臺灣高等法院高雄分院民事判決 103年度上字第75號
上 訴 人
即被上訴人 譚順東
上 訴 人 胡素芬
被 上訴人 蔡淑如（即胡素芬承當訴訟人）
共 同
訴訟代理人 陳慧博律師
被 上訴人
即 上訴人 侯瑞川
被 上訴人 侯佳君
共 同
訴訟代理人 張耀聰律師
上列當事人間損害賠償事件，上訴人對於中華民國102 年12月31
日臺灣高雄地方法院102 年度重訴字第78號第一審判決提起上訴
，本院於103年5月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人譚順東、胡素芬後開第二項之訴部分，及訴訟費用（除確定部分外）之裁判，廢棄。
被上訴人侯佳君應給付上訴人譚順東、胡素芬各新台幣壹拾伍萬肆仟貳佰捌拾陸元，及自102 年2 月1 日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
譚順東、胡素芬其餘之上訴，及侯瑞川之上訴，均駁回。第一、二審訴訟費用（除確定部分外），由侯瑞川負擔十分之一，侯佳君負擔十分之一，餘由譚順東、胡素芬負擔。 事 實 及 理 由
一、上訴人即被上訴人譚順東等起訴主張：兩造為坐落高雄市○ ○區○○段○○段000 地號土地（下稱系爭土地）上建物即 高雄市○○區○○路000 號東發大樓公寓大廈（下稱東發大 樓）之區分所有權人，東發大樓於85年10月21日取得使用執 照，兩造取得專有部分之樓層、時間，及就系爭土地與東發 大樓共用部分即同段1016建號建物之應有部分則如原判決附 表（下稱附表）所示。查東發大樓1 樓及法定空地原設有二 個平面車位（長600 公分、寬250 公分）及二個機械停車位 （長550 公分、寬220 公分），並有地下室，均屬東發大樓 之公共設施，為全體區分所有權人所共有，詎侯瑞川竟未經 其他區分所有權人之同意，自91年起即將1 樓公共設施之停 車位空間及部分騎樓即如原判決附圖（下稱附圖）編號C （ 面積70平方公尺）、D （面積62平方公尺）所示範圍，出租 予7-11便利超商變更為店鋪使用，顯已侵害其他共有人之權 利，而東發大樓1 樓原有之公共設施雖非侯瑞川所拆除，目
前該處所有之地上物亦為7-11便利超商所搭設，然侯瑞川既 違法變更使用並將之出租予第三人，自應負責將該區回復為 原有之平面狀態，並將該部分返還予譚順東、蔡淑如與其他 共有人；又候瑞川另提供東發大樓地下室之一部即如附圖編 號E （面積59平方公尺）所示之公共設施範圍予7-11便利超 商變更為辦公室使用，並自92年5 月1 日起向7-11便利超商 每月收取新台幣（下同）100,000 元之租金，自99年5 月1 日起租金為105,000 元，則於本件起訴前五年（即96年10月 1 日至101 年10月1 日）之租金獲利總額為6,145,000 元， 而其總使用面積為如附圖編號A 、C 、D 、E 所示共計272 平方公尺，違規使用面積為如附圖編號C 、D 、E 所示共計 191 平方公尺，故其違規使用面積之比例為0.7022（191 ÷ 272 ＝0.7022），則其無權占用公共設施範圍，違法出租予 第三人，侵害他共有人之權利，譚順東、胡素芬亦得依民法 第179 條、第184 條規定，按應有部分之比例請求侯瑞川分 別給付616,431 元（0000000 ×0.7022×1/7 ＝616431）。 另東發大樓之屋頂平台、突出物亦為大樓之共用部分，而為 全體區分所有權人所共有，然侯佳君未經全體區分所有權人 同意，竟自90年起即將東發大樓屋頂平台、突出物出租予電 信業者設置基地台使用，其中中華電信股份有限公司（下稱 中華電信）自96年10月1 日起至101 年10月1 日止，每月租 金18,000元，共計1,080000元，及大同電信股份有限公司（ 下稱大同電信）自98年1 月1 日起至101 年10月1 日止，每 月租金18,000元，共計810,000 元，均由侯佳君中飽私囊， 譚順東、胡素芬自亦得依民法第179 條、第184 條之規定， 請求侯佳君按渠等應有部分之比例分別給付270,000 元【（ 0000000 ＋810000）×1/7 ＝270000】之損害金。為此，爰 依民法第767 條、第821 條、第179 條、第184 條規定提起 本訴等語。並聲明：㈠侯瑞川應將系爭土地上之1 樓建物， 如附圖編號C 所示面積70平方公尺、編號D 所示面積62平方 公尺【內含二個平面車位（長600 公分、寬250 公分），二 個機械車位（長550 公分、寬220 公分）】，回復為平面狀 態，並將該部分返還予譚順東、蔡淑如及其他共有人；㈡侯 瑞川應分別給付譚順東、胡素芬各616,431 元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；㈢侯 佳君應分別給付譚順東、胡素芬各270,000 元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；㈣第 ㈡、㈢項聲明，如獲勝訴，願供擔保，請准宣告假執行。二、上訴人侯瑞川等則以：東發大樓原由訴外人陳家和所起造， 並於85年10月21日建築完成後，分由陳家和取得大樓1 至3
樓之區分所有權、訴外人郭陳桂美取得4 、5 樓之區分所有 權、訴外人陳秋榮、陳春榮分別取得6 、7 樓之區分所有權 ，渠等於85年10月21日共同簽訂協議書，達成拆除東發大樓 1 樓及部分地下室之公共設施部分以供1 樓所有權人使用之 分管協議，而東發大樓1 樓部分早於86年5 月1 日即由陳家 和出租予7-11便利超商供為店鋪使用，嗣陳家和於90年1 月 8 日將東發大樓1 樓之所有權及其分管權利一併出售予侯瑞 川，侯瑞川則持續將之出租予7-11便利超商，全體區分所有 權人復於90年5 月20日召開區分所有權人會議，同意由1 樓 所有權人使用1 樓全部及部分地下室，胡素芬之先生劉明居 自89年4 月起即承租東發大樓4 樓房屋，譚順東則在隔壁同 路205 、258 、260 號建物經營補習班，對侯瑞川因分管而 使用東發大樓1 樓及部分地下室共用部分之事實，早已知悉 ，自當承繼上開分管協議而受拘束。又大樓停車位空間僅設 計為停車使用，並無結構上之安全性考量，且依東發大樓規 約第2 條第2 項、第4 條規定，非不得經全體區分所有權人 決議約定為專供特定區分所有權人使用，則縱停車位空間位 置有違反建築法規之問題，上開分管協議亦不因之而無效， 是譚順東等訴請侯瑞川回復原狀並返還該區域之土地，自屬 無稽。另侯瑞川既係基於分管協議而使用1 樓及部分地下室 之共用部分，其收取租金，自無侵權或不當得利可言，譚順 東、胡素芬請求侯瑞川給付上開金額，亦屬無據。又東發大 樓頂樓出租予電信業者作為基地台使用，係經全體區分所有 權人之同意，且其租金收入亦供做處理東發大樓一切開銷包 含各項器具維修、清潔及管理費使用，譚順東等自取得區分 所有權迄今未曾繳納分文管理費，自無諉為不知之理，且東 發大樓管理委員會（下稱東發大樓管委會）於95年3 月30日 召開區分所有權人會議決議由主任委員即侯佳君辦理設立於 大樓頂樓（台灣大哥大、和信、威寶）三間基地台合約書變 更，並將月租金匯入管委會帳戶之事宜，而大同電信所使用 之位置與威寶電信所承租之位置相同，並由東發大樓管委會 之主委侯佳君代為收取租金，故大同電信之租金款項並非侯 佳君個人所有，況大同電信日前已與東發大樓終止租賃關係 ，侯佳君亦在東發大樓管委會之要求下，於102 年9 月11日 、10月21日各匯款180,000 元、864,000 元至東發大樓管委 會名下存款帳戶內，是侯佳君就此自無不當得利或侵權行為 可言。至中華電信部分，乃係承租侯佳君個人所有之東發大 樓2 樓專有部分，7 樓頂樓部分則是與威寶等電信業者使用 相同之基地台位置，並未額外使用共用部分之範圍，亦無侵 權或不當得利可言，退步言之，縱有不當得利，亦應由管委
會向侯佳君請求，譚順東、胡素芬並無請求權利等語，資為 抗辯。
三、原審法院判決：侯瑞川應將系爭土地上之一樓建物，如附圖 編號C 所示面積70平方公尺，編號D 所示面積62平方公尺， 回復為平面狀態，駁回譚順東、胡素芬、蔡淑如其餘之請求 。譚順東、胡素芬就其敗訴部分，提起部分上訴，其上訴聲 明：㈠原判決關於譚順東、胡素芬下開敗訴部分廢棄。㈡侯 瑞川應分別給付譚順東、胡素芬各616,431 元，及自起訴狀 繕本送達翌日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息 。㈢侯佳君應分別給付譚順東、胡素芬各270,000 元，及自 起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年息百分之五計算 之利息。㈣第一、二審訴訟費用由侯瑞川、侯佳君負擔。（ 其餘敗訴部分，未據聲明不服，不在本院審理範圍）。侯瑞 川、侯佳君就此被上訴部分答辯聲明：上訴駁回。侯瑞川就 其敗訴部分，提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決關於侯瑞川 敗訴部分廢棄。㈡上廢棄部分，譚順東、蔡淑如在第一審之 訴駁回。譚順東、蔡淑如就此被上訴部分，答辯聲明：上訴 駁回。
四、兩造就下列事實不爭執，並有高雄市政府工務局使用執照、 土地登記謄本、建物登記謄本、建築平面圖、照片、7-11便 利超商租賃契約書、行動通信業務設備設置契約、房屋使用 契約、協議書、中華電信函、大同電信函、遠傳電信函、台 灣大哥大函在卷（原審卷㈠8 ～29、50、66~71 、211 、26 0~274 、284~287 、289~294 頁、原審卷㈡44~46 頁）為憑 ，且為兩造所不爭執。
㈠兩造為系爭土地上建物即東發大樓之區分所有權人，東發大 樓由訴外人陳家和擔任起造人，於85年10月21日取得使用執 照，嗣分別辦理保存登記，由其家族成員即陳家和取得1 至 3 樓之區分所有權，陳郭桂美取得4 、5 樓之區分所有權， 陳秋榮取得6 樓之區分所有權，陳春榮取得7 樓之區分所有 權，嗣所有權迭經更替，兩造就東發大樓取得專有部分之樓 層、時間、及系爭土地與大樓共用部分之應有部分為如附表 所示。
㈡東發大樓1 樓及法定空地原設有二個平面車位，二樓機械車 位，並有地下室即如附圖所示C 、D 、E 、F 、G 部分，均 屬東發大樓之公共設施，為全體區分所有權人所共有。 ㈢侯瑞川將東發大樓1 樓及法定空地，並部分地下室公共設施 空間即附圖所示A 、C 、D 、E 部分，自90年5 月1 日起以 每月租金9 萬元出租予7-11便利超商使用，租金自91年5 月 1 日起調整為每月95,000元，自92年5 月1 日起調整為每月
10萬元，自99年5 月1 日起調整為每月105,000 元。 ㈣東發大樓之頂樓出租予中華電信、大同電信、遠傳、台灣大 哥大、威寶、和信等6 家電信業者架設基地台使用。 ㈤中華電信自95年4 月1 日起迄今每月匯款租金18,000元至侯 佳君名下九如二路郵局帳戶帳號00000000000000號。 ㈥大同電信自98年1 月1 日起至102 年10月15日止每月匯款租 金18,000元至侯佳君名下台北富邦銀行鼓山分行帳戶帳號00 0000000000號，侯佳君嗣於102 年9 月11日存款18萬元、10 2 年10月21日存款864,000 元入東發大樓管委會名下台北富 邦銀行鼓山分行帳戶帳號000000000000號。 ㈦遠傳電信自92年10月19起每月匯款租金25,700元至侯依伶名 下台北銀行北高雄分行帳戶帳號000000000000號，嗣自95年 5 月19日起改匯入東發大樓管委會名下台北富邦銀行鼓山分 行帳戶帳號000000000000號。
㈧台灣大哥大自98年4 月10日起每月匯款租金23,000元至東發 大樓管委會名下台北富邦銀行鼓山分行帳戶帳號0000000000 00號。
㈨上訴人即被上訴人譚順東等未曾就東發大樓繳納任何管理費 。
五、茲就爭點分述如下，首論侯瑞川就系爭東發大樓1 樓及法定 空地並地下室系爭公共使用部分（即附圖所示C 、D 、E 部 分）之使用，有無與其他共有人為分管之約定。 ㈠按，區分所有建物共有部分，除法律另有規定外，得經規約 之約定供區分所有建物之特定所有人使用；區分所有人間依 規約所生之權利義務，繼受人應受拘束，其依其他約定所生 之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者 ，亦同，民法第799 條第3 項、第799 條之1 第4 項分別定 有明文。又，公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶 約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使 用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。 倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣 後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對 於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管 契約之拘束。最高法院98年台上字第633 號裁判可資參照。 ㈡經查，系爭東發大樓係由訴外人陳家和所起造，於85年10月 21日建築完成，取得使用執照，嗣分別辦理保存登記，由其 家族成員即陳家和取得1 至3 樓之區分所有權，陳郭桂美取 得4 、5 樓之區分所有權，陳秋榮取得6 樓之區分所有權， 陳春榮取得7 樓之區分所有權，此為兩造所不爭執（原審卷 一152 頁），陳家和、陳郭桂美、陳秋榮、陳春榮等人並於
85年10月21日書立協議書，協議同意全部拆除1 樓及部分地 下室公共設施部分（建號1016）供1 樓所有權人使用，有協 議書在卷可稽（原審卷一73頁）。上訴人即被上訴人譚順東 等雖否認此份文件之真正，然以東發大樓為陳家和所起造， 原始之區分所有權人均為陳家和之家族成員，且陳家和嗣於 86年4 月起即將東發大樓1 樓出租予7-11便利超商營業使用 ，亦有承租契約附卷可參（原審卷一66頁），則陳家和為利 出租店面，於出租前先與其家族成員即其他區分所有權人議 定拆除1 樓及地下室公共設施部分，並簽立協議書，以向承 租人表示確實已取得其他區分所有權人同意之證明，尚不違 反經驗法則，是該份協議書之真正，自堪認定，則東發大樓 1 樓及地下室公共設施部分，自因當時全體區分所有權人之 同意而已由1 樓所有權人分管使用。
㈢陳家和嗣於90年1 月8 日與侯瑞川就東發大樓1 樓簽立買賣 契約，約定買受之標的尚包含1 樓及地下室之公設使用權利 移轉，有不動產買賣契約書在卷可佐（原審卷一75-77 頁） ，此雖僅為陳家和與侯瑞川間之債之契約，惟東發大樓全體 區分所有權人又於90年5 月20日曾開會決議，同意由1 樓所 有權人使用1 樓全部及部分地下室，有當日之會議紀錄附卷 可稽（原審卷一第78頁），而上訴人即被上訴人譚順東等並 不否認此份文件形式上之真正（原審卷一153 頁），則東發 大樓全體區分所有權人於90年5 月20日再以上揭會議之決議 確認1 樓所有權人就大樓1 樓及地下室公共設施有分管使用 權利之事實，亦堪認定。譚順東、胡素芬上訴後改辯稱否認 上開會議紀錄之真正，顯不足採。
㈣又東發大樓地下室原隔成二部分，經東發大樓95年3 月10日 區分所有權人會議決議，由1 、2 、5 、6 、7 樓使用右側 部分，3 、4 樓使用左側部分，此有該次會議紀錄在卷可參 （原審卷一83頁），上訴人即被上訴人譚順東等雖否認該次 決議內容，然譚順東、胡素芬當次均有到場與會，有當次出 席名冊附卷可佐（原審卷一84頁），且經原審法院現場查勘 ，大樓地下室約隔成左、右二區，右側內部再隔出一個房間 供7-11便利超商辦公使用，左側則堆放大量課桌椅，譚順東 並自承該區物品係伊所放置，有卷附勘驗筆錄及照片可參（ 原審卷一277 、280 頁），是以譚順東及侯瑞川使用位置與 上開決議內容相符，足見兩造於95年3 月間就地下室部分確 有達成分管使用之合意。
㈤再譚順東自承其當初在東發大樓隔壁開補習班，本要跟陳家 和承租1 、2 樓，所以對那個地方狀況很清楚，後來陳家和 改租給7-11，伊有問這邊有停車位怎麼租，他們說等驗收完
拆掉就可以，因為整棟大樓是他們的，所以伊想拆掉也沒有 問題等語（原審卷一152 頁）；證人即胡素芬之配偶劉明居 於原審法院審理中亦證稱：伊大概在89年左右承租東發大樓 （4 樓），1 樓當時是7-11，地下室是空的，堆滿7 樓原屋 主陳先生家的東西，伊等住的時候就已經租給7-11了等語（ 原審卷二39、41頁），則東發大樓1 樓公共設施部分於譚順 東、胡素芬買受前即已出租供7-11便利超商營業使用迄今， 渠等於客觀上及主觀上均已知悉1 樓所有權人使用之範圍為 1 樓全部之事實，譚順東更原即知悉1 樓部分原有停車位之 設置，而蔡淑如於兩造爭訟之際向胡素芬買受東發大樓4 樓 ，自亦無不知1 樓所有權人使用1 樓全部範圍之理，則譚順 東、胡素芬、蔡淑如就東發大樓1 樓公共設施有分管約定之 存在，既有明知或可得而知之情形，揆諸首揭說明，渠等自 應受上開分管協議之拘束。
㈥基上，侯瑞川就系爭東發大樓1 樓及法定空地並地下室系爭 公共使用部分（即附圖所示C 、D 、E 部分）之使用，有與 其他共有人為分管之約定，上訴人即被上訴人譚順東等系爭 東發2 樓之區分所有權人基於約定，或基於繼受人對於約之 定內容明知或可得而知之情形，應受此分管約定之拘束。六、譚順東、蔡淑如請求侯瑞川應將附圖所示編號C 、D 部分建 物回復為平面狀態，有無理由。
㈠按，公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下 列各款者，並不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身所占 之地面。二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室 外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。三、公寓大廈 基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約 定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方 法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。公 寓大廈管理條例第7 條固有明文。惟，本條例施行前已取得 建造執照之公寓大廈，應依本條例規定成立管理組織。前項 公寓大廈得不受第七條各款不得為約定專用部分之限制。亦 為92年12月31日修正公布前之公寓大廈管理條例第43條規定 甚明。而東發大樓係於84年1 月間取得84年高市工建築字第 00013 號建築執照，此參上開使用執照上之記載即明（原審 卷一9 頁），是東發大樓既係於84年6 月28日公寓大廈管理 條例公布施行前即取得建築執照，依前揭規定，東發大樓1 樓及地下室公共設施部分雖如前述約定為1 樓區分所有權人 專用，亦無違反該條例第7 條規定之虞，而仍屬有效。 ㈡次按，各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物 之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約
定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法 為之。但另有約定者從其約定。前二項但書所約定事項，不 得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定 。公寓大廈管理條例第9 條定有明文。故區分所有人就共有 部分有專用權者，仍應本於共有物本來之用法，依其性質、 構造使用之，且無違共有物之使用目的始為合法，最高法院 八十二年台上字第一○二號判決可資參照。故侯瑞川與其他 區分所有權人就東發大樓1 樓公共設施部分縱有分管協議而 得專用該部分區域，但其使用仍不能超出一般社會通念所能 接受之管理使用方式，尤不能有違公寓大廈管理條例、都市 計畫法、區域計畫法及建築法令之規定自明。
㈢查，如附圖編號C （面積70平方公尺）所示部分原為機械停 車空間及騎樓等公共設施，如附圖編號D （面積62平方公尺 ）所示部分原為法定空地及停車空間，現均已供為7-11便利 超商店面營業使用，此參上開使用執照、建築平面圖（原審 卷一10、29頁），及經原審法院會同兩造及地政人員現場勘 查所製作之勘驗筆錄、照片、複丈成果圖等件可資比對（原 審卷一277 、279 頁、卷二7 頁），並為兩造所不爭執。而 建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第 九條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消 防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申 請變更使用執照；未經核准變更使用或擅自使用建築物者， 可處6,000 元以上300,000 元以下罰鍰，並限期改善或補辦 手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰 ，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命 其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除，建築法第73條 第2 項前段、第91條第1 項第1 款分別定有明文。東發大樓 1 樓之公共設施部分雖因分管協議而約定由候瑞川專用，侯 瑞川亦僅能依其原設置目的及通常使用方法為之，並不得違 反上開相關法律之規定，否則即屬侵害其他區分所有權人之 權利。然該等公共設施原或為騎樓或為停車位或為法定空地 ，本應屬公眾通行之道路（騎樓）或住戶之停車空間或不得 為建築使用，侯瑞川將之全數出租予7-11便利超商作為店面 使用，已變更該等公共設施之用途及性質，而已違反其使用 目的，自非適當，高雄市政府工務局前亦已就侯瑞川、7-11 便利超商違規使用上開公共設施區域事宜要求渠等提出說明 ，有該局102 年5 月13日高市○○○○○00000000000 號函 在卷可查（原審卷一148 頁），是縱此所為之變更並無損害 建物結構安全之虞，惟侯瑞川就1 樓公共設施之利用方式既 已違反上開建築法令之規範，而逾其設置目的之使用，並已
超出一般社會通念所能接受之管理使用方式，自屬侵害其他 東發大樓之區分所有權人之利益，其他區分所有權人自得本 於所有權請求除去之。從而，譚順東、蔡淑如依民法第767 條、第821 條規定，請求侯瑞川應將如附圖編號C 所示面積 70平方公尺、編號D 所示面積62平方公尺，回復為平面狀態 ，自屬有據，應予准許。
七、譚順東、胡素芬請求侯瑞川各給付61萬6,431 元，及其法定 遲延利息，有無理由？
㈠按，共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得其他共有 人全體同意。共有人間就共有物之全部劃定範圍，各自占用 共有物之特定部分而為管理者，為共有物之分管契約，尚非 法所不許。又共有土地之出租，乃典型之利用行為而屬民法 第820 條第1 項規定管理權能之範圍，故共有人如就共有土 地已訂有分管契約者，對各分管部分即有單獨使用、收益之 權，其將分管部分出租他人，自無須得其餘共有人之同意。 最高法院100 年台上字第1776號裁判可資參照。 ㈡侯瑞川就東發大樓1 樓及法定空地並地下室公共設施部分（ 即附圖所示C 、D 、E 部分）, 乃依分管協議有權使用，業 如前述，則此部分區域既經分管，侯瑞川將分管部分出租他 人，即無須得其餘共有人之同意，且侯瑞川依分管協議而管 理、利用分管區域所獲得之租金，並非無法律上之原因，亦 無對其他共有人有何不法侵權行為可言，是譚順東、胡素芬 依民法第179 條、第184 條請求侯瑞川給付相當於其出租予 7-11便利超商所得租金之不當得利或損害金各61萬6431之及 其法定遲延利息，自無依據，應予駁回。
八、譚順東、胡素芬請求侯佳君各給付27萬元，及其法定遲延利 息，有無理由？
㈠經查，東發大樓全體區分所有權人於90年5 月2 日決議同意 由7 樓所有權人依屋頂基地台收入處理大樓一切開銷（包含 大樓各項器具維修、清潔及管理費）；嗣因成立管委會，於 95年3 月30日再經區分所有權人決議與基地台業者變更合約 書，並將月租金匯入管委會帳戶，此有各該次會議紀錄在卷 可參（原審卷一78、88頁）。是依上開決議內容而觀，東發 大樓區分所有權人並未決議同意由侯佳君專用屋頂頂樓，將 之出租予電信業者使用之事實，應堪認定。
㈡而大同電信於97年12月12日與東發大樓管委會簽立電信設備 用地使用契約，並約定每月租金18,000元由侯佳君代收，嗣 大同電信自98年1 月1 日起至102 年10月15日止每月匯款租 金18,000元，共計1,044,000 元【（18000 ×12×（4 ＋10 /12 ）＝0000000.99，小數點以下四捨五入】至候佳君名下
台北富邦銀行鼓山分行帳戶帳號000000000000號，此有大同 電信102 年7 月24日大同電字第000000000 號函暨附件附卷 可稽（原審卷一284-287 頁），並為兩造所不爭執。是大同 電信於東發大樓頂樓設置基地台乃係基於其與東發大樓管委 會間之租用契約關係，並非侯佳君個人所出租者，原告譚順 東、胡素芬指侯佳君未經區分所有權人同意將頂樓出租予大 同電信使用云云，與事實已有不符，已難謂侯佳君就大同電 信部分有何擅自出租共用部分而侵害他共有人之權利可言， 且侯佳君依約代收上開租金後，已於102 年9 月11日、10月 21日各匯款180,000 元、864,000 元共計1,044,000 元至東 發大樓管委會名下存款帳戶，而返還所代收之租金，有存摺 內頁資料在卷足參（原審卷二71-72 頁），亦為譚順東、胡 素芬所不爭執，則侯佳君即無自大同電信處受有何租金之不 當利益，譚順東、胡素芬依不當得利及債權行為之法律關係 各請求侯佳君按渠等應有部分比例給付相當於大同電信所給 付自98年1 月1 日起至101 年10月1 日止共計810,000 元租 金之不當得利或損害金云云，即屬無據，應予駁回。 ㈢另查，中華電信乃向侯佳君個人承租東發大樓2 樓及7 樓頂 樓部分空間，租賃期間自95年4 月1 日至100 年3 月31日止 ，期滿續約1 期，自100 年4 月1 日至105 年3 月31日止， 每月租金18,000元均係匯入侯佳君個人帳戶，有中華電信10 2 年7 月11日行高管字第0000000000號函暨附件在卷可稽（ 原審卷一260-274 頁）。侯佳君固辯稱中華電信整個硬體設 施都在2 樓，只是將線路接到頂樓電信箱，與威寶電信借用 頂樓位置，並未額外使用屋頂平台，還是屬於分管協議範圍 云云。然侯佳君訴訟代理人承認如中華電信未將線路接至頂 樓，收受的電波會有影響等語（原審卷二第83頁），足見縱 中華電信之主要硬體設施係放置於2 樓，惟其接至頂樓之線 路乃為其達基地台使用目的所不可或缺者，故縱其係與威寶 電信共同使用頂樓之電信箱，仍無解於其有使用東發大樓頂 樓之事實。而東發大樓區分所有權人並未協議由侯佳君分管 使用頂樓，已如前述，則如侯佳君未經東發大樓區分所有權 人之同意，擅自將頂樓出租予中華電信所使用至明。 ㈣按，民法第818 條所定各共有人按其應有部分，對於共有物 之全部，有使用收益之權，係指各共有人就共有物之全部， 於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用收益 權而言。故共有人如逾越其應有部分之範圍而為使用收益時 ，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，要 難謂非不當得利；又分別共有之各共有人，按其應有部分對 於共有物之全部有使用收益之權，所謂應有部分，係指分別
共有人得行使權利之比例，而非指共有物之約定部分；是各 共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權 ，惟共有人對於共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共 有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部 有自由使用收益之權利，如共有人不顧他共有人之利益，而 就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之 權利。最高法院55年台上字第1949號、57年台上字第2387號 、62年台上字第1803號判例可資參照。侯佳君既未經東發大 樓區分所有權人之同意，與中華電信簽定基地台房屋租賃契 約書，將東發大樓頂樓部分空間及其所有2 樓出租予中華電 信設置基地台，雖中華電信之主要硬體設施係放置在2 樓， 惟其接至頂樓之線路乃其達基地台使用目的所不可或缺者， 縱其係與威寶電信共同使用頂樓之電信箱，亦無解於其有使 用東發大樓頂樓之事實，侯佳君擅自將東發大樓頂樓出租予 中華電信，收取租金利益，揆諸上開說明，即屬侵害他共有 人之權利，亦難謂非不當得利，東發大樓之他共有人譚順東 、胡素芬自得依不當得利或侵權行為之法律關係，向侯佳君 請求此部分之損害或不當得利。經查侯佳君係以每月租金 18,000元出租予中華電信，則以101 年10月1 日起訴前5 年 之期間計算，侯佳君租金收入共為1,080,000 元，以譚順東 、胡素芬就該共有部分，各有應有部分七分之一計算，譚順 東、胡素芬依不當得利或侵權行為之法律關係，各得請求侯 佳君返還不當得利或賠償損害之金額為154,286 元（ 0000000 ÷7=154286）。
㈤基上，譚順東、胡素芬基於不當得利或侵權行為之法律關係 ，各得請求侯佳君給付154,280 元，超過部分之請求，則無 理由，不應准許。
九、綜上所述，譚順東、胡素芬依民法第767 條、第821 條規定 請求侯瑞川應將如附圖編號C 所示面積70平方公尺、編號D 所示面積62平方公尺，回復為平面狀態。譚順東、胡素芬基 於不當得利或侵權行為之法律關係，請求侯佳君各給付154, 286 元，及自起訴狀繕本送達翌日即102 年2 月1 日（起訴 狀繕本未送達侯佳君，惟侯佳君與侯瑞川共同委任訴訟代理 人於102 年2 月1 日提出答辯狀，故以該日為法定遲延利息 之起算日）起，至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲 延利息，為有理由，應予准許。超過部分之請求，為無理由 ，應予駁回。侯瑞川就上開應回復為平面狀態部分之原審判 決不服，聲明上訴，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。 譚順東、胡素芬就其等上開請求侯佳君給付有理由，遭原審 駁回部分之判決不服，聲明上訴，求予廢棄改判，為有理由
，應由本院廢棄改判之，就其等上開請求侯瑞川、侯佳君其 餘給付無理由，遭原審駁回部分之判決不服，聲明上訴，求 予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
十、本件事證明確，兩造其餘攻擊防禦方法與本件判斷結果不生 影響，自不逐一論述，併此敍明。
據上論結，本件譚順東、胡素芬上訴為一部有理由，一部無理由，侯瑞川上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第450條、第79條、第85條第1項前段，判決如主文。中 華 民 國 103 年 5 月 30 日
民事第三庭
審判長法官 蔡明宛
法 官 魏式璧
法 官 劉傑民
以上正本證明與原本無異。
兩造均不得上訴。
中 華 民 國 103 年 6 月 3 日
書 記 官 陳靖華
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