臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第3348號
原 告 劉仁筠
訴訟代理人 馬在勤律師
複 代理人 何盈蓁律師
陳佳雯律師
被 告 李珍妮
訴訟代理人 李忠成
上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國103年4月24日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣肆萬伍仟元，及自民國一○二年六月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十七分之一，其餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣肆萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明或不甚礙被 告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條 第1 項第2 款、第3 款、第7 款分別定有明文。查原告於起 訴時所為訴之聲明為：⒈被告應給付原告新臺幣（下同）4 萬5000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息 百分之五計算之利息；⒉被告應同意原告向訴外人群義地政 士事務所領取由被告所簽發，發票日為民國101 年12月30日 ，付款人為臺灣銀行忠孝分行、票號AA0000000 號、票面金 額為新臺幣（下同）80萬元之支票正本（詳本院卷第4 頁） 。嗣於102 年10月1 日具狀變更該聲明為：被告應給付原告 84萬5000元及自本狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息 百分之五計算之利息（詳本院卷第95頁）。經核，原告所為 前述訴之變更係基於同一基礎事實之請求，且不甚礙被告之 攻擊防禦及本件訴訟之訴訟終結，是依前揭民事訴訟法之規 定，自應准許。
貳、實體方面
一、原告主張：原告於101 年11月11日經由其買賣契約代理人張 淳淳，與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約） ，由被告以2288萬元買受其所有坐落臺北市○○區○○段○ ○段000地號，其上門牌號碼為臺北市○○區○○街000號之
房地（下稱系爭房地）。被告於簽約時並同時交付支票號碼 為AA0000000 號、受款人為兆豐商銀履約保證專戶、發票日 為101 年12月30日、付款人為台灣銀行忠孝分行、金額為80 萬元之支票（下稱系爭支票）作為簽約款230 萬之一部，交 予雙方共同委任之訴外人群義地政士聯合事務所（下稱群義 地政事務所）代為保管，餘款則由被告另簽發150萬元本票1 紙作為擔保，並依系爭買賣契約第12條第9 項第3 點之約定 ，被告應於101年11月14日前將150萬元匯入價金專戶，逾期 未匯入則視為被告違約。詎料，被告並未依約於101 年11月 14日前將150萬元匯入價金專戶，原告遂於101年11月16日以 存證信函定期7 日催告被告履約，然被告仍藉故不願履約， 原告遂於101年12月13日依系爭買賣契約第10條第1項之約定 ，發函向被告解除系爭買賣契約。依系爭買賣契約第10條第 1 項之約定，原告得請求被告給付遲延違約金與解約違約金 共計84萬5000元，為此，提起本件訴訟等語。並聲明：被告 應給付原告84萬5000元及自本狀繕本送達之翌日起至清償日 止，按年息百分之五計算之利息；並願供擔保，請准宣告假 執行。
二、被告則以：被告從事服飾代理商工作，欲尋找合適之店面， 於101 年11月11日經由群義不動產經紀股份有限公司（下稱 群義不動產）仲介帶看系爭房地，因系爭房地前曾租作義大 利麵店使用，被告在完全沒有查證之情況下，相信群義不動 產所介紹之系爭房地為店面，並與原告簽訂系爭買賣契約。 隔日被告於申辦貸款時，始知悉系爭房地無法當作店面使用 ，原告之代理人張淳淳與房仲共同對被告謊稱系爭房地是1 樓店面，又張淳淳明知系爭房地有增建和違建卻故意塗改群 義不動產的不動產現況。基此，兩造所簽訂之系爭買賣契約 係屬無效，自無違約金賠償問題。況於買賣仲介委託書上， 委託人確認簽章欄上之劉仁筠並非原告本人所親簽，而係由 張淳淳所簽，且授權書之授權日期是在101 年11月11日，而 本件張淳淳在買賣仲介委託書偽造劉仁筠的簽名和塗改不動 產的現況說明書內容的日期是在101 年9 月3 日。因此，被 告並非向原告購買系爭房地，而是向張淳淳購買，原告自無 權向被告主張權利。且原告購得系爭房地後，至與被告簽訂 系爭買賣契約期間不到4 個月，即以每坪價金為130 萬9600 元售出，與內政部實價登錄網頁所載之通安街101號至150號 ，每坪單價約66萬7000元不符，原告以人頭身份幫助他人短 期炒房之行為更無虧損可言。又原告既已發函解除系爭買賣 契約，即無違約金賠償問題等語。並聲明：原告之訴及假執 行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假
執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠兩造於101 年11月11日簽訂系爭買賣契約，由被告以總價22 88萬元向原告購買其所有之系爭房地，有系爭買賣契約在卷 可稽（詳本院卷第9 至31頁）。
㈡被告於101 年11月11日簽訂系爭買賣契約時交付系爭支票1 紙，由訴外人群義地政事務所收受後代為存入履約保證專戶 （詳本院卷第13頁）。
㈢原告先後於101 年11月16日以台北逸仙郵局第2927號存證信 函催告被告於函到7 日內將第一期價款差額計150 萬元匯入 價金專戶，嗣於101 年12月13日以台北杭南郵局第2640號存 證信函向被告表示解除系爭買賣契約（詳本院卷第32至38頁 ）。
四、本件爭點及法院之判斷：
原告主張其業已合法解除系爭買賣契約，被告依約應給付違 約金等情，為被告所否認，並以上開情詞置辯。則本件爭點 厥為：㈠系爭買賣契約是否已成立生效？㈡被告得否主張意 思表示內容錯誤及受詐欺而撤銷系爭買賣契約之意思表示？ ㈢原告依系爭買賣契約第10條第1 項之約定，主張解除系爭 買賣契約並請求被告給付違約金，是否有據？本院分別審酌 如下：
㈠系爭買賣契約是否已成立生效？
⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立；又按訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推 定其契約成立；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣 契約即為成立；民法第153 條第1 項、第248 條、345 條第 2 項定有明文。又代理人於代理權限內，以本人名義所為之 意思表示，直接對本人發生效力，同法第103條第1項亦明揭 此旨。
⒉經查：系爭買賣契約係以原告「劉仁筠」名義與被告簽立， 有系爭買賣契約在卷可稽（詳本院卷第9 至12頁），而觀諸 系爭買賣契約書就本件買賣標的和價金（即買賣契約之必要 之點）均已達成意思一致；且查，系爭買賣契約書後並附有 授權書，記載授權人劉仁筠授權被授權人張淳淳全權代理本 件不動產買賣之事宜，有該授權書在卷可參（詳本院卷第13 頁反面）。是依前揭法條之規定，張淳淳就系爭買賣契約相 關事宜自得於授權範圍，以原告之名義為意思表示，準此， 張淳淳以原告之名義簽訂系爭買賣契約，自屬有權代理。被 告雖辯稱：於買賣仲介委託書上，委託人確認簽章欄上之劉 仁筠並非原告本人所親簽，而係由張淳淳所簽，且授權書之
授權日期是在101 年11月11日，而本件張淳淳在買賣仲介委 託書偽造劉仁筠的簽名和塗改不動產的現況說明書內容的日 期是在101 年9月3日云云。然買賣仲介委託書與不動產標的 現況說明書授權之真正，業經原告於本院103年1月23日到庭 具結（詳本院卷第116 頁）：（提示之本院卷第106 頁委託 書上之劉仁筠是否為妳所親簽？）上面的簽名不是我所簽的 ，但我的簽名是授權張淳淳所簽的，授權的經過是因為當天 我要加班，張淳淳是我的朋友，所以我才請她幫忙簽定該委 託書。（提示之本院卷第106 頁委託書），我是概括授權給 張淳淳，上開塗改之方式及內容均在我授權範圍內等語，有 該日言詞辯論筆錄在卷可證（詳本院卷115 頁反面）。準此 ，買賣仲介委託書與不動產標的現況說明書確為原告授權張 淳淳所簽立，且依據仲介買賣房屋之交易習慣，原告與群義 不動產簽立之買賣仲介委託書與不動產標的現況說明書，本 係成立於原告與被告簽立系爭買賣契約之前，因此前者書立 於101年9月3日，後者書立於101年11月11日，並未違反經驗 法則，是張淳淳依該授權書屬有權代理原告簽訂系爭買賣契 約，堪認兩造間之買賣契約業已有效成立生效甚明，被告所 為系爭買賣契約無效之抗辯，依法無據，並不足採。 ㈡被告得否主張意思表示內容錯誤及受詐欺而撤銷系爭買賣契 約之意思表示？
⒈按民法第88條之規定，係指意思表示之內容或表示行為有錯 誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別。最高法 院51年台上字第3311號判例可佐。又民事法上所謂詐欺云者 ，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤 而為意思之表示。被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第 1 項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而 為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任。最高法院18 年上字第371 號、44年台上字第75號判例意旨可資參照。 ⒉被告復辯稱：原告之代理人張淳淳與群義房屋仲介共同對被 告欺騙系爭房地是1 樓店面，且張淳淳明知系爭房地有增建 和違建卻故意塗改群義房屋的不動產標的現況說明書，以欺 騙被告簽訂系爭買賣契約云云。
⒊然系爭買賣契約既經兩造訂定，且成立有效認定如上所述， 兩造自應以契約簽訂之內容為其等之權利義務依據；若有與 契約約定相悖之主張，該主張之人自應負舉證責任。是被告 抗辯締約時原告之代理人張淳淳與群義不動產共同對被告欺 騙系爭房地是1樓店面，且張淳淳明知系爭房地有增建和違 建卻故意塗改不動產現況說明書云云，迄未見被告舉證以實 其說，所為之抗辯，已難認真實。且觀諸本件不動產說明書
記載，於⑴承買人確已詳閱不動產說明書內容，並獲充分瞭 解無誤處；及⑵承買人對於本物件之不動產說明書，承買人 均已確認並獲充分之瞭解處，被告並於其下及其旁簽名確認 ，有該不動產說明書在卷可證（詳本院卷第18頁反面、第19 頁），被告並非無智識之人，其對於該不動產說明書之記載 內容，自難諉為不知。又內附之產權調查表，針對系爭房地 的主要用途即有載明商業用，土地使用分區則為第三種住宅 區，有上開不動產說明書所附之產權調查表附卷可查（詳本 院卷第19頁反面、第20頁）；再者，內附之相關注意事項中 ，第7 點記載有：本物件有增建之情事，為未經合法建管程 序之使用範圍，係屬違建。增建部分隨同主建物一併移轉（ 增建範圍：地下室增建），檢附之不動產現況說明書記載不 符，請委託人確認並更正等語，有上開不動產說明書所附之 相關注意事項附卷供參（詳本院卷第20頁反面），且下方更 有兩造之簽名，難認原告有何故意欺罔之處。被告徒稱不動 產標的現況說明書係遭塗改云云，既無從推翻系爭買賣契約 之效力，更與原告施用詐術無涉，是被告抗辯受詐並撤銷意 思表示云云，依法無據，洵無足採。
㈢原告依系爭買賣契約第10條第1 項之約定，請求被告給付違 約金有無理由？
⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違 約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償 總額，其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債 務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違 約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害 之賠償總額，民法第250 條定有明文。基此，民法所定違約 金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此 種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就原來之給付 或違約金擇一請求；二為以強制債務之履行為目的，此種違 約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並 得請求原來之給付；又違約金債權，於有約定之違約情事時 即已發生，不因契約解除而隨同消滅（最高法院94年度台上 字第360 號、86年度台上字第1620號、86年度台上字第1790 號、86年度台上字第2165號、86年度台上字第3397號裁判意 旨參照）。經查，依系爭買賣契約第10條第1 項之約定：買 方（即被告）若未依本約履行各項義務或交付價金（含票據 未獲兌現）者，遲延期間（自逾期日起至完成給付日止）每 逾1 日買方應加付按該期期款（該期如無需付款則依已付價 金）千分之一計算懲罰性違約金予賣方（即原告）。經賣方 以書面催告，送達7 日內仍未支付者，賣方得解除契約並沒
收已付價款充作違約金等語（詳本院卷第11頁）以觀，顯屬 民法第250條第2項後段所稱「如債務人不於適當時期或不依 適當方法履行債務時即須支付」之「以強制債務履行為目的 」之「懲罰性違約金」，合先敘明。
⒉原告主張兩造於101 年11月11日簽訂系爭買賣契約，由被告 向原告購買系爭房地，總價為2288萬元，被告並當場交付面 額為80萬元之支票1紙作為簽約款230萬之一部，交予雙方共 同委任之訴外人群義地政事務所為保管，餘款則由被告另簽 發150萬元本票（下稱系爭本票）1紙作為擔保，被告則應於 101年11月14日前將150萬元匯入價金專戶，詎被告並未於上 開約定期間將150 萬元簽約款匯入價金專戶，嗣原告發函催 告被告給付，亦未獲置理，原告乃於101 年12月13日發函被 告解除系爭買賣契約等情，業據原告提出系爭買賣契約書、 台北逸仙郵局101年11月16日第2927號、台北杭南郵局101年 12月13日第2640號存證信函等件為證（詳本院卷第9 至38頁 ），且為被告所不爭執，應堪信為真實。而依系爭買賣契約 第12條第9項第3款之約定：雙方合意買方應支付部分簽約款 150萬元以商業本票支付，俟買方於101年11月14日前以現金 將前述部分簽約款匯入價金專戶後，即將上述商業本票退還 。若買方未依約匯入價款時，即視同買方違約，並依違約約 定辦理等語（詳本院卷第11頁反面）。準此，被告屆期未依 約將剩餘之簽約款匯入價金專戶之事實，業如前述，嗣經原 告於101 年11月16日以台北逸仙郵局第2927號存證信函催告 被告履約，被告仍未履約，原告則於101 年12月13日以台北 杭南郵局第2640號存證信函依前揭契約條款之約定，解除系 爭買賣契約，自屬有據；被告亦於101 年12月14日收受前揭 解約之意思表示，有上述存證信函影本2份及掛號信件回執1 紙（詳本院卷第32至38頁、第83頁）在卷可稽，是系爭買賣 契約業經原告合法解除，已堪認定。再依，系爭買賣契約第 10條第1 項前段之約定，被告若未依本約履行各項義務或交 付價金者，遲延期間每逾1 日買方應加付按該期期款千分之 一計算懲罰性違約金予原告。準此，原告依前揭約定請求被 告應付遲延給付之期款金額150 萬元之千分之一，乘以遲延 之天數即自101年11月15日計算至101年12月14日共30日，總 計4萬5000元【計算式為：150萬元1000分之130日＝4萬 5000元】之違約金及其法定遲延利息，依法有據，應予准許 。
⒊又原告另依系爭買賣契約第10條第1 項中段之約定，主張被 告應給付其價款80萬元作為違約金云云，為被告所否認，並 系爭80萬元之支票已逾時效等語抗辯之。按系爭買賣契約第
10條第1 項固有：買方若未依本約履行各項義務或交付價金 （含票據未獲兌現）者，....經賣方以書面催告，送達7 日 內仍未支付者，賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金 等語（詳本院卷第11頁）之約定，然在系爭買賣契約未經原 告解除前，原告本對被告有230 萬元之簽約款請求權（詳本 院卷第9 頁背面），其中80萬元，由被告簽發系爭支票以為 支付，然該支票並未兌現；剩餘150 萬元，則由原告催告被 告給付，亦未獲給付，已如前述。準此，被告簽發之80萬元 簽約款支票，既未獲兌現，原告自無從依約逕予沒收該項金 額，此由契約之明文約定「已付金額」可知。再查，被告簽 發系爭支票既係為給付簽約款之用，並由群義地政事務所代 替買賣雙方暫為保管，以供清償兩造間系爭買賣契約簽約款 之用，嗣系爭支票並未兌現，則該簽約款之債務，尚難謂業 因簽發系爭支票清償而清滅，此為民法第320 條規定之所由 。換言之，系爭支票未獲付款前（票款請求權為新債務）， 原告本得依約請求被告給付該項80萬元之簽約款（簽約款請 求權為舊債務），並於契約解除後，逕予沒收被告已付之金 額。然系爭契約業經原告合法解除，已如前述，原告已無從 前揭契約之約定，請求被告給付該項簽約款，復因此主張加 以沒收之；況前揭契約之約定條款為原告沒收簽約款之依據 ，是否得逕以為請求被告給付之依據，尚有疑義，是原告逕 依前揭契約約定主張被告應給付其80萬云云，難認有據，尚 難准許。至於原告援引最高法院50年度台上字第2593號等判 決及民法第320 條之規定，以為其請求被告給付80萬元之請 求權基礎云云。經查，前揭等判決之事實理由，與本件事實 理由並不相同，已難加以援用；再者，關於民法第320 條新 舊債務之法條適用，則需在原給付關係並未消滅或變更之情 形下，始得適用之，已如前述；而系爭買賣契約既經原告合 法解除，已如上述，則原告逕引用該項法條以為依據，顯有 誤會，一併敘明。
⒋再按，約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法 第252 條定有明文，至於是否相當，即須依一般客觀事實， 社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。又 約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第 252 條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證 資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判 斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之 違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過 高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任，況違 約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙
方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違 約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及 平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額 過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額 是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會 正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予 以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院79年台上字第191 號判例、93年度台上字第909 號判決意旨參照）。被告固以 原告仍保有系爭房地可另為出售，系爭房地之現值從兩造簽 訂系爭買賣契約至原告解除系爭契約之期間，價值持續上漲 ，並未受有損害，本件原告既無損害，被告即不需賠償違約 金云云。經查，依內政部編印之「成屋買賣契約書範本」第 10條「違約罰則」約定，賣方因買方違約，得解除契約並沒 收已付價款充作違約金，但該沒收之已付價款以不超過房地 總價款15％為限，而此範本堪認係主管機關依現今社會經濟 狀況就不動產買賣所定之一般通案參考標準。是以系爭買賣 契約觀之，系爭房地之買賣總價為2280萬元，本院准許原告 所得請求被告之違約金僅為4 萬5000元，顯遠遠低於前開違 約金上限之比例甚明，難認過高，亦無酌減之必要。則被告 前揭抗辯，委無足採。
⒌末按，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債 權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其 他相類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務以支 付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息 ，民法第229條、第233條第1 項分別定有明文。查原告對於 違約金4 萬5000元之起訴聲明部分，該起訴狀繕本於102年6 月21日送達被告（詳本院卷第47頁），是依前揭說明，原告 請求自起訴狀繕本送達翌日即102年6月22日起計付之法定遲 延利息，即屬有據，應予准許。
五、綜上所述，被告未依約交付簽約款，原告自依系爭買賣契約 第10條第1 項前段之約定，請求被告給付按該期期款千分之 一計算懲罰性違約金；至於被告簽發之系爭支票既未兌現， 原告自無從逕予沒收該80萬元，且系爭買賣契約業經原告解 除，原告亦無從依約請求被告給付該簽約款。從而，原告請 求被告應給付其4 萬5000元，及自102年6月22日起至清償日 止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；至 原告逾此准許部分之請求，則失所依據，為無理由，應予駁 回。
六、兩造陳明原供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行。經核，
原告勝訴部分，所命給付之金額未逾新台幣50萬元，應依職 權宣告假執行，被告聲請宣告免為假執行核無不合，爰酌定 相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請 ，因訴之駁回而失所附麗，併予駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果 不生影響，茲不再一一論述，附此敘明。
八、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第79條、第389 條 第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 103 年 5 月 15 日
民事第五庭 法 官 洪純莉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 5 月 15 日
書 記 官 方美雲
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