臺灣高雄地方法院民事判決 101年度訴字第2140號
原 告 鄭強生
訴訟代理人 丁玉雯律師
被 告 周于靖
訴訟代理人 郭憲彰律師
上列當事人間返還價金事件，本院於103 年4 月30日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國99年11月19日，透過信義房屋仲介股份 有限公司（下稱信義房屋，原告就信義房屋原並提起本件返 還價金訴訟，但於行言詞辯論前，即已撤回該部份訴訟，詳 101 年度審移調字第625 號卷第21頁）之仲介，向被告購買 位於高雄市○○○路00號6 樓之2 、3 房屋（含坐落之基地 及停車位，下稱系爭房屋），伊已依約給付約定之價金新台 幣（下同）1,215 萬元，被告於100 年1 月20日交付系爭房 屋，但伊拆除裝潢後，發現系爭房屋有滲漏水、壁癌之瑕疵 ，被告明知系爭房屋有上開瑕疵，非但故意不告知，甚且保 證無該瑕疵，依法或依約均有修繕該瑕疵之義務（原起訴修 繕部分，業經兩造於訴訟中成立和解，該部份視為已判決確 定，詳本院卷第131 頁和解筆錄），被告違反約定之告知義 務，嗣後又違反修繕義務，上開均屬違約行為，依兩造所簽 訂之不動產買賣契約（下稱系爭契約）第10條第1 項第1 款 約定，被告應自系爭房屋交付日100 年1 月20日起至101 年 7 月3 日伊請求被告補正之日止，每日賠償買賣價款千分之 1 即12,150元，合計6,439,500 元（12,150×530 ＝6,439, 500 ），並應自101 年7 月4 日起至修繕完成之日止，每日 賠償12,150元。依買賣契約之法律關係、民法第360 條、第 184 條規定提起本訴。並聲明：㈠被告應給付原告6,439,50 0 元及自100 年7 月3 日起至清償日止，按週年利率5 ％計 算之利息；㈡被告應自101 年7 月4 日起至修繕完成之日止 ，按日給付原告12,150元及自各該給付日起至清償日止，按 週年利率5 ％計算之利息；㈢原告願供擔保，請准宣告假執 行。
二、被告抗辯：伊不知系爭房屋有滲漏水、壁癌之情形，非故意 不告知，且未保證無該情形，依約定伊雖需支付修繕之費用 ，但並無違約，原告請求賠償損害，並無理由。並聲明：㈠ 原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為
假執行。
三、兩造之不爭執事項：
㈠原告於99年11月19日，透過信義房屋仲介，向被告購買系爭 房屋，買賣價金1,215萬元，原告已給付價金完畢，被告於 100 年1 月20日交付系爭房屋予原告（並有本院卷第8 至13 頁不動產買賣契約書【下稱系爭契約書】、第18頁信義房屋 買賣仲介專任委託書【含反面之附表：標的物現況說明書】 附卷可稽）。
㈡系爭房屋有滲漏水、壁癌之情形（並有本院卷第14至17頁相 片12張附卷可稽）。
㈢被告於標的物現況說明書項次8 「本標的物現況是否滲漏水 、壁癌之情形？（含他戶漏至本戶或本戶漏至他戶）」，勾 選「否」（並有本院卷第18頁反面標的物現況說明書附卷可 稽）。
四、就兩造爭執事項之判斷：
㈠關於本件房屋買賣時被告是否明知有滲漏水、壁癌而故意不 告知原告及有無保證房屋無滲漏水、壁癌之情： ⒈買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責 者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解 除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；買賣之物， 缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減 少價金，而請求不履行之損害賠償，出賣人故意不告知物之 瑕疵者亦同；負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另 有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀，民法第359 條、 第360 條、第213 條第1 項分別定有明文，是買賣之標的物 即使有物之瑕疵，除非買賣雙方另有特別約定，原則上出賣 人並無修繕義務，出賣人僅得解除契約或請求減少其價金， 如解除契約顯失公平時，買受人僅得請求減少價金，只在出 賣人知悉出賣之標的物有瑕疵而故意不告知，或出賣之標的 物缺少出賣人所保證之品質時，買受人始得不解除契約、請 求減少價金，而請求損害賠償即修繕該標的物之瑕疵。 ⒉系爭房屋確有滲漏水、壁癌之情形，此有原告提出之相片12 張附卷可稽（詳本院卷第14至17頁），且為被告所不爭執， 並經高雄市土木技師公會鑑定在案，有鑑定報告書附卷可佐 （置於卷外），該事實雖可認定，且依常情，該滲漏水、壁 癌之情形，於系爭房屋之價值、效用均有減損，參酌依兩造 簽訂之系爭契約書第17條第4 項之約定略以：簽約後，如發 現本標的物有漏水、壁癌…等狀況，買賣雙方同意由信義房 屋委請專業廠商評估修繕，費用由賣方負擔等語（詳本院卷 第11頁），足見兩造所買賣者雖為中古屋，有類如本件之滲
漏水、壁癌情形，雖屬常見，但兩造已特別約定該滲漏水、 壁癌情形，仍屬本件買賣標的物之瑕疵，然系爭房屋有瑕疵 ，非必可推認出賣之被告必知悉該瑕疵，亦無法推認被告保 證無瑕疵。而原告主張系爭房屋缺少被告所保證「無滲漏水 、無壁癌」之品質，係以被告出具信義房屋之標的物現況說 明書，曾於項次8 「本標的物現況是否滲漏水、壁癌之情形 ？（含他戶漏至本戶或本戶漏至他戶）」，勾選「否」為主 要之依據，上開勾選之事實為被告所不爭執，且有標的物現 況說明書附卷可稽（詳本院卷第18頁反面），雖堪信為真實 ，但依該說明書下方以「★注意」註記需特別注意之「除已 告知外，委託人（指被告）依法應負瑕疵擔保責任」記載， 明白揭示信義房屋請被告填寫該說明書之用意，無非讓有意 購買之人，得以有效瞭解買賣標的物之現況，且就已告知之 部分，出賣人不負瑕疵擔保之責任，則被告於該說明書項次 8 「本標的物現況是否滲漏水、壁癌之情形？（含他戶漏至 本戶或本戶漏至他戶）」所為「否」之勾選，僅在界定系爭 房屋買賣時所存在之瑕疵，何者出賣人應負瑕疵擔保責任， 及何者無需負瑕疵擔保責任而已，非在保證系爭房屋無滲漏 水、壁癌之情形，甚為明確，該勾選自無法證明被告曾為此 項保證，此外原告並未說明被告曾為其他無滲漏水、壁癌之 保證，且未提出證據以證明，本院亦查無相關證據，可為原 告此部份有利之認定，則系爭房屋之買賣，應認被告並未為 該房屋無滲漏水、壁癌之保證，原告主張被告曾為該保證， 自無可採。
⒊原告主張被告明知系爭房屋有滲漏水、壁癌之瑕疵而故意不 告知，主要係以被告於101 年7 月9 日之電話聯繫中，曾陳 稱系爭房屋於購買時即有漏水情形為主要依據，但依原告提 出用以證明上開事實之錄音譯文所記載，被告係陳稱「像我 之前買房子，買他這個房子（指系爭房屋）的時候，它有些 微的那個漏水，他也是幫我處理」等語（詳本院卷第22頁） ，即被告購買系爭房屋時，房屋雖有些微漏水之情形，但業 已經過修繕，則依被告上開電話錄音所述，該漏水是否仍未 修復已非無疑，況即使尚未完全修復，被告是否知悉未修復 之情，亦非無疑，原告據此主張被告明知系爭房屋有漏水之 情而故意不告知，自無可採；況依證人即本件信義房屋主要 之仲介人員趙晋毅證稱略以：本件買賣過程中，因系爭房屋 有天花板之裝潢，所以沒有辦法看出有滲漏水之情形等語（ 詳本院卷第123 至124 頁），參酌依鑑定報告所示，本件系 爭房屋滲漏水、壁癌之位置，均在房屋上方或靠近上方之位 置，且未經最基本之油漆粉刷（詳鑑定報告書第4 頁起之「
鑑定結果」說明、第21頁起之相片），足見該滲漏水、壁癌 所存在位置，均屬原天花板裝潢所遮掩之處，此由原告亦陳 稱係在拆除原先裝潢時，始發現本件之瑕疵（詳本院卷第4 頁起訴狀所載），且在交屋（100 年1 月20日）將近1 年半 後始催告修繕（詳本院卷第19至21頁原告委任律師所寄發之 存證信函，寄發時時間在101 年6 月底），即可知該滲漏水 、壁癌現象，在拆除天花板前無法輕易得知，則被告辯稱其 非故意不告知，合於常情，堪予採信，從而應認被告並無明 知而故意不告知本件滲漏水、壁癌之情。
㈡關於原告得否請求修繕以外之損害賠償：
原告主張系爭房屋除有如上所述滲漏水、壁癌等瑕疵外，另 有鋼筋鏽蝕外露之瑕疵，被告就上開滲漏水、壁癌瑕疵部分 ，違反約定之告知義務，嗣後又違反系爭契約第17條第項款 修繕之約定，上開均屬違約行為，依系爭契約第10條第1 項 第1 款約定，被告應自系爭房屋交付之100 年1 月20日起， 至修復上開瑕疵之日止，每日賠償12,150元，惟為被告所否 認，除如上所述，辯稱其不知有滲漏水、壁癌、鋼筋鏽蝕外 露之瑕疵，非故意不告知外，另辯稱其未延遲依約修繕，無 需負賠償責任，經查：
⒈解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭 句，民法第98條定有明文，又買賣契約之訂立，物之出賣人 所負主要義務，為交付其物及移轉所有權，買受人所負主要 義務，為價金之交付，但就出賣人而言，尚有類如事後發現 瑕疵之約定修補、權利瑕疵排除之較次要義務，該次要義務 與交付買賣標的物、移轉所有權之主要義務相較，兩者間之 重要性相差至為懸殊，如適用同一定量之違約處罰約定，其 妥適性依理即有疑慮，則該類契約如僅為單一之定量違約處 罰約定，是否一併適用於上開出賣人之次要義務，自應探求 當事人訂約之真意而作適切之判斷，不得因其等同屬出賣人 應負之契約義務，逕認應適用同一定量之違約處罰約定，且 買賣雙方如未親自草擬契約內容，而依仲介人員所提供之定 型化契約簽訂，則該定型化契約之設計、編排亦需納入判斷 之考量，本件兩造所簽訂之系爭契約書，為與信義房屋有關 連之信義地政士聯合事務所所提供，此有該契約書開頭之註 記可稽（詳本院卷第8 頁下方），該契約書屬仲介人員所提 供之定型化契約書，甚為明確，則探求兩造訂約之真意，自 應一併注意該契約書之設計、編排。而本件系爭房屋之約定 售價為1,215 萬元，依兩造簽訂之系爭契約書第10條第1 項 賣方違約（可歸責）處罰約定，每逾1 日，按已繳買賣價款 千分之一計算遲延賠償（詳本院卷第10頁反面）計算，即違
約逾期1 日之遲延賠償金為12,150元，而如上所述，依該買 賣契約書第17條第4 項之約定，簽約後如發現本標的物有漏 水、壁癌等瑕疵，應由仲介買賣之信義房屋委請專業廠商評 估修繕，費用由賣方負擔（詳本院卷第11頁），而該修繕之 費用通常僅需數萬至數十萬元，甚至可能僅需數千元，則賣 方即被告如就該部份付費修繕有所遲延，是否即應適用該違 約罰則，每逾期1 日賠償12,150元，自有疑問。本院審酌系 爭契約書第1 條記載買賣標的物，第2 條規範履約保證，第 3 至9 條分別約定買賣價金、付款方式、原有抵押權之清償 、貸款約定、產權登記、稅費負擔、房地點交，並於接續之 第10條為違約處罰之約定，即於主要契約義務相關之事項約 定後，接續於第10條為違約處罰之約定，由形式以觀，堪認 第10條之違約處罰約定，係在處罰之前買賣雙方就契約主要 義務違反之處罰，已難逕認該罰則之效力及於瑕疵修繕之次 要義務；況該違約處罰約定後之第11至16條，分別為災變損 失、公共環境、通信地址、管轄法院、契約份數、現物交屋 等之約定，即含利益承受、危險負擔及程序約定等非買賣主 要義務之約定，並於最後之第17條「其他約定事項」欄第4 項，始為關於漏水、壁癌瑕疵之付費修繕約定，由上開約定 之排列順序，及「其他約定事項」通常屬較次要而可能係臨 時予以增訂之性質，可知第17條第4 項關於漏水、壁癌瑕疵 之付費修繕約定，在本件買賣契約之重要性，被認為甚且不 及通信地址、管轄法院、契約份數等之程序約定，更遑論與 交付買賣標的物、移轉所有權等出賣人之主要義務相較，則 以該約定被列於最後「其他約定事項」之情，尤難認第17條 第4 項關於漏水、壁癌瑕疵付費修繕約定之違反，應與主要 契約義務之違反，共同適用第10條之嚴厲違約罰則規定；更 何況兩造不爭執，本件因交屋後發現滲漏水、壁癌、鋼筋鏽 蝕外露之瑕疵，依約定由信義房屋委請專業廠商評估，所需 之修繕費用為77,000元（詳本院第100 頁工程報價單，另證 人趙晋毅亦證稱該工程報價單，為信義房屋委託廠商所做之 估價，詳本院卷第124 頁筆錄），且依高雄市土木技師公會 鑑定結果，上開瑕疵之修復費用僅需51,233元（詳鑑定報告 第5 頁），本件滲漏水、壁癌、鋼筋鏽蝕外露之瑕疵，其修 復費用既僅需51,233元或77,000元，被告遲延給付該修復費 用，如以法定遲延利息計算，原告每年可請求之遲延損害賠 償僅2,562 元或3,850 元（51,233×5 ％＝2,562 ，77,000 ×5 ％＝3,850 ，小數點以下四捨五入），衡情，更無適用 上開違約逾期1 日賠償12,150元罰則之必要，故本院認系爭 契約書第10條第1 項賣方違約之處罰約定，適用範圍僅及於
主要義務之違反，即被告如有交付系爭房屋或移轉所有權如 有遲延之違約情形，原告可依該約定，請求按已繳買賣價款 千分之一計算之違約遲延賠償，但不適用於第17條第4 項關 於漏水、壁癌瑕疵之付費修繕約定，從而被告即使有遲未支 付修繕費用之事實，原告亦不得依系爭契約書第10條第1 項 約定請求賠償。
⒉兩造簽訂之系爭契約書第17條第4 項既約定簽約後，如發現 系爭房屋有漏水、壁癌…等狀況，買賣雙方同意由信義房屋 委請專業廠商評估修繕，費用由賣方負擔等語（詳本院卷第 11頁），而如上所述，系爭房屋確有滲漏水、壁癌、鋼筋鏽 蝕外露之瑕疵，且經信義房屋委請專業廠商評估，所需之修 繕費用為77,000元，有101 年6 月26日出具之工程報價單附 卷可稽（詳本院卷第100 頁），則依上開約定，自應由被告 支付該修繕費用以修復，但依證人趙晋毅證稱略以：伊記得 當時該公司有協調如何修繕及支出之費用，公司請人估價後 ，請兩造看過工程報價單，因為雙方沒有共識，最後不了了 之等語（詳本院卷第124 頁），而依原告同年6 月底，委託 律師寄送被告及信義房屋之存證信函，其上記載略以：系爭 房屋有滲漏水、壁癌、鋼筋鏽蝕外露，前請信義房屋告知被 告，依約已構成違約，催告於10日內進行修繕，並依買賣契 約第10條第1 項約定，自交屋日起每日按價金千分之一賠償 ，否則將行使解約權，並請求加倍賠償等語（詳本院卷第19 至21頁存證信函、郵件收件回執），依被告於同年8 月8 日 寄送原告及信義房屋之存證信函記載略以：伊請廠商估價， 估計之修復費用為5 萬元，同意依該金額補償或修繕，如有 其他意見，宜由第三人調處等語（詳本院卷第101 頁存證信 函及所附報價單），顯見兩造當時對含修復金額、得否另行 依系爭契約書第10條第1 項約定請求違約賠償，確存有歧見 ，則證人趙晋毅上開因兩造沒有共識，因而未進行修繕之所 證，堪認與事實相符，應可採信，依證人趙晋毅上開所證， 及兩造於上開存證信函之所述，則本件於發現系爭房屋有滲 漏水、壁癌、鋼筋鏽蝕外露情形下，之所以未即刻依不動產 買賣契約第17條第4 項約定，由被告負擔費用進行修繕，確 係因兩造對修復費用及可否併請求賠償損害，未能達成共識 所致，尚非單純因被告違反該契約之約定所造成，應可認定 ，且原告不得依系爭契約書第10條第1 項賣方違約之處罰約 定，請求本件瑕疵修復之賠償，既如前述，則在原告併依該 約定請求賠償之情形下，被告不同意原告修繕併請求賠償之 請求，尚合常理，則本件無法依系爭契約書第17條第4 項約 定為修繕，自難認係因可歸責於被告之事由所致，從而原告
在修復該瑕疵外（已成立和解），並無另依系爭契約書第10 條第1 項約定請求賠償之可言。
⒊原告雖另於言詞辯論期日後，提出證人趙晋毅於103 年4 月 10日與原告訴訟代理人間電話對談之錄音及譯文，試圖證明 本件無法依系爭契約書第17條第4 項約定為修繕，係因被告 不願負擔該費用所致，而認該部份無法依約修繕，係因可歸 責於被告之事由所致，然依該譯文所載，證人趙晋毅即使在 與原告訴訟代理人之電話對談中，曾有「屋主（指被告）那 邊一開始她可能也不想付這個費用，…周于靖她不想付這個 費用，所以後來才沒有修」等語之說明，與被告上開存證信 函所述亦僅大致相同，即被告對修復費用確有爭執，但如上 所致，原告於上開委託律師寄送之存證信函中，除要求修繕 外，既另請求依系爭契約書第10條第1 項約定，給付高額賠 償，而該請求非適法，本件修繕無法達成共識，應認除被告 對修復費用有爭執外，併含原告該部份賠償之不適法請求， 是雙方無法達成共識之原因，尚難逕認屬單純可歸責於被告 之事由所致，尤以被告爭執之修復金額僅27,000元（77,000 －50,000＝27,000），但以原告委託律師於存證信函所述， 自交屋日即100 年1 月20日起算至被告收受之101 年7 月3 日止（詳本院卷第21頁郵件收件回執），期間共527 日（ 365 ＋12＋28＋31＋30＋31＋30＋3 ＝530 ），乘以每日以 總價千分之一算得之12,150元，合計請求賠償6,439,500 元 ，兩相比較，被告誤爭執之修復費用不及原告誤認可請求賠 償金額之1/200 ，則應認本件無法依約修復，原告需負之責 任遠大於被告，相較於原告，被告之可歸責性幾近而可視為 零，是尚難認應歸責於被告而未修復，則此部份證據與本件 之判斷並無影響，自無庸再開辯論予以調查，另兩造其餘攻 擊防禦方法及所舉證據，經審酌後，認亦與判決結果不生影 響，爰不逐一論列，併此敘明。
五、綜上所述，被告於標的物說明書項次8 「本標的物現況是否 滲漏水、壁癌之情形？（含他戶漏至本戶或本戶漏至他戶） 」所為「否」之勾選，非在保證系爭房屋無滲漏水、壁癌之 情形，且無證據可證本件買賣時，被告知悉系爭房屋有滲漏 水、壁癌之瑕疵而故意不告知，亦無證據可證被告曾為系爭 房屋無滲漏水、壁癌之保證，原告主張得依民法第360 條規 定訴請被告賠償損害，於法尚無所據，且既無法認定被告明 知瑕疵而故意不告知，且無法認定被告故意保證無法達到之 品質，則原告主張得依民法第184 條規定訴請被告賠償損害 ，於法亦無所據，另系爭契約書第10條第1 項賣方違約之處 罰約定，不適用於第17條第4 項關於漏水、壁癌瑕疵之付費
修繕情形，且本件無法依系爭契約書第17條第4 項約定為修 繕，非因可歸責於被告之事由所致，原告主張得依買賣契約 之約定，訴請被告給付遲延付費修繕之違約賠償，於法同無 所據（修繕或付費修繕部分業已於訴訟中成立和解），是原 告所訴均無所據，應予駁回。原告所訴既應予以駁回，假執 行之聲請即失所依附，應併予駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 5 月 28 日
民事第四庭 法 官 鄭峻明
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 5 月 28 日
書記官 周麗珍