臺灣高等法院民事判決 102年度上字第1250號
上 訴 人 余遠東
訴訟代理人 康勝男律師
被上 訴 人 邱顯炉
訴訟代理人 高守正
上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，上訴人對於中華民
國102年10月9日臺灣桃園地方法院102年度訴字第489號第一審判
決提起上訴，經本院於103年4月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊與執行債務人鄧純敦之被繼承人鄧仁愛於民 國81年7月6日簽立土地同意使用證明書（下稱系爭使用證明 書），其上記載：「本人於民國八十一年七月六日向余遠東 借款新臺幣（下同）壹佰壹拾萬元，並同意以本人所有坐落 桃園縣楊梅鎮○○○段○○○○段00000地號面積玖佰伍拾 壹平方公尺（重測後為楊梅市○○段0000地號，下稱系爭土 地）提供於余遠東無償使用，直到清償借款為止。爾後仍繼 續使用時，當另訂租金付予本人」，稽其真意，係指借款未 清償前，以借款之利息抵付租金，借款清償後則另訂租金支 付。準此，伊與鄧仁愛間就系爭土地訂有租賃契約，而鄧純 敦為其繼承人，自應繼承該項租賃關係，是依土地法第104 條第1項、第107條之規定，伊有優先承買權之存在，自得依 被上訴人拍定價額351萬元同樣條件主張就系爭土地得優先 承買（原審為上訴人敗訴之判決），並對原判決聲明不服， 提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人就臺灣 桃園地方法院（下稱桃園地院）101年度司執字第91021號強 制執行事件拍賣標的即系爭土地有優先承買權存在。二、被上訴人則以：
㈠上訴人於桃園地院執行處拍賣時係主張因鄧仁愛向上訴人借 款110萬元，鄧仁愛將系爭土地交付上訴人使用收益，上訴 人既為無償使用，無租約之對價關係，即不具有民法第426 條之2第1項及土地法第104條第1項所定之優先承買權條件， 況系爭使用證明書並非租約，無以債務抵繳或以利息抵繳等 之對價關係。而上訴人主張之租約，訂約日期為81年7月6日 ，換算至今長達21年，且無公證，有違民法第425條及449條 之規定，況系爭使用證明書為鄧仁愛單方面所簽立之字據， 且約定為無償使用，雖上訴人事後改稱以利息抵付租金，且
主張為不定期租賃，然上訴人之主張前後不一，鄧仁愛亦已 去世，實難辨真偽。
㈡雖原審參酌上訴人所陳之系爭使用證明書，推論上訴人與鄧 仁愛間所存在之事實為不定期租賃關係，此租賃關係之存在 與上訴人是否具備桃園地院拍賣公告所載之優先承買權拍賣 條件，並無關係；由拍賣公告備註欄位第七所載、本標土地 上建物所有人，如有租地建屋關係，符合土地法第104條或 民法第426條之2規定者，有優先承買權，參酌上訴人原審民 事準備書二狀所陳桃園縣政府地方稅務局房屋稅籍證明書， 納稅義務人為葉添製刀股份有限公司（下稱葉添製刀公司） ，上訴人並於原審審理時自承系爭土地上建物為葉添製刀公 司出資興建，上訴人基於因葉添製刀公司為其家族事業，提 供土地供葉添製刀公司興建廠房使用，由此觀之，上訴人並 非系爭土地上之房屋所有權人，提起本件訴訟與拍賣公告之 條件不符。
㈢系爭土地為特定農業區農牧用地，為農業發展條例第3條第 11款規定之耕地，依法應作農業使用，依土地法第82條規定 ，不許為興建商業用途之辦公室之用，自不得作為租地建屋 契約標的物之基地，上訴人自承將土地提供葉添製刀公司於 系爭土地上興建廠房及圍牆，並全部鋪設水泥地使用，已違 反區域計畫法第15條、土地法第82條，第106條及農業發展 條例第3條第14款等規定，上開規定皆具強制性及公益性， 依民法第71條規定，與其相抵觸者亦屬無效。上訴人無償使 用系爭土地，本屬無權占用，其又違反區域計畫法之規定非 法使用，自不符合優先承買權之資格，其訴顯無理由等語， 資為抗辯。並對於上訴人之上訴，答辯聲明：上訴駁回。三、查上訴人與鄧仁愛於81年7月6日訂立系爭使用證明書。葉添 製刀公司於101年11月9日以桃園地院101年度司拍字第559號 民事裁定為執行名義，聲請拍賣債務人鄧純敦所有系爭土地 ，由桃園地院以101年度司執字第91021號受理執行。桃園地 院執行處執行人員101年12月12日實施查封時，系爭土地經 地政人員到場指界稱現場為葉添製刀公司門口圍牆內之空地 ，又有部分上為建物，即系爭土地部分為葉添製刀公司大門 及圍牆內之空地，部分為81年後所建之違章建築，與葉添製 刀公司所有之000建號建物相比鄰。嗣102年2月27日桃園地 院執行處為第1次拍賣程序，由被上訴人以351萬元得標買受 系爭土地之事實，為兩造所不爭執，並經本院依職權調閱上 開執行事件全卷查證屬實，且有系爭使用證明書、桃園地院 102年1月28日桃院晴101司執晴執字第91021號公告、101年 12月12日查封筆錄等件影本附卷可稽（原審卷第11、14、29
、38頁），自堪信為真實。
四、上訴人主張伊與鄧仁愛間就系爭土地訂有租賃契約，鄧純敦 為鄧仁愛之繼承人，應繼承該項租賃關係，於系爭土地出賣 時，依土地法第104條第1項、第107條之規定，其有優先承 買權，得依被上訴人拍定價額351萬元同樣條件主張就系爭 土地得優先承買等語。被上訴人則以上開情詞置辯。經查： ㈠上訴人主張伊與系爭土地之原所有人鄧仁愛於81年7月6日訂 立系爭使用證明書，由鄧仁愛將系爭土地交付伊使用收益， 自81年7月6日起至清償借款110萬元止，係以利息抵付租金 ，清償借款後係以雙方約定之租金計付，伊支付租金並占有 管領使用收益，為系爭土地之承租人，並非無償使用借貸之 借用人等語。被上訴人則辯稱上訴人於桃園地院執行處拍賣 時係主張因鄧仁愛向上訴人借款110萬元，而提供系爭土地 予上訴人無償使用至清償日止，故上訴人與鄧仁愛間就系爭 土地係無償使用關係，無租約之對價關係等語。 ㈡按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益 ，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之孳 息充之，民法第421條定有明文。而租賃為諾成契約，不以 訂立書面契約為必要，只要物之出租人與承租人對租賃物及 租金有具體而確定之意思表示一致，即為成立。而租賃與使 用借貸之最大區別，在於租賃為有償，借貸為無償，如將物 交由他人使用，而有收取對價者，自係租賃而非使用借貸。 又使用借貸與租賃，雖同為當事人約定一方以物交他方使用 ，但二者性質迥不相同。在使用借貸，應為無償。如係有償 ，不論其名稱如何，以及契約所用之文字如何，均不得謂非 租賃。
㈢查系爭使用證明書係記載「本人（即鄧仁愛）於81年7月6日 向余遠東先生（即上訴人）借款110萬元，並同意以本人所 有系爭土地提供於余遠東先生無償使用，直到清償借款為止 。爾後仍繼續使用時，當另訂租金付予本人，如有一方不願 續租，需提前半年通知對方」等語（原審卷第14頁）。再證 人即知悉上訴人與鄧仁愛訂立系爭使用證明書過程及原因之 林美蓉於原審證稱當時原來上訴人想向鄧仁愛租土地，鄧仁 愛亦想向上訴人借錢，渠等之前就有談這件事，伊告知先談 好，要如何支付，後來渠二人就過來伊這邊，這份證明書已 經寫了，雙方在伊面前蓋章交借款的錢，鄧仁愛向上訴人借 110萬元，約定借款利息抵付租金，如果鄧仁愛還錢而上訴 人要繼續使用，要另訂租金，或上訴人不租了，要提前半年 通知。他們到事務所來簽同意書是讓我做個見證，因為都住 在附近，而且雙方有時有案件讓我們事務所做。鄧仁愛應該
尚未還該110萬元，在查封當天上訴人亦在場等語（原審卷 第57頁反面）。是由上開使用證明書全文及證人所述可知， 上訴人係以鄧仁愛向其借款110萬元所須支付之利息抵付其 使用系爭土地之租金，上訴人使用系爭土地應係有償，則其 與鄧仁愛間就系爭土地自係租賃而非使用借貸關係堪可認定 。被上訴人雖辯稱上訴人於執行處拍賣時係主張就系爭土地 為無償使用關係等語，並提出上訴人於102年3月6日所提之 行使優先承買權聲請狀1件為憑（原審卷第28頁）。惟上訴 人當時之聲請狀係引用系爭使用證明書之前半段文字，並已 提出該證明書為憑，而上訴人使用系爭土地係有支付對價之 租賃關係，已如前述，被上訴人此部分抗辯尚非可採。 ㈣上訴人主張債務人鄧純敦為鄧仁愛之繼承人，應繼承其與鄧 仁愛間之租賃關係，依土地法第104條規定，其得以拍定價 額351萬元同樣條件主張優先承買權等語。經查： ⒈按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件 優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件 優先購買之權。其順序以登記之先後定之，土地法第104 條第1項定有明文。此規定租用基地建築房屋之承租人， 於出租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租 人之房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地與基地上之 房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭。故必 須房屋與基地分屬不同之所有人，房屋所有人與基地所有 人間，具有地上權、典權或租賃關係，始發生優先承買權 之問題。而所謂基地係指建築用地而言，基地租賃指承租 人租用基地，以在該基地上自行建築房屋為目的之租賃。 ⒉依系爭使用證明書僅記載系爭土地「提供於余遠東先生無 償使用，直到清償借款為止。爾後仍繼續使用，當另訂租 金付于本人」，並無隻字片語敘及租賃之目的係為建築房 屋；再依證人林美蓉證述內容，亦無從認定上訴人與鄧仁 愛間就系爭土地之租賃係以在基地上自行建築房屋為目的 ，是上訴人主張其與鄧仁愛間之租賃契約為基地租賃等語 ，即堪質疑。
⒊系爭土地部分為葉添製刀公司大門及圍牆內之空地，部分 為81年後所建之違章建築，此為兩造所不爭執。葉添製刀 公司所有楊梅市○○段000○號，門牌號碼楊梅市○○里 00號房屋係於70年1月1日完成建築，81年1月28日為第一 次登記，總面積為559.13平方公尺，坐落○○段0000、00 00地號土地上，此有建物登記謄本及桃園縣楊梅地政事務 所建物測量成果圖影本可稽（原審卷31、32頁）。而系爭 土地上之違章建築與上開已辦登記之000建號建物樣式相
同且相連，此為兩造所不爭執，並有空照圖、照片4幀可 稽（原審卷第22、33至35頁），堪認系爭土地上之違章建 築，位於葉添製刀公司圍牆內，且與葉添製刀公司原本合 法之建物相連接，應係供葉添製刀公司使用。再上開楊梅 市○○里00號房屋係於80年9月起課房屋稅，課稅義務人 為葉添製刀公司，房屋面積較前開地政事務所登記面積為 大，1樓為756平方公尺、108平方公尺，2樓為108平方公 尺，有桃園縣政府地方稅務局楊梅分局102年5月6日桃稅 楊字第0000000000號函及稅籍證明書可稽（原審卷第54、 55頁）。上訴人雖主張稅籍證明書不得作為建物所有權之 依據等語。但系爭土地上之違章建築既位於葉添製刀公司 圍牆內，且與葉添製刀公司所有合法建物樣式相同且相接 連，而葉添製刀公司課稅房屋之面積復大於登記之面積， 該違章建築是否非葉添製刀公司所有，即非無疑。上訴人 主張其為系爭土地上違章建築之所有人一節，並未再舉證 證明之，自難以其承租之土地上存有一建物，即謂有土地 法第104條第1項之適用。
⒋綜上，上訴人未能證明其與鄧仁愛間之租賃契約為基地租 用契約，復未能證明系爭土地上之建物為其所有，其主張 依土地法第104條規定，其得以拍定價額351萬元同樣條件 主張優先承買權等語，即無可取。
㈤上訴人主張債務人鄧純敦為鄧仁愛之繼承人，應繼承其與鄧 仁愛間之租賃關係，依土地法第107條規定，其得以拍定價 額351萬元同樣條件主張優先承買權等語。經查： ⒈按以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者 ，為耕地租用。前項所稱耕作，包括漁牧。次按出租人出 賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之 權，土地法第106條、第107條第1項固有明文，而依條文 規定之順序可知，限於第106條所指之耕地承租人始有優 先承買權。又按所謂耕地租賃，係以支付地租而耕作他人 之農地為要件，所稱之耕作，其目的應在於定期（按季、 按年）收穫，以施人工於他人之土地上栽培農作物而言。 又89年1月26日修正前之農業發展條例第3條第11款係規定 「耕地，指農業用地中依區域計畫法編定之農牧用地，或 依都市計畫法編為農業區、保護區之田、旱地目土地，或 依土地法編定之農業用地，或未依法編定而土地登記簿所 記載田、旱地目之土地」，嗣後已修正此第3條第11款之 內容為「耕地：指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般 農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地」。 ⒉查系爭土地之地目為旱，使用分區為特定農業區，使用地
類別為農牧用地，此有土地登記謄本可稽（原審卷第10頁 ），依上開農業發展條例第3條第11款之規定，應屬於耕 地。而依系爭使用證明書之記載，並無任何關於耕地租賃 之約定，依證人林美蓉證述內容，亦無從認定上訴人與鄧 仁愛間就系爭土地之租賃係由上訴人支付地租，耕作鄧仁 愛之耕地為目的，其主張其與鄧仁愛間之租賃契約為耕地 租賃等語，即堪質疑。
⒊上訴人主張租得系爭土地後，即在地上種植柑橘、檸檬等 果樹及檳榔樹，嗣因葉添製刀公司大門改向並改建始將大 部分果樹予以砍除，舖設水泥地供葉添製刀公司使用，今 尚有未經砍除之柑橘、檸檬及檳榔樹等，並提出照片5幀 為證（本院卷第13至15頁）。但系爭土地部分為葉添製刀 公司大門及圍牆內之空地，此為兩造所不爭執，而附卷照 片所示，上訴人所指柑橘、檸檬及檳榔樹，僅零星數棵， 且均裁植於圍牆邊，此並為兩造所不爭執，則系爭土地及 其上果樹分佈之現況，尚難認合於耕地租賃所稱其目的在 於定期（按季、按年）收穫，以施人工於他人之土地上栽 培農作物。上訴人復未能再舉出證據證明係以定期收穫種 植柑橘、檸檬等果樹及檳榔樹為目的，而向鄧仁愛承租系 爭土地，其主張依土地法第107條規定，其得以拍定價額 351萬元同樣條件主張優先承買權等語，即無可取。五、綜上，上訴人雖為系爭土地之承租人，然其未能證明係租用 基地自行建築房屋為目的之租賃，復未能證明係以耕作為目 的而使用耕地，其依土地法第104條第1項、第107條規定， 主張桃園地院以101年度司執字第91021號執行事件拍賣系爭 土地，其有優先承買權存在，即屬無據。從而，上訴人依土 地法第104條第1項及第107條之規定，請求判決確認其對系 爭土地有優先承買權存在，為無理由，應予駁回。原審為上 訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求 予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦之方法，經核於判 決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 5 月 6 日
民事第八庭
審判長法 官 詹文馨
法 官 潘進柳
法 官 吳青蓉
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 5 月 7 日
書記官 劉育妃
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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