臺灣高雄地方法院民事簡易判決 101年度雄簡字第2784號
原 告 黃蘭興
即反訴被告
訴訟代理人 紀錦隆律師
林宏政律師
被 告 吳依庭
即反訴原告
被 告 葉礎旭
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國103 年4 月16日言詞
辯論終結，判決如下︰
主 文
被告吳依庭、葉礎旭應連帶給付原告新臺幣貳拾捌萬伍仟元，及其中新臺幣玖萬元自民國一百零二年二月七日起至清償日止，及其中新臺幣壹拾玖萬伍仟元自民國一百零二年十月三日起至清償日止，均按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬零玖佰陸拾貳元，其中新臺幣柒仟壹佰伍拾肆元由被告連帶負擔，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣貳拾捌萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用新臺幣參萬伍仟伍佰陸拾壹元由反訴原告負擔。 事實及理由
壹、本訴部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者及該訴 訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為 當事人者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款、第3 款及第5 款分別定有明文。本件原告即反訴被告黃 蘭興（下稱黃蘭興）起訴時原聲明：請求被告即反訴原告吳 依庭（下稱吳依庭）將座落高雄市○○區○○巷00號房屋45 坪（下稱系爭房屋）及前面空地全部遷讓交付予黃蘭興；吳 依庭應連帶給付黃蘭興新臺幣（下同）90,000元，及自民國 101 年11月1 日起至返還上開房屋日止，按月賠償租金30,0 00元2 倍之違約金。嗣具狀追加被告葉礎旭（下稱葉礎旭） ，並變更聲明為：吳依庭、葉礎旭應連帶給付黃蘭興180,00 0 元，及自102 年2 月7 日起至清償日止，按年息5 ％計算 之利息；被告應連帶給付原告300,000 元，及自102 年10月 3 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，其訴之變更及 追加，經核符於上開規定，應予准許。
二、原告主張：伊所有之系爭房屋出租予吳依庭，兩造並簽立系 爭租約，由葉礎旭為連帶保證人，有租賃契約書為憑。詎吳 依庭未經伊同意，擅自在屋後搭蓋遮雨棚、鑿設鐵門等致牆 壁龜裂、將屋後6 尺寬之排水溝填滿後堆高致牆內滲水、在 屋頂噴漆並加設灑水器時，踩裂屋頂致系爭房屋屋內漏雨、 復在屋旁空地上搭建2 層樓貨櫃及大型廣告招牌，已違反系 爭租約第11條之約定，伊遂於101 年9 月13日依系爭租約第 17條終止系爭租約並通知吳依庭。另吳依庭自101 年8 月1 日起即依約未給付租金，截至102 年1 月31日止，共積欠6 個月租金計180,000 元，屢經催索，均無效果。又兩造已於 102 年2 月6 日合意終止系爭租約，吳依庭已於102 年8 月 28日返還系爭房屋，為此爰依法提起本訴，請求吳依庭、葉 礎旭連帶給付已到期租金計180,000 元，及自102 年2 月7 日起至遷讓返還系爭房屋之日即102 年8 月28日止，違約占 用6.5 個月之租金及違約金共計300,000 元（計算式：60,0 00元×6.5 月－押租金90,000元＝300,000 元）等語。並聲 明：吳依庭、葉礎旭應連帶給付黃蘭興180,000 元，及自10 2 年2 月7 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；吳依 庭、葉礎旭應連帶給付黃蘭興300,000 元，及自102 年10月 3 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
三、被告略以：吳依庭承租系爭房屋係用以開設製香文化館附設 咖啡廳，惟使用系爭房屋後，方發現系爭房屋有①屋內電線 走火；②屋頂及牆壁龜裂，屋內漏水；③系爭房屋之屋頂為 石綿瓦搭蓋；④用水為地下水；⑤系爭房屋為違章建築；⑥ 坐落之土地地目為田；⑦使用電力非居家或營業用電，且黃 蘭興私自偷接系爭房屋內之用電供他人使用；⑧將要出租給 吳依庭之系爭房屋旁空地轉租予他人使用，妨害吳依庭使用 系爭房屋之權利範圍等8 項瑕疵（下合稱系爭瑕疵）。而吳 依庭屢次要求黃蘭興修繕系爭瑕疵，以合於系爭租約約定之 使用收益目的，黃蘭興均置若罔聞，吳依庭乃自101 年8 月 1 日起拒絕支付租金，嗣於102 年2 月6 日兩造同意終止系 爭租約，倘認吳依庭應給付租金，則吳依庭所支出之修繕費 自應於租金中扣除。又吳依庭非無故不搬遷，係欲保留現場 證據，且葉礎旭102 年6 月初曾向黃蘭興表達搬遷之意，惟 黃蘭興原告行使留置權，不同意吳依庭移走堆置在系爭房屋 之貨物及設備，又在吳依庭僱工搬遷貨櫃及設備，於出入口 阻擾吳依庭遷離，故吳依庭並非在系爭租約終止後仍無權占 有系爭房屋等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。貳、反訴部分
一、被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及
就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專 屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者， 不得提起，民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項分別定有 明文。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關 係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者 之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主 張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言，即舉凡本訴標的 之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的 之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律 關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的 之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有 牽連關係，此有最高法院91年度台上字第262 號判決可資參 照。查黃蘭興原起訴主張吳依庭前於101 年向伊承租系爭房 屋及前面空地，租期自101 年1 月1 日起至105 年12月31日 為止，每月租金30,000元（下稱系爭租約），嗣因吳依庭違 反系爭租約，業經其終止系爭租約，乃依系爭租約之約定請 求吳依庭、葉礎旭連帶給付積欠之租金及違約金。而吳依庭 以其於系爭租約存續期間，因黃蘭興未盡修繕系爭租賃物之 責，致系爭房屋無法合於約定使用、收益，並造成吳依庭之 損害，且主張該損害應抵銷租金等情，故提起反訴請求黃蘭 興應給付吳依庭3,487,918 元，及自反訴訴狀繕本送達之翌 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。核吳依庭此訴訟 標的與本訴之防禦方法相牽連，且非專屬他法院管轄或不得 與本訴行同種之訴訟程序者，亦非意圖延滯訴訟而提起者， 是吳依庭提起反訴，於法並無不合，應予准許。二、再按因訴之變更、追加或提起反訴，致其訴之全部或一部， 不屬第427 條第1 項及第2 項之範圍者，除當事人合意繼續 適用簡易程序外，法院應以裁定改用通常訴訟程序，並由原 法官繼續審理；前項情形，被告不抗辯而為本案之言詞辯論 者，視為已有適用簡易程序之合意，民事訴訟法第435 條定 有明文。查本件反訴之訴訟標的金額雖逾500,000 元，未合 於民事訴訟法第427 條第1 項、第2 項之訴訟，惟兩造不抗 辯並已為言詞辯論，依上開規定，視為已有適用簡易程序之 合意，是本件自得適用簡易訴訟程序。
三、反訴原告主張：除援用本訴上開答辯外，黃蘭興明知系爭房 屋有系爭瑕疵，於簽約前故意隱匿不告知伊，施行詐欺，侵 害伊意思決定自由，致伊受有如附表所示之損害合計3,487, 918 元，乃依民法第184 條侵權行為之法律關係，請求黃蘭 興負賠償責任。再者，黃蘭興既未能將合於約定使用、收益 之租賃物交付伊，致使伊因承租系爭房屋而受有3,487,918
元之損害，是本件債務不履行之事由，顯可歸責於黃蘭興， 為此另依民法第423 條及第226 條第1 項之規定提起本訴， 請求法院擇一為勝訴判決等語。並聲明：㈠黃蘭興應給付吳 依庭3,487,918 元，及自反訴訴狀繕本送達之翌日起至清償 日止，按年息5 ％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執 行。
四、反訴被告則以：伊交付之系爭房屋係合於兩造約定得使用收 益之標的物，未存在系爭瑕疵。系爭房屋漏水是因吳依庭僱 工於101 年4 月間油漆系爭房屋屋頂及裝設灑水器時，工人 不慎踩破屋頂，且吳依庭擅自更動系爭房屋結構，於屋後鑿 設鐵門，封閉屋後排水溝，並於該鐵門出口架高兩旁空地， 待6 月間雨季來臨才發覺漏水，吳依庭請伊維修系爭房屋屋 頂，伊業已僱工修繕，而吳依庭所指漏水情形遲未改善，也 是吳依庭隨意變動系爭房屋構造所致。針對電線起火部分， 伊也是馬上請人修繕，均已善盡修繕義務，提供合於使用、 收益之狀態；次者，系爭房屋之屋頂為石綿瓦搭蓋、用水為 地下水、系爭房屋為違章建築、坐落之土地地目為田之情事 ，吳依庭於簽立系爭租約前到現場察看時，都知之甚詳，伊 從未隱瞞，且屋頂為石綿瓦搭蓋，無法直接證明對於人體健 康有害，上開情事自難認屬瑕疵；再電力過度使用乃吳依庭 自行架設霓虹燈招牌、分離式冷氣造成；而依據系爭租約所 載，本件租賃物為系爭房屋及屋前空地，並無吳依庭所指將 要出租給吳依庭之土地轉租予他人使用乙事；又吳依庭既得 於租賃期間內搬運貨櫃、招牌、吧台等營業所需設備及產品 至系爭房屋內，自得於租約終止後拆遷清空，何來伊阻礙搬 遷之情事發生？另吳依庭所提有關求償之證據，伊均否認其 形式及實質之真正，資為抗辯。並聲明：反訴原告之訴駁回 。
參、兩造不爭執事項
㈠黃蘭興與吳依庭於100 年11月25日簽立系爭租約，承租範圍 為系爭房屋及前面空地、租賃期間自101 年1 月1 日起至10 5 年12月31日止，租金為每月30,000元、押租金90,000元， 系爭租約已於102 年2 月6 日經兩造合意終止。葉礎旭則為 系爭租約中吳依庭之連帶保證人。
㈡吳依庭迄未繳納101 年8 月至102 年1 月之租金，合計180, 000 元。
㈢吳依庭已於102 年8 月28日搬離系爭房屋及前面空地，並返 還予黃蘭興。
肆、兩造爭執事項
㈠黃蘭興交付之租賃物，是否合於兩造約定使用目的，並於租
賃關係存續中保持合於約定使用之狀態？（即民法第423 條 出租人主給付義務）
㈡吳依庭主張抵銷抗辯，並依債務不履行、侵權行為之規定， 反訴請求損害賠償，有無理由？
㈢黃蘭興依據系爭租約第8 條請求吳依庭、葉礎旭連帶給付積 欠之租金180,000 元，及因返還系爭房屋遲延而生損害之違 約金300,000 元，有無理由？
伍、本院得心證之理由
㈠黃蘭興交付之租賃物，是否合於兩造約定使用目的，並於租 賃關係存續中保持合於約定使用之狀態？（即民法第423 條 出租人主給付義務）
1.按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人 外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀 態；租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人 負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人 於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請 求出租人償還其費用或於租金中扣除之：民法第423 、430 條定有明文。如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目 的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者 ，即與債之本旨不符，承租人自得依債務不履行之規定請求 損害賠償，惟依前開說明，仍應由承租人就「出租人交付之 租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持 合於約定使用、收益之狀態」之情事負舉證責任。 2.吳依庭辯稱系爭房屋存有系爭瑕疵，其支出修繕費用328,85 9 元，自得於101 年8 月1 日至102 年1 月31日之租金中扣 除等語，業據其提出支出證明單、收據、估價單等件影本為 證（見本院卷二第93至147 頁）。經查：
①黃蘭興於接獲吳依庭通知系爭房屋發生電線起火情形後，即 請證人曾朝資修繕燒壞之電表、馬達，支出8,500 元，有黃 蘭興提出之估價單在卷可佐（見本院卷三第60頁），復經證 人曾朝資到庭證述：大約101 年8 月左右去系爭房屋處理水 電問題，是原告叫伊去的。第一次去時，修繕燒壞的抽水馬 達，原因為抽水馬達裡面的線圈燒壞，可能開關裝設不好。 第二次到現場是施作電錶後面的總開關，伊去看時，發現用 電量不平均，導致開關燒掉，乃將開關換成新的等語明確（ 見本院卷三第128 至135 頁），足見黃蘭興於吳依庭通知電 線起火後，即委派證人曾朝資處理，堪認黃蘭興並未怠於為 修繕義務。
②黃蘭興於101 年6 月到8 月間，委請證人曾朝資修繕破裂之 排水管，請證人郭清雲修理系爭房屋漏水部分，分別支出1,
500 元、11,700元乙事，有估價單影本在卷可佐（見本院卷 三第60頁），且經證人曾朝資於本院審理中具結證述：伊第 一次到系爭房屋時，有更換屋頂排水管之接管，該排水管原 本沿著牆壁埋設至地下，但因為排水管至地面那段接頭破掉 ，以致水無法經由排水管順利排出，伊更換該排水管接觸到 地面的那段，讓水可以順利排放到地下，避免下雨時直接排 水到地面，造成地面積水等語明確（見本院卷三第131 至13 4 頁），復經證人郭清雲到庭具結證稱：伊於101 年6 月去 過系爭房屋1 次，於同年8 月去過2 次，101 年6 月那次已 經將漏水處修補好，但是黃蘭興於101 年8 月又再通知伊去 修理，都是修繕屋頂之石綿瓦，因為有好幾處破洞，會漏水 ，伊至現場看時，屋頂上面有油漆、塑膠管，伊研判該破洞 是人為造成，或是颱風時物品砸落所致。伊施作方式是用鐵 板將破洞處遮補，釘上釘子固定後，在鐵板四周施打矽利康 。是原告叫伊去修理的等語在卷（見本院卷三第136 至141 頁），洵徵黃蘭興為履行出租人之修繕義務已僱工修繕漏水 ，顯無不為修繕情事，至為灼然。
③至吳依庭固抗辯系爭房屋屋體結構老舊，於101 年5 月至8 月雨季時，會自牆壁裂縫及屋頂滲水云云，無非以吳依庭與 黃蘭興之夫及其友人之錄音譯文、吳依庭與土木技師劉昌南 之錄音譯文及屋內積水相片為證（見本院卷一第140 至143 頁、卷三第111 至117 頁、卷四第72至78頁），並傳訊證人 謝國重、王恆祥、陳可諄、趙珮穎到庭為證（見本院卷四第 8 至28頁、第143 至157 頁）。然查：
⑴遍觀上開二譯文，均未明確指出系爭房屋漏水之原因為何， 吳依庭與黃蘭興之夫及其友人對談時，該友人僅在旁表示意 見，未有明確結論，而土木技師劉昌南亦僅在確認吳依庭聲 請鑑定之範圍，並告知應待法院囑託公會鑑定後，再作鑑定 等語，即使劉昌南於吳依庭詢問牆壁龜裂是否為吳依庭造成 及其原因為何時，答稱是混泥土本身的乾縮黏脹，所有混泥 土都會裂，只是早跟晚而已。... 絕對不是（吳依庭）造成 等語，然劉昌南至系爭房屋察看時，未進行正式鑑定程序， 且斯時黃蘭興既未在場，自難僅以吳依庭片面地擷錄其與劉 昌南之某一小段對話，資為對吳依庭有利之證據。 ⑵再者，觀諸吳依庭所提出之上開積水照片，充其量僅顯示系 爭房屋屋內積水，又證人王恆祥、謝國重係於102 年8 、9 月間即兩造終止系爭租約後至系爭房屋，協助吳依庭進行搬 遷事宜，與吳依庭辯稱系爭房屋漏水造成損害時間已相隔1 年之久；證人陳可諄、趙珮穎均無水電、管線、土木或建築 專業背景，顯不具備判斷系爭房屋漏水原因之專業知識，是
吳依庭上開所提證據，均無從據以認定系爭房屋漏水之原因 。
⑶況吳依庭自陳於系爭房屋屋後鑿設鐵門、架高兩旁空地、搭 建遮雨棚、將系爭房屋屋頂漆成紅色並裝設水管之情事在卷 （見本院卷四第30至32頁），則吳依庭既已就系爭房屋之結 構體為部分更動，漏水是否因吳依庭之上開整建所致，已非 無疑。本院於審理中囑託高雄市土木技師公會就「系爭房屋 於101 年6 月間至同年8 月間雨季淹水，則淹水原因為何？ 1.是否因系爭房屋外牆滲水、屋頂破損、抑或是前門屋簷排 水管設計不當，致屋前庭院處之淹水湧入室內？2.是否因吳 依庭將系爭房屋原有屋簷剪斷約10公分以加裝遮雨棚，並且 將遮雨棚鐵柱鋼釘打入磚造牆壁內所致？抑或是吳依庭將屋 後排水溝封死，另築水泥地面，且鐵門進出位置較水泥地面 低，影響排水而造成？又屋前是否原有排水孔，遭人以雜物 堵住，影響排水功能？」等項目進行鑑定，經會同初勘後， 兩造復因不願繳納鑑定費用而視為撤回鑑定之聲請，本院得 不為該項囑託鑑定行為，從而，吳依庭辯稱原告交付之系爭 房屋有漏水瑕疵，且因系爭房屋結構體、排水設計不當，黃 蘭興未盡出租人對於租賃物之交付及合用之保持義務云云， 既無法舉證以實其說，此部分之辯解，尚難採信。 ④另吳依庭辯稱系爭房屋為違章建築，屋頂為石綿瓦搭蓋，有 害健康，使用之水為地下水，地目為田，且原告將系爭房屋 之電另外轉接予他人使用，要出租給吳依庭之屋後空地也轉 租給他人，復禁止吳依庭自由進出系爭房屋等情事，業據其 提出土地謄本、臺灣電力股份有限公司高雄區營業處101 年 9 月5 日書函、地下水受污染之網頁列印資料、葉礎旭之出 院病歷摘要、石綿建材之網頁列印資料等件為證（見本院卷 二第18至20頁、卷三第20至28、54頁）。然查： ⑴民法第423 條所謂合於約定之使用、收益之狀態，應以當事 人間於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定 之標準（最高法院89年度台上字第422 號判決意旨可參）。 是黃蘭興所交付之租賃物，是否有合於約定之用益狀態，其 先決問題，即在於須先認定兩造所約定之租賃物之用益狀態 為何，就此，通常應須斟酌兩造當事人於訂約時，就租賃物 應有之品質、效用、狀態所為之約定，尤應注意對於租賃物 用益狀態之明示或默示之合意內容，即當事人共同主觀之認 知為何，以為決定。
⑵觀諸兩造簽訂之系爭租約內容，依系爭租約第1 條約定：「 甲方（即黃蘭興）房屋所在地及使用範圍：高雄市○○區○ ○里○○巷00號平房45坪前面空地讓乙方（即吳依庭）使用
。」等字，此乃吳依庭向黃蘭興承租之標的及使用範圍，是 認兩造之租賃標的物僅有系爭房屋及其前面空地，除此之外 ，系爭租約並無其他條文就系爭房屋應具備何種品質、效用 及狀態有所約定，且亦無隻字片語提及有關系爭房屋是否應 具備符合建築法之構造及設備安全，提供自來水及足夠用電 ，或出租人應擔保系爭房屋可供合法經營製香文化館附設咖 啡廳一情，有兩造提出之系爭契約影本在卷可稽（見卷一第 5 至8 頁背面、63至69頁），堪予認定。
⑶次查，吳依庭自承為經營製香文化館附設咖啡廳承租系爭房 屋及其屋前、旁邊之空地，投入大量資金籌備，孰料黃蘭興 提供之系爭房屋具有系爭瑕疵等語，足見吳依庭將「系爭房 屋符合建築法規、使用自來水、地目非田、用電為營業用電 、可合法經營製香文化館附設咖啡廳生意之狀態」視為是否 簽立租賃契約之重要事項，又攸關吳依庭需支出大筆投資金 之成敗，倘若吳依庭於簽訂系爭租約時，確實有提出承租範 圍包括系爭房屋旁之空地、必須具備上開條件一節，衡情， 應無不在系爭契約條文中加以明文載明之理，故而，難認「 承租範圍包括屋旁空地、系爭房屋符合建築法規、使用自來 水、地目非田、用電為營業用電，且可合法經營製香文化館 附設咖啡廳生意之狀態」為兩造訂立系爭租約時所達成之共 同協議，揆諸前開判決要旨，上開條件自非系爭契約所約定 之使用、收益狀態。
⑷至於吳依庭提出關於地下水之網頁列印資料，係記載南亞孟 加拉，有8 千萬人因為喝了有砒霜含量之地下水，出現全身 發黑、眼睛變紅的症狀乙情，而關於石綿瓦之網頁資料係記 載環保署公告禁止石綿用於4 類建材，卻未禁用石綿瓦，遭 消保與環保團體譴責，認國際癌症研究中心已將石綿列為第 一類會造成人類致癌之物質等語，均無從據以證明系爭房屋 所使用之地下水、石綿瓦確有同一問題。且吳依庭提出葉礎 旭出院病歷摘要，僅記載其於101 年7 月2 日至高雄醫學大 學附設中和紀念醫院感染內科就診，徒憑該診斷證明書，無 從認定葉礎旭上開病情係因至系爭房屋使用地下水及屋頂為 石綿瓦材質所致，
⑤從而，系爭租約係著重於「系爭房屋及屋前空地之空間提供 及使用」，吳依庭復未就系爭瑕疵有何如重大影響系爭房屋 結構、散發有毒物質等將直接對承租人及其同居人生危及安 全或健康之情事舉證以實其說，故其依此主張系爭瑕疵將致 系爭房屋無從為合於約定之使用、收益狀態，已違反民法第 423條規定等語，揆諸前開判例意旨，即難憑採。 ㈡吳依庭主張抵銷抗辯，並依債務不履行、侵權行為之規定，
反訴請求損害賠償，有無理由？
1.吳依庭主張黃蘭興交付之系爭房屋具有系爭瑕疵，伊業已支 出修繕費用，受有如附表所示之損失3,487,918 元云云，固 據其提出財政部函及個人災害損失申報表暨相片、收據、發 票、支出證明單、估價單、工程契約書、切結書、證明書、 簽收單、報價單暨購櫃契約書、購買票品證明單、出貨明細 單、請款單、銷貨單、送貨單、收款證明等件為證（見卷二 第41至425 頁）。然吳依庭無法證明黃蘭興交付系爭房屋未 合於兩造所約定之使用收益目的，具有系爭瑕疵，業據前述 ，故吳依庭以業已支出修繕費用及受有如附表所示之損害， 主張就101 年8 月1 日至102 年1 月31日之租金為抵銷抗辯 ，並請求黃蘭興應賠償其所受損害，自屬無據。 2.再民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示 以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示；民法第92條第1 項所謂之詐欺，雖不以積極之欺罔行為為限，然單純之緘默 ，除在法律上、契紙上或交易之習慣上就某事項有告知之義 務者外，其緘默並無違法性，即與本條項之所謂詐欺不合（ 最高法院18年上字第371 號、33年上字第884 號判例及50年 臺上字第1702號判決參照）。準此，民事上之詐欺，係以故 意示以不實之事，令相對人因錯誤而為意思之表示，始能成 立，單純之沈默，並不當然成立民事上之詐欺行為。 3.吳依庭抗辯黃蘭興於系爭租約簽立前刻意隱匿系爭房屋具有 系爭瑕疵，未能合法經營製香文化館附設咖啡廳之情事，吳 依庭始同意簽立系爭租約，乃詐騙吳依庭之行為云云，為黃 蘭興所否認。經查，系爭契約僅列租賃標的物為系爭房屋及 屋前空地，並未有要求系爭房屋須具備系爭房屋符合建築法 規、使用自來水、地目非田、用電為營業用電且可合法經營 製香文化館附設咖啡廳生意之狀態，吳依庭亦未能證明房屋 漏水、電線起火確因系爭房屋本體結構所致，業如前述，且 吳依庭亦無法提出其他事證證明兩造於交涉簽約過程中，黃 蘭興有故意告知不實之情事，向其保證系爭房屋可經營製香 文化館附設咖啡廳一節，洵認吳依庭主張係聽信黃蘭興保證 系爭房屋不具系爭瑕疵，日後可經營製香文化館附設咖啡廳 之不實資訊，始受騙簽立系爭租約云云，尚難遽信。是吳依 庭既未能舉證證明黃蘭興有何侵權行為之情事，則其吳依庭 依民法第184 條請求黃蘭興負侵權行為責任，賠償損害3,48 7,918 元云云，實不足採。
㈢黃蘭興請求吳依庭、葉礎旭連帶給付積欠之租金180,000 元 ，及依據系爭租約第8 條請求因返還系爭房屋遲延而生損害 之違約金300,000 元，有無理由？
1.黃蘭興主張吳依庭自101 年8 月起即未繳納租金，至102 年 1 月31日為止，積欠租金總計180,000 元，且業已收取押租 金90,000元，葉礎旭為系爭租約之連帶保證人乙情，為吳依 庭所不爭執，故扣除業已收取之押租金90,000元，黃蘭興請 求吳依庭、葉礎旭連帶給付上開期間之租金90,000元，應屬 有理。
2.次按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。 約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第 252 條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證 資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判 斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之 違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過 高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違 約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙 方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違 約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及 平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額 過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額 是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會 正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予 以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年度台上字第90 9 號判決意旨參照）。本件兩造系爭租約第8 條約定「乙方 （即吳依庭）於租期屆滿時，除經甲方（即黃蘭興）同意繼 續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交 還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金至 遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方（即葉礎旭），決 無異議。」，兩造既已於102 年2 月7 日合意終止系爭租約 ，且吳依庭迄至102 年8 月28日方遷讓返還系爭房屋及屋前 空地予黃蘭興，又本院審酌兩造約定之租金數額，併衡以吳 依庭違約之情形、黃蘭興受損程度，認黃蘭興所得請求違約 金之數額以每月30,000元之計算為適當，是以，黃蘭興本於 系爭租約第8 條請求吳依庭及葉礎旭連帶給付自102 年2 月 8 日起計算6.5 個月之違約金即195,000 元（計算式30,000 元×6.5 月＝195,000 元），即有理由，逾此範圍之請求， 應不准許。至吳依庭辯稱黃蘭興禁止伊遷離系爭房屋云云， 雖提出現場照片及證明書為證（見卷三第98至100 頁、105 、106 頁），然觀之證明書為起重工程行等公司所出具，內 容僅載因系爭房屋地處自由黃昏市場附近，地方窄小，卡車 、吊車無法進入等語，且照片拍攝時間為102 年8 月17、20 日，殊難證明黃蘭興確有阻止吳依庭遷離系爭房屋之情事，
吳依庭此部分所辯，尚無理由。
陸、綜上，兩造租賃契約既於102 年2 月7 日因兩造合意終止而 消滅，且吳依庭自101 年8 月1 日起至102 年1 月31日間未 依約給付全部之租金，扣除押租金後尚積欠租金90,000元， 亦無可得行使抵銷之權利存在，復按系爭租約消滅後，吳依 庭仍繼續為租賃房屋之使用收益，違反系爭租約第8 條約定 ，並因而致黃蘭興受有相當於租金之損害195,000 元。從而 ，黃蘭興請求吳依庭、葉礎旭連帶給付285,000 元，及其中 90,000元自102 年2 月7 日起至清償日止，及其中195,000 元自102 年10月3 日起至清償日止，均按週年利率5 ％計算 之利息，即無不合，應予准許。逾此金額以外之請求，並無 理由，應予以駁回。又反訴原告吳依庭未能舉證證明系爭房 屋有應由黃蘭興負責修繕之系爭瑕疵，自無從依侵權行為及 系爭租約之法律關係請求黃蘭興賠償所受損害3,487,918 元 ，所請自無理由，應予駁回。
柒、本訴部分係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易訴訟程序所 為吳依庭、葉礎旭一部敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389 條第1 項第3 款之規定職權宣告假執行，並依同法第39 2條 第2 項規定，依職權宣告吳依庭、葉礎旭如預供擔保，得免 為假執行。
捌、本件事證已臻明確，吳依庭雖於本院審理中聲請傳喚證人王 國祥、黃蘭興之丈夫、許先生、合發工程行及周宏猷到庭作 證，及於103 年4 月16日言詞辯論終結後，復為調查兩造間 對話內容之聲請，並提出錄音光碟及譯文為證，然本院審酌 後認無傳訊證人及調查上開證據之必要，又兩造其餘攻擊防 禦方法或舉證，與判決結果無影響，爰不另一一論述。玖、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條（本訴部分）、第 78條（反訴部分）。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如 主文所示金額。
中 華 民 國 103 年 5 月 5 日
高雄簡易庭 法 官 郭育秀
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。中 華 民 國 103 年 5 月 5 日
書 記 官 黃園芳
附表：
┌──┬────────────────┬───┬──────┐
│編號│損害項目 │年 度│ 損失金額 │
├──┼────────────────┼───┼──────┤
│ 1 │災損部份水災- （進貨- 香品損失）│100 年│ 481,430元 │
├──┼────────────────┼───┼──────┤
│ 2 │災損部份水災- （進貨- 香品損失）│101 年│ 425,500元 │
├──┼────────────────┼───┼──────┤
│ 3 │因未開店-（進貨-食品商品過期） │101 年│ 8,622元 │
├──┼────────────────┼───┼──────┤
│ 4 │修繕部份-水電、防洪 │101 年│ 328,859元 │
├──┼────────────────┼───┼──────┤
│ 5 │未開店營運、裝修損失部份 │100 年│ 137,410元 │
├──┼────────────────┼───┼──────┤
│ 6 │未開店營運、裝修損失部份 │101 年│2,106,097元 │
├──┴────────────────┴───┼──────┤
│ 總 計 │3,487,918元 │
└───────────────────────┴──────┘
計 算 書
本訴部分：
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 2,760元 原告
證人旅費 582元 被告
1,048元 原告
1,572元 被告
鑑定費 5,000元 被告
合 計 10,962元
反訴部分：
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 35,561元 被告
合 計 35,561元
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