臺灣高等法院民事判決 102年度上易字第1270號
上 訴 人 闕麗梅
訴訟代理人 張立業律師
複 代理人 劉禹劭律師
被 上訴人 桂麗瑩黃金有限公司
法定代理人 新垣純
訴訟代理人 黃馨慧律師
莊凱閔律師
上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國 102年11
月27日臺灣臺北地方法院 102年度訴字第1867號第一審判決提起
上訴，本院於103年5月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
一、上訴人起訴主張：伊為坐落臺北市○○區○○段○○段 000 地號土地上之同小段29號建號即門牌號碼臺北市○○區○○ 路0段00號房屋（下稱系爭房屋）之共有人，應有部分4分之 1。詎系爭房屋竟遭被上訴人無權占有。為此，爰依民法第7 67條第1項前段及第821條之法律關係提起本件訴訟等語。並 聲明：被上訴人應自門牌號碼臺北市○○區○○路0段00號1 樓之房屋遷出，並將該房屋返還予上訴人及其他全體共有人 ，並願供擔保請准宣告假執行。
（原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之宣告。上訴人 不服，聲明上訴。）
並於本院上訴聲明：
㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人應自門牌號碼臺北市○○區○○路0段00號1樓之 房屋遷出，並將該房屋返還予上訴人及其他共有人。二、被上訴人則以：集辰貿易有限公司（下稱集辰公司）經系爭 房屋之全體共有人過半數，應有部分及潛在應有部分合計過 半數之同意承租系爭房屋後，復合法轉租予伊，伊非無權占 有，況房屋共有人出租房屋為合法之管理行為，對上訴人並 無不利等語，資為抗辯。
並於本院答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠系爭房屋原為闕河成、闕秀育、闕梅桂及上訴人所共有，現 則為上訴人、闕梅桂、闕才貴、闕梅雪及闕秀育所共有。共 有的比例如原審判決附表所示。
㈡闕河成之配偶為闕李春花，其等有子女闕梅桂、闕秀育、闕
才貴及上訴人共4人，闕梅雪則為闕河成與前妻之女。 ㈢被上訴人向集辰公司承租系爭房屋，系爭房屋現則由被上訴 人占有使用中。
四、兩造之爭點及論斷：
上訴人主張：被上訴人無權占有系爭房屋，應返還予上訴人 及其他共有人云云。為被上訴人所否認，並以前詞置辯。是 本件爭點厥為：被上訴人有無占用系爭房屋之正當權源？茲 論述如下：
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請 求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。 民法第767條第1 項前段、第821條定有明文。次按所有人對 於以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就 其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯 者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其 取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應 認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判 決意旨參照）。查系爭房屋原為闕河成、闕秀育、闕梅桂及 上訴人所共有，現則為上訴人、闕梅桂、闕才貴、闕梅雪及 闕秀育所共有，共有的比例如原審判決附表所示等情，有建 物異動索引及登記謄本（見原審卷第86-97 頁）、闕河成及 闕李春花個人除戶資料查詢結果（見原審卷第99-100頁）在 卷可稽，且為兩造所不爭執，已如前述，堪信為真。又依上 開個人除戶資料查詢結果所示，闕河成先於民國84年9 月30 日死亡，後闕李春花於98年1 月19日死亡，上訴人及其他共 有人即依原審判決附表所示比例共有系爭房屋。則被上訴人 既不爭執上訴人為系爭房屋之共有人，僅辯稱：其占有系爭 系爭房屋1 樓並非無權占有等語。依前開說明，自應由被上 訴人就占有系爭房屋具正當權源之事實，負舉證之責。 ㈡被上訴人辯稱：集辰公司向系爭房屋之所有權人承租系爭房 屋後，復合法轉租予伊，伊非無權占有系爭房屋等語，經其 提出101年12 月12日向集辰公司承租系爭房屋之房屋租賃契 約書（見原審卷第35-37頁）、同意書（見原審卷第38 頁） 為證，並以集辰公司所提出集辰公司99年10月11日、101年1 2月25日承租系爭房屋之房屋租賃契約兩份、99年10 月10日 授權書（見原審卷第67-74頁）為據。經查： ⒈依上開集辰公司99年10月11日承租系爭房屋之房屋租賃契約 書，與99年10月10日之授權書所示，闕梅雪、闕才貴授權闕 梅桂處理系爭房屋之出租事宜，而上訴人則將其系爭房屋之 所有權利範圍授權闕梅桂修繕、出租，約定期間自99年10月
11日至101年12月31日，渠等並於99年10 月10日共同書立授 權在卷可稽（見原審卷第70頁），而闕梅桂依該授權書之授 權，於99年10月11日與集辰公司就系爭房屋簽訂租約，租期 約定自99年12月1日至101年12月31日止，且上訴人對該租約 及曾授權闕梅桂修繕、出租等情，並未爭執（見本院卷第26 頁），自堪信為真實。惟上訴人否認集辰公司於101 年12月 25日承租系爭房屋之房屋租賃契約之真正。
⒉又依上開集辰公司所提出101年12 月25日租約內容所示，集 辰公司係與闕梅桂、闕才貴、闕梅雪就系爭房屋簽訂租期10 2年1月1日至106年12月31日之租約，依證人闕梅桂於本院證 稱：101年12 月25日租約後面我的名字簽名是我簽的，自己 蓋章，闕才貴也自己簽名自己蓋章，闕梅雪因不識字，我拿 去給他蓋章的；…上訴人並無參與此份契約書；…上訴人本 來有授權；我整棟都是出租給集辰公司張顯銘，從99年12月 1日開始出租，陸續出租到106年12月31日止；…99年10月11 日租賃契約書就是授權書授權我去簽定的租約，當時張顯銘 要求要租五年，但我跟他說先租二年，但會優先租給他，叫 他放心等語（見本院卷第40頁正、反面），可見闕梅桂於取 得前揭99年10月10日之授權書，即代表上訴人等共有人於99 年10月11日與集辰公司簽訂租約，將系爭房屋出租予集辰公 司使用，嗣於2年租期屆至，又於101年12月25日與共有人闕 才貴、闕梅雪與集辰公司續訂租約。再參酌證人張顯銘於本 院證稱：99年10月11日租賃契約最後有一個附約條件，記載 我承租房屋履約條件正常，就要優先出租給我，因我在這邊 花了裝潢費三百多萬元，只有2 年的租期，對我不划算，所 以我一定要他加這個條件，要求他再出租給我，最初我跟她 租房子時，希望能租5 年，但闕梅桂說沒有問題，她一定會 優先租給我，我才放心簽此約。當時有上訴人的授權書，且 租約有加這一條，所以我就租了，後來到期她確實又再租給 我等語（見本院卷第41 頁反面-42頁），核與99年10月11日 租約最後所載「附約條件：…房租及履約條件都正常，必須 優先承租權給乙方（即指集辰公司）…」之意旨相符，堪認 闕梅桂於99年10月間基於闕梅雪、闕才貴及上訴人共有人之 授權，與集辰公司簽立租期99年12月1日至101年12月31日之 租約，並承諾集辰公司履約條件正常，應得優先承租系爭房 屋，故闕梅桂為履行前開承諾，於101年12 月25日前開租約 到期前，與闕才貴、闕梅雪再與集辰公司續訂租約等情，應 認真實可採。
⒊又被上訴人辯稱：其係基於集辰公司與房屋所有權人合法轉 租之約定，向集辰公司承租系爭房屋一樓，為求慎重，亦請
上訴人出具同意書等語，並提出該同意書（見原審卷第38頁 ）為證。依該同意書記載：「所有座落於臺北市○○區○○ 路0段00 號1F之房屋，同意桂麗瑩黃金有限公司商號（分支 機構）登記為所在地」，其立同意書人者除闕梅桂外尚有上 訴人之簽名。上訴人雖主張：其未於該份同意書上簽名，並 質疑該份同意書無記載日期、而「桂麗瑩黃金有限公司」字 樣超過空白處甚多，顯係張顯銘事後倒填，上訴人並未同意 將系爭房屋出租予被上訴人云云。然依證人闕梅桂於本院證 稱：上開同意書係集辰公司要做什麼事，要伊與上訴人簽的 ，是伊拿去給上訴人簽的，是上訴人本人簽的；簽訂日期不 太記得，大概是在100 年左右，是集辰公司需要辦理什麼， 此要問集辰公司較清楚，當時好像有提供房屋稅單，他公司 要用等語（見本院卷第41頁），已證述該同意書乃集辰公司 要求所簽立，供公司使用等情，再參酌證人張顯銘於本院證 稱：因被上訴人要承租系爭房屋，要辦理公司登記在租賃所 在地，要提出這種同意書，這是我從房東闕梅桂那裡拿來的 ，闕梅桂再拿去給他姐妹簽。因市政府規定只要房屋所有人 持分超過2/3 同意即可設立登記，因為闕梅桂、闕麗梅部分 就已超過2/3 持分，所以由他們二人簽名出具同意書就可以 了；…被上訴人從100年1月10日開始向我租賃，租到現在， 同意書就是在100 年的時候簽的；同意書上半部手寫部分是 伊寫的，伊請房東他們簽名，再交給被上訴人去辦公司登記 ；系爭房屋出租給被上訴人剛開始是一年一簽，被上訴人10 1年12 月12日承租系爭房屋之房屋租賃契約書是二年租約， 租期都是銜接的；係從100 年開始有簽立租約等語（見本院 卷第42頁），堪認集辰公司於100 年起即將系爭房屋一樓出 租予被上訴人，並要求闕梅桂及上訴人出具該同意書交被上 訴人使用，斯時尚在上訴人授權闕梅桂修繕、出租系爭房屋 之期間內，則上訴人依闕梅桂之請而簽立同意書，自與常情 無悖，堪信為真。上訴人空言否認，尚非可採。 ⒋按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及 其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三 分之二者，其人數不予計算。前開規定於公同共有準用之。 民法第820條第1項、第828條第2項分別定有明文。共有土地 之出租，乃典型之利用行為而屬民法第820條第1項規定管理 權能之範圍（最高法院100 年度台上字第1776號判決意旨參 照）。又繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺 產全部為公同共有，固為民法第1151條所明定，惟各繼承人 對於遺產所屬之各個權利義務，在分割之前仍有潛在的物權 的應有部分，繼承人相互間，其權利之享受與義務之分擔，
應以應繼分之比例為計算之標準（最高法院91年度台上字第 2329號判決意旨參照）。查系爭房屋乃上訴人、闕梅桂、闕 才貴、闕梅雪及闕秀育等5 人共有，且因繼承而屬公同共有 ，雖未辦理遺產分割，仍有潛在之物權應有部分，得就應繼 分比例主張權利，而渠等就系爭房屋權利範圍即如原判決附 表所示，闕梅桂、闕才貴及闕梅雪之應有部分與潛在應有部 分比例為 62/96，其共有人數、應有部分與潛在應有部分合 計均已過半數，是闕梅桂、闕才貴、闕梅雪於101年12 月25 日與集辰公司就系爭房屋簽定房屋租賃契約時，縱未經上訴 人同意或授權，依前開說明，仍得將系爭房屋合法出租予集 辰公司，堪予認定。
⒌又集辰公司與闕梅桂、闕才貴、闕梅雪間101年12 月25日房 屋租賃契約第8條約定：「甲方（按即闕梅桂等)同意乙方（ 按即集辰公司）轉租」（見原審卷第67頁），是以集辰公司 於101年12 月12日與被上訴人就系爭房屋一樓簽訂房屋租賃 契約書出租予被上訴人使用，自屬合法轉租。上訴人雖主張 ：集辰公司承租系爭房屋全棟之租金為每月20萬元，然轉租 系爭房屋一樓予被上訴人之租金即高達每月19萬2,000 元， 尚不包括2、3樓分租套房部分，且闕梅桂自承系爭房屋4、5 樓目前由其居住使用，可見闕梅桂與張顯銘有私下利益交換 之情，闕梅桂就系爭房屋之管理方法不利於全體共有人，更 屬權利濫用，不生拘束上訴人效力云云。惟查，上訴人於99 年10月10日簽立授權書授權闕梅桂處理系爭房屋出租事宜， 嗣闕梅桂與集辰公司於99年10月11日簽訂之租約，其租金即 約定每月20萬元，此業據上訴人陳明在卷（見本院卷第52頁 ），則上訴人於該租約期間即自99年12月1日至101年12月31 日止，每月均按20萬元分配所得租金數額且無異議，可見上 訴人乃同意以每月20萬元出租予集辰公司無訛。況且集辰公 司101年租約第6條約定：「本約共有房屋出租收益，按各共 有人應有部分比例分配如下：…闕麗梅：96分之29」，明定 系爭房屋出租予集辰公司之收益按各共有人應有部分比例分 配，而集辰公司已將102年1月至同年6 月份應由上訴人分配 之租金數額為清償提存等情，有原法院自行收納款項統一收 據、國庫存款收款書、102年度存字第1662 號提存書在卷可 稽（見原審卷第64-66 頁），足見上訴人已受管理之利益， 闕梅桂、闕才貴及闕梅雪之管理對上訴人並無不利，難謂有 何顯失公平之處，或致上訴人受有何損害。至闕梅桂固證稱 ：系爭房屋共4層，5樓是木造的半閣樓，4、5樓是我女兒跟 張顯銘租的，所以我就住在裡面等語（見本院卷第41頁）， 然闕梅桂等將系爭房屋全棟出租予集辰公司後，集辰公司僅
將一樓部分轉租予被上訴人，自得就其餘樓層為使用、收益 ，或再轉租予他人，無論其是否將系爭房屋4、5樓出租予闕 梅桂之女，或另無償供闕梅桂使用約定，均屬集辰公司合法 使用之範疇，非上訴人所得置喙。況且闕梅桂、闕才貴及闕 梅雪係依民法第820條第1項就共有物即系爭房屋所為之管理 出租行為，乃依法為之，亦難謂有何權利濫用之情。 ⒍綜此，被上訴人本於合法轉租之次承租人地位占有使用系爭 房屋一樓，自非無權占有，上訴人本於共有人回復請求權之 法律關係，請求被上訴人將系爭房屋一樓遷讓返還予上訴人 及其他共有人，即無所據，殊非可取。
五、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項前段、第821 條之法 律關係，請求被上訴人應自門牌號碼臺北市○○區○○路 0 段00號 1樓之房屋遷出，並將該房屋返還予上訴人及其他共 有人，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並 駁回其假執行之聲請，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決 不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法與所舉證據，核與本 件判決結果不生影響，爰不再逐一論駁，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 ，第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 5 月 28 日
民事第十二庭
審判長法 官 滕允潔
法 官 黃國益
法 官 陶亞琴
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 103 年 5 月 29 日
書記官 蘇秋凉
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