臺灣臺北地方法院民事判決 102年度重訴字第1162號
原 告 朱木炎
訴訟代理人 陳明宗律師
複 代理 人 吳沛珊律師
被 告 張春草
訴訟代理人 陳志揚律師
魏序臣律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國103年4月21日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣陸佰柒拾伍萬陸仟壹佰陸拾肆元及自民國一百零三年四月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二十五分之十三，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣貳佰貳拾伍萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣陸佰柒拾伍萬陸仟壹佰陸拾肆元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部；但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回，被告於期日到 場，未為同意與否之表示者，自該期日起；十日內未提出異 議者，視為同意撤回；又訴狀送達後，原告不得將原訴變更 或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴 訟法第262條第1、3項、第255條第1項第2款均有明文。經查 ：本件原告原起訴主張被告應依兩造間不動產買賣契約（下 稱系爭買賣契約）履行交付房屋之義務及給付違約金，並聲 明：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）6,328,000元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之 利息；㈡被告應將門牌號碼為臺北市○○區○○○路○段00 0巷0弄00號房屋（下稱系爭房屋）交付予原告（見本院卷第 5頁）。嗣於本院審理中，原告具狀撤回上開交付系爭房屋 之請求，被告並無異議，依前述規定，自生撤回之效力；又 原告復追加主張其為被告向訴外人渣打國際商業銀行股份有 限公司（下稱渣打銀行）清償被告所設定之抵押權債務6,75 6,164元後，依民法第312條規定被告自應給付原告上開金額 、及被告就系爭買賣契約之履行有民法第229條之情，應依 系爭買賣契約第6條第2項約定與民法第216條規定，賠償其
所受相當於租金利益之損害共計160,000元（見本院卷第91 、105頁），並減縮違約金之請求為5,978,000元及利息起算 日為本院最後一次言詞辯論期日即民國103年4月21日，而變 更其聲明為：被告應給付原告12,894,164元，及自103年4月 21日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息（見本院卷 第116頁反面、第119頁）。核原告上開所為訴之變更及追加 ，均係基於兩造間就系爭買賣契約履約爭議之同一基礎事實 ，而與前揭民事訴訟法第255條第1項第2款規定相符，雖被 告不同意，仍應予准許。
乙、實體方面：
壹、原告起訴主張：
一、原告於100年1月15日透過知見不動產仲介經紀股份有限公司 下稱知見公司）介紹，以14,000,000元價格向被告購買系爭 房屋及其坐落基地（下合稱系爭房地），兩造並簽訂系爭買 賣契約，約定被告應於同年2月25日前將系爭房屋點交予原 告。詎原告於依約給付第一期買賣價金後，被告卻拒不交付 辦理系爭房地所有權移轉所需證件予承辦代書，亦不配合辦 理所有權移轉登記，致被告未能於上開約定期限完成系爭房 屋之點交而有遲延情事。嗣經原告訴請法院命被告依約履行 ，經鈞院以100年度重訴字第766號請求履行買賣契約事件判 決被告應於原告給付12,600,000元之同時，將系爭房地移轉 登記予原告而告確定（下稱另案確定判決），原告即依該判 決辦理提存及系爭房地所有權移轉登記。惟被告於另案確定 判決之審理期間，已將系爭房屋出租予訴外人（下同）林祿 壽使用，且於原告辦畢系爭房地之所有權移轉登記後，被告 仍拒不辦理點交，原告始於102年6月30日與林祿壽另行簽訂 租約，則依系爭買賣契約第10條第6項約定，被告如逾上述 點交系爭房屋之期限，應自該約定點交日之翌日即100年2月 26日起每逾1日，按買賣價金萬分之五計付違約金賠償原告 ，故原告自得向被告請求自100年2月26日起至另訂租約日即 102年6月30日止，因被告遲延點交應負之違約金共計 5,978,000元【計算式：14,000,0005/10,000854（天） 】。
二、又被告於101年12月26日領取原告前依另案確定判決所提存 之買賣價金後，仍拒絕辦理系爭房地之所有權移轉登記及點 交，即被告確有未交付所有權狀、印鑑證明、未塗銷抵押權 登記、違約轉租及上述遲延點交等違約情狀，則依民法第22 9條及系爭買賣契約第6條第2項約定，原告因被告上開給付 遲延所致損害，自得請求被告負賠償責任，復依民法第216 條所定，原告因此當受有每月租金損害20,000元，並至少自
101年10月1日起至102年6月30日止，以8個月計算，共計即 為160,000元【計算式：20,0008（月）】。三、另被告以系爭房地設定最高限額9,600,000元之抵押權（下 稱系爭抵押權）予渣打銀行，並向其借款6,709,198元，因 屆期未為清償，致遭該行聲請拍賣抵押物，原告遂為其代償 前開借款金額及所生之利息、違約金共計6,756,164元（下 稱系爭欠款），原告既已為被告先行清償系爭欠款，依民法 第312條規定，即承受債權人即渣打銀行之權利，自得請求 被告返還該欠款。
四、為此，爰依系爭買賣契約第10條第6項、第6條第2項等約定 、民法第216條、第312條等規定，起訴請求被告給付上述一 至三項金額共計12,894,164元（即違約金5,978,000元＋租 金損害160,000元＋代償之系爭欠款6,756,164元）等語，並 聲明：㈠被告應給付原告12,894,164元，及自103年4月21日 起至清償日止，按年息百分之5計算利息；㈡、願供擔保請 准宣告假執行。
貳、被告則主張下列抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請 均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。一、依系爭買賣契約第10條第6項約定文義觀之，雙方約定應於 系爭房地所有權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記 或塗銷等作業無誤後始辦理點交，同時原告亦應履行全部價 金之給付，此際方有於100年2月25日前辦理點交等約定之適 用；然原告迄至101年12月17日為被告提存12,600,000元， 復至102年4月8日始完成系爭房地之所有權移轉登記，可見 本件已無上開約定點交期限之適用餘地。又被告既行使出賣 人之同時履行抗辯權，亦得免除因逾前開約定點交期限需負 之遲延責任。再依系爭買賣契約第3條約定，系爭房屋如有 出租情事，其租賃關係應隨同移轉於買受人即原告，復參酌 原告其後亦與林祿壽簽訂租約，並約定林祿壽先前向被告所 付押金概由原告承接，無庸再行給付等情，足認系爭房屋已 因被告以指示交付方式而移轉占有，原告不得主張本項違約 金之請求。此外，縱令被告仍有辦理系爭房屋之點交義務， 然兩造並未另行約定點交時間，應屬未有確定期限之狀態， 又原告既未催告被告為之，被告自不負遲延之責任。二、況縱認被告有原告所述之各該違約情狀，然依系爭買賣契約 書第11條違約暨賠償責任之約定，應經原告定7日以上期間 催告被告仍未履行，且應由僑馥建經再進行最終催告仍未履 行或認證後，始生解除買賣契約之效力，此時被告即應負擔 原告所受損害之賠償外，並喪失收受買賣價金之權利。惟本 件原告迄未能舉證證明其已履行定7日以上期間催告被告仍
未履行，且經僑馥建經再進行最終催告仍未履行之要件、及 系爭買賣契約並未經原告合法解除而仍屬存在等情，故原告 請求租金損害乙節，當屬無據。另原告已依系爭買賣契約第 10條第6項約定主張被告應給付違約金，然依該款約定並未 載明為懲罰性違約金，應屬損害賠償總額預定性質之違約金 ，原告自不得再重複主張其受有租金之損害。
三、另原告主張係以自己名義為被告向渣打銀行清償系爭欠款， 惟依該行向鈞院提供之跨行通匯交易明細表顯示，其匯款人 為華南商業銀行而非原告，尚無從以此推斷原告已為被告清 償之事實。另自系爭買賣契約第6條第9項文義觀之，亦無法 憑以認定原告主張不論系爭抵押權擔保債務數額多寡，均應 由被告負責清償乙情為真。
參、本院整理兩造爭點如下：
一、不爭執事項：
㈠、原告經由知見公司仲介向被告購買系爭房地，兩造並於100 年1月15日簽訂系爭買賣契約，約定買賣價金為14,000,000 元、且應於系爭房地產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項 權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交，最遲不得逾100年2 月25日，同時原告應履行全部價金之給付（其餘約定詳後論 述），惟兩造均未於該約定日前完成系爭房屋之點交及全部 價金之支付等義務。又系爭房屋於兩造簽約時為空屋，被告 嗣於同年8月26日將系爭房屋以每月租金20,000元出租予林 祿壽（見本院卷第10-17、71頁正反面、76-78頁）。㈡、原告於依約給付第一期買賣價金後，因被告拒未配合辦理所 有權移轉登記及點交事宜，經原告訴請被告依約履行，另案 確定判決則以被告得就原告尚未給付之價金行使同時履行抗 辯權，而判決被告應於原告給付12,600,000元之同時，將系 爭房地移轉登記予原告。原告於101年12月17日依另案確定 判決為被告提存除其已付第一期款1,400,000元外之其餘買 賣價金12,600,000元，並於102年4月8日辦妥系爭房地以判 決移轉為登記原因之所有權移轉登記（見本院卷第6、27-30 、71頁反面、75頁）。
㈢、原告於102年6月30日與林祿壽簽訂租約，將系爭房屋以每月 租金20,000元出租予林祿壽，租期則自102年7月1日起至103 年6月31日止（見本院卷第71頁反面、79-83、90頁）。㈣、被告以系爭房地設定系爭抵押權予渣打銀行，並向其借款6, 709,198元，因屆期未為清償，致遭該行於102年5月間以原 告即系爭房地之所有權人為相對人向本院聲請拍賣抵押物（ 見本院卷第31-33）。
㈤、102年7月16日經華南商業銀行信維分行匯款6,756,164元入
被告設於渣打銀行、帳號為000000000000000之帳戶（下稱 被告帳戶）以清償其系爭欠款（見本院卷第70、99-100、11 0頁反面）。
以上事實，有系爭買賣契約、另案確定判決及其確定證明書 、系爭房地登記謄本、臺灣雲林地方法院提存通知書、系爭 房屋租賃契約書、本院102年5月24日北院木民溫102年度司 拍字第139號通知函及所附拍賣抵押物聲請狀、華南銀行匯 款回條聯、渣打銀行103年2月6日渣打商銀SCBCL字第000000 0000號函及所附之系爭欠款代償證明在卷可按（見本院卷第 10-22、27-33、70、75-83、99-100頁），且為兩造所不爭 執，堪信為真實。
二、爭執事項：
㈠、原告依系爭買賣契約第10條第6項、第6條第2項等約定及民 法第229條、第216條等規定，主張被告應向其賠償違約金5, 978,000元及所受損害160,000元，有無理由？㈡、原告主張其得依民法第312條規定，請求被告返還其所代償 之款項6,756,164元，是否有據？
肆、得心證之理由：
一、原告依系爭買賣契約第10條第6項、第6條第2項等約定及民 法第229條、第216條等規定向被告請求違約金及所受損害， 均無理由：
㈠、按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契 約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求 者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第 1118號判例要旨參照）。經查，系爭買賣契約第10條第6項 固約定：「本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦 妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因 相關作業遲延者，最遲不得逾民國100年2月25日）同時甲方 （即原告，下同）應履行全部價金之給付（包括貸款核撥入 專戶或完成代清償作業或存入乙方【即被告，下同】指定之 帳戶）。如屆最後期限乙方仍不能點交時，乙方應自最後期 限之次日起算，每逾一日按買賣總價金萬分之五計付違約金 賠償甲方」等語（見本院卷第15頁），惟徵諸該內容即知此 約定乃在規範兩造各自均已履行全部應負之義務，而被告仍 遲誤約定之點交期日，始有該條之適用。然查，系爭房地嗣 因另案確定判決以被告得就原告尚未給付之價金行使同時履 行抗辯權，而判決被告應於原告給付12,600,000元之同時， 將系爭房地移轉登記予原告，故原告係依該確定判決為被告 辦理提存其餘買賣價金及以判決為移轉登記原因而辦妥系爭 房地之所有權移轉登記等情，則如不爭事項㈡所述，即兩造
顯已非依前開約定之內容各自履行前述給付價金及所有權移 轉登記等義務，自再無適用該條有關遲延違約金約定之餘地 。是以，原告依上開約定請求被告應自100年2月26日起至另 訂租約日即102年6月30日止，因遲延點交應負之違約金共計 5,978,000元云云，即屬無據。
㈡、再按土地登記規則第27條規定：「下列登記由權利人或登記 名義人單獨申請之：…四、因法院、行政執行分署或公正第 三人拍定、法院判決確定之登記。」，而系爭房地亦由原告 以另案確定判決於102年4月8日辦妥以判決移轉為登記原因 之所有權移轉登記予伊之情，復如不爭事項㈡所述，是據此 可知，原告本得執該確定判決依前揭規定單獨申請辦理系爭 房地之所有權移轉登記，而無待被告交付所有權狀、印鑑證 明等以配合辦理，且原告並未舉證證明被告於另案確定判決 後仍承諾原告願為上開配合辦理等義務，則原告主張被告於 101年12月26日領取其所提存之買賣價金後，仍拒絕提出權 狀、印鑑等以配合辦理系爭房地之所有權移轉登記，而應負 遲延之責云云，並無足取。又出賣人依民法第348條第1項之 規定，固負有交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之 義務。惟所謂交付即為移轉占有，除現實交付及簡易交付外 ，尚得以占有改定及指示交付（讓與返還請求權）等為之， 分為民法第761條、946條所明定，則查：依系爭買賣契約第 3條約定：「…買賣標的及增建部分如有出租，雙方約定權 利義務同移轉。」及系爭房屋於兩造簽約時為空屋，被告嗣 於同年8月26日始將系爭房屋出租予林祿壽，而原告復於102 年6月30日與林祿壽簽訂租約乙節，均如不爭事項所示，堪 認兩造就系爭房屋於締約後仍出租之情形下，已合意由被告 以指示交付方式而移轉占有，即被告於此時自無庸再負現實 點交系爭房屋之義務，當無遲延點交之責可言，且依原告聲 請傳喚之證人吳政穎於本院證述：渠於101年12月27日以電 話通知被告配合辦理點交時，被告即表示一切依法處理，之 後再打之電話被告即均未接聽等語（見本院卷第115頁）， 並無法證明被告曾再同意原告所為點交系爭房屋之要求，則 被告辯稱其已依系爭買賣契約第3條約定，將系爭房屋依指 示交付之方式移轉占有予原告等語，自屬可採。另縱被告有 如不爭事項㈠所述、即於系爭買賣契約簽訂後始將系爭房屋 出租，或未塗銷抵押權登記而有違反該契約第7條第2項、第 6條第8、9項約定等情，亦非屬系爭買賣契約第6條第2項約 定：「…日後如需乙方本人出面協辦或補蓋印鑑、補換證件 等時，乙方應無條件即時交付，不得藉故拖延拒絕或要求任 何補償行為，否則所生之損害概由乙方負擔之。」及民法第
229條所規範之遲延情狀。綜此，原告主張被告有上述各項 遲延之違約事實，應依系爭買賣契約第6條第2項及民法第 216條規定，賠償其因此所致之租金損害共計160,000元云云 ，均於法未符，殊難採憑。
二、原告得依民法第312條規定，請求被告返還其所代償之款項 6,756,164元：
按就債之履行有利害關係之第三人為清償者，於其清償之限 度內承受債權人之權利，但不得有害於債權人之利益，為民 法第312條所規定。經查，被告以系爭房地設定系爭抵押權 予渣打銀行向其借款所致生之系爭欠款，業於102年7月16日 經華南商業銀行信維分行匯入與該欠款同額之6,756,164元 至被告帳戶以為清償乙情，詳為不爭執事項㈤所示；且原告 於102年7月8日曾向上開分行借款6,800,000元，並委由該行 將原告所借款項匯入被告帳戶，以清償被告對渣打銀行之系 爭欠款等情，則有原告提出之撥款委託書在卷足憑（見本院 卷第68頁），另參酌原告提出其為被告清償系爭欠款之華南 商業銀行信維分行匯款回條聯，其上匯款日期、收款行、帳 號、戶名、金額、附言等欄位均載明係為被告清償系爭欠款 等內容（見本院卷第70頁），復有該回條聯在卷可證，顯見 原告確已為被告清償系爭欠款甚明。被告雖辯稱該欠款非由 原告清償云云，惟無法提出任何證據以佐其說，僅空言否認 ，自不足取。又被告因屆期未清償系爭欠款，致遭渣打銀行 於102年5月間以原告即系爭房地之所有權人為相對人向本院 聲請拍賣抵押物乙節，亦如不爭事項㈣所述，則原告主張其 為系爭欠款履行有利害關係之第三人，且已清償該欠款，故 其依民法第312條規定自得承受債權人渣打銀行之權利，而 請求被告返還所代償之款項即6,756,164元等語，自屬有據 ，應予准許。
伍、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權 人起訴而送達訴狀者，與催告有同一之效力。遲延之債務， 以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延 利息，民法第229條第2項、第233條第1項前段分別定有明文 。經查，原告於103年1月8日以民事準備㈡狀向被告追加請 求上述代償款項6,756,164元，並逕送繕本予被告，而被告 則於103年1月13日即就此項追加具狀答辯，有各該書狀在卷 足按（見本院卷第88、91、92-93頁），從而，原告依民法 第312條規定，請求被告給付6,756,164元及自103年4月21日 起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應 予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
陸、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，就原 告勝訴部分核無不合，爰分別酌定如主文第4項所示相當之 擔保金額，併准許之。原告敗訴部分，其假執行之聲請，既 失依附，應予駁回。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，與判 決結果不生影響，爰不一一另行論述，附此敘明。捌、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主 文。
中 華 民 國 103 年 5 月 12 日
民事第七庭 法 官 游悅晨
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 5 月 12 日
書記官 謝達人
, 台灣公司情報網