臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第4577號
原 告 大向開發事業股份有限公司
法定代理人 王超立
訴訟代理人 卓家立律師
黃沛頌律師
被 告 胡雨青
陳心慈
陳肯
上列三人共同
訴訟代理人 張建鳴律師
複 代理 人 莊佳樺律師
上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國103年4月10日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告胡雨青應給付原告新台幣肆拾伍萬元，被告陳心慈應給付原告新台幣壹佰貳拾伍萬元，被告陳肯應給付原告新台幣貳佰伍拾萬元，及均自民國一百零二年七月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告胡雨青負擔十分之一，被告陳心慈負擔十分之三，被告陳肯負擔十分之六。
本判決第一項於原告分別以新台幣壹拾伍萬元、肆拾貳萬元、捌拾肆萬元為被告胡雨青、陳心慈、陳肯供擔保後，得假執行；但被告胡雨青、陳心慈、陳肯如分別以新台幣肆拾伍萬元、壹佰貳拾伍萬元、貳佰伍拾萬元為原告預供擔保，得免為該部分假執行。
事實及理由
一、原告起訴略以：
㈠原告原為台北市○○區○○段○○段000000○000地號土地 ，及坐落其上1637、1638、1631建號建物（門牌號碼為台北 市○○區○○路0段00號〈下稱系爭建物〉3樓、4樓及81之1 號，以下將前開土地及建物合稱系爭不動產）之所有權人。 嗣原告於民國101年4月18日，分別就系爭建物3樓及門牌號 碼81之1號（即地下2層編號33、34之停車位）暨所坐落基地 與被告胡雨青、陳心慈簽訂不動產買賣契約書，約定買賣總 價款為新台幣（下同）7,850萬元，及就系爭建物4樓及門牌 號碼81之1號（即地下3層編號17、18之停車位）暨所坐落基 地與被告陳肯簽訂不動產買賣契約書，約定買賣總價款為 4,650萬元。依兩造不動產買賣契約書第3條第4項約定，雙 方至遲應於同年6月8日完成交屋，被告應於是日給付第4次 款項（交屋款）。原告與被告3人復於101年5月9日簽訂買賣
契約增補協議，約定被告胡雨青、陳心慈就前揭2份不動產 買賣契約書（下合稱系爭買賣契約）合計買賣總價1億2,500 萬元，各自出資4分之1，被告陳肯則出資2分之1，各人依出 資比例分別取得系爭不動產之所有權。
㈡系爭建物之「樓梯電梯間」區域（含衛浴廁所區域，共計 68.74平方公尺，下稱系爭建物樓梯間）係所在之「潤泰安 和生活館」公寓大廈（下稱系爭大樓）88年4月16日第1屆區 分所有權人臨時會議通過約定共用部分，然觀諸該次會議記 錄，並無將上述議案列為議程，亦無原告同意將此列為議案 或同意約定共有之文書，自與規約第3條第5項所定「會議之 目的如為專有部分之約定共用事項，應先經該專有部分之區 分所有權人書面同意，始得成為議案」及公寓大廈管理條例 第33條規定有違，惟因原告自購買後即依現有狀態使用，主 觀上亦未認知系爭建物樓梯間為其專有部分。系爭買賣契約 為成屋買賣，系爭買賣契約第7條第1項前段並約定買賣不動 產標的之土地與房屋，均以簽約時現狀為準，第18條第3項 亦載明除檢測後屬氯離子過高之海砂屋、輻射屋、凶宅或結 構有重大瑕疵無法居住或黃標、紅標無法撤銷者，買方有權 要求解除契約外，其餘瑕疵賣方不負擔保責任，由買方自行 付費修繕，可知原告僅需依現況交付已足，且被告3人於簽 訂系爭買賣契約前曾至現場查看實況，被告胡雨青、陳心慈 更長期居住於系爭大樓2樓，就系爭不動產實際使用狀況清 楚瞭解，斷無不知系爭建物樓梯間係供大樓住戶共用通行之 可能。嗣被告復於過戶前經潤泰安和生活館管理委員會（下 稱系爭大樓管委會）主動告知系爭建物樓梯間為約定共用部 分，被告亦配合於101年5月31日完成過戶登記，詎於預定交 屋日前，竟主張不知此約定共用之狀態，而拒不履約，原告 乃善意協助被告與系爭大樓管委會交涉，兩造復於101年7月 5日再簽署「買賣契約增補協議書」（下稱系爭增補協議） ，其前言明載「...但因登記於3、4樓之『樓梯電梯間』之 『專有部分』，遭劃分為『約定共用部分』，致生爭議，雙 方因而無法如期辦理交屋手續...」，明確表示兩造之爭議 在於系爭建物樓梯間遭約定共用之事件，而非侷限於系爭建 物樓梯間「衛浴廁所」部分（下稱爭議區域），惟因考量固 有使用方法及用途，取消系爭建物樓梯間全部區域之約定共 用狀態，殆無可能，兩造因而於系爭增補協議第1條約定由 原告協助解決（排除）現有規約中系爭建物樓梯間中「衛浴 廁所」區域約定共用部分之約定，被告則全權授權委託原告 為必要之處理措置。又按系爭增補協議第2條第1項約定，為 表原告協助解決之誠意，被告得暫緩給付買賣價金中500萬
元部分，而以開立同額之商業本票且指定原告之名義（加註 「禁止背書轉讓」之字樣）作為保證付款之用，由見證人暨 承辦地政士廖家瑋負責簽收保管，如大樓管委會決議或以其 他方式取消爭議區域約定共用部分之約定，被告應將未付款 項以現金或即期銀行支票無息給付予原告；完成後，受託保 管人始得將保證票交還予被告，另第3條、第6條並分別約定 「...前述『爭議區域』『約定共用部分』之約定由買方全 數承受或自行排除，買方領取後不得再以本事件或其他藉口 為由，向賣方提出任何賠償之請求。」「簽定本協議書後， 雙方同意均不得再向對方提出遲延交屋或交付尾款之違約罰 責及相關主張。」足見兩造就規約中系爭建物樓梯間約定共 用部分之爭議，同意由原告協助將爭議區域取消約定共用已 足，被告已拋棄權利瑕疵之請求。嗣原告即於101年7月12日 完成交屋，被告除暫緩給付之500萬元外，亦付清其餘款項 。而原告已於101年12月間與系爭大樓管委會達成協議，並 由被告胡雨青出面與原告、系爭大樓管委會於101年12月9日 簽訂三方協議書，約定以回饋社區建設基金之方式，使其同 意取消爭議區域共用之約定，嗣並於同年月22日第14屆區分 所有權人第3次會議決議通過修改規約，取消爭議區域之約 定共用，且報經台北市政府同意備查在案，則系爭增補協議 第2條第1項之給付條件已然成就，且別無其他給付之限制或 阻礙之約定，被告即應將暫緩給付之500萬元款項給付原告 。惟被告仍拒不給付，原告乃於102年7月10日以存證信函催 告渠等於函到後3日內給付，並業經被告於102年7月11日收 受無訛。綜上，原告業依簽署系爭買賣契約時之現狀，將系 爭不動產過戶、交付予被告，復依系爭增補協議約定協助取 消爭議區域共用約定，被告拒不給付未付價款，復主張除爭 議區域外之系爭建物樓梯間仍屬約定共用，而得以對原告應 負之損害賠償債務為抵銷云云，顯與系爭增補協議及民法第 737條規定相違，且應屬權利濫用，並有悖於誠信原則，被 告自不得請求損害賠償並抵銷。為此，爰依民法第367條、 第233條規定及系爭增補協議第2條第1項約定，請求被告各 依其約定給付買賣價金之比例（被告胡雨青、陳心慈各4分 之1，被告陳肯2分之1），給付未付價款500萬元，至被告胡 雨青按其比例應給付之部分應扣除其已負擔之社區建設金80 萬元，及自存證信函送達日後第3日之翌日（即102年7月15 日）起之遲延利息。
㈢原告所營事項項目固含「住宅及大樓開發租賃業」，惟原告 實際上僅從事商用大樓之租賃，從未從事住宅或大樓之銷售 ，系爭不動產原亦由原告對外出租，後因資金調度需求始出
售予被告，故系爭不動產買賣僅為原告偶而發生之處分房地 行為，而非經常性之業務，此由系爭買賣契約並非原告所印 製，非供原告經常買賣不動產所使用，而係使用兩造共同委 託地政士所印製之一般買賣契約書可明；且兩造於簽約後， 復因被告買賣價款及權利登記份額調整之故，於101年5月9 日簽訂買賣契約增補協議，又因系爭建物樓梯間之爭議，再 於101年7月5日簽訂系爭增補協議，顯見該2份增補協議均為 因應本件買賣個案情狀特別擬定，非為定型化約款甚明。再 者，系爭買賣契約及2份增補協議之內容，並無條款文義不 明確或利益偏於一方之情形，被告亦從未主張有何不平等約 定，足見兩造係立於對等地位締約，契約條款亦無失衡。綜 上，依行政院消費者保護處99年7月19日消保法字第0000000 000號函及86年12月2日台86消保法字第01334號函之意旨， 本件應無消費者保護法（下稱消保法）之適用，且亦無事後 再以保護契約任一方而加以解釋之必要。況依消保法第51條 規定，當事人提起之訴訟，倘係消費者與企業經營者就商品 或服務所生爭議之法律關係，而依消保法之規定起訴者，方 有該條懲罰性賠償金之適用，此有最高法院101年度台上字 第744號判決意旨可參。本件被告並非以消保法之規定為據 主張損害賠償，其逕依該條主張請求懲罰性賠償金，自於法 無據。且被告主張減少價金之計算，亦未就買賣時瑕疵物與 無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應 有價值之比例，計算其應減少之數額，顯與最高法院101年 度台上字第1916號、99年度台上字第1972號判決之意旨有違 ；另依土地法第97條規定，亦非直接計算10%作為租金，且 尚應扣除已取消共用約定之衛浴廁所區域，故被告之計算顯 有錯誤。
㈣並聲明：1.被告胡雨青應給付原告45萬元，被告陳心慈應給 付原告125萬元，被告陳肯應給付原告250萬元，及各自102 年7月15日起至清償日止，按年息5%計算之利息。2.願供擔 保，請准宣告假執行。
二、被告胡雨青、陳心慈、陳肯共同答辯略以： ㈠系爭買賣契約係因買賣房地所生之爭執，而原告所營事項有 「住宅大樓開發租售業」，依消保法第2條第2款、第3款規 定，本件應屬消費爭議；而兩造所簽署之系爭買賣契約係原 告委由理德地政士事務所撰擬，係為與不特定多數消費者訂 立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款，當屬定型化 契約條款，依消保法第11條第2項規定，應對被告為有利之 解釋。再系爭買賣契約為定型化契約條款，原告並未提供被 告合理之審閱期間，則依消保法第11條之1第2項，被告得主
張「依現況點交」之條款無效。縱認不得援引上開審閱期間 之規定，被告亦得依據消保法法第11條第2項規定，主張解 釋該條款時，應對被告為有利之解釋，而認該現況點交之約 定並未及於系爭建物樓梯間遭約定共用之瑕疵。 ㈡系爭建物3、4樓係一層一戶，2樓則有4戶，因此2樓有走道 供2樓住戶使用，但3、4樓並無設置走道等約定共用空間之 必要，自無從以2樓之格局推論被告必然知悉系爭建物樓梯 間有約定共用之事實，且兩造於簽訂系爭買賣契約前，原告 並未告知系爭建物樓梯間係屬約定共用，被告於簽約過戶後 ，開始裝潢時，始遭系爭大樓管委會通知系爭建物樓梯間屬 約定共用，不得裝潢，原告稱被告明知上開約定共用情事， 然仍配合完成過戶登記，顯與事實不符。且依系爭買賣契約 第9條約定「乙方（即原告）應擔保本契約標的之產權清楚 ，絕無一物數賣或被限制登記或與他人爭訟或被占用...」 ，嗣區分所有權人會議雖取消系爭建物樓梯間中爭議區域約 定共用，並由兩造各出資80萬元，合計160萬元作為社區建 設基金，然系爭建物樓梯間之其他部分仍為約定共用，即屬 被他人占用，而無法由被告單獨使用收益甚明。原告雖主張 業依約按現況點交云云，惟按台灣高等法院高雄分院99年度 上易字第333號判決之意旨可知，所謂現況點交，並不能用 以排除所有瑕疵，若該瑕疵非以五感所能得知，即不可主張 現況點交而排除瑕疵擔保責任。況兩造事後復簽訂系爭增補 協議，以解決遭約定共用之衛浴廁所部分之爭議，足見並未 因所謂現況點交而排除瑕疵擔保責任甚明。
㈢原告未告知該部分權利瑕疵，應對被告負瑕疵擔保責任，被 告依法得主張減少價金。系爭建物3樓、4樓總面積分別為 528.63平方公尺、228.49平方公尺，系爭建物樓梯間面積為 68.74平方公尺；另3、4樓房屋現值分別為236萬8,500元、 129萬7,200元，土地申報地價分別為938萬4,652元、535萬 8,924元，合計各為1,175萬3,152元、665萬6,124元，則依 土地法第97條規定，系爭建物樓梯間每年分別可收取租金為 15萬2,831元、20萬246元，總計可收取35萬3,077元之租金 ，另依台北市政府地政局公告耐用年數所示，系爭不動產可 堪用年限為60年，即自建築完成之85年12月27日至144年12 月27日止，而被告係101年5月31日完成過戶，仍得使用44年 又210天，故被告受有828萬8,734元之損失，得請求減少價 金，且被告尚得依消保法第51條規定，請求1倍至3倍之懲罰 性賠償，即至多2,486萬6,202元。被告爰以上開之請求與原 告之請求互為抵銷之。又被告援引抵銷原告返還500萬元請 求，所主張者包括不完全給付請求權、瑕疵擔保請求權及消
保法第51條規定，本件既屬因消費關係而涉訟，自有消保法 第51條之適用，不因被告主張之內容為起訴或抵銷抗辯而有 異。
㈣並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保，請 准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠原告原為系爭不動產之所有權人。於101年4月18日分別與被 告胡雨青、陳心慈及陳肯簽訂系爭買賣契約，約定買賣價金 分別為7,850萬元及4,650萬元。復於101年5月9日簽訂買賣 契約增補協議，約定被告胡雨青、陳心慈就買賣總價1億 2,500萬元，各自出資4分之1，分別取得系爭不動產4分之1 所有權，被告陳肯則出資買賣總價2分之1，取得系爭不動產 2分之1所有權，兩造於101年5月31日完成過戶登記，依約雙 方至遲應於101年6月8日完成交屋，被告應於該日給付第4次 款項（交屋款）。
㈡兩造於101年7月5日簽署系爭增補協議，原告於101年7月12 日完成交屋，除依系爭增補協議第2條暫緩給付之500萬元外 ，被告已付清其他款項。
㈢依潤泰安和生活館區分所有權人規約，系爭建物樓梯間（含 衛浴廁所區域，共計68.74平方公尺）係約定共用部分。 ㈣原告、被告與系爭大樓管委會協調，於101年12月間達成協 議，於101年12月22日潤泰安和生活館第14屆區分所有權人 第3次會議決議通過修改規約，取消系爭建物樓梯間衛浴廁 所區域共用之約定。
㈤本件為成屋買賣，被告胡雨青、陳心慈曾至現場看屋，且原 為系爭大樓81號2樓住戶。
㈥被告胡雨青、陳心慈全程參與系爭建物樓梯間之「約定共用 部分」爭議與系爭大樓管委會交涉之過程，並由被告胡雨青 出面與原告、管委會簽訂協議書，且同意負擔擬回饋社區建 設金之半數80萬元，以換取取消爭議區域約定共用之決議。四、原告主張兩造成立買賣契約，依系爭買賣契約、101年5月9 日買賣契約增補協議及系爭增補協議，被告胡雨青、陳心慈 、陳肯尚應分別給付原告房屋價款45萬元、125萬元、250萬 元等情，被告不爭執兩造簽訂上開契約及增補協議，惟抗辯 原告應負權利瑕疵擔保責任，且兩造契約有消保法之適用， 而以其對原告之債權為抵銷。原告固不否認系爭建物樓梯間 經潤泰安和生活館區分所有權人臨時會議通過為約定共用部 分，惟抗辯依兩造契約，並無權利瑕疵擔保責任之適用，且 依兩造事後簽訂之系爭增補協議，被告已拋棄權利瑕疵之請 求，自無債權主張抵銷抗辯。本院依兩造協議簡化本件之爭
點為：㈠系爭買賣契約是否有消保法之適用？㈡系爭增補協 議是否係兩造就系爭建物樓梯間全部之爭議，所為和解協議 ？抑僅係兩造就系爭建物樓梯間之衛浴廁所區域為和解？ ㈢被告主張依權利瑕疵主張債權抵銷，有無理由？茲分別論 述得心證之理由如下：
㈠系爭買賣契約並無消保法之適用：按消保法第1條第1項規定 「為保護消費者權益，促進國民消費生活安全，提昇國民消 費生活品質，特制定本法。」此為消保法就該法之立法目的 所為之明文規定，是為法律條文之解釋時，即應以此明定之 立法目的為其解釋之範圍。又消費爭議係指消費者與企業經 營者間因商品或服務所生之爭議，而企業經營者係指以設計 、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。再從 事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供 商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務， 符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性，消保法第2 條第2款、第4款、第7條第1項分別定有明文。依上開規定， 企業經營者因其所設計、生產、製造商品或提供服務而為營 業，與消費者間產生消費爭議者，始有消保法之適用。如公 司並未設計、生產、製造商品或提供服務而為營業，即無消 保法之適用。查原告固係法人，其公司登記所營事業包括「 住宅及大樓開發租售業」，有公司登記資料查詢1紙在卷可 憑（卷第105頁），惟原告並非系爭建物之開發或建造商， 亦非仲介租售系爭房屋而提供服務，其出售名下所有之系爭 不動產予被告，即非消保法所稱之企業經營者，從而其與被 告間系爭買賣契約尚非屬消保法所規定有關消費之法律關係 ，自無該法之適用。
㈡系爭增補協議約定：系爭建物3、4樓之「樓梯電梯間」之「 專有部分」遭劃定為「約定共用部分」，致生爭議，雙方因 而無法如期辦理交屋手續...一、雙方同意，賣方應協助買 方解決（排除）現有規約中3、4樓之「樓梯電梯間」中「衛 浴廁所」區域（即爭議區域）「約定共用部分」之約定... 。二、為表示賣方協助解決之誠意，賣方同意買方得暫緩給 付買賣價金中500萬元部分，買方得於貸款核撥時不需匯入 信託專戶，而以開立同額之商業本票且指定賣方之名義（加 註「禁止背書轉讓」之字樣）作為保證付款之用（下稱「保 證票」），由見證人暨承辦地政士廖家瑋負責簽收保管。關 於保證票及未付款項之給付方式，雙方同意按下列情況分別 辦理：㈠如大樓管理委員會決議或以其他方式取消「爭議區 域」「約定共用部分」之約定，買方應將未付款項以現金或 即期銀行支票無息給付予賣方；完成後，受託保管人始得將
保證票交還予買方。惟如該大樓管理委員會之決議或其他方 式取消「爭議區域」「約定共用部分」之約定無效或不成立 ，除依第3條處理外，受託保管人仍應將保證票退還予買方 。㈡如法院判決確定「爭議區域」「約定共用部分」之約定 無效、不成立、遭終止或類似情況，買方應將未付款項以現 金或即期銀行支票無息給付予賣方；完成後，受託保管人始 得將保證票交還予買方。㈢如法院判決確定「爭議區域」「 約定共用部分」之約定有效，除依第3條處理外，受託保管 人應將保證票退還予買方。三、於受託保管人依第2條之約 定將保證票退還予買方後，未付款項即歸買方所有，賣方不 得再向買方請求給付。前述「爭議區域」「約定共用部分」 之約定由買方全數承受或自行排除，買方領取後不得再以本 事件或其他藉口為由，向賣方提出任何賠償之請求。...六 、簽定本協議書後，雙方同意均不得再向對方提出遲延交屋 或交付尾款之違約罰責及相關主張等語，有系爭增補協議在 卷可憑（卷第41-43頁）。依兩造上開約定，可知被告得暫 緩給付買賣價金中尚未付款之500萬元款項，及至爭議區域 問題解決，被告即有給付之義務，足認兩造係就系爭建物3 、4樓樓梯間之全部區域所為之和解協議，非如被告抗辯僅 就爭議區域所為之協議，而不包括爭議區域外之電梯樓梯間 部分。兩造既就系爭建物3、4樓經區分所有權人會議約定為 共用部分之樓梯間全部為和解協議，而原告已於101年12月 間與系爭大樓管委會達成協議，並由被告胡雨青出面與原告 、系爭大樓管委會於101年12月9日簽訂協議書，約定以回饋 社區建設基金之方式，使其同意取消爭議區域共用之約定， 嗣並於同年月22日第14屆區分所有權人第3次會議決議通過 修改規約，取消爭議區域之約定共用，且報經台北市政府同 意備查在案，有協議書、潤泰安和生活館第14屆區分所有權 人第3次會議紀錄、台北市政府102年1月31日府都建字第 00000000000號函在卷可憑（卷第44-54頁），則原告已依系 爭增補協議第2條第1項之約定辦理，被告即應依該條項之約 定給付未付之買賣價金500萬元，扣除被告胡雨青依前開101 年12月9日協議書給付之80萬元回饋金，被告胡雨青、陳心 慈、陳肯依其約定付款比例，應各自給付原告45萬元、125 萬元、250萬元之買賣價金。系爭增補協議既係兩造對於系 爭建物3、4樓樓梯間全部所為之和解協議，被告自不得再就 系爭建物3、4樓樓梯間除爭議部分外之區域主張有何權利瑕 疵之抵銷權利，本院即毋庸再就爭點㈢為論述，附此敘明。 ㈢再按，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。遲延之
債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算 之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律 可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項前段、第 233條第1項前段及第203條分別定有明文。原告於102年7月 10日以台北信義郵局第510號存證信函催告被告於3日內給付 前開款項，該函並於102年7月11日寄達被告3人，有該存證 信函、送達回證在卷足稽（卷第55-62頁），是被告即應自 102年7月15日起負遲延責任。
五、綜上所述，原告基於系爭買賣契約、系爭增補協議之約定， 請求被告胡雨青、陳心慈、陳肯應分別給付原告45萬元、 125萬元、250萬元，暨自102年7月15日起至清償日止，按週 年利率百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許 。兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免予假執行， 經核均無不合，爰酌定相當擔保金額併准許之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本 院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此 敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。中 華 民 國 103 年 5 月 16 日
民事第八庭 法 官 林欣苑
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 5 月 16 日
書記官 黃巧吟
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