臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第3230號
原 告 李書賢
輔 佐 人 陳遠明
訴訟代理人 吳旻靜律師
范雅涵律師
陳清進律師
被 告 陳麗美
訴訟代理人 曾梅齡律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國103年4月10日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴略以：
㈠原告於民國102年2月23日經訴外人德信不動產經紀股份有限 公司居間購買被告所有位於台北市○○區○○段○○段000 地號之土地（權利範圍10000分之496），暨坐落其上1221建 號（門牌號碼為台北市○○區○○街00號8樓之1，權利範圍 全部）與1230建號（同址地下2層，權利範圍11分之l）之建 物（以下合稱系爭房地），兩造並簽訂不動產買賣契約書（ 下稱系爭買賣契約），約定買賣總價款為新台幣（下同） 2,768萬元，且於第9條第6項約定：「本約買賣標的雙方應 於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等 作業無誤後辦理點交（若因相關作業遲延者，最遲不得逾 102年5月10日）同時買方應履行全部價金之給付（包括貸款 核撥入專戶或完成代清償作業或存入賣方指定之帳戶）。如 屆最後期限賣方仍不能點交時，賣方應自最後期限之次日起 算，每逾1日按買賣總價金萬分之5計付違約金賠償買方，如 逾15日賣方仍不能點交，再經買方定期間催告仍不履行時， 買方有權解除本約。」於第10條第3項約定：「本約簽訂後 ，賣方若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本 約解除時，除應負擔買方所受損害之賠償外並喪失收受買賣 價金之權利，且應返還賣方已支配之價金，並同意按買方已 支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付買方。」 嗣原告已依約給付第1期簽約款（含定金）及第2期款各280 萬元，合計560萬元，惟被告於前述履約期限後，仍未依約 完成產權移轉登記及交付，且雖經原告於102年5月13日以存 證信函限其於文到15日內完成，然被告均未履行，原告乃依 民法第254條、系爭買賣契約第9條第6項，於102年6月5日以
存證信函通知被告解除系爭買賣契約，故系爭買賣契約在上 開信函於102年6月6日送達被告時即已解除，原告並同時副 知訴外人泛太建築經理股份有限公司（下稱泛太公司），該 公司依據系爭買賣契約第10條第1項及不動產買賣價金履約 保證證書第2條第1項約定，催告被告限期起訴未果後，乃將 已付價款560萬元返還原告。爰依系爭買賣契約第9條第6項 、第10條第3項約定，請求被告給付自102年5月10日之次日 起至102年6月6日止（共27日），依原告已支付價金560萬元 之萬分之5計算之違約金，共7萬5,600元，暨原告已支付價 金560萬元同額之懲罰性違約金，總計567萬5,600元。 ㈡兩造於系爭買賣契約附件添加記載「若賣方有『奢侈稅』課 徵疑慮，雙方同意滿2年再過戶。並協商後續處理方案，協 議不成再無條件解約。」等語（下稱系爭附加條款）之真意 應為被告出售系爭房地予原告，確應繳納奢侈稅時，則系爭 買賣契約第9條第6項關於所有權移轉登記日期至遲不得超過 102年5月10日之約定，雙方同意變更為自被告從前手取得系 爭房地滿2年後，再辦理系爭房地所有權移轉登記，並同時 協商因所有權移轉登記日期延展而需變更契約之其他履約約 定，如過戶、交屋日期、付款期程等，於協議不成時，則雙 方均取得無條件解約之解約權。雙方另需行使解約權，方生 解除契約之效力，並非協議不成時即生解除契約之效力，此 由其係記載「協議不成再無條件解約」，而非記載「協議不 成即無條件解約」即明，故系爭附加條款係以「被告因出售 系爭房地予原告而應課奢侈稅」及「協議後續處理方案不成 」等作為契約解除權取得之停止條件，而非解除條件。被告 雖辯稱系爭附加條款係將直接取代系爭買賣契約第9條第6項 關於所有權移轉登記日期至遲不得超過102年5月10日之約定 云云，惟系爭附加條款約定之緣由係因被告於簽約時，對是 否遭課徵奢侈稅存有疑慮，方特以手寫方式，記載於契約附 件中，而參照系爭買賣契約第9條第6項約定，亦特別以手寫 方式填上至遲應為所有權移轉及點交之日期為「102年5月10 日」，足見該條項約定亦有其存在之意義，被告所辯無疑架 空此約定，顯與締約當事人之真意未合，顯不足採。 ㈢按特種貨物及勞務稅條例第5條係參酌土地稅法相關規定而 制定，其第5條第1款所稱「無供營業使用或出租」之認定， 自得參酌土地稅法相關實務見解及解釋原則，台北高等行政 法院102年度訴字第959號判決亦採相同見解，是土地稅法關 於是否供營業使用或出租之認定，係屬事實問題，應依稅捐 稽徵處依據實際情形查核認定，且縱有營業登記，如當事人 能提出其他確切證明未出租或供營業使用之事實，應視為無
供營業之用，此有財政部75年6月25日台財稅字第0000000號 函釋、最高行政法院89年度判字第2412號判決意旨可參。被 告於簽訂系爭買賣契約時，與其配偶及未成年直系血親僅擁 有系爭房地，且系爭房地於101年8月1日辦妥所有權移轉登 記起即交由被告使用，大品股份有限公司（下稱大品公司） 已無於系爭房屋進行營業行為，被告亦於101年8月16日將戶 籍遷至系爭房屋，是被告簽訂系爭買賣契約時，應已符合特 種貨物及勞務稅條例第5條第1款規定，而確定無庸繳納奢侈 稅，則上述契約解除權取得之停止條件中之「被告因出售系 爭房地予原告而應課奢侈稅」顯於簽立時已確定不成就，參 照最高法院83年度台上字第1740號判決之意旨，及學界認為 條件之不成就，於法律行為時已確定者，其附停止條件時， 法律行為為無效之見解，兩造約定系爭附加條款之法律行為 應為無效，即該條款應為無效，是被告於102年5月14日以系 爭附加條款為由，主張解除契約，顯於法不合。至於財政部 台北國稅局松山分局（下稱國稅局松山分局）102年5月2日 財北國稅松山營業字第0000000000號函稱被告雖已辦竣戶籍 登記，惟持有期間（自101年8月1日起）如有供營業使用或 出租者，仍應課徵奢侈稅，及103年1月20日財北國稅松山營 業字第0000000000號函覆本院因大品公司於101年9月6日始 將設籍登記遷出，而仍應課徵奢侈稅等語，係因被告消極不 提供稅務機關有關大品公司於被告持有房屋期間未於該屋為 營業行為之事證，且刻意不提供關於被告取得系爭房屋起即 開始進行裝潢之契約等可證明大品公司實際未有營業行為之 事證，復刻意僅提供台北市政府101年8月30日府產業商字第 00000000000號函及大品公司登記資料等表彰大品公司於101 年8月30日始經核准變更公司營業地址之不正方法所致，使 國稅局松山分局僅能以上開文件為判斷依據，進而認定系爭 房屋於被告持有期間有營業行為，被告顯係故意使「被告因 出售系爭房地予原告而應課奢侈稅」之條件成就，復以前開 102年5月2日財北國稅松山營業字第0000000000號函為據， 於102年5月14日以存證信函向原告表示無條件解除契約，故 依民法第101條第2項規定，應認條件不成就。況上開函文所 載顯非應課徵奢侈稅之通知，而僅為主管機關就相關條文規 定之重申說明，顯見系爭附加條款條件於102年5月10日時尚 未成就，則被告即應依約於102年5月10日前完成系爭房地所 有權移轉及點交，被告未履行，且經定期催告仍未置理，是 原告依系爭買賣契約第9條第6項約定解除契約，應屬合法。 ㈣被告於102年4月24日要求與原告協議，原告為求儘速解決契 約爭議，乃於102年5月2日致被告存證信函中，表達願暫時
擱置約款成就與否之爭議，與被告協議，非謂該次協議即為 同意系爭附加條款條件已成就所為之協議，故不論協議結果 ，與系爭買賣契約解除與否無涉，倘協議成立，亦僅發生雙 方合意變更契約之效力，併予說明。
㈤並聲明：被告應給付原告567萬5,600元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。願供擔保，請 准宣告假執行。
二、被告答辯略以：
㈠緣被告於102年2月23日兩造約定簽約當日，受兩造共同委託 之地政士即訴外人廖家瑋告知曾有與本件買賣類似情況，而 遭稅捐機關課徵特種貨物及勞務稅（下稱奢侈稅）之案例， 然因當時已屆晚間9時，難以向稅捐機關查詢，是原告乃同 意由被告於系爭買賣契約第14條加註「經仲介經紀人及承辦 地政士告知後，賣方確已知悉『奢侈稅』課徵與否之相關規 定（書面如附件）」，並於「合約附件」中註明系爭附加條 款，意即倘經查證，無須徵奢侈稅，則過戶交屋日期仍為原 訂之102年5月10日，倘經查證，符合課徵奢侈稅之條件，而 須徵奢侈稅或有遭稅捐機關課徵之虞時，過戶交屋日期即非 原訂之102年5月10日，而係自前手移轉登記予被告滿2年後 再過戶，則此限制約款將原產權移轉登記及點交日期約款即 第9條第6項之效力消滅繫於將來成否客觀上不確定之事實， 故本限制約款依民法第99條第2項規定，應為附解除條件之 約款，且因國稅局課徵奢侈稅與否，並非既成確定事實，故 該條款於約定時亦無確定不能成就之情，自仍有法律上效力 。
㈡被告於101年8月1日已和前手即訴外人顏志杰辦畢系爭房地 所有權移轉登記，並由被告占有使用，僅因公司行政主管機 關查核作業及補正流程關係，致前手所經營之大品公司遲至 101年8月30日始經台北市政府以府產業商字第00000000000 號函准予變更登記，並於101年9月6日始完成行政遷址登記 程序，故事實上被告持有期間，不論被告或大品公司均未將 系爭房地供營業使用或出租，被告於函詢稅捐機關所檢附資 料中亦一再強調，且對於國稅局102年4月9日之函文要求， 亦積極提供包含大品公司遷址資料等文件以供審認，惟稅務 機關於清楚知悉全情後，仍以國稅局松山分局102年5月2日 財北國稅松山營業字第0000000000號、103年1月20日財北國 稅松山營業字第0000000000號函表示被告將系爭房地售予原 告，仍須遭課徵奢侈稅，或至少已有遭課徵奢侈稅之疑慮存 在，故系爭附加條款「若賣方有『奢侈稅』課徵疑慮」之解 除條件自已成就，致過戶交屋日期即非原訂之102年5月10日
，而係自前手移轉登記予被告滿2年後再過戶，是被告即無 原告所主張逾期交屋之違約事由甚明，且兩造嗣對於後續付 款條件等處理方案確定協議不成，代書廖家瑋亦於102年5月 9日以存證信函告知兩造「...因被告確能提出上開國稅局於 102年5月2日核發本件買賣『應納奢侈稅』之函文，加上雙 方就滿2年再過戶之後續處理方案協商月餘後，各執己見， 協議不成，將依約執行『無條件解約』...」等情，故被告 乃於102年5月14日依前述無條件解約之特別約定，以存證信 函通知原告解除系爭買賣契約，按最高法院82年度台上字第 1429號判決之意旨，約定解除權性質上為單獨行為，其發生 效力與否，無待他方當事人之承諾，故系爭買賣契約已經被 告於102年5月14日先行解除，而失其效力，遑論被告並無未 於期限內完成系爭房地產權移轉登記及點交之違約情事，故 原告於102年6月5日始以被告未於期限內完成產權移轉登記 及點交為由，主張解除系爭買賣契約，並請求被告給付違約 金云云，自不足採。
㈢並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠原告於102年2月23日向被告購買被告所有之系爭房地，兩造 並簽訂系爭買賣契約，復於該契約「合約附件」註明「若賣 方有『奢侈稅』課徵疑慮，雙方同意滿2年再過戶。並協商 後續處理方案，協議不成再無條件解約」等語（即系爭附加 條款）。原告依約給付被告560萬元，匯入泛太公司履約保 證專戶。
㈡被告於102年3月5日、3月25日檢具資料向財政部賦稅署、國 稅局松山分局申請函釋系爭房地是否合於奢侈稅規定，嗣國 稅局松山分局以102年5月2日財北國稅松山營業字第0000000 000號函覆被告「三、台端於101年8月1日購買之房屋及其所 坐落基地，雖已辦竣戶籍登記惟持有期間（自101年8月1日 起）如有供營業使用或出租者，依前揭規定，仍應課徵特銷 稅。」等語。
㈢兩造曾於102年4月24日於21世紀不動產南京光復加盟店協商 ，該次協商並無結果，嗣後雙方亦經多次協調，均未達成協 議。
㈣被告於102年5月14日以台北光復郵局654號存證信函通知原 告解除系爭買賣契約。原告於102年6月5日以台北龍口郵局 74號存證信函通知被告解除系爭買賣契約，內容略以：「現 依民法第254條規定，解除本件不動產買賣契約，並請求違 約損害賠償560萬元及自102年起至契約解除日止，每日按本 人已支付價金之萬分之5計算之懲罰性違約金」。
四、原告主張於102年6月5日對被告為解除契約之意思表示，於 102年6月6日送達被告，解約事由為被告違約未為系爭房地 之所有權移轉登記及點交，且經定期催告均未履行，被告否 認上情，抗辯以被告早於102年5月14日以存證信函通知原告 解除契約，解約事由為依系爭買賣契約「合約附件」之系爭 附加條款。是本件之爭點厥為被告解除契約有無理由？若無 ，原告解除契約，請求被告給付按日違約金7萬5,600元，及 懲罰性違約金560萬元，有無理由？茲論述如下： ㈠系爭附加條款為停止條件抑或解除條件？
按附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力。附解 除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力，民法第99條 第1項、第2項定有明文。即停止條件乃限制法律行為效力發 生的條件，即法律行為於條件成就時發生效力，於條件不成 就時不發生效力。解除條件乃限制法律行為效力消滅的條件 ，即已發生的法律行為於條件不成就時保持其效力，於條件 成就時，則失其效力。查系爭買賣契約第9條第6項約定：本 約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項 權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因相關作業遲延 者，最遲不得逾102年5月10日）同時買方應履行全部價金之 給付（包括貸款核撥入專戶或完成代清償作業或存入賣方指 定之帳戶）。如屆最後期限賣方仍不能點交時，賣方應自最 後期限之次日起算，每逾1日按買賣總價金萬分之5計付違約 金賠償買方，如逾15日賣方仍不能點交，再經買方定期間催 告仍不履行時，買方有權解除本約等語，而系爭附加條款約 定：若賣方有「奢侈稅」課徵疑慮，雙方同意滿2年再過戶 。並協商後續處理方案，協議不成再無條件解約等語。是兩 造原約定應於102年5月10日前辦理所有權移轉登記完畢，如 出賣人即被告有被課徵奢侈稅之虞時，所有權移轉登記之時 點即延後至被告取得系爭房地所有權滿2年後。兩造原約定 之所有權移轉登記辦理時點即102年5月10日於兩造簽訂系爭 買賣契約時即已發生效力，若於「賣方有奢侈稅疑慮」時， 即條件成就時失其效力，系爭附加條款係屬解除條件甚明。 ㈡系爭附加條款是否為確定不能成就？
按條件依其內容可分為偶成條件、隨意條件及混合條件，隨 意條件又可分為純粹隨意條件及非純粹隨意條件，如純粹隨 意條件繫於債務人一方之意思者，若為解除條件，其法律行 為有效，如為停止條件，則為無效（參見王澤鑑民法總則） 。系爭附加條款所訂「賣方有奢侈稅疑慮」時，將系爭買賣 契約所有權移轉登記之時點繫於「賣方有奢侈稅疑慮」是否 成就，該條件係繫於債務人一方之意思，且系爭條件係屬解
除條件，揆諸前開說明，該條件係屬有效。原告主張被告於 持有期間有無出租或供營業之行為、國稅局課徵奢侈稅與否 ，都已成既定之事實，系爭附加條款條件成就與否於兩造簽 訂契約時業已確定云云，將系爭附加條款曲解為「國稅局是 否對系爭房地課徵奢侈稅」，而認系爭附加條款係屬已確定 之事實，為無可採。
㈢系爭附加條款雖為純粹隨意條件，惟仍附以一定之事實基礎 ，即被告向稅捐機關查證是否須繳納奢侈稅而生奢侈稅疑慮 。被告於102年3月5日發函財政部賦稅署詢問被告所有之系 爭房地於101年8月1日登記取得所有權，前屋主於101年8月 13日始將其營業之大品公司地址申請遷出該址，但期間被告 均未於系爭房地為任何出租或營業行為，復於102年3月25日 發函國稅局松山分處詢問同一問題，有該二函文在卷可考（ 見本院卷第82-84頁），依前開被告函文，足認被告並無以 不正方法致條件成就。原告主張被告刻意不提供大品公司於 被告持有系爭房地期間並無於該地為營業行為之相關事證， 僅提供大品公司於101年8月30日始經核准變更公司營業地址 之資料，係以不正方法致條件成就，依民法第101條第2項規 定，應視為條件不成就云云，與事實不符，並非可採。 ㈣國稅局松山分局102年5月2日以財北國稅松山營業字第 0000000000號函回覆被告略以：所有權人與其配偶及未成年 人直系親屬僅有一戶房屋及其坐落基地，辦竣戶籍登記且持 有期間無供營業使用或出租者，非屬特種貨物及勞務稅條例 規定之特種貨物。台端於101年8月1日購買之房屋及其坐落 基地，雖已辦竣戶籍登記惟持有期間（自101年8月1日起） 如有供營業使用或出租者，依前揭規定，仍應課徵特銷稅等 語，有該函在卷可參（見本院卷第88頁），系爭附加條款既 係約定「賣方有奢侈稅疑慮」，而非「賣方將遭課徵奢侈稅 」，則被告以財政部前揭函文主張其有奢侈稅疑慮，兩造約 定之解除條件即已成就，被告因此認系爭房屋如依兩造約定 於102年5月10日前移轉登記予原告，被告將可能遭稅捐機關 課徵奢侈稅，即有理由。嗣經兩造協商仍無法達成協議一情 ，有代書廖家瑋於102年5月9日以板橋江翠郵局第184號存證 信函在卷可參（見本院卷第89-92頁）。依系爭附加條款之 約定，兩造約定之移轉所有權日期即變更為被告取得系爭房 地滿2年，兩造並應就系爭房地買賣相關條件為協商，惟兩 造無法達成協議，被告於102年5月14日向原告為解除系爭買 賣契約之意思表示，有被告102年5月14日台北光復郵局第 654號存證信函在卷可憑（見本院卷第93-95頁），則被告已 依約先解除系爭買賣契約，其解除契約並無違兩造之約定，
原告主張被告解約不合法，為無理由。被告既已先解除系爭 買賣契約，原告再以102年6月5日台北龍口郵局第74號存證 信函解除系爭買賣契約，即無理由。
五、從而，原告依民法第254條、系爭買賣契約第9條第6項解除 系爭買賣契約，及依系爭買賣契約第9條第6項、第10條第3 項約定，請求被告給付自102年5月10日之次日起至102年6月 6日止（共27日），依原告已支付價金560萬元之萬分之5計 算之違約金7萬5,600元，及原告已支付價金560萬元同額之 懲罰性違約金，總計567萬5,600元，為無理由，應予駁回。 又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失其依據，應併予駁 回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本 院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此 敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 5 月 2 日
民事第八庭 法 官 林欣苑
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 5 月 2 日
書記官 黃巧吟
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