臺灣高等法院臺中分院民事判決 102年度上易字第606號
上 訴 人 林維珊
訴訟代理人 張捷安律師
劉思顯律師
複代理人 洪主民律師
被 上訴人 劉志森即里和房屋仲介行
訴訟代理人 江來盛律師
上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於民國102年9月6日
臺灣臺中地方法院102年度訴字第1205號第一審判決提起上訴，
本院於103年5月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：其於民國101年12月間，居間媒介上訴人買 受坐落○○市○○區○○段○○○○段0000地號（下稱0000 地號）土地，兩造並簽立編號00000000買方議價委託書，約 定仲介服務費為新臺幣（下同）65萬元，被上訴人已完成仲 介義務，上訴人自應給付該居間報酬。至於被上訴人另居間 媒介上訴人買受訴外人合升精密機械股份有限公司（下稱合 升公司）所有坐落同上段00地號土地（下稱系爭土地），兩 造亦於101年12月15日簽立編號0000000買方議價委託書（下 稱系爭委託書），議價委託期間係自101年12月15日起至102 年1月15日止，上訴人並交付議價保證金100萬元支票（下稱 系爭支票）予被上訴人資以斡旋，嗣於101年12月24日因被 上訴人之媒介、斡旋，上訴人與合升公司間業就系爭土地之 買賣價金6,520萬元(其中20萬元，經兩造同意由被上訴人以 折讓買方服務費方式彌補差額，並於102年1月10日簽立買方 議價契約內容變更同意書）及系爭委託書之付款條件達成合 意，被上訴人遂將系爭支票交付合升公司提示兌現，充作定 金之一部分，並由訴外人即合升公司負責人陳義承於系爭委 託書上簽名確認，足見被上訴人並無違反兩造間之系爭委託 書，至於上訴人嗣後與合升公司就系爭土地買賣履行發生爭 議，致買賣契約未成立，並成立調解，上訴人因而損失20萬 元，核與被上訴人無關，上訴人所為抵銷，於法未合，不應 准許。為此，依民法第568條第1項及編號00000000買方議價 委託書第8條之約定，求為命上訴人給付65萬元及自102年2 月27日起至清償日止，按週年利率百分之5計算利息之判決 等語。（原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，判命 上訴人應給付被上訴人65萬元及自102年3月2日起算之法定
遲延利息。被上訴人就其敗訴部分未提起上訴，該部分業已 確定，非屬本院審理範圍。）並答辯聲明：駁回上訴。二、上訴人則以：其雖因被上訴人之居間媒介買受0000地號土地 ，應給付被上訴人報酬65萬元，然就系爭土地部分，在上訴 人未與合升公司就系爭委託書所載付款條件達成一致前，被 上訴人即將系爭支票交予合升公司，嗣後因上訴人與合升公 司就系爭土地買賣之付款期間、付款條件與點交期間等均未 合致，買賣契約未能成立，合升公司又將系爭支票提示兌現 ，上訴人遂依不當得利規定起訴請求合升公司返還該100萬 元保證金，之後上訴人與合升公司雖以80萬元調解成立，然 上訴人仍受有20萬元之損害。對於該損害，係因被上訴人急 於在議價委託期間之末日即102年1月15日完成委託以賺取居 間報酬，原本被上訴人若無法與合升公司達成議價即無履行 系爭委託書之情事，上訴人並不會因此受有損害，然被上訴 人究於買賣契約尚未成立時即將作為斡旋金之系爭支票交給 合升公司充作定金，致使上訴人受有20萬元損害，係可歸責 於被上訴人，上訴人自得依不動產經紀業管理條例第26條第 1項規定，請求被上訴人賠償損害。又被上訴人不但未依債 之本旨履行義務，反而造成上訴人之損害，構成加害給付， 依民法第227條第1項規定亦得請求被上訴人賠償，並與前開 被上訴人65萬元報酬請求權主張抵銷，上訴人僅需給付被上 訴人45萬元即可等語。原審為上訴人一部勝訴、一部敗訴之 判決，上訴人就其敗訴部分僅一部不服，提起上訴，並聲明 ：㈠原判決關於命上訴人給付超過45萬元部分，及該部分假 執行之宣告均廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之 訴及假執行之聲請均駁回。（上訴人就其原審其餘敗訴部分 未聲明上訴，該部分業已確定，非屬本院審理範圍，附此敘 明。）
三、兩造不爭執之事項：
㈠被上訴人於101年12月間居間媒介上訴人買受0000地號土地 ，依兩造簽立編號0000000買方議價委託書第8條約定，上訴 人應給付被上訴人居間報酬65萬元，及自102年3月2日起至 清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息。 ㈡兩造復於101年12月15日簽立系爭委託書，由上訴人委託被 上訴人居間媒介買受合升公司所有系爭土地。上訴人並交付 系爭支票予被上訴人，約定如議價成功後，保證金抵為定金 之一部分。
㈢被上訴人在上訴人與合升公司就系爭土地簽訂買賣契約書前 ，即將系爭支票交予合升公司。嗣後上訴人與合升公司就系 爭土地並未簽訂買賣契約書。
㈣合升公司已將系爭支票提示兌現。
㈤上訴人於102年2月20日起訴請求合升公司返還不當得利100 萬元，由臺灣臺中地方法院（下稱臺中地院）以102年度訴 字第567號受理在案，嗣上訴人與合升公司於102年4月19日 成立調解，內容為：合升公司願給付上訴人80萬元（付款條 件詳見臺中地院102年度司中移調字第98號調解程序筆錄之 記載）。
㈥上訴人對於被上訴人所提買方議價委託書、不動產買賣契約 書、土地登記謄本、存證信函、支票影本之真正，均不爭執 。
四、兩造所爭執之事項：
㈠被上訴人在上訴人與合升公司就系爭土地簽訂買賣契約書前 ，即將系爭支票交予合升公司，有無違反系爭委託書？ ㈡就上訴人另案請求合升公司返還不當得利100萬元，因雙方 成立合升公司給付上訴人80萬元之調解內容，致上訴人受有 20萬元之損害，被上訴人有無可歸責事由？上訴人可否依不 動產經紀業管理條例第26條第1項、民法第227條第1項規定 請求被上訴人賠償20萬元？上訴人所為抵銷抗辯是否可採？五、本院得心證之理由：
㈠被上訴人在上訴人與合升公司就系爭土地簽訂買賣契約書前 ，即將系爭支票交予合升公司，有無違反系爭委託書？ ⒈查兩造於101年12月15日簽立系爭委託書，由上訴人委託 被上訴人居間媒介以總價款6,500萬元買受合升公司所有 系爭土地，上訴人並交付系爭支票予被上訴人，作為保證 金之用，議價委託期間係自101年12月15日起至102年1月 15日24時止等情，為兩造所不爭執，並有系爭委託書在卷 足稽（見原審卷第89頁），堪信為真實。而根據系爭委託 書第6條約定：「…㈡委託期限屆滿，乙方（即被上訴人 ）議價不成功時，保證金無息於三日內全部退還，不另取 費用。㈢議價成功後，保證金抵為不動產定金之一部分， 甲方（即上訴人）應於三日內補足購買總價款百分之五以 上現金為定金，並於乙方指定時間、地點與賣方訂立不動 產買賣契約書，不得藉故拖延。」準此，被上訴人於委託 期間內議價成功，雖上訴人尚未與合升公司訂立不動產買 賣契約書前，被上訴人即有權將系爭支票交予合升公司， 充作定金之一部分，洵堪認定。本件被上訴人在上訴人與 合升公司就系爭土地簽訂買賣契約書前，即將系爭支票交 予合升公司之事實，既為兩造所不爭執，則被上訴人有無 違反系爭委託書之約定，茲應審究者，乃在於被上訴人是 否於委託期間內，議價成功後始交付系爭支票予合升公司
。
⒉被上訴人主張，伊於委託期間內即101年12月24日即與合 升公司達成總價款6,520萬元合意，雖與系爭委託書總價 款6,500萬元尚有20萬元之差距，但伊願以折讓買方服務 費方式彌補差額，並獲上訴人同意，且伊告知合升公司系 爭委託書第4條付款條件內容（即簽約款650萬元、備證款 300萬元、完稅款350萬元、點交款5200萬元）後，合升公 司亦同意，負責人陳義承並於系爭委託書上簽名確認，故 伊議價已成功，當日即將系爭支票交付合升公司等語，業 據其提出上訴人均不爭執之系爭委託書及102年1月10日（ 仍於委託期間內）兩造簽立買方議價契約內容變更同意書 （即將總價款變更為6,520萬元及買方服務費由35萬元減 為15萬元）各一紙在卷足稽（見本院卷第51頁背面及第63 頁背面準備程序筆錄、原審卷第89、90頁），上訴人對於 被上訴人確有在102年1月10日之前來電告知，合升公司願 以總價款6,520萬元出賣系爭土地，被上訴人並願折讓買 方服務費方式彌補20萬元差額，付款條件如系爭委託書第 4條所載內容，被上訴人已將系爭支票交付合升公司等情 ，均不爭執（見本院卷第76頁準備程序筆錄），僅否認被 上訴人有議價成功，並辯稱：伊與合升公司就系爭土地買 賣之付款期間、付款條件與點交期間始終未合致，買賣契 約尚未成立，故被上訴人卻急於在委託期間之末日交付系 爭支票予合升公司等語，然查：上訴人既不爭執於委託期 間內，被上訴人已與合升公司就系爭土地買賣總價款（含 折讓買方服務費方式）及系爭委託書之付款條件達成合致 後，始交付系爭支票等事實，業如前述，則其復抗辯被上 訴人交付系爭支票時並未議價成功云云，即有誤會，且對 照卷附議價前、後之二張系爭委託書內容（見原審卷第41 、89頁，），議價後之委託書第8條特約事項，於議價後 確有增列「本件總價應為新臺幣陸仟伍佰貳拾萬元正」之 記載，其後復經合升公司之負責人陳義承簽名確認，且第 9條「以上確經雙方同意訂立，並繕一式肆份，由甲（即 上訴人）、乙（即被上訴人）雙方、賣方各執乙份為憑， 另一份係為議價及承諾時之憑證，」之記載，其下方賣方 簽章處亦經陳義承簽名確認，而有關系爭土地買賣之付款 條件，既已明載於系爭委託書第4條「⒈簽約時給付650萬 元。⒉備證時給付300萬元。⒊完稅時給付350萬元。⒋點 交時給付5200萬元。」足見合升公司於簽認時確有同意總 價款6,520萬元及前開付款條件，又參酌合升公司於另案 被訴返還不當得利事件中，亦答辯經調整居間仲介費後，
其同意系爭土地買賣總價變更為6,520萬元，及與被上訴 人約定前開付款條件等語，此有附於臺灣臺中地方法院10 2年度訴字第567號民事卷合升公司102年3月26日答辯狀第 3頁末至第4頁之記載可證，益徵被上訴人於委託期間與合 升公司議價時，關於系爭土地買賣總價已因被上訴人願以 折讓買方服務費方式彌補差額而達成合致，且系爭委託書 之付款條件亦經合升公司同意，則被上訴人前開主張其於 委託期間內，已議價成功，始交付系爭支票乙節，應堪採 信。
⒊綜上，被上訴人既於委託期間內議價成功，則根據前開系 爭委託書第6條第3款之約定，其有權將系爭支票充作定金 之一部分，交予合升公司，則被上訴人交付系爭支票之行 為，即符合系爭委託書之約定。至於議價成功交付系爭支 票後，上訴人與合升公司二人復因其他因素（如奢侈稅等 ）各自提出變更系爭委託書原約定之付款條件，致未能簽 訂不動產買賣契約書，買賣契約因而無法成立，姑且不論 對被上訴人之居間報酬請求權有無影響，然對於被上訴人 前已按系爭委託書之付款條件議價成功之事實應不生影響 ，是被上訴人於委託期間內議價成功後，雖上訴人尚未與 合升公司訂立系爭土地買賣契約書，即交付系爭支票予合 升公司，此舉並無違反系爭委託書之約定，應可認定。 ㈡就上訴人另案請求合升公司返還不當得利100萬元，因雙方 成立合升公司給付上訴人80萬元之調解內容，致上訴人受有 20萬元之損害，被上訴人有無可歸責事由？上訴人可否依不 動產經紀業管理條例第26條第1項、民法第227條第1項規定 請求被上訴人賠償20萬元？上訴人所為抵銷抗辯是否可採？ ⒈按因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人 受損害時，由該經紀業負賠償責任。又因可歸責於債務人 之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或 給付不能之規定行使其權利，不動產經紀業管理條例第26 條第1項及民法第227條第1項固定有明文。然按損害賠償 之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間 ，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之 債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權 存在（最高法院48年臺上字第481號判例參照）。又所謂 相當因果關係，係指依經驗法則，綜合行為當時所存在之 一切事實，為客觀之事後審查，認為在一般情形下，有此 環境、有此行為之同一條件，均可發生同一之結果者，則 該條件即為發生結果之相當條件，行為與結果即有相當之 困果關係。反之，若在一般情形上，有此同一條件存在，
而依客觀之審查，認為不必皆發生此結果者，則該條件與 結果並不相當，不過為偶然之事實而已，其行為與結果間 即無相當因果關係，不能僅以行為人就其行為有故意過失 ，即認該行為與損害間有相當因果關係（最高法院98年度 臺上字第673號裁判參照）。
⒉查上訴人與合升公司就系爭土地買賣之付款條件最終未能 合致，買賣契約未成立，但合升公司卻將收受系爭支票提 示兌現並拒絕返還，上訴人乃向臺中地院起訴請求合升公 司返還不當得利100萬元，嗣上訴人與合升公司於102年4 月19日成立合升公司願給付上訴人80萬元之調解內容等情 ，為兩造所不爭執，並經本院調閱臺中地院102年度訴字 第567號民事卷宗查明屬實，則上訴人抗辯其因被上訴人 交付系爭支票予合升公司而受有20萬元之損害，固信為真 實。然被上訴人交付系爭支票予合升公司，係在系爭委託 書之委託期間內，且其已議價成功後，核無違反系爭委託 書之約定，已如前述，則對於上訴人前開20萬元之損害， 被上訴人既係依系爭委託書履行其義務，顯無可歸責事由 ，且被上訴人於議價成功後交付系爭支票予合升公司之情 況下，依客觀之觀察，上訴人與合升公司二人本應按照系 爭委託書約定之付款條件履行各自之義務，且依約履行， 上訴人並不當然會發生前開20萬元之損害，故上訴人前開 20萬元之損害與被上訴人於議價成功後交付系爭支票予合 升公司，亦難認有相當因果關係，既無相當因果關係，上 訴人對被上訴人自亦無損害賠償請求權。依不動產經紀業 管理條例第26條第1項及民法第227條第1項規定，上訴人 請求被上訴人賠償其20萬元損害，即難謂有據。 ⒊末按，二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期 者，各得以其債務，與他方債務互相抵銷，民法第334條 定有明文。本件上訴人依不動產經紀業管理條例第26條及 民法第227條第1項規定，並無請求被上訴人賠償20萬元之 權利，既如上述，則被上訴人對於上訴人並未負有債務， 上訴人尚無得主張抵銷之債權存在，自堪認定。是上訴人 抗辯被上訴人對其負有給付20萬元損害賠償之債務，而與 本件其對被上訴人所負65萬元居間報酬債務，相互抵銷云 云，自屬無據，不應准許。
㈢綜上所述，本件上訴人以其所受損害20萬元，係可歸責於被 上訴人所致，依不動產經紀業管理條例第26條第1項及民法 第227條第1項規定請求被上訴人賠償20萬元，並為抵銷抗辯 ，均為無可取，而被上訴人居間媒介上訴人買受0000地號土 地，依兩造簽立編號0000000買方議價委託書之約定，上訴
人應給付被上訴人居間報酬65萬元，及自102年3月2日起算 之法定遲延利息，應為可採。從而，依民法第568條第1項及 編號0000000買方議價委託書第8條之約定，被上訴人請求上 訴人給付65萬元及自102年3月2日起算之法定遲延利息，為 有理由，應予准許，是則原判決命上訴人如數給付，並依兩 造之聲請，分別酌定相當擔保金額為准、免假執行之宣告， 核無不合。上訴意旨就原判決命上訴人給付金額超過45萬元 本息部分，仍執陳詞，指摘不當，求予廢棄改判，為無理由 ，應予駁回其上訴。
六、本件事證已明，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無 逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 5 月 20 日
民事第七庭 審判長法 官 饒鴻鵬
法 官 李平勳
法 官 楊國精
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 李宜珊
中 華 民 國 103 年 5 月 20 日
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