臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第2999號
原 告 元氣屋股份有限公司
法定代理人 曾惠香
訴訟代理人 王怡惠律師
複代理人 滕學明律師
被 告 漢廷建設股份有限公司
法定代理人 楊元龍
訴訟代理人 曾孝賢律師
複代理人 陳信憲律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國一○三年四月十一
日辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣肆佰柒拾萬元，及自民國一百零二年五月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰伍拾陸萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣肆佰柒拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)被告於民國96年12月間，與臺北市政府市場管理處(下稱臺 北市市場處)簽訂「台北資訊大樓1樓、地下1樓營運使用及 大樓物管行政契約」，約定自97年1月1日起至102年12月31 日止，由被告取得位於臺北市中正區市○○道0段0號之「光 華數位新天地商場」（下稱光華數位新天地）之營運權。被 告旋於97年5月23日與原告簽立「專櫃經營合約書」(下稱系 爭合約一)，將光華數位新天地1樓賣場內櫃A1、A4、A5、A6 、A7、A8、A9、A10出租予原告，租期自97年7月19日起至 102年6月30日止，原告已依該系爭合約一第5條之約定，交 付新臺幣(下同)2,400,000元之保證金予被告。嗣後被告又 於97年8月22日與原告簽立「專櫃經營合約書」(下稱系爭合 約二)，將光華數位新天地1樓賣場內櫃如契約附圖所標示之 A1黃色區域及紅色活動展區之牆柱面出租予原告，租期則自 97年10月1日起至102年6月30日止，原告依該系爭合約二第5 條之約定，交付300,000元之保證金予被告。(二)因被告法定代理人楊元龍以資金短缺為由，持續向原告借款 及請求原告代墊原需繳至臺北市市場處之租金（惟該些款項 被告自始從未返還，除此之外，楊元龍亦挪用向光華數位新 天地商家預收之租金，未全數繳至臺北市市場處，楊元龍此 行為業經臺灣臺北地方法院檢察署101年度偵字第8775號以
業務侵占等罪名提起公訴），遂向原告提出要求，願以調降 租金之方式，由原告繼續承租系爭合約一、二之標的物。故 兩造於98年2月28日再次簽立「專櫃經營合約書」(下稱新系 爭合約)，由原告承租被告提供之光華數位新天地1樓賣場內 櫃101、104、105、106、107、108、109、110、111、場地 113(新系爭合約附圖標示之黃色區域、粉紅色區域及紅色標 線範圍，即上述系爭合約一、二之標的)。
(三)「又契約更新係指明確現存之契約使之消滅，而以一新的債 之關係取代之…若契約屬重大變更，即已構成原契約基本架 構之變動，此屬契約更新之情形……。」臺灣高等法院臺中 分院100年建上字第23號判決要旨參照。按新系爭合約之標 的、租金，分別變更系爭合約一、二之標的、租金，已構成 系爭合約一、二重要構成部分之變動，是依照契約更新之原 則，新系爭合約已分別取代系爭合約一、二，兩造間之租賃 法律關係應以新系爭合約為準。再「稱租賃者，謂當事人約 定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約」 民法第421條第1項定有明文，故租金及租賃標的之約定為租 賃契約重要之成立生效要件，因新系爭合約之簽訂變更系爭 合約一、二之租賃契約關於租金及租賃標的之約定，已分別 構成系爭合約一、二之重大變更，依上揭之實務見解，顯係 契約更新之情形。新系爭合約之租賃標的包括系爭合約一、 二之租賃標的，系爭合約之租賃期間亦涵蓋系爭合約一、二 之租賃期間，且新系爭合約之保證金為系爭合約一、二保證 金之總和，依據最高法院100年臺上字第896號判決要旨，解 釋意思表示應探求當事人之真意，本件兩造應有以新系爭合 約分別取代系爭合約一、二之真意。是兩造間之租賃契約法 律關係，自應以98年2月28日所簽訂之新系爭合約為準。(四)又系爭合約一、二簽訂後，原告已分別交付2,400,000元、 300,000元之保證金予被告，兩造既具有合意以新系爭合約 將分別取代系爭合約一、二之意思表示，因此新系爭合約將 保證金之數額約定為系爭合約一、二之保證金總額即2,700, 000元。是依解釋契約當事人之真意及契約更新之原則，新 系爭合約簽訂後，系爭合約一、二已由新系爭合約所取代， 原告前已給付被告之系爭合約一保證金2,400,000元及系爭 合約二保證金300,000元共2,700,000元，該2,700,000元即 成為新系爭合約之保證金。
(五)因被告公司積欠臺北市市場處使用費未按時繳清，經臺北市 政府於98年12月14日發函，終止與被告之契約，致新系爭合 約陷於給付不能，按「契約倘於中途發生當事人給付延遲或 給付不能時，民法雖無明文得為終止契約之規定，但為使過
去之給付保持效力，避免法律關係趨於複雜，應類推適用民 法第254條至第256條之規定，許其終止將來之契約關係」此 有最高法院89年度臺上字1904號判決要旨可參。再按民法 263條規定：「第258條及第260條之規定，於當事人依法律 之規定終止契約者，準用之。」；民法258條規定：「解除 權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。契約當事人之 一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之 。解除契約之意思表示，不得撤銷。」為此，原告謹以本件 起訴狀繕本通知被告終止新系爭合約。
(六)新系爭合約第5條第2款後段約定：「如合約期間無前述事項 發生，該保證金於合約期滿或終止，乙方（即原告）依約將 標的物交還甲方（即被告），由甲方無息退還予乙方。」新 系爭合約終止時，原告原須將標的物交還被告，然被告與新 系爭合約標的物所有權人（即臺北市政府市場管理處）之契 約業於98年12月14日終止，且原告另與臺北市市場處就新系 爭合約之標的重新簽訂契約，轉由原告直接向臺北市市場處 承租新系爭合約之標的，故原告不負將標的交還被告之義務 ，惟被告依約仍應無息退還保證金2,700,000元予原告。又 被告因營運困難，遂於98年4月12日與陳文國、林獻崇、陳 俊瑋、賴彥甫四人簽訂光華數位新天地委任營運管理契約書 ，其中第4條第3項約定：「…若甲方（即被告）無法將第三 人之保證金於乙方（即陳文國、林獻崇、陳俊瑋、賴彥甫） 與第三人更換契約之同時交付乙方，則此約按原合約繼續執 行至期滿為止，其租金需交付乙方使用，合約終止時甲方需 負第三人保證金返還之完全責任…。」。經查，被告並未將 原告所給付之保證金交付前揭4人，因此於新系爭合約終止 時，被告即負有返還保證金予原告之責任。
(七)原告於系爭合約一簽訂時交付被告12張支票作為支付租金之 用，被告已兌現；於簽訂系爭合約二分別以現金、6張支票 交付被告作為支付租金之用。然依上所述，新系爭合約分別 取代系爭合約一、二，且調降每月租金數額，生效時點並溯 及自系爭合約一、二生效時點。是原告按系爭合約一、二約 定所交付之租金數額與新系爭合約所約定租金數額之差額， 被告受領之，屬無法律上原因而受有利益，原告得主張請求 返還。又原告於98年7月1日至98年10月30日止，每月給付被 告租金1,500,000元，就超過新系爭合約約定租金數額之部 分，亦屬不當得利，原告得請求返還。被告應返還之租金差 額，說明如下：
⑴原告於系爭合約一簽訂時交付12張發票日分別為97年6月 30日、97年7月31日、97年8月31日、97年9月30日、97年
10月31日、97年11月30日、97年12月31日、98年1月31日 、98年2月28日（以上面額皆為1,760,000元）、98年3月 31日、98年4月30日、98年5月31日（以上面額皆為1,300 ,000元）之支票支付12個月之租金，並已全部兌現。是以 ，原告已依系爭合約一交付被告租金共計14,400,000元【 計算式：1,200,000×12=14,400,000】。 ⑵原告於系爭合約二簽訂時，以現金交付97年10月、97年11 月、97年12月、98年1月、98年2月、98年3月共6個月份之 租金，每月租金300,000元，共計1,800,000元【計算式： 300,000×6=1,800,000】，另交付6張發票日分別為98年3 月30日、98年4月30日、98年5月30日、98年6月30日、98 年7月30日、98年8月30日，面額皆為300,000元之支票， 共計1,800,000元【計算式：300,000×6=1,800,000】， 被告俱已兌現。是以，原告已依系爭合約二交付被告租金 共計3,600,000元。【計算式：1,800,000×2=3,600,000 】
⑶依新系爭合約定租金數額為自97年7月19日至97年9月30日 止，每月租金500,000元，自97年10月1日起至102年6月30 日止，每月租金600,000元，原告於98年2月28日簽訂新系 爭合約後，於98年7月1日至98年10月30日，按月給付被告 1,500,000元，共計6,000,000元【計算式：1,500,000× 4=6,000,000】。
⑷因被告積欠臺北市政府市場管理處使用費未按時繳清，遭 臺北市市場處於98年12月14日終止契約，無法依民法第 423條履行提供租賃物之出租人義務，故原告自斯時起， 無給付租金之義務。
⑸於新系爭合約分別取代系爭合約一、二後，原告依新系爭 合約應繳納之租金數額為9,880,645元。【計算式：500,0 00×（2+13/31）+600,000×（14+14/31）=9,880,645（ 小數點以下四捨五入）】。是，原告依系爭合約一、二及 於98年7月1日至98年10月30日間給付之金額，與依新系爭 合約應繳納租金數額之差額，即被告受領無法律上之原因 ，構成不當得利。基此，該差額為14,119,355元【計算式 ：14,400,000+3,600,000+6,000,000-9,880,645=14,119, 355】，原告得向被告請求返還。
⑹「一部請求係指以在數量上為可分的金錢或其他代替物為 給付目的之特定債權，債權人僅就其中一部為請求，但就 其餘部分不拋棄其權利者…。苟債權人確僅就債權之一部 ，訴請債務人給付，而未明確表示拋棄其餘部分之債權， 縱在該一部請求之訴訟中未聲明保留其餘部分之請求權，
仍不因此使該未請求部分之債權歸於消滅。」最高法院97 年臺上字第1340號民事判決要旨參照。基此，原告因裁判 費用考量，故請求被告返還該溢付租金14,119,355元之一 部，即2,000,000元。
(八)綜上，原告自得依民法不當得利及新系爭合約第5條第2款後 段約定之法律關係，請求被告給付原告溢付之租金及保證金 等語。並聲明：（一）被告應給付原告4,700,000元及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息 。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)被告於96年10月間與訴外人賴彥甫（即原告之原負責人）、 陳俊瑋、林貞余、陳昭凌、林獻崇及翁之靖約定以被告名義 參與臺北市市場處光華數位新天地標案之競標事宜，嗣於96 年8月間得標後，賴彥甫等人即於97年3月1日與原告簽訂標 案合資合股協議書，委任被告為全體投資人之利益，經營管 理光華數位新天地。嗣因原告與全體投資人因前開委託經營 發生糾紛，乃於97年12月1日將系爭標案再委託原告為營運 管理，並簽訂「臺北資訊大樓1樓、地下1樓營運使用及大樓 物管案(光華數位新天地大樓)-專案營運合作契約書」(下稱 光華新天地委任經營合約一)。
(二)新系爭合約之合約期間乃「自97年7月19日起至102年6月30 日止」，然原告自98年9月份以後即未曾給付任何租金。雖 原告主張因被告積欠臺北市市場處使用費未按時繳清，遭臺 北市市場處於98年12月14日終止契約，無法依民法第423條 履行提供租賃物之出租人義務，故原告自斯時起，無給付租 金之義務云云。惟依新系爭合約第10條第2項第1款約定：「 合約期間，…任一方如欲提前終止本約，應於擬終止日三個 月前書面通知對方，並應補償對方壹個月之租金收入」， 本件原告倘欲提前終止本約，應於擬終止日3個月前書面通 知被告，並應補償被告1個月之租金收入，方得終止前開租 賃契約。然本件原告遲至102年4月19日方以本件民事起訴狀 為終止租賃契約，原告所為終止顯非合法，應非可採。復依 新系爭合約第10條第2項第2款約定：「如有下列事項，甲方 得通知乙方終止本契約，乙方不得向甲方為任何請求或主張 ：1、本標的因產權糾紛，遭所有權人…致甲方之租賃權遭 排除無法繼續使用」可知，縱系爭標的物之產權出現糾紛， 致被告之租賃權遭排除而無法使原告繼續使用標的物者，被 告仍得依前開約定協議終止租約，且原告不得向被告為任何 請求或主張。然原告於發見被告遭臺北市市場處終止契約後 ，既未與原告協議終止契約，新系爭合約自繼續有效，原告
對被告即仍負有給付租金之義務，自屬當然。從而，本件原 告自98年9月起至102年6月30日止共已積欠34個月之租金（ 4+12+12+6=34），其金額合計達2,040萬，被告自得以原告 所積欠之前開租金金額與原告所請求之金額互為抵銷。(三)又按「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權 人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使權利」、「受任 人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為 同一之注意。其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之」 、「受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所 生之損害，對於委任人應負賠償之責」，民法第227條第1項 、第535條、第544條定有明文。又依光華新天地委任經營合 約一第5條約定：「對於甲方每期應繳付與臺北市市場處之 使用費，由乙方於每期本大樓所收取之營運管理費及租金收 入中代甲方直接繳付予臺北市市場處…」。查本件原告既受 被告委託就光華數位新天地標案為營運管理，並依光華新天 地委任經營合約一第5條約定負有代被告按期繳付使用費予 臺北市市場處之義務。詎被告將前開委託事務自98年1月1日 起交由原告管理後，原告竟未依約代被告就被告每期應繳付 予臺北市市場處之使用費為繳款，致被告所標得之光華數位 新天地標案，因未按時繳清使用費用而遭臺北市市場處於98 年12月14日終止契約，並致被告將光華數位新天地建物內之 櫃位出租他人，因無法繼續履行，而無法再為收取，造成被 告經營上之莫大損害，依前開民法第227條第1項、第544條 規定，原告對被告自應負債務不履行之損害賠償責任，被告 自得以前開損害賠償之金額向原告所為請求為抵銷之主張等 語，資為抗辯。並聲明：(一)駁回原告之訴。(二)如受不利 之判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
(一)新系爭合約甲方(即被告)之印文及其法定代理人之簽名均為 真正(見本院卷第151頁背面)。
(二)兩造間有以新系爭合約取代系爭合約一、二之意思表示(見 本院卷第185頁)。
(三)原告與被告於97年12月1日簽訂「臺北資訊大樓1樓、地下1 樓營運使用及大樓物管案(光華數位新天地大樓)-專案營運 合作契約書」，委由原告經營光華數位新天地標案，委任經 營期間係自97年12月1日起至101年12月31日止。(見本院卷 第136-141頁)
(四)被告於98年4月12日又與陳文國、林獻崇、陳俊瑋、賴彥甫 簽訂「臺北資訊大樓1樓、地下1樓營運使用及大樓物管案( 光華數位新天地大樓)-專案營運合作契約書」(下稱光華新
天地委任經營合約二)，委由陳文國、林獻崇、陳俊瑋、賴 彥甫經營光華數位新天地標案，委任經營期間為98年4月1日 起至102年6月30日止(見本院卷第92-99頁)。(五)光華數位新天地標案因被告未於98年10月、11月繳付使用費 予臺北市市場處達二個月，且經臺北市市場處定期催告未為 履行，而遭臺北市市場管理處於98年12月14日發函終止契約 。(見本院卷第76-77頁)
四、經本院整理兩造之爭點，在於：(一)兩造間所簽訂之光華新 天地委任經營合約一是否有合意解除或終止?(二)被告遭臺 北市市場管理處終止光華數位新天地之標案，是否係可歸責 於原告之事由?亦即原告有無違反與被告間所簽訂之光華新 天地委任經營合約一?(三)若屬可歸責於原告之事由，致臺 北市市場管理處終止與被告間之光華數位新天地經營契約， 被告可得請求之損害賠償金額為何?(四)原告請求被告返還 保證金以及溢付之租金有無理由?
(一)兩造間所簽訂之光華新天地委任經營合約一是否有合意解除 或終止?
⑴原告主張兩造間所簽訂之光華新天地委任經營合約一業已 於97年12月間合意終止云云乙節，據兩造所簽訂之光華新 天地委任經營合約一第9條約定，於營運管理期間，若被 告欲終止契約，非經原告之書面同意不得終止，而原告則 得隨時於營運管理期間提前終止，惟應於1個月前通知被 告。然原告並未依上開約定於1個月間通知被告終止光華 新天地委任經營合約一，乃為原告所不爭執之事實(見本 院第177頁)，則應認兩造並無終止光華新天地委任經營合 約一。
⑵再原告復主張因被告未依光華新天地委任經營合約一第4 條第2款約定，將第三人預付予被告之尚未兌現票據、保 證金及相關費用交付原告，亦未協助換約，致兩造於97年 12月中旬，撕毀光華新天地委任經營合約一之契約書以表 示合意解除乙情，則據證人林町餘證稱：96年至97年間， 伊受僱於被告負責光華數位新天地乙案，當時因公司經營 不善故僅工作至97年12月。被告因無法支付臺北市市場處 之租金，故與原告洽談委任經營，光華新天地委任經營合 約一伊有參與擬訂，雙方洽談很久，當初契約訂定時有意 願委託賴彥甫去經營，賴彥甫當時係要求被告應在其所訂 定之期限內將應給付予臺北市市場處之租金補給委任經營 者，後來因為賴彥甫所定期限屆至時被告無法將應該繳付 臺北市市場處之金錢補給賴彥甫，最後不了了之。伊有見 過光華新天地委任經營合約一業經兩造簽名、用印，卻被
撕毀，伊當時詢問被告之代表人楊元龍是否係因條件談不 攏，楊元龍係表示因原告要求之條件被告無法達成，伊在 辦公室見到撕毀之光華新天地委任經營合約一時，有拿起 來翻閱內容，所以伊確定即卷附之光華新天地委任經營合 約一。當下伊聽聞楊元龍表示談不攏時，楊元龍請伊致電 予賴彥甫，詢問賴彥甫條件上是否有轉圜空間，而賴彥甫 表示楊元龍拿不出錢即無法執行光華新天地委任經營合約 一，伊有將賴彥甫之回覆轉達予楊元龍，楊元龍未有任何 表示，伊不清楚何人撕毀光華新天地委任經營合約一，僅 因回到公司內適巧見到被撕毀之光華新天地委任經營合約 一，伊不曉得為何只有一份契約，伊見到被撕毀之契約書 ，只有問楊元龍為何會這樣，楊元龍僅表示談不攏等語( 見本院卷第226-228頁)；證人賴彥甫證稱：伊係光華數位 新天地標案其中一位投資者，被告於開幕後兩個多月即無 法支付臺北市市場處之租金，伊有詢問楊元龍，楊元龍表 示有將部分收取之租金挪為己用，惟保證年底會將挪用款 項補回，楊元龍表示將金錢補回後不會再碰觸光華數位新 天地標案，本來欲將光華數位新天地轉由各投資人一起負 責，後來因伊名下有公司，因此係委託原告接手執行，由 伊代表原告於97年12月1日與被告簽訂光華新天地委任經 營合約一，依據兩造所簽訂之光華新天地委任經營合約一 ，被告應將連同楊元龍挪為己用之部分金錢都應於10日內 補回，然簽約過後10日，伊再詢問楊元龍時，楊元龍表示 無法達成，伊表示楊元龍無法交出錢伊即無法經營，後來 伊有將自己保管該份光華新天地委任經營合約一之契約正 本帶去，楊元龍係在伊面前將伊及楊元龍自己分別保管之 光華新天地委任經營合約一契約書撕毀，伊並未將伊遭撕 毀之契約書帶走，且於另案中楊元龍所提出之光華新天地 委任經營合約一契約書係有以膠帶黏貼之情；簽約後，楊 元龍並未將光華新天地標案之帳冊交予伊，迄至刑事案件 ，楊元龍自行提出光華數位新天地標案之流水帳，所有股 東始第一次見到，而契約經撕毀後，兩造均無履行任何權 利義務等語(見本院卷第228-230頁)；證人陳俊瑋則證稱 ：伊有與被告於98年間簽訂光華新天地委任經營合約二， 因楊元龍掏空光華數位新天地標案之款項，致無法營運下 去，為了挹注新資金，楊元龍有找陳文國，陳文國又找賴 彥甫，賴彥甫再找伊與林獻崇一起簽訂光華新天地委任經 營合約二，因楊元龍挪用資金無法再拿出錢，又為避免讓 楊元龍繼續執行光華數位新天地標案，所以才簽訂光華新 天地委任經營合約二；伊知悉先前兩造有簽訂過光華新天
地委任經營合約一，當時伊為被告派駐在光華數位新天地 之樓管，就伊所知光華新天地委任經營合約一並未履行， 光華數位新天地係於97年7月19日開幕，楊元龍均係在被 告設於臺北市政府之辦公室內辦公，光華數位新天地有任 何狀況均係由伊負責向楊元龍報告，迄至光華新天地委任 經營合約二簽訂後，伊始毋需再至被告設於臺北市政府之 辦公室內向楊元龍報告，於光華新天地委任經營合約二簽 訂前，伊每天均須向楊元龍報告光華數位新天地之經營狀 況，故伊認為兩造間之光華新天地委任經營合約一並未履 行，否則伊無須向楊元龍報告經營狀況，伊知悉兩造間有 簽委任經營契約，惟原告並未指示伊應如何管理；賴彥甫 有告知伊光華新天地委任經營合約一業已解除，於賴彥甫 向伊表示契約遭撕毀後沒幾天，楊元龍有表示光華數位新 天地之事務仍繼續向伊報告，楊元龍亦有提及光華新天地 委任經營合約一已經沒了等語(見本院卷第230-231頁)， 則綜上證人證述情節，堪認光華新天地委任經營合約一簽 訂後，實際上兩造均未曾履行自己之給付義務。 ⑶又參諸光華新天地委任經營合約一第4條第2款約定：「就 本大樓地下1層至地上1層甲方(即被告)已與第三人訂定之 契約書部分，甲方同意乙方(即原告)得與第三人協調更換 新約，改以乙方名義經營、出租或為其他使用，甲方並應 將自該第三人所取得之保證金移轉交付與乙方。惟如第三 人不願更換契約者，則甲方同意將其對該第三人所得收取 之租金及其他各項費用等一切債權全數讓與乙方，乙方得 逕向該第三人收取使用；倘該第三人每期款項係以匯款方 式匯撥至甲方金融帳戶或已預先以票據支付甲方者，甲方 應於每期款項受領後二日內移轉交付與乙方，而預付之尚 未兌現票據亦應於本契約簽定之翌日起三日內全數移轉交 付乙方。」(見本院卷第137頁)，以及第15條附則第2款約 定：「簽定本約後10日內(以簽約日起算)，甲方需交付乙 方相關本案之一切帳目及與第三人簽訂之合約正本(含已 公証及未公証之合約)，並須與乙方核對交付清楚，若於 核對過程中財務有所虧損，甲方需按帳戶核對完成後，於 10內補齊虧損」(見本院卷第140頁)，則堪認上開證人證 稱就光華新天地委任經營合約一被告有先為對待給付之義 務乙節為真實。從而，被告既未履行光華新天地委任經營 合約一第4條第2款及第15條附則之約定，事後又撕毀光華 新天地委任經營合約一，且事實上光華數位新天地於光華 新天地委任經營合約一簽訂仍由被告負責營運管理，應認 兩造有解除光華新天地委任經營合約一之意思表示。
(二)被告遭臺北市市場管理處終止光華數位新天地之標案，是否 係可歸責於原告之事由?亦即原告有無違反與被告間所簽訂 之光華新天地委任經營合約一?
而光華新天地委任經營合約一既經兩造於97年12月間合意解 除，則原告本無庸代被告繳交應繳付予臺北市市場處之租金 。況臺北市市場處係因被告未繳交98年10月、11月之使用費 ，經臺北市市場處分別於98年10月14日、98年10月23日、98 年11月27日發函催告繳交，被告仍未繳交使用費，始依被告 與臺北市市場處所簽訂之「臺北資訊大樓1樓、地下1樓營運 使用及大樓物管案」第23條約定，欠繳使用費達2個月且經 定期催告仍不履行者，而終止與被告之契約關係，此有臺北 市市場處98年12月14日北市市營字第00000000000號函在卷 可稽(見本院卷第76-77頁)，則斯時被告既已與陳文國、賴 彥甫、陳俊瑋、林獻崇等4人簽訂光華新天地委任經營合約 二(簽約日為98年4月12日)，委由該4人經營管理光華數位新 天地地，且事實上前開4人亦有接管光華數位新天地標案， 此據證人陳俊瑋證稱：簽訂光華新天地委任經營合約二之後 ，均係由伊、陳文國、賴彥甫、林獻崇負責經營管理光華數 位新天地等語(見本院卷第230頁背面)，足認98年10月、11 月之使用費，應由陳文國、賴彥甫、陳俊瑋、林獻崇等4人 負責繳交予臺北市市場處，與原告無涉，是被告因未繳交98 年10月、11月之使用費，遭臺北市市場處於98年12月終止契 約，致無法依新系爭合約之約定，繼續提供出租物予原告使 用，自非屬可歸責於原告之事由。是被告抗辯光華新天地委 任經營合約一與光華新天地委任經營合約二同時併存，原告 負有代被告繳交管理費予臺北市市場處云云自無可取。(三)若屬可歸責於原告之事由，致臺北市市場管理處終止與被告 間之新光華天地經營契約，被告可得請求之損害賠償金額為 何?
承前所述，被告遭臺北市市場處終止契約，既非屬可歸責於 原告之事由，則被告抗辯原告應依民法第227條第1項、第 544條之規定，對被告負債務不履行之損害賠償責任即無足 採，故被告主張以原告應負之損害賠償金額為抵銷，自非可 取。
(四)原告請求被告返還保證金以及溢付之租金有無理由? ⑴經查，新系爭合約之承租期限係自97年7月19日起至102年 6月30日止，屬定有期限之租賃契約，而於新系爭合約第 10條第2項第1款係約定，除有同條項第2款第3款之事由以 外，如欲提前終止契約，應於擬終止日前3個月書面通知 對方，並應補償他造1個月之租金收入；同條項第2款第2
點則約定，非可歸責於被告之因素致標的物無法供被告使 用者【包括但不限於被告與出租人(即臺北市市場處)之租 賃契約提前終止】，被告得通知原告終止本契約，原告不 得向被告為任何請求或主張，則新系爭合約固屬定有期限 之租賃契約，惟兩造亦約定期限屆滿前仍得為終止，本件 被告與臺北市市場處之租賃契約既遭終止，租賃物已無法 供原告為使用收益，原告自得依上開新系爭合約第10條第 2項第2款之約定主張終止契約，且無須為期前通知。又依 民法第95條第1項規定，非對話之意思表示，以通知送達 相對人時，發生效力，是被告主張自起訴狀送達被告時即 102年5月2日(見本院卷第104頁)終止新系爭合約即屬可採 。惟原告係遲至本件起訴時，始以起訴狀之送達為終止新 系爭合約之意思表示(見本院卷第10頁)，故於契約終止前 ，新系爭合約仍屬繼續有效存在，原告依約仍應為對待給 付租金予被告。
⑵又按租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租 賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租 金。民法第435條第1項定有明文。次按前條規定，於承租 人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收 益者準用之，民法第436條亦定有明文。本件光華數位新 天地標案，於98年12月14日遭臺北市市場處終止與被告間 之租賃契約後，被告已陷於給付不能，而出租人之租賃物 保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。因此 ，如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收 益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金 之給付。從而，原告主張自98年12月15日起得依民法第 435、436條等規定減少租金，自屬可採，依新系爭合約第 4條第1項之約定，98年12月以降之租金每月為60萬元，經 審酌原告98年12月間尚得使用租賃物14日，是認98年12月 原告仍應按比例給付租金予被告，而自99年1月起至102年 5月2日即新系爭合約終止之日止，此期間原告自得主張拒 絕為租金之對待給付。故被告抗辯原告終止契約之前有按 月給付租金之義務，原告仍應自99年1月起至102年6月30 日止給付共計30個月之租金（12+12+6=30）云云，自無可 取。
⑶從而，原告依新系爭合約第4條第1款之約定，迄至102年5 月2日為終止之意思表示止，原告應給付被告之租金應為 9,880,645元。【計算式：500,000×（2+13/31）+600, 000×（14+14/31）=9,880,645（小數點以下四捨五入） 】。而原告於簽訂系爭合約一、二以及新系爭合約後，業
已給付租金共計24,000,000元(系爭合約一14,400,000元+ 系爭合約二3,600,000元+新系爭合約6,000,000元)，則堪 認原告有溢付租金14,119,355元之事實，被告抗辯原告尚 積欠租金2040萬元，並辯稱以原告所積欠之租金為抵銷云 云，即無可採。
⑷又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同， 民法第179條定有明文。又給付型不當得利，其所謂無法 律上之原因，係指欠缺給付目的而言。本件既因非可歸責 於原告之事由，致臺北市市場處終止光華數位新天地標案 之租賃契約，致被告無法提供租賃物予原告為使用收益， 原告主張依民法第436條、第435條請求減少租金，甚至免 為對待給付為有理由已如前述，故被告就溢收之租金顯無 法律上之原因，當不因給付租金之初係依據兩造間之契約 即認無不當得利之事實，故原告就被告所溢收之租金為一 部請求返還，自為可取。。
⑸再依新系爭合約第5條第2款後段約定，保證金應於合約終 止時，由被告無息退還原告，是新系爭合約既於102年5月 2日終止，則原告請求被告返還保證金，自屬可取。五、綜上所述，原告依新系爭合約第5條第2款後段約定及民法第 179條之規定，請求被告返還保證金2,700,000元以及溢收之 一部租金2,000,000元，及自起訴狀送達翌日即100年5月3日 起至清償日止，按年息5%計算之利息，此有送達證書在卷（ 見本院卷第104頁），符合民法第229條第2項、第233條第1 項前段、第203條規定，為有理由，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件判決 結果無影響，無庸逐一論述，併此敘明。
七、兩造陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行 ，經核原告勝訴部分，合於規定，爰分別酌定相當之擔保金 額予以宣告。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條規 定，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 5 月 13 日
民事第六庭 法 官 楊雅清
上列正本核與原本無異。
如不服本判決，得於判決書送達之翌日起二十日內，以書狀敘述理由，向本庭提起上訴，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 5 月 13 日
書記官 林佳慧
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