臺灣高雄地方法院民事判決 102年度訴字第1427號
原 告 尤思云
被 告 台灣房屋仲介股份有限公司
法定代理人 李碧華
訴訟代理人 游璿樺
吳宜珊
被 告 永原不動產仲介經紀有限公司
兼法定代理人 邱黃詩庭
上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國103年5月12日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國101 年7 、8 月間委託被告永原不動產 仲介經紀有限公司（下稱被告永原仲介公司）之經理即被告 邱黃詩庭代為向訴外人李振購買其所有坐落高雄市○○區○ ○段0000地號土地及其上同段330 建號房屋（門牌號碼：高 雄市○○區○○路000 巷00弄0 號，下合稱系爭房地），並 於簽立全權委託書時，即給付定金新臺幣（下同）100,000 元，惟嗣後於簽約過程中，被告邱黃詩庭皆不給予伊參與之 機會，僅於告知伊買賣契約以2,500,000 元代價成立時，要 求伊於101 年9 月7 日將款項分1,400,000 元、1,000,000 元2 筆，匯入其所指定訴外人蔡志揚於板信銀行之高新莊分 行00000000000000帳戶內，加計先前已付100,000 元定金、 50,000元服務費，伊共計付出2,550,000 元後，終於101 年 9 月18日辦理系爭房地所有權移轉登記完畢，惟被告邱黃詩 庭始終未將不動產買賣契約書、服務費之發票等相關文件交 付給伊。詎伊於偶然機會知悉李振收取之買賣價金僅1,780, 000 元，始知遭被告邱黃詩庭詐欺770,000 元。是以，被告 邱黃詩庭故意以不法方式侵害伊之財產權，且亦屬違背不動 產經紀業管理條例第4 條第9 款、第19條第1 項等保護他人 之法律，致生損害於伊，伊自得依民法第184 條第1 項前段 、第2 項前段及不動產經紀業管理條例第19條第2 項規定， 請求被告邱黃詩庭返還770,000 元及其利息。又被告永原仲 介公司係被告台灣房屋仲介股份有限公司（下稱被告台灣房 屋仲介公司）之特許加盟店，而被告邱黃詩庭係利用為伊處 理買屋事宜之機會，不法侵害伊770,000 元，是被告台灣房 屋仲介公司、永原公司應依民法第188 條及不動產經紀業管 理條例第2 條、第4 條第4 、7 、8 項、第26條第2 項規定
，與被告邱黃詩庭負連帶賠償責任。縱認被告邱黃詩庭不成 立侵權行為，惟被告仍應依不當得利相關規定，將770,000 元之差額返還予伊。為此，爰依上開民法侵權行為之法律規 定、不動產經紀業管理條例提起本訴，並聲明：㈠被告應連 帶給付原告770,000 元，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止按年息5%計算之利息；㈡被告邱黃詩庭應將全權委託 書、不動產買賣契約書及服務費收據返還與原告；㈢願供擔 保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告邱黃詩庭、永原仲介公司：系爭房地實係被告邱黃詩庭 之配偶蔡志揚向李振先以1,780,000 元購買後，原告才請邱 黃詩庭向屋主詢價，被告邱黃詩庭從未向原告表示系爭房地 係李振出售給她，最終經蔡志揚同意以2,500,000 元讓售， 原告亦同意以該金額購買，是原告並未受有任何損害。此外 被告邱黃詩庭固前於100 年7 、8 月間任職被告永原仲介公 司擔任經理，惟因為照顧罹癌之胞姊，遂離職回去照顧胞姊 ，被告邱黃詩庭介紹原告買受系爭房地時，被告邱黃詩庭並 無在被告永原仲介公司上班，是原告透過被告邱黃詩庭向蔡 志揚購買系爭房地，確與被告永原仲介公司或台灣房屋仲介 公司無涉等語置辯，並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利 判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡被告台灣房屋仲介公司係以：伊僅係提供「台灣房屋」之服 務標章授權予被告永原仲介公司使用，伊與被告永原仲介公 司為財務與法律責任各自獨立之法人，被告邱黃詩庭係被告 永原仲介公司之經理，與伊並無僱傭關係，原告自不得請求 伊與被告邱黃詩庭、永原仲介公司負民法第188 條之連帶賠 償責任。另原告始終未提出任何證據證明被告邱黃詩庭係以 伊之職員名義提供服務，而伊為避免使消費者混淆，對外營 業之契約書及名片等相關資料，均有註明各加盟店公司之名 稱及特許加盟字樣，且各式契據之簽定，均係以各加盟店之 公司名義向消費者簽訂契約，顯見並無代理行為或表見事實 之存在，因此自無民法第169 條表見代理之適用，是以原告 依不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，逕認伊屬該規 範之經紀業範圍，而請求伊就被告永原仲介公司之僱員即被 告邱黃詩庭之侵權行為負連帶責任洵屬無據等語置辯，並聲 明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉如受不利判決， 願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項
㈠系爭房地之原所有權人為李振。
㈡李振認為其係將系爭房地售予被告邱黃詩庭，售價為1,780,
000 元。
㈢被告邱黃詩庭始終未向原告表示讓售系爭房地之人為李振。四、得心證之理由
㈠原告係與何人成立系爭房地之買賣契約？
⒈按當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對 於契約必要之點意思必須一致，買賣契約以價金及標的物為 其要素，價金及標的物，自屬買賣契約必要之點，最高法院 40年台上字第1482號著有判例可資參照。次按當事人對於必 要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者， 推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致 時，法院應依其事件之性質定之，民法第153 條第2 項定有 明文。
⒉原告固主張其係直接與李振成立系爭房地之買賣契約云云， 然李振認為其係將系爭房地售予被告邱黃詩庭乙情，有李振 出具之陳報狀自稱「整個買賣過程邱黃詩庭皆以買方自居」 （見本院卷第157 頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實， 則李振於系爭房地之買賣契約中，就該買賣契約必要之點即 買賣之標的、價金及交易之對象，已然具體特定為要將系爭 房地以1,780,000 元售予被告邱黃詩庭甚明，故李振是否係 與原告成立系爭房地之買賣契約實屬可疑。而李振讓售系爭 房地予被告邱黃詩庭之經過，業據李振之子李宗益證稱：伊 父李振因購置新屋後打算將系爭房地賣掉，有透過鄰居認識 邱黃詩庭說要買，之後有約在建功路的85度C 談契約內容， 後來確定她要買就約在伊家簽約，簽約時除了伊及伊父母、 被告邱黃詩庭外，還有代書王曼綾在場，系爭房地之承買人 就是被告邱黃詩庭，李振對於被告邱黃詩庭是自己要買或代 表誰來買並不在乎也不瞭解，最後就是以1,780,000 元賣給 被告邱黃詩庭，李振並與被告邱黃詩庭簽有買賣支付價款明 細表及土地建築改良物所有權移轉契約書等語（見本院卷第 166 頁、第167 頁），以證人李宗益為李振之子，其於李振 商議系爭房地買賣過程中陪同在場亦甚合於情理，且其證述 之內容核與證人即經辦系爭房地所有權移轉登記之代書王曼 綾證稱：伊係職業代書，系爭房地之過戶為伊經辦，簽約時 就是被告邱黃詩庭去跟李振家簽約，賣方是李振，買方是邱 黃詩庭，因為沒有辦理貸款所以過程都很順利，要給付用印 款時，被告邱黃詩庭就說要登記原告的名字，故原告只是邱 黃詩庭指定之登記名義人，並非契約之當事人等語相符（見 本院卷第162 頁至第164 頁），是證人李宗益證稱其父李振 出售系爭房地之過程與承買之對象乙節應非虛捏而為可採， 則依證人李宗益前揭證述之情詞，李振係於購置新屋後才透
過鄰居找到買受人即被告邱黃詩庭，而非委託被告邱黃詩庭 代為媒介買受人，且被告邱黃詩庭若非為自己（含其配偶， 詳後述）之利益與李振議價，而係單純媒介原告向李振買賣 系爭房地，其理應向出賣人李振收取其應得之仲介佣金，然 李振與被告邱黃詩庭議定以1,780,000 元買賣系爭房地，該 費用之內容並不包含任何仲介服務費用，此有李振提出之買 賣支付價款明細表在卷可稽（見本院卷第158 頁），則被告 邱黃詩庭顯係為自己之利益向李振購買系爭房地堪予認定。 ⒊被告邱黃詩庭辯稱系爭房地實係蔡志揚向李振購買後，再由 蔡志揚轉售給原告乙情，業據證人蔡志揚證稱：系爭房地係 伊於101 年8 月初看過後，向李振購買的，後來被告邱黃詩 庭說原告想要買，才會再以2,500,000 元轉售給原告，轉售 所得之差價700,000 元也有以伊之名義據實申報綜合所得稅 ，伊係為規避奢侈稅才會直接登記原告為買受人等語明確（ 見本院卷第123 頁、第124 頁），核證人蔡志揚證稱其有向 稅捐機關申報轉售系爭房地之交易所得700,000 元，與財政 部高雄國稅局函覆蔡志揚之101 年度綜合所得稅申報書之內 容相符（見本院卷第140 頁、第141 頁），又本件李振係與 被告邱黃詩庭成立系爭房地之買賣契約已如前述，而被告邱 黃詩庭為證人蔡志揚之配偶，有戶籍謄本在卷可稽（見本院 卷第23頁），以夫妻間同財共居且關係親密，證人蔡志揚委 任具不動產交易實務經驗之被告邱黃詩庭出面向李振購買系 爭房地，且在與李振議價之過程中，未表明其係受蔡志揚之 委任而來，並無礙於被告邱黃詩庭與蔡志揚間委任事務之進 行，而被告邱黃詩庭於完成蔡志揚委任向李振購買系爭房地 之任務後，依法將其以自己之名義（被告邱黃詩庭）為委任 人蔡志揚取得之權利移轉於蔡志揚，並由蔡志揚決定如何處 分新購置之系爭房地，於法更無不合，是證人蔡志揚前揭證 述之情詞應無悖於情理而為可採。則依證人蔡志揚所述，其 實係透過被告邱黃詩庭向李振購買系爭房地之人，其購得系 爭房地之後，始再將系爭房地轉售予原告。又被告邱黃詩庭 始終未向原告表示讓售系爭房地之人為李振，此為兩造所不 爭執，堪信為真實，而原告於本院亦自稱：被告邱黃詩庭從 頭到尾都沒有說是李振本人要賣給伊，且伊根本不會在乎屋 主是誰，伊只在乎金額，最終價格也是被告邱黃詩庭確定後 主動打電話告知伊的，伊並沒有預先開價，伊只說要買系爭 房地而已（見本院卷第226 頁至第228 頁），是原告在購買 系爭房地之過程中，對於買賣契約必要之點即買賣價金為2, 500,000 元及標的為系爭房地等要素，確與出賣人蔡志揚達 成意思表示之合致，至系爭房地之出售人為何，既未經原告
約定為契約必要之點，而本院審酌原告自述僅在意價金之多 寡，對於何人為出售系爭房地之屋主並不在意等情，堪信此 非原告成立買賣契約必要之點，則原告既已接受蔡志揚以 2,500,000 元讓售系爭房地之條件並依約付款，足認系爭房 地之買賣契約確係存在原告與蔡志揚之間，是原告係與蔡志 揚而非李振成立系爭房地之買賣契約，堪予認定。 ⒋綜上，系爭房地係蔡志揚委任被告邱黃詩庭先向李振購入， 其後再由原告向蔡志揚購買，而原告迄本件辯論終結前亦未 提出何證據方法證明李振於101 年8 月24日決定以1,780,00 0 元讓售系爭房地之對象係其本人，則原告主張李振係與其 本人成立系爭房地之買賣契約云云即屬無據。
㈡蔡志揚以2,500,000 元將系爭房地售予原告，原告是否受有 何損害？被告邱黃詩庭是否受有不當得利？
⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 ；違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任， 民法第184 條第1 項前段、第2 項前段分別定有明文。是依 民法侵權行為所發生之損害賠償請求權，應以致他人受有實 際上之損害為成立要件，若無損害即無賠償之可言。次按無 法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利 益，民法第179 條前段定有明文，是負不當得利返還義務之 人，必以實際受有利益者為限，若請求返還之對象並未受有 何利益，自不負返還不當得利之義務。
⒉本件原告係以2,500,000 元之價格向蔡志揚購買系爭房地， 而非以1,780,000 元與李振成立買賣契約已如前述，則原告 應給付之買賣價金應係其與蔡志揚約定之2,500,000 元，此 並不因蔡志揚係以1,780,000 元向李振購置系爭房地而有異 ，是原告依其與蔡志揚之間成立之買賣契約給付價款，並未 受有任何損害，依首揭說明，原告既未受有何損害，其依民 法第184 條第1 項前段、第2 項前段請求被告邱黃詩庭負差 額之損害賠償責任，洵屬無據，應予駁回。又原告主張被告 邱黃詩庭無法律上之原因受有前揭差價720,000 元及仲介服 務費50,000元之利益，應負返還之責云云，然李振並未同意 以1,780,000 元出售系爭房地予原告，是原告本無以該價格 取得系爭房地之利益，且原告購買系爭房地之款項均係給付 與出賣人蔡志揚，是該差額亦非由被告邱黃詩庭所受領，則 原告請求被告邱黃詩庭返還該720,000 元之差額利益，顯無 理由，至原告固舉其存摺影本主張有領取50,000元現金作為 仲介服務費給付予被告邱黃詩庭，然為被告邱黃詩庭所否認 ，而單憑原告該領款之紀錄，實不足以證明原告確有將該款 項給付予被告邱黃詩庭，而原告復未能提出其他證據方法證
明被告邱黃詩庭確有領取50,000元之仲介服務費，則原告依 侵權行為或不當得利之法律關係，請求被告邱黃詩庭賠償或 返還該50,000元之仲介服務費用均屬無據，應予駁回。 ⒊綜上，原告既係同意以2,500,000 元購買系爭房地，則其依 買賣契約給付買賣之價金，並未受有何損害，原告請求被告 邱黃詩庭賠償其720,000 元差額之損失即屬無據，又原告購 買系爭房地之價金係給付予出賣人蔡志揚而非被告邱黃詩庭 ，原告依不當得利請求被告邱黃詩庭返還該差額，亦屬無據 ，而原告始終未能證明被告邱黃詩庭確有受領50,000元之仲 介服務費，故其亦無從依民法侵權行為、不當得利之規定請 求被告邱黃詩庭返還之。
㈢原告主張被告永原仲介公司、臺灣房屋仲介公司應負連債賠 償之責，有無理由？
⒈按受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與 行為人連帶負損害賠償責任；經紀業因經紀人員執行仲介或 代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應 與經紀人員負連帶賠償責任，民法第188 條第1 項及不動產 經紀業管理條例第26條第2 項固分別定有明文，然若原告所 指之僱用人並無何不法侵權之情事，即無本條之適用。 ⒉本件原告主張被告永原仲介公司、台灣房屋仲介公司應與被 告邱黃詩庭負連債賠償之責云云，然被告邱黃詩庭所為並不 該當侵權行為，故其對原告並不負何損害賠償之責已如前述 ，不論被告邱黃詩庭是否為永原仲介公司、台灣房屋仲介公 司之僱用人，均難認有何損害賠償之債可命被告永原仲介公 司、台灣房屋仲介公司連帶賠償，是原告此部分之請求亦無 理由，應予駁回。
㈣原告請求被告邱黃詩庭返還全權委託書、不動產買賣契約書 及服務費收據，有無理由？
⒈按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責 ，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被 告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦 應駁回原告之請求，最高法院17年上字第917 號著有判例可 資參照。次按請求返還所有物之訴，應以現在占有該物之人 為被告，如非現在占有該物之人，縱令所有人之占有係因其 人之行為而喪失，所有人亦僅於此項行為具備侵權行為之要 件時，得向其人請求賠償損害，要不得本於物上請求權，對 之請求返還所有物。
⒉原告主張其有簽立全權委託書與被告邱黃詩庭，且被告邱黃 詩庭現仍持有不動產買賣契約書及其給付仲介服務費之收據 ，被告邱黃詩庭即應返還前揭文件予原告云云，然為被告邱
黃詩庭所否認，並辯稱原告並未交付任何書狀，其並未收取 仲介服務費，故亦無收據可返還等語。而查買賣契約之成立 本不以製作書面字據為必要，是被告邱黃詩庭辯稱原告與蔡 志揚買賣系爭房地並未製作何不動產買賣契約書，亦不無可 能，而原告經本院命其提出前揭全權委託書、不動產買賣契 約書及服務費收據存在之證明，其亦自稱無任何證據方法可 提出（見本院卷第170 頁），則依首揭說明，若原告欲訴請 被告邱黃詩庭返還其所稱之全權委託書、不動產買賣契約書 及服務費收據，自應由原告就各該契據文件確實存在且由被 告邱黃詩庭持有此事實先負舉證之責，然原告對此迄本院言 詞辯論終結前均未提出任何證據方法以實其說，是原告請求 被告邱黃詩庭應返還全權委託書、不動產買賣契約書及服務 費收據等文件即屬無據。
㈤綜上所述，系爭房地係蔡志揚委任被告邱黃詩庭先向李振購 入，其後再由原告向蔡志揚購買，原告既係同意以2,500,00 0 元購買系爭房地，則其依買賣契約給付買賣之價金，並未 受有何損害，原告請求被告邱黃詩庭賠償其720,000 元差額 之損失即屬無據，又原告購買系爭房地之價金係給付予出賣 人蔡志揚而非被告邱黃詩庭，原告依不當得利請求被告邱黃 詩庭返還該差額，亦屬無據，而原告始終未能證明被告邱黃 詩庭確有受領50,000元之仲介服務費，故其亦無從依民法侵 權行為、不當得利之規定請求被告返還之，而被告邱黃詩庭 既不負何侵權行為損害賠償之責，則原告依民法第188 條及 及不動產經紀業管理條例第26條第2 項請求被告永原仲介公 司、台灣房屋仲介公司負連帶賠償責任亦屬無據。至原告請 求被告邱黃詩庭返還全權委託書、不動產買賣契約書及服務 費收據部分俱未見其證明該等契據文件確實存在且由被告邱 黃詩庭持有中，則其請求被告邱黃詩庭返還之，為無理由， 不應准許，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請 ，均失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判 決結果不生影響，爰不一一論述。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 103 年 5 月 30 日
民事第三庭法 官 謝宗翰
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 5 月 30 日
書記官 李祥銘
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