臺灣臺北地方法院民事判決 102年度小上字第156號
上 訴 人 Rachel Ann Young
訴訟代理人 黃璽麟律師
複 代理人 黃翔彥律師
被 上訴人 李慧生
訴訟代理人 鍾維民
上列當事人間請求返還押租金等事件，上訴人對於民國102 年7
月25日本院臺北簡易庭102 年度北小字第944 號第一審小額民事
判決提起上訴，本院於民國103 年4 月18日言詞辯論終結，判決
如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，並訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應於上訴人交付臺北市○○路○段○○○巷○○○弄○○○號二樓及四樓房間鑰匙之同時，給付上訴人新臺幣壹萬玖仟元。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔百分之九十八，餘由上訴人負擔。
理 由
壹、程序方面：
一、按對於小額程序第一審裁判之上訴或抗告，非以其違背法令 為理由，不得為之，民事訴訟法第436 條之24第2 項定有明 文。查上訴人提起上訴，指摘原審判決有違反民事訴訟法第 213 條第1 項第2 款、第286 條、第297 條規定，並有錯誤 適用民法第423 條規定等語，形式上已具體指摘原審判決理 由有違背法令之情事，應認符合民事訴訟法第436 條之24第 2 項對於小額程序第一審判決，須以違背法令為理由方得提 起上訴之規定，其提起上訴，即屬合法，先予敘明。二、按調查證據之結果，應曉諭當事人為辯論，俾使其盡其防禦 之能事，民事訴訟法第297 條第1 項規定甚明，法院如違反 此項規定，而將調查證據之結果，採為判決基礎，其判決即 屬違背法令。查上訴人指摘原審未經提示系爭房間現場照片 曉諭當事人為辯論，即採為判決之基礎等語，經本院勘驗原 審102 年6 月20日言詞辯論筆錄，無何提示或曉諭當事人為 辯論之情節，有本院勘驗筆錄可憑（見本院卷第107 至111 頁），且被上訴人訴訟代理人自承其於原審所提照片非系爭 房間照片等語（見本院卷第175 頁），是原判決遽將該照片 採為判決之基礎，認定被上訴人已盡其修繕義務，於前開法 令確有違背，上訴人指摘及此，於程序上為有理由，合先敘
明。
貳、實體方面：
一、上訴人起訴主張：
㈠其向被上訴人承租門牌號碼臺北市○○路0 段00巷00弄00號 2 樓房屋之房間（下稱系爭房間），租賃期間自101 年9 月 1 日起至102 年6 月30日止，每月租金為新臺幣（下同）9, 500 元，押租金為1 萬9,000 元，其入住後不久即於101 年 10月21日發現寢室天花板有大片壁癌，曾依租賃契約第11條 請求被上訴人負責修理，惟被上訴人僅以刮除天花板表面剝 落油漆重新粉刷之工法處置，至同年12月31日止壁癌復發情 形嚴重，已達危害健康及居住品質程度，遂向被上訴人要求 暫時搬至同址4 樓房間（下稱4 樓房間），以利被上訴人進 行修繕，並於102 年1 月10日由系爭房屋搬至4 樓房間，詎 被上訴人始終未將系爭房間修繕完畢，且自101 年12月31日 起不停要求返還系爭房屋鑰匙，上訴人經考量系爭房間已不 宜居住，且無承租4 樓房間之打算，故以102 年1 月21日向 被上訴人終止租賃契約，於同日自4 樓房間遷出，自預定交 還鑰匙之日即102 年1 月28日未見被上訴人到場，發生終止 系爭租約之效力，兩造租約業經終止，被上訴人應返還押租 金1 萬9,000 元。
㈡另上訴人於102 年1 月10日遷出系爭房間，本無給付系爭房 間租金義務，但其前已按照系爭房屋房租給付102 年1 月租 金9,000 元，扣除被上訴人另提供4 樓房間供其暫住時，其 應支付使用4 樓房間相當於租金對價之利益，被上訴人尚應 返還依照房間價差以每月500 元計算，共計22日之租金價差 損失355 元（計算式：500 ×22/31 ＝354.83，元以下四捨 五入），然因上訴人寄發之存證信函誤載為340 元，故依照 不當得利法律關係請求被上訴人返還預付租金340 元。 ㈢並聲明：被上訴人應給付上訴人1 萬9,340 元。二、被上訴人則以：
㈠其於接獲上訴人之修繕通知，旋即僱工進行防潮處理、批土 及油漆粉刷，系爭房間業已合於居住之使用目的及效用品質 ，是上訴人自101 年11月中至同年12月30日未再反應天花板 壁癌，況其已於102 年1 月3 日提供4 樓房間代替系爭房間 ，上訴人同意遷至4 樓居住，其已盡出租人之修繕義務，並 依債之本旨為給付，其無違約之終止事由存在，上訴人以存 證信函單方終止租賃契約，不生終止契約之效力，且其前以 102 年1 月31日律師函說明不同意提前終止，上訴人迄未返 還房間鑰匙，亦不生合意終止契約之效果，是上訴人不得以 契約業經終止為由請求返還押租金。
㈡上訴人就系爭房屋僅繳至102 年1 月為止，如鈞院認系爭租 約此後亦生終止效果，其亦得以102 年2 月後之租金債權與 押租金抵銷，又上訴人於102 年1 月3 日至102 年1 月9 日 租約存續期間，同時使用系爭房屋、4 樓房間，自102 年1 月10日遷至4 樓房間迄至搬離為止，上訴人未繳納租金，亦 得與系爭房屋之押租金互為抵銷，上訴人尚有積欠水電瓦斯 、網路費用，應自押租金中予以扣除。
㈢上訴人迄未返還系爭房屋、4 樓房間之鑰匙，違反租賃契約 第7 條約定，被上訴人自得行使同時履行抗辯權拒絕返還押 租金。並聲明：上訴人之訴駁回。
三、本件原審對於上訴人之請求，判決上訴人全部敗訴，上訴人 不服，提起上訴，並聲明：原判決廢棄，被上訴人應給付上 訴人1 萬9,340 元。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執事項：
㈠上訴人於101 年9 月1 日與被上訴人簽訂租賃契約，向被上 訴人承租系爭房間，租賃期間自101 年9 月1 日起至102 年 6 月30日止，每月租金為9,500 元，上訴人並給付押租保證 金1 萬9,000 元。
㈡系爭房間於101 年10月21日起產生壁癌情形，被上訴人曾雇 工修繕，嗣被上訴人於102 年1 月3 日交付上訴人同址4 樓 房間鑰匙供上訴人居住4 樓房間，上訴人於102 年1 月10日 起搬入4 樓房間。
㈢上訴人於102 年1 月21日寄發存證信函終止系爭租約。五、上訴人另主張被上訴人違反出租人之保持義務，其於102 年 1 月21日終止系爭租約，且無積欠租金、水電、瓦斯、網路 費用，自得請求被上訴人返還押租金19,000元，及溢繳之房 租340 元等語；被上訴人則以其已修繕完畢，另供合於居住 品質之房間予上訴人，無終止事由之違約情形，且無合意終 止系爭租約，或得以積欠之租金、水電、瓦斯、網路費用予 以抵銷，無返還押租金、租金義務，並以上訴人迄未返還全 部鑰匙為由行使同時履行抗辯權，拒絕返還押租金云云。則 本件兩造之爭點厥為：㈠上訴人是否合法終止系爭租約？㈡ 上訴人得否請求被上訴人返還押租金1 萬9,000 元？㈢上訴 人得否請求被上訴人給付改住至4 樓房間之租金差額340 元 ？茲分述如下：
㈠系爭租約業經上訴人合法終止：
⒈按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人， 並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態 。民法第423 條定有明文。所謂合於約定之使用、收益之狀 態，應以當事人間於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認
知，為其認定之標準；倘該主觀上認知，因租賃物發生瑕疵 致無法達成時，即可認對租賃契約所約定之使用、收益有所 妨害，非必謂租賃物已達完全無法使用、收益之狀態，始可 認定出租人有保持合於使用、收益狀態之義務（最高法院89 年度臺上字第422 號判決參照）。
⒉經查：上訴人於101 年10月21日起以電子郵件向被上訴人反 應室友衣櫃發霉，其天花板亦有潮濕發霉，發霉有害於身體 健康，與上訴人同住之室友為此產生過敏現象，被上訴人雖 回覆以刮除霉菌、重新油刷方式進行修繕，上訴人仍於101 年11月11日發現發霉情形未改善，再以電子郵件請求被上訴 人前往處理，被上訴人回信表示肇因樓上水管漏水，上訴人 復於101 年12月31日發信催請被上訴人儘速修繕，被上訴人 回信表示因為對於修復發霉沒有把握，所以建議上訴人搬到 同棟4 樓房間暫住等節，有兩造往來電子郵件在卷可稽（見 102 年度司促字第3619號卷第7 、8 、9 、11頁）；又本院 於103 年2 月14日至系爭房屋進行勘驗，勘驗結果為：「… 三、系爭房間天花板上約有100x60公分面積的黃色污漬，上 方靠近電燈處有20x5公分及5x5 公分之油漆剝落，黃色污漬 內有油漆剝落之情形，房間內有一抽風機處於開啟狀態。四 、被上訴人訴訟代理人稱：1 月9 日修繕（粉刷）後迄今， 黃色污漬及油漆剝落是這一年內之惡化，1 月9 日當時並沒 有黃色污漬及油漆剝落，判斷上應該是樓上漏水所致，房間 內的抽風機於1 月9 日前裝設。五、天花板上黃色污漬延伸 至樑柱部分亦有顏色較淺的污漬。房間地板上往上對應至天 花板，於地板上有3 處粉狀油漆掉落。」（見本院卷第173 頁），堪認系爭房間自上訴人搬離、被上訴人重新粉刷後， 仍有發霉及油漆剝落情形，足認被上訴人所為之修繕，未有 效改善系爭房間發霉及油漆剝落情形，難認被上訴人所為修 繕已達有效回復系爭房間合於使用收益狀態；再者上訴人承 租系爭房屋之目的係為生活居住其內，可認兩造於訂立租賃 契約時所預設之共同主觀之認知，應以合於生活居住之使用 收益狀態為其等共同認定之標準；復觀以上訴人於101 年10 月21日起始寄發電子郵件向被上訴人反應發霉問題，可認兩 造於簽訂系爭契約時，尚無上述瑕疵情形發生，兩造共同主 觀之認知內容應不包含上述發霉瑕疵，則被上訴人抗辯已將 發霉狀況排除提供合於約定使用收益狀態之租賃物，即不可 採。
⒊被上訴人抗辯：其已提供4 樓房間與上訴人暫住，並經上訴 人同意後遷入，已盡其出租義務云云。惟查，上訴人於被上 訴人建議上訴人搬入4 樓房間後，表示如果發霉問題無法解
決，將搬入4 樓房間直到問題解決，但處於不情願之心理狀 態，而且如果發霉問題一直無法解決的話，將考慮搬離一節 ，有電子郵件在卷可參（見本院卷第90頁），即無以4 樓房 間代替系爭房間之意，被上訴人執此抗辯其無違反保持義務 ，尚不足採。又原審判決認定系爭房間已無壁癌情況，認被 上訴人已盡修繕義務，係依據原審卷附之現場照片（見原審 卷第46頁），惟查，被上訴人訴訟代理人於現場履勘時自承 ：原審卷第46頁照片並不是我出租給上訴人的房間，其中唯 一可以看到上訴人房間的照片是46頁左方從上往下數第2 張 照片，是從廚房方向照，只照到一部份我出租給上訴人的房 間，從原審迄今從未提出系爭房間照片等語（見本院卷第 173 頁），是原審將第46頁照片誤認為系爭房間照片，認定 被上訴人已盡修繕義務，援為有利於被上訴人之認定，尚屬 有誤。從而，上訴人指摘被上訴人未盡出租人之保持義務， 原審判決理由悖於事實，即屬有據。
⒋次按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人 負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人 於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請 求出租人償還其費用或於租金中扣除之。定有期限之租賃契 約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其 終止契約，應依第450 條第3 項之規定，先期通知，民法第 430 條、第453 條定有明文。又終止租賃契約，依民法第26 3 條準用同法第258 條規定，應向他方當事人以意思表示為 之，此項意思表示本不限於一定方式始得為之，亦無須得他 方當事人之同意，始有止約之效力。經查：上訴人分別於10 1 年10月21日通知被上訴人壁癌情況，101 年11月11日再次 通知壁癌復發，101 年11月13日回報被上訴人派員前來檢查 之結果，101 年11月21日反應嗅及霉味等之居住情形，101 年12月31日回報壁癌發展情況，102 年1 月2 日同意暫時居 住4 樓房間以利修繕，102 年1 月9 日表示發霉情況已甚嚴 重，102 年1 月10日請求被上訴人會面討論解決方案，102 年1 月13日通知將於同年2 月中遷出，於102 年1 月14日通 知預約點交系爭房間時間，102 年1 月21日以存證信函終止 系爭租約等情，有電子郵件存卷足參（見司促卷第7 至11頁 ，原審卷第51頁、司促卷第12頁、本院卷第89頁、原審卷第 53、48頁、本院卷第74、75頁），，堪認已先期通知終止系 爭租約，被上訴人亦不爭執收受上訴人終止契約之存證信函 ，則上訴人主張其以102 年1 月21日存證信函終止系爭租約 ，自102 年1 月28日起發生終止效力，應為可採。 ⒌綜上，被上訴人未盡出租人之保持義務，上訴人因此向被上
訴人為終止契約之意思表示，堪認系爭租約業經上訴人合法 終止。
㈡被上訴人應於上訴人交付系爭房間及4 樓房間鑰匙之同時， 返還上訴人押租金1 萬9,000 元。
⒈經查，系爭租約第5 條約定：「乙方（即上訴人）應於訂約 時，交於甲方（即被上訴人）1 萬9,000 元作為押租保證金 ，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息 退還押租保證金。」（見司促卷第4 頁）。次按因契約互負 債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付 ，民法第264 條第1 項亦有明定。又被告在裁判上援用民法 第264 條之抗辯權時，原告如不能證明自己已為給付或已提 出給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給 付之判決，不能遽將原告之訴駁回，最高法院29年上字第89 5 號判例意旨參照。復按民法第234 條規定，債權人對於提 出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責 任。至債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行 為，經債務人以準備給付之事情，通知債權人者，依同法第 235 條但書規定，以該通知代給付之提出。於此場合，債權 人充其量僅應負遲延責任而已。債務人所負債務既仍存在， 如不履行，並不能當然免責。又雙務契約之一方當事人受領 遲延者，其原有之同時履行抗辯權，並未因而歸於消滅。故 他方當事人於其受領遲延後，請求為對待給付者，仍非不得 提出同時履行之抗辯。除他方當事人應為之給付，因不可歸 責於己之事由致給付不能，依民法第225 條第1 項規定，免 其給付義務者外，法院仍應予以斟酌，如認其抗辯為有理由 ，應命受領遲延之一方當事人，於他方履行債務之同時，為 對待給付（最高法院75年臺上字第534 號判例、93年度臺上 字第956 號判決意旨參照）。
⒉上訴人主張：其分別於102 年1 月9 日、102 年1 月21日自 系爭房屋、4 樓房間遷出，並於102 年1 月21日以存證信函 通知被上訴人於102 年1 月28日辦理點交，已提出系爭房屋 與被上訴人；被上訴人則以：上訴人迄未返還系爭房間及4 樓房間鑰匙云云。經查：上訴人已將其物品遷出系爭房間、 4 樓房間，惟未交還前開房間鑰匙，為兩造所不爭執，則上 訴人交還前開鑰匙與被上訴人返還押租金之義務，係立於互 為對待給付之關係，即有同時履行抗辯之適用情狀，上訴人 雖以102 年1 月13日、102 年1 月14日電子郵件通知被上訴 人預約點交日期以利返還鑰匙，未獲被上訴人具體答覆之後 ，於102 年1 月21日以存證信函通知定於102 年1 月28日辦 理點交，亦未見被上訴人到場受領，則被上訴人辯稱兩造尚
未完成點交，其得行使同時履行抗辯權，拒絕返還押租金與 上訴人，即屬可採。上訴人雖以被上訴人受領遲延，點交未 完成非可歸責於上訴人，請求被上訴人給付押租金云云，惟 受領遲延之法律效果，並不免除上訴人返還鑰匙之義務，被 上訴人縱使受領遲延，上訴人仍負返還鑰匙予被上訴人之義 務。上訴人起訴請求被上訴人返還押租金，揆諸上開條文及 說明，應命被上訴人於上訴人交付系爭房間及4 樓房間鑰匙 之同時，返還上訴人押租金1 萬9,000 元。 ⒊被上訴人雖抗辯：上訴人尚積欠102 年2 月起之房租、水電 、瓦斯、網路費用，抵銷後其無庸返還押租金云云。惟查， 系爭租約於102 年1 月28日業經上訴人合法終止，如前所述 ，上訴人即不負給付系爭房間租金之義務，被上訴人空言主 張水電、瓦斯、網路費用，卻未提出上訴人積欠水電、瓦斯 、網路費用之單據，是被上訴人所為抵銷抗辯，即不足採。 ㈢被上訴人無須返還4 樓房間與系爭房間之租金差額340 元。 ⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事 訴訟法第277 條亦有規定。又民事訴訟如係由原告主張權利 者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自 己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證， 或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。 ⒉上訴人主張：其改住4 樓房間受有租金差額之損害云云。經 查：上訴人前以電子郵件向被上訴人表示：「I wouldlike reconsider looking at the fourth floor room and moving.I believe it is harmful to my health to continue to stay in a room with an obvious mold problem,and if it's going to take awhile to fix or find a long term solution,it sounds like it would be best that I was in another place during that time anyway. 」，有102 年1 月2 日電子郵件附卷可憑（見原審 卷第51頁）。足認上訴人搬遷至4 樓房間係為方便系爭房間 進行修繕，已明確回覆被上訴人表示同意在修繕期間內以提 供其他房間之使用取代原房間之使用，且未實際支付其他住 宿費用，難認上訴人搬至4 樓房間受有損害。況租金價格除 受客觀條件影響外，承租當事人主觀意願不同亦會影響承租 價格，是尚難以兩間房間原租金差異即認為上訴人所受損害 。是上訴人請求被上訴人給付房間租金差額，即屬無據。六、綜上所述，上訴人依系爭租約之法律關係，請求被上訴人於 上訴人交付系爭房屋及4 樓房間鑰匙之同時，返還上訴人押 租金1 萬9,000 元，為有理由，應予准許，逾此範圍，即無
理由，應予駁回。原審就上開應予准許部分，為上訴人敗訴 之判決，自有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求 予廢棄改判，為有理由。至於上開不應准許部分，原審判決 駁回上訴人之請求，核無違誤，上訴意旨就此部分指摘原判 決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院 審酌認與判決結果均無影響，爰不另一一論述，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第436 條之32第2 項、第450 條、第449 條第1 項、第 79條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 5 月 15 日
民事第五庭 審判長法 官 朱漢寶
法 官 林春鈴
法 官 徐淑芬
以上正本證明與原本無異。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 103 年 5 月 15 日
書記官 吳昀蔚