臺灣臺北地方法院民事判決 102年度重訴字第722號
原 告 黃德兆
訴訟代理人 鄧湘全律師
周 政律師
被 告 林嘉培
訴訟代理人 傅文民律師
上列當事人間請求履行買賣契約事件，本院於民國103年4月8日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告原為門牌號碼為臺北市○○區○○街000號7樓建物及 其基地持分、門牌號碼為臺北市○○區○○街○段000巷 00號6樓及6樓之3建物及其基地持分等二棟不動產（以下 分稱西昌街房地、貴陽街房地）之所有權人，因原告為次 子即訴外人黃庭玉（原名黃廷義）作保，致上開房地均遭 法院拍賣；西昌街房地於民國86年7月23日由被告拍定並 登記為所有權人，貴陽街房地則於86年8月8日由訴外人高 泰國拍定並登記為所有權人，然實際上就上開二棟不動產 之拍賣及登記相關事項，均係由訴外人高泰山全權代理被 告及高泰國為之。原告為買回西昌街房地、貴陽街房地二 棟不動產，遂於86年8月4日與被告就西昌街房地簽訂房地 產買賣契約書（下稱西昌街買賣契約），買賣價金議定為 新臺幣（下同）15,790,000元，第一期款2,600,000元、 第二期款13,190,000元；另於86年8月27日與高泰國就貴 陽街房地簽訂房地產買賣契約書（下稱貴陽街買賣契約） ，買賣價金議定為9,520,000元，第一期款1,000,000元， 第二期款8,520,000元。原告均已依約分別給付第一期款 ，惟礙於當時資金調度尚未完全到位，該二棟不動產向由 原告占有使用，故被告、高泰國二人與原告達成協議，約 定在第二期款（即尾款）付清之前，因該等房地均由原告 繼續占有使用之故，應按月分別給付利息補貼115,000元 予被告、80,000元予高泰國，待原告付清第二期款後，被 告及高泰國即應分別將西昌街、貴陽街房地移轉登記為原 告所有，亦即被告及高泰國在收取不動產尾款前得以賺取 利息。斯時起原告即依約按月給付利息補貼予被告迄今從 未間斷，是以西昌街、貴陽街買賣契約始終有效存在，且 實際上均由原告占有使用該等房地。
（二）原告就貴陽街房地部分業已給付第一期款100萬元，買賣 契約之繳款記錄有載明高泰國於86年8月27日簽收買方支 票2張面額共計100萬元，而高泰山於88年7月16日簽收買 方給付現金100萬元後，原告復於88年9月15日以匯款方式 給付8,995,400元，給付款項總計10,995,400元（已超過 約定價金952萬元，即溢繳1,475,400元），高泰國並於88 年9月13日已將貴陽街房地移轉登記所有權予原告。而溢 繳之1,475,400元價金則供作抵償部分西昌街房地第二期 款。俟原告於102年4月中旬聯繫被告代理人高泰山，表達 希望會同被告就西昌街房地擇日辦理不動產所有權移轉登 記，然高泰山竟加以拒絕，甚至無端要求將買賣價金提高 為至少3,000萬元，否則不願辦理過戶，然依西昌街買賣 契約第11條第11項之特約條款，原告僅須於清償第二期款 之前，按月給付被告利息補貼115,000元，該買賣契約之 效力即不受影響，亦即被告有按原定買賣條件讓售西昌街 房地之義務；又依該西昌街買賣契約第3條第5項及民法第 348條第1項之規定，原告本得請求被告將西昌街房地所有 權移轉登記為所有。為此，爰提起本件訴訟請求被告履行 買賣契約等情。並聲明：被告應將其所有坐落臺北市○○ 區○○段○○段000000000地號，應有部分7808分之1045 之土地及其上00000-000建號，門牌號碼臺北市○○區○ ○街000號7樓，面積346.63平方公尺房屋及其附屬建物陽 台面積20.99平方公尺之所有權全部，及共有部分即同段 建號00000-000建物面積526.74平方公尺權利範圍10000分 之141，移轉登記予原告。
（三）對被告抗辯之陳述：
⒈被告實際上從未解除西昌街買賣契約，亦無與原告達成和 解以租賃取代買賣，即將買賣契約轉換為租賃契約。依被 告所提出之西昌街房地租賃契約書，僅係被告為收取高額 利息，為避免遭認定高利貸之爭議，要求原告配合簽立之 形式上文件，完全沒有租賃實質內容。所謂「租約」、「 租金」徒為形式，實質上為買賣契約之利息補貼。換言之 ，按被告提出92年4月21日第747號存證信函所載：「雙方 以買賣契約書第11條、特約事項第11項內容以每月新台幣 壹拾壹萬伍仟元正簽訂租賃契約」等語，足證兩造間所謂 之「租金」實為利息補貼，因為「買賣契約書第11條、特 約事項第11項」恰是兩造約定利息補貼之特約條款。更何 況，雙方從未明定「原本的買賣契約作廢」或類似意旨之 文字，被告亦從未有以和解取代買賣之意思表示，買賣契 約當屬有效存在，被告抗辯買賣契約已經無效或不存在，
殊屬無理。至於被告提出86年10月1日之租約其上租金記 載為190,000元，與兩造於西昌街買賣契約中約定之利息 補貼金額115,000元有異，兩者毫不相干，亦即原告既與 被告約定按月補貼利息115,000元，焉有可能再按月給付 高達190,000元之租金？此亦與一般社會生活常情有違， 益徵該份租約絕無可能係原告所簽立，係屬偽造自明，亦 證本件兩造無以租賃契約取代買賣契約之合意情形。此外 ，被告於92年5月6日向臺北市萬華區調解委員會聲請調解 ，調解事由為「買賣房屋利息補貼」，倘若被告認為西昌 街買賣契約不存在，則以「利息補貼」作為聲請調解事由 豈不自相矛盾？足見被告理應明白知悉買賣契約有效存在 。又之後雙方於92年5月14日協議利息補貼調降為每月80, 000元，往後原告即以此利息補貼數額給付予被告，業已 給付總計1158萬元，殊料被告於收取千萬元以上之利息後 ，竟無故拒絕履約，顯違誠信原則。
⒉西昌街房地之管理及修繕向來均由原告為之，因為雙方並 無存在實質之租賃關係，被告自不負管理及修繕之義務， 故有關房屋修繕等行為均由原告為之。又依西昌街房屋租 賃契約書第15條規定，應由出租人（即被告）負擔繳納房 屋稅之義務，惟實際上均由原告繳納所有房屋相關稅捐， 身為出租人之被告既不負管理修繕義務又不必負擔房屋稅 ，顯然該租約僅具形式，所謂的「租金」實為利息補貼。 ⒊又於西昌街買賣價金尾款1,319萬元（總價金為1,579萬） 未付之情形下，雙方不可能在86年8月4日甫簽訂買賣契約 時就以同年12月2日作為請求移轉登記日（參買賣契約第4 條約定），因此雙方才特別約定第11條特約事項第11項之 補貼利息，被告既想賺取補貼之利息，又不欲履行買賣契 約，才會在96年以後訂立形式上之租賃契約，假借收取租 金之名規避利息補貼之實。且買賣價金之清償期，雙方係 以付清尾款時得請求移轉登記，此觀貴陽街不動產之買賣 也是以相同方式為之自明，亦即不可能未付清尾款而先行 過戶。此外，貴陽街、西昌街等房地之買賣事宜均由高泰 山掌握處理，佐以貴陽街房地以相同方式辦妥移轉登記之 事實，更足證西昌街房地之買賣契約依然有效存在。至被 告辯稱因原告交付支票多遭退票而未獲兌現，第一期價款 未經清償，故不欲將西昌街房地移轉登記予原告云云，然 未舉證以實其說，洵非可採。況前開二棟不動產之買賣事 宜既由高泰山一手掌握，高泰國及被告均僅為登記名義人 ，倘原告未給付西昌街房地第一期款，則高泰山豈可能會 同意將貴陽街房地移轉登記予原告？再者，相關價金之給
付，僅屬被告同時履行抗辯之問題，並非影響買賣契約之 效力，是被告所為抗辯，洵屬無據。
二、被告則抗辯如下：
（一）西昌街房地原屬張銘載所有，嗣被告於86年7月間經由本 院民事執行處85年民執字第8912號清償債務強制執行事件 ，以總價12,668,000元得標買受，並非如原告所述因其子 黃庭玉作保致遭法院拍賣而欲買回所致。事實上係黃庭玉 假借其父即原告之名義，於86年8月4日以總價15,790,000 元向被告買受西昌街房地後，為給付第一期款，固有交付 現金30萬元，及總金額2,300,000元，付款銀行為上海商 業儲蓄銀行世貿分行，票號為0000000至0000000之支票5 紙（下稱系爭支票）；然經被告委託金融機構為付款提示 後，黃庭玉復以屆期發票人無力清償票款為由，要求收回 系爭支票，並擬交付被告其他支票以資取代。為此被告遂 陸續撤回前揭付款提示，並以系爭支票其中已屆期部分暫 先換得黃庭玉所交付之其他支票。詎黃庭玉所交付之其他 支票屆期仍遭退票，甚且黃庭玉用以支付第一期款其中「 十一月卅日期票陸拾萬元」部分之支票，迄今仍為被告所 持有中。黃庭玉實際上遲未依約清償第一期款，為免其無 法繼續居住使用西昌街房地，乃自86年10月1日起轉而假 借原告之名義同時向被告、高泰國二人以19萬元承租西昌 街房地、貴陽街房地，以取代前揭買賣契約。惟黃庭玉仍 不依約給付租金，嗣經被告先於88年3月17日以台北57支 第175號存證信函催告原告給付並副知黃庭玉，均未獲置 理；復於92年4月21日再以第747號存證信函催告租約所載 承租人即原告於文到後7日內清償積欠之租金，否則將依 法終止租約。由此可知黃庭玉假借原告名義於86年8月4日 與被告就西昌街房地簽訂之買賣契約已不存在，原告主張 依買賣契約訴請被告將西昌街房地移轉登記予原告，顯無 理由，且實際上原告並未依約清償第一期款甚明，原告空 言主張已依約清償第一期款顯不足採。
（二）原告為免被告解除西昌街房地買賣契約後無法繼續使用， 為此遂出面與被告達成協議，改由原告本人以每月租金8 萬元逕向被告承租西昌街房地，以資取代上開黃庭玉假借 原告名義與被告簽訂之租賃契約，而能繼續居住使用西昌 街房地，絕無原告所言就利息補貼形式上以租金名目處理 乙事。事實上原告亦確自92年起至102年4月止按月給付被 告租金8萬元，可知原告自知買賣契約已不存在，否則豈 會與被告簽訂租約並按月給付被告租金8萬元逾10年，是 原告主張其按月付利息補貼，自86年8月10日起至今從未
間斷，買賣契約始終有效存在云云，無可採信。換言之， 倘原告有意確保買賣契約之履行，必自86年8月10日起迄 今按月給付被告利息補貼，絕不可能遲至89年間始斷斷續 續給付遠低於115,000元之金額，據此自難認原告確依約 補貼被告利息，從而原告主張其已給付利息補貼1158萬元 ，尚無可採，被告所辯原告早自92年起承租西昌街房地等 情，顯與事實相符。
（三）被告拍定取得之西昌街房地，實際上除臺北市○○區○○ 街000號7樓之建物外，尚包括臺北市○○區○○街000號7 樓頂樓增建之建物，且西昌街房地自始即經隔間成十餘小 套房供出租營利，並非單純作為住宅居住而已，原告亦自 陳確有將西昌街房地部分出租營利等情。因此原告自92年 起按月以80,000元承租西昌街房地，尚與臺北市區房屋出 租常情無違；況近年來臺北市區之屋價暴漲，連帶促使租 金行情升高，原告當無不願依十年前舊租金標準持續承租 西昌街房地，供其轉租他人營利之理，益證原告早自92年 起向被告承租西昌街房地等情屬實。至於原告就其所主張 已於88年7月16日以現金給付高泰國1,000,000元，又於88 年9月15日以匯款方式給付8,995,400元予高泰國及其代理 人高泰山，共計給付9,995,400元云云，均未舉證以實其 說，不足採信。縱使為真正，亦屬原告與高泰國間之債權 債務問題，尚與被告無關，故原告主張溢繳之1,475,400 元部分得抵償部分西昌街房地之第二期款項，即屬無據。（四）退而言之，縱認兩造於86年8月4日就西昌街房地簽訂之買 賣契約仍然有效存在，原告既以總價15,790,000元向被告 買受迄今，卻僅給付被告價款30萬元，是被告就原告請求 履行因雙務契約所負之債務，援引民法第264條之抗辯權 ，原告如不能證明自己已為對待給付或已提出對待給付， 法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判 決，從而在原告依約清償價款15,490,000元，及自86年8 月10日起至清償日止，每月按115,000元核算應給付予被 告之補貼款前，原告無權逕自訴請判命被告將西昌街房地 移轉登記予原告等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。三、經兩造協議簡化爭點並整理不爭執之事項如下（見本院卷第 281頁背面、第282頁）：
（一）西昌街房地於86年7月23日經法院拍賣後，由被告拍定並 登記為所有權人。
（二）西昌街房地於86年7月23日經法院拍賣前，由原告實際占 有使用。上開房地之拍賣及登記相關事項，均係由高泰山 全權代理被告，高泰山並為上開房地之實際所有權人，被
告僅為登記名義人。
（三）原告已於86年8月4日與被告就西昌街房地簽訂買賣契約， 買賣價金議定為15,790,000元，第一期款2,600,000元， 第二期款13,190,000元；原告並與被告達成協議，約定在 尾款付清之前，原告應按月給付利息補貼115,000元予被 告（即如原證三之契約書第11條第11項所示），至付清尾 款為止。
（四）西昌街房地買賣契約之繳款紀錄，記載被告於86年8月4日 收到買方給付現金30萬元及系爭支票5張（支票有無兌現 ，兩造有爭執）。
（五）原告於86年8月4日簽訂西昌街房地買賣契約後迄今，該房 屋之地價稅及房屋稅均由原告繳納，且房屋之修繕工作均 由原告支付費用及處理。
（六）高泰山於92年4月21日以被告之代理人名義，就西昌街房 屋，寄發存證信函向原告請求給付租金，該函內容有記載 ：「雙方以買賣契約書第11條、特約事項第11項內容以每 月新臺幣115,000元正簽訂租賃契約」事項。（七）高泰山於92年5月6日以被告之代理人名義，向臺北市萬華 區調解委員會聲請調解，其聲請調解書之事由，記載「買 賣房屋利息補貼」、事實概要與願接受調解條件，記載「 依買賣合約內容、特約事項，按月補貼賣方利息」、「希 望黃德兆能依約按月補貼聲請之利息」等語。
（八）原告自89年1月起至102年9月份期間，陸續以匯款方式給 付被告金錢累計達1,158萬元。
四、本件原告主張兩造間成立西昌街房地買賣契約，其已給付第 一期款並依約按月給付利息補貼予被告從未間斷，被告應依 西昌街買賣契約第3條第5項及民法第348條第1項規定，將西 昌街房地所有權移轉登記為所有，惟為被告所否認，並以兩 造早已合意以租賃取代買賣，買賣契約已不存在等語置辯。 是本件應予審究之爭點厥為：㈠兩造就西昌街房地所簽訂買 賣契約，是否仍然有效存在？㈡原告請求被告將西昌街房地 所有權移轉登記予原告，有無理由？
五、茲就兩造之爭點論述本院得心證之理由如下：（一）兩造就系爭西昌街房地所簽訂買賣契約，是否仍然有效存 在？
⒈經查，兩造就西昌街房地於86年8月4日簽訂不動產買賣契 約書，買賣價金為15,790,000元，原告已依約給付第一期 款價金260萬元（即現金30萬元及系爭支票5張），此為兩 造所不爭執，並有西昌街房地買賣契約在卷可憑。而依兩 造簽訂西昌街房地買賣契約第3條約定「第一期款新台幣
：貳佰陸拾萬元正於簽約時給付（不另製據）、第二期款 壹仟參佰壹拾玖萬元正於產權移轉登記辦竣三日內銀行貸 款核撥同時給付」；第4條約定「產權移轉登記：於86年 12月2日，乙方（即被告）應將所有權登記必要文件全部 齊備，並於移轉登記文件內蓋章交付甲方（即原告）或承 辦登記之代書以憑辦理」；第8條約定「罰則：…反之甲 方如未按第3條約定付款時，每逾一日應自違約日起，以 當期應付款，每萬元加付乙方新台幣貳拾元，如逾期30天 仍不給付視為違約」；第9條約定「違約：本約定簽定後 ，如甲方不買或違約者，其已付之價款全部由乙方沒收， 作為違約金，同時本約得免予催告即行作廢，甲方至遲應 於違約日起壹週內，將不動產及產權移轉登記，返還乙方 」；第11條特約事項第4項「買賣之價款如甲方以票據給 付，若經乙方提兌遭退票時，除以甲方不按期付款論處理 外，乙方仍得就該票據依法求償…」、第11項「於86年8 月10日起至交清尾款期間內，甲方應每月補貼乙方利息新 台幣壹拾壹萬伍仟元正」（見本院卷第32至35頁），可知 兩造就買賣西昌街房地之移轉登記履行期限訂為86年12月 2日，買方即原告於交清第二期款即尾款之前，並負有按 月補貼利息115,000元予賣方即被告之義務。而查，因原 告所繳付第一期款中之系爭支票多遭退票而未獲兌現，且 原告未依約給付上開利息補貼予被告，乃另與被告協議就 西昌街及貴陽街房地以簽訂租約之方式，每月給付19萬元 租金予被告作為繼續居住使用西昌街房地之代價等情，此 除有被告提出之86年10月1日簽訂之租約、88年3月17日第 175號存證信函、92年4月21日第747號存證信函、系爭支 票中之面額60萬元支票1紙可參（見本院卷第62至68頁、 第197頁）外，並經證人高泰山到庭證述：西昌街房地買 賣契約是伊與原告代理人黃庭玉簽的，原告交付第一期款 項的票款沒有兌現，伊本來要拿去銀行兌現，但因黃庭玉 說會跳票不能拿去提示，後來他就是一直換票，換了很多 次，沒有錢付，沒有辦法買，只好變成用租約跟伊租房子 ，租了之後又跳票，黃庭玉沒有履行過買賣契約的給付義 務等語（見本院卷第227、228頁）明確，參以倘原告有於 交清尾款期限內依約履行給付被告第一期款及利息補貼之 義務，衡情即無再與被告另外簽訂租約並給付租金之必要 ，由此堪認原告確有未依約給付被告第一期全部款項260 萬元及利息補貼之情事。是以原告既未依約定期限付款， 依買賣契約第8條之約定已視為違約，則依買賣契約第9條 之約定，兩造所訂買賣契約得免予催告即行作廢，故被告
抗辯西昌街房地買賣契約已失效力而不存在，即非無據。 ⒉原告固主張簽立西昌街房地租賃契約書僅係被告為避免遭 認定高利貸之爭議，要求原告配合之形式上文件，所謂「 租金」實質上為買賣契約之利息補貼，且雙方從未明定「 原本的買賣契約作廢」或類似意旨之文字，被告亦從未有 以和解取代買賣之意思，買賣契約當屬有效存在云云。惟 查，兩造所訂買賣契約第9條既有如原告不買或違約者， 本約得免予催告即行作廢之約定，且原告既有未依約付款 之違約情事，已如前述，則被告依約毋庸催告即得主張解 除契約，自不待被告另行向原告為解約之意思表示至明。 又原告主張86年10月1日至87年9月30日之租約上記載租金 為19萬元，與兩造於西昌街買賣契約中約定之利息補貼金 額115,000元有異，亦即原告既與被告約定按月補貼利息 115,000元，焉有可能再按月給付高達19萬元之租金？可 見該份租約絕無可能係原告所簽立，係屬偽造云云。然查 ，該份租約業經被告提出原本後由本院核對無誤，該租約 之標的除西昌街房地外，並有包括貴陽街房地（見本院卷 第63頁），而依貴陽街買賣契約第11條第11項亦有自86年 9月1日起應按月補貼被告8萬元利息之相似約定（見本院 卷第45頁），合計西昌街與貴陽街房地之利息補貼為19萬 5千元，實與上開約定租金19萬元相差不多，且據證人高 泰山證述：19萬元價格是包含西昌街與貴陽街不動產兩間 房子，因當時可以租到這個價錢，所以才訂了19萬元的租 金等語（見本院卷第228頁背面），可見該租約之簽立係 為同時解決原告未依約給付西昌街與貴陽街房地之利息補 貼問題，即無原告所謂應同時給付利息補貼115,000元及 19萬元租金之不合理情形，故原告主張其不可能與被告簽 立上開租約以及該租約係屬偽造云云，顯屬無據，並無足 取。
⒊原告雖主張被告於92年5月6日向臺北市萬華區調解委員會 聲請調解，調解事由為「買賣房屋利息補貼」，之後雙方 於92年5月14日會面協議後利息補貼調降為每月8萬元，隨 後被告即撤回調解之聲請，往後原告即以此利息補貼數額 給付予被告，業已給付被告1158萬元，足見買賣契約仍有 效存在云云。但查，依原告提出給付被告1158萬元之利息 補貼繳款明細表所載（見本院卷第118至119頁），原告給 付利息補貼之日期自89年1月19日起至92年4月25日止，給 付金額為3萬至10萬元不等之金額，均非買賣契約所定之1 15,000元，倘如原告所述其給付被告為購屋之利息補貼而 非租金，何以在92年5月14日協議調降利息補貼之前並未
依約給付115,000元？況原告亦未依約於移轉登記履行期 限86年12月2日之前給付，且原告從未依86年10月1日之租 約給付被告19萬元，自難認原告有欲繼續履行買賣契約之 意。又依前開繳款明細表所示92年2月11日起至102年9月 25日止，原告固有按月給付被告8萬元（見本院卷第119至 124頁），而為被告所不爭執，然此為原告嗣後給付之租 金，並非購屋之利息補貼，業經證人高泰山證述：原告接 手後我們講好西昌街的租金是每月8萬元，租8萬元的時候 原告都有給付，調解時黃庭玉叫我們私下到外面調解，原 告因住在西昌街房屋內，所以出面開始跟伊承租等語（見 本院卷第228頁背面至第229頁），復觀諸兩造間簽訂之西 昌街房地房屋租賃契約書（見本院卷第69至72頁、第198 至212頁、第250至254頁），均載明原告係向被告承租西 昌街房地並給付租金，並未有延續雙方西昌街房地買賣契 約效力之合意，自難僅憑雙方有承租之事實即推論原告所 繳租金乃購屋之利息補貼，依此堪認原告主張其已持續給 付被告利息補貼達1158萬元，買賣契約仍有效存在云云， 洵非有據。至於原告提出台北市萬華區調解通知及聲請調 解筆錄（見本院卷第97至99頁），雖有記載「買賣房屋利 息補貼」事由、「依買賣合約內容、特約事項，按月補貼 被告利息損失，希望原告能依約按月補貼聲請之利息」概 要。惟按解除權之行使屬於不違約一方，本件違約者為原 告，被告既得依買賣契約第9條之約定免予催告即行解約 ，則其當時不願解除買賣契約而請求履行給付利息補貼， 自非無不可，故難以此遽論兩造即有欲以租金繳付取代利 息補貼之協議，自無從依此認定買賣契約仍有效存在。 ⒋原告又主張西昌街房地之管理及修繕向來均由其為之，因 為雙方並無存在實質之租賃關係，被告自不負管理及修繕 義務，且依西昌街房屋租賃契約書第15條規定，應由出租 人即被告負擔繳納房屋稅之義務，惟實際上均由原告繳納 所有房屋相關稅捐，顯然該租約僅具形式，原告給付之租 金實為利息補貼，並提出房屋稅繳款書為證（見本院卷第 103至107頁）。查西昌街房地所有權人及房屋稅之納稅義 務人為被告，依租約雖約定由被告繳納，然非不得由承租 人即原告繳付；至負責修繕出租房屋之義務，法律固課予 出租人負擔，惟法律之規定與社會實然面本未必相當，承 租人未通知出租人修繕之情形亦常有所見。本件原告依租 約既為西昌街房地之承租人，且其將該屋部分隔間出租營 利，此為原告所是認，並有被告提出之平面圖及現場照片 可參（見本院卷第258至267頁），則由原告負擔房屋之管
理及修繕費，非不合理，況縱原告有代被告繳納房屋稅及 修繕費之事實，亦僅生原告得否向被告請求代墊費用之問 題，尚無法據此認定原告繳付之租金即為利息補貼，故原 告此部分之主張亦屬無據。
⒌末按主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所 須具備之特別要件，負舉證之責任。而此特別要件之具備 ，苟能證明間接事實並據此推認要件事實雖無不可，並不 以直接證明者為限，惟此經證明之間接事實與要件事實間 ，須依經驗法則足以推認其因果關係存在者，始克當之。 倘負舉證責任之一方所證明之間接事實，尚不足以推認要 件事實，縱不負舉證責任之一方就其主張之事實不能證明 或陳述不明、或其舉證猶有疵累，仍難認負舉證責任之一 方已盡其舉證責任，自不得為其有利之認定（最高法院91 年度台上字第1613號民事裁判要旨參照）。本件依原告所 舉證據，尚無法證明西昌街房地買賣契約之效力仍然存在 ，即不能為原告有利之認定。又買賣契約第11條特約事項 第11項之補貼利息約定，已明確限定於86年8月10日起至 原告交清尾款之期間內，而原告給付尾款即第二期款之時 間參諸第3條第5項之約定，係在產權移轉登記辦竣後三日 內，而產權移轉登記之約定時間係於86年12月2日，均如 前所述，則倘原告有依約履行被告利息補貼之義務，自得 於上開期限內請求被告移轉所有權登記，應無逾十多年後 始主張買賣契約之履行期限，雙方係以付清尾款時即得請 求移轉登記之理。至於原告雖提出貴陽街房地買賣契約及 匯款單據，另主張兩造就貴陽街房地買賣亦以相同方式為 之，亦即原告於88年9月15日匯款後，高泰國已於88年9月 13日將貴陽街房地移轉登記所有權予原告，依此可證西昌 街房地買賣契約依然有效云云。然而，貴陽街及西昌街房 地之出賣人不同，屬不同之買賣契約，縱然有原告逾期給 付價金後，高泰國仍將貴陽街房地移轉所有權登記予原告 之事實，亦與本件西昌街房地之買賣無涉，並不足以據此 認為西昌街房地之買賣契約依然有效，故原告前揭主張難 認有據。
（二）原告請求被告將西昌街房地所有權移轉登記予原告，有無 理由？
按物之出賣人應負交付其物於買受人並使其取得該物所有 權之義務，固為民法第348條第1項所明定。惟查，本件西 昌街房地買賣契約既因原告違約而視為解約，買賣契約已 失其效力，業經本院認定如前，從而原告主張依西昌街買 賣契約第3條第5項及上揭規定，請求被告將西昌街房地所
有權移轉登記為所有，即屬無據。又原告既無法依約請求 被告移轉西昌街房地所有權，則其與高泰國間就貴陽街房 地買賣是否實在之爭點，以及被告得否援引民法第264條 之同時抗辯權，與原告有無溢繳1,475,400元之貴陽街房 地價金可以抵償部分西昌街房地款項，即均無審究之必要 ，附此敘明。
六、綜上所述，本件原告主張西昌街房地買賣契約仍有效存在， 並請求被告履行買賣契約，洵屬無據。從而，其請求被告應 將其所有坐落臺北市○○區○○段○○段000000000地號， 應有部分7808分之1045之土地及其上00000-000建號，門牌 號碼臺北市○○區○○街000號7樓，面積346.63平方公尺房 屋及其附屬建物陽台面積20.99平方公尺之所有權全部，及 共有部分即同段建號00000-000建物面積526.74平方公尺權 利範圍10000分之141，移轉登記予原告，為無理由，應予駁 回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院 審酌後於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。八、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條 ，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 5 月 7 日
民事第七庭 法 官 吳俊龍
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 5 月 7 日
書記官 曾鈺仁