臺灣臺北地方法院民事判決 101年度訴字第4218號
原 告 中央住商辦公大樓管理委員會
法定代理人 姚再興
訴訟代理人 陳宏雯律師
被 告 林英雄
上列當事人間請求返還共有物等事件，本院於民國103年4月9日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力， 民事訴訟法第 40條第3項定有明文。所謂非法人團體設有代 表人或管理人者，必須有一定之名稱及事務所或營業所，並 有一定之目的及獨立之財產者，始足當之（最高法院64年台 上字第2461號判例意旨參照）；又公寓大廈之管理委員會有 當事人能力，公寓大廈管理條例第 38條第1項亦有明定。本 件原告中央住商辦公大樓（下稱中央大樓）管理委員會設有 主任委員為代表人，具獨立之組織及財產等情，有原告區分 所有權人會議紀錄在卷可查，依上開判例意旨所示，為民事 訴訟法第40條第3條之非法人團體，有當事人能力。次按， 非法人團體雖無權利能力，然日常用其團體之名義為交易者 比比皆是，故非法人團體除法律有明文規定或依其性質不得 享受權利、負擔義務外，尚難謂與之為法律行為或其為之法 律行為一概無效，最高法院79年度台上字第1293號判決亦採 此見解。而依公寓大廈管理條例第 10條第2項前段規定，共 用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人 或管理委員會為之。同法第 22條第1項另規定如住戶有「違 反法令或規約」情節重大者，管理委員會得促其改善，如於 3 個月內未改善者，管理委員會得依區分所有權人會議之決 議，訴請法院強制其遷離，又同法第23條亦規定，有關公寓 大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係， 除法令另有規定者外，得以規約定之。換言之，原告就其職 務範圍內之事項，即有實施管理之能力，且實際上亦為管理 之主體，因執行職務所生法律關係，縱經濟上其權利最後係 歸屬於區分所有權人全體，但管理委員會為達成其管理之目 的，即非不得藉由提起訴訟之手段以主張權利。因此原告主 張其縱無權利能力，但得本諸前揭法令，對於無權占有中央 大樓共有物之被告訴請法院請求返還共有物予中央大樓全體
區分所有權人，洵屬有據。是以原告依前揭實體法上之請求 權提起本件訴訟，其於權利保護之要件而言，即無欠缺。 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但僅擴張 或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25 5條第1項第 3款定有明文。查原告起訴狀所載應受判決事項 之聲明第一項原為：被告應將坐落臺北市○○區○○路○○ 段○00號地號（下稱系爭86地號土地），如附圖所示 A部分 土地（下稱A部分土地），面積約為10.06平方公尺之土地返 還區分所有權人全體。嗣經本院至現場履勘，並囑託臺北市 建成地政事務所繪製土地複丈成果圖後，原告乃於102年4月 3 日以書狀將請求內容變更如後述（見本院卷第80頁）。核 其所為訴之變更，乃因測量後確定請求範圍緣故，僅單純減 縮應受判決事項之聲明，依前揭規定意旨，原告所為訴之變 更，自應准許。
貳、實體方面：
原告起訴主張：
原告為坐落在系爭86地號土地上中央大樓之管理委員會，負 有中央大樓公共設施之修繕、管理及維護，並依區分所有權 人會議決議執行之職責，而系爭86地號如附圖所示 A部分土 地為中央大樓全體區分所有權人所共有；被告雖為坐落系爭 86地號土地、門牌號碼為臺北市○○○路0段000○000號1樓 建物（下稱系爭建物）之區分所有權人，惟有關 A部分土地 全體區分所有權人並未約定或協議由被告專用，詎被告未經 全體區分所有權人同意，擅自將 A部分土地占用作為個人及 出租他人停車使用，並排除其他區分所有權人使用，經原告 多次與之協議，被告仍置之不理，致其他區分所有權人之所 有權受有損害。
㈡被告雖提出訴外人即中央大樓起造建商元泰建設開發有限公 司（下稱元泰公司）與訴外人王鑄軍，鄭中順、鄭振昌、鄭 明東、鄭贊耕、鄭明珠等人（下統稱鄭中順等人）與被告間 之歷次買賣契約，抗辯其係繼受王鑄軍之權利得以專用系爭 A 部分土地，惟該契約所載內容經核有門牌地址不符之情況 ，且並未特定專用之區域、位置、面積，亦未與其他區分所 有權人約定該專用事宜，更未公告週知或將之訂定於大樓規 約內，是該約定僅係建商與特定住戶之私下約定，並非分管 契約。又依司法院第 349號解釋，建商與各區分所有權人訂 約時，即令曾訂定關於共有部份專用使用之條款，然區分所 有房屋一經轉讓，除非受讓人知情，否則對該受讓人並無拘 束力。另本件停車位性質如約定為共有專用，依公寓大廈管 理條例第4條第2項規定，建物及停車位不得分別轉讓，而王
鑄軍移轉給鄭中順之建物為臺北市○○○路0段0號5樓之5， 與鄭中順等人移轉給被告之建物為臺北市○○○路0段000號 ，係屬不同之區分所有建物，是 A部分土地之移轉已違反處 分不可分性。況 A部分土地之範圍擴及防火巷弄，依法不得 設定為專用部分，其上雖劃有多個臨時停車區使用，然並無 任何專用使用之停車位，其他區分所有權人縱有見到被告停 車於系爭土地上，僅認知為係被告租用或臨停，絕非自始即 知悉並同意被告專用使用系爭A部分土地。
㈢是原告基於管理權限，爰依民法第 767條，請求被告返還系 爭A部分土地予全體共有人等語，並聲明： ⒈被告應將坐落 於系爭86地號如附圖所示 A部分（面積10平方公尺）土地返 還區分所有權人全體。⒉願供擔保，請准宣告假執行。 被告則以：
㈠被告所有之系爭建物係於 87年4月11日向前手鄭中順等人購 買，由於鄭中順之前手王鑄軍於 62年7月28日經元泰公司同 意將 A部分土地提供王鑄軍作為永久停車使用，並訂明於契 約書內，從而被告繼受其權利，享有約定專用之地位；又王 鑄軍專用系爭 A部分土地之部分，亦經中央大樓管理處於65 年3月11日出具使用同意書，嗣王鑄軍於78年售屋時將系爭A 部分土地專用權轉讓鄭中順，鄭中順等人再於 87年5月28日 轉讓予被告使用，此據被告並與鄭中順等人簽訂之買賣契約 書載明「㈡本件買賣總價款內含 1個地面空地平面車位使用 權之讓渡金。甲方（即被告）給付尾款時乙方應會同大樓管 理員指示車位位置連同使用權讓渡書及歷次讓渡書點交予甲 方」，可證被告使用系爭 A部分土地乃係經中央大樓區分所 有權人同意，具有分管契約之效力而有合法使用權源。縱認 將系爭土地未有明示分管書面契約存在，而系爭土地自62年 起即由元泰公司約明交由王鑄軍專用，從未改變，中央大樓 猶出具上開同意書並協助點交系爭 A部分土地專用範圍予王 鑄軍以降之歷來後手，已歷時近40年，其他區分所有人亦未 予干涉，認應有默示分管契約存在，難謂被告為無權占有。 ㈡原告雖稱 A部分土地之移轉違反建物處分不可分性，惟將歷 次契約房屋地號比對後，其基地均為同一，堪認被告對於系 爭A部分土地之使用權係合法繼受而來。再者，A部分土地既 經臺北市政府工務局核發之使用執照上載明為室外停車場， 該停車場所在即非法定空地等語置辯。為此聲明：⒈原告之 訴及假執行之聲請均駁回。⒉願供擔保，請准宣告免為假執 行。
兩造不爭執事項（見本院卷第125至126頁）： ㈠原告為系爭86地號土地上中央大樓之管理委員會。
㈡被告為坐落在系爭86地號土地上之系爭建物區分所有權人。 ㈢王鑄軍於 62年7月28日向元泰公司購買臺北市忠孝西路1段5 樓F號建物暨坐落土地。王鑄軍於78年2月14日出售臺北市○ ○○路0段0號5樓之5房屋暨坐落土地給鄭中順。鄭中順等人 於 87年4月11將臺北○○○路0段000號房屋暨坐落土地出售 給被告。
㈣全體共有人就系爭土地並無明示之分管契約。 ㈤原告對於卷附 87年4月11日被告與鄭中順等人間之不動產買 賣契約（見本院卷第48至51頁背面）、 62年7月28日王鑄軍 與元泰公司間之不動產買賣契約（見司北調卷第19至20頁） 、78年2月14日王鑄軍與鄭中順間之不動產買賣契約書，（ 見本院卷第65至68頁）、 87年5月28日鄭中順出具之車位讓 售同意書（見本院卷第52頁）、 78年4月21日王鑄軍出具之 車位讓售同意書（見本院卷第53頁）、本院87年度公字第51 301 號公證書（見本院卷第55至62頁）、使用執照存根（見 本院卷第75至76頁）、臺北市政府工務局原始平面圖（見原 審卷第116頁）形式真正不爭執。
㈥系爭 A部分土地由被告自87年底起停放車輛占有使用迄今， 且被告101年將A部分土地出租他人停車使用。 ㈦兩造同意系爭 A部分土地之位置及範圍以臺北市建成地政事 務所 102年1月30日土地複丈成果圖（即標示為A之部分）為 準。
得心證之理由：
原告主張 A部分土地為全體區分所有權人所共有，共有人間 並無分管契約，被告未經全體區分所有權人同意，擅自將 A 部分土地作為個人及出租他人停車使用以排除其他共有人使 用，爰依民法第767條第1項訴請返還共有物等語，為被告所 否認，並以上開情詞置辯。是本件之爭點厥為：㈠被告有無 合法使用系爭 A部分土地之權限？㈡原告依民法第767條第1 項請求返回系爭 A部分土地予全體共有人有無理由？茲析述 如下：
㈠被告有無合法使用系爭A部分土地之權限？
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第 277條前段亦定有明文。又以無權占有為原因 ，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執 ，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無 權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正 當權源之事實證明之（最高法院85年度臺上字第1120號判決 意旨參照）。本件被告抗辯就系爭 A部分土地有分管契約存 在乙節，既為原告所否認，被告自應就此事實負舉證責任。
⒉次按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附 屬物之共同部分，推定為各所有人之共有；共有物，除契約 另有訂定外，由共有人共同管理之，民法第799條前段及第8 20條第 1項分別定有明文。又於公寓大廈管理條例施行前已 取得建造執照之公寓大廈，得不受第 7條各款不得為約定專 用部分之限制，此觀諸公寓大廈管理條例第 55條第2項但書 規定即明；準此，共有人之間，就共有物，非不得約定共有 物之特定部分，由某共有人管理之，此項約定，即為共有物 之分管契約。再按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件 ，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分 ，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地， 未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在 （最高法院83年度臺上字第1377號裁判參照）次按共有物分 管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依民法第 820條第1項規定，應由共有人全體共同協議訂定之，其未定 有分管期限者，因終止分管契約係關於共有物管理方法之變 更，自須經共有人全體同意，始得為之，尚難認各共有人得 隨時終止分管契約（最高法院 89臺上字第585號判決意旨參 照）。
⒊經查中央大樓係於 61年3月27日取得臺北市政府工務局61建 （城中）（火）字第002-1號建築執照，復於 64年3月8日取 得臺北市政府工務局64使字第0455號使用執照（見本院卷第 63、64頁），是系爭大樓係於公寓大廈管理條例施行前即取 得建造執照，倘原始區分所有權人就共有之共同部分，已依 民法共有之相關規定為特別約定者，自有其效力，且得不受 公寓大廈管理條例第 7條各款不得為約定專用部分之限制。 又被告抗辯其占用如附圖所示 A部分土地係繼受元泰公司同 意王鑄軍永久使用，王鑄軍又轉讓鄭中順，鄭中順等人復出 售給被告而來之權限，且自62年起即由王鑄軍、鄭中順等人 及被告陸續使用迄今，而有默示分管契約存在，並非無權占 有乙節，並提出不動產買賣契約書、車位讓售同意書、公證 書（見本院卷第48至53、55至56頁）、土地房屋買賣契約書 、中央大樓管理委員會同意書、公寓式住宅委建契約書、使 用執照存根（見本院卷第65至74頁）為據，且形式真正為原 告所不爭執。參以證人鄭中順證稱：伊在系爭社區已經20幾 年，曾擔任過副主委及財委，系爭 87年4月11日不動產買賣 契約書係伊與被告所簽訂，手寫字跡部分係代書所為，關於 車位之事，是伊向代書提的，地面車位係因建商同意王鑄軍 永久免費使用，並載明於伊與王鑄軍間之買賣契約中，王鑄 軍亦將車輛停放該處；又地面大約有 10個車位，住戶有100
多戶，非每1戶均有車位。系爭車位（即A部分土地）伊自70 幾年即開始使用直至賣給被告為止，管委會曾經詢問伊關於 車位之事，伊出示相關資料後管委會即無意見，伊按照一般 坪數繳納管理費，並未因此多繳等語甚明（見本院卷第80、 81頁）。又觀諸王鑄軍與元泰公司於 62年7月28日簽訂之公 寓式住宅委建契約書第21條後方記載「甲方（即王鑄軍）享 有永久免費地上一部轎車停車位。」及系爭 78年2月14日之 王鑄軍與鄭中順簽訂之土地房屋買賣契約書第10條記載：「 ⑶本宗買賣總價係包括永久免費地上停車位」等情，是被告 抗辯繼受前手取得使用系爭 A部分土地使用權限，尚非無據 。原告雖依司法院第 349號解釋主張伊等不知有分管契約， 故不受分管契約拘束等語，然系爭 A部分土地自王鑄軍依委 建契約取得中央大樓之房屋後，即占有使用，為證人鄭中順 所證明無訛，而原告雖爭執被告提出之中央大樓管理處同意 書（見本院卷第 130頁）之形式真正，然被告已當庭提出該 文件之原本以供核對，參以文件原本外觀泛黃，顯示年代久 遠，且其上之內容核與原告所不爭執之公寓式住宅委建契約 書約定之內容相符，加以王鑄軍業已過世（見本院卷第 122 頁），堪認系爭同意書應為真正。系爭 A部分土地經協議王 鑄軍專用一節，既經原告同意，該分管契約效力自及於區分 共有人全體，故對被告承遞繼受王鑄軍之系爭 A部分土地之 權益，自非屬無權占有。
⒋此外，參以本件前後區分所有權人王鑄軍、鄭中順等人使用 系爭 A部分土地，歷時近40年均未曾對被告或其前手使用如 附圖所示 A部分土地之行為表示異議，而被告於其上使用車 位亦為區分所有權人得以共見共聞，當無不知之理，足以間 接推知系爭大樓前後住戶已默示同意由被告使用如附圖所示 A 部分土地，是以，被告抗辯其基於默示分管之協議，並非 無權使用乙節，應認可採，區分所有權人自應受系爭默示分 管協議之拘束。又系爭大樓全體區分所有權人就如附圖所示 A 部分土地默示同意由被告分管之協議，固屬未訂有存續期 間，依原告提出之中央大樓第21屆區分所有權人大會會議紀 錄，雖決議「同意該車位再給予目前使用人繼續使用 3年後 無償歸還大樓，授權管理委員會於下次委員會時達成協商並 辦理相關公證時。如協商不成則訴諸法律訴訟」，然前開決 議既非系爭大樓全體區分所有權人同意終止該分管協議，是 原告執此主張被告無權占有如附圖所示 A部分土地，自無所 憑。
⒌原告另主張王鑄軍移轉給鄭中順之建物為臺北市○○○路 0 段0號5樓之5 ，與鄭中順等人移轉給被告之建物為臺北市○
○○路0段000號係不同之區分所有建物，是 A部分土地之移 轉已違反處分不可分性云云。然查民法第 799條於此項限制 ，係於 98年1月23日修正，而本件移轉所有權之時間分別為 78年及87年間，故原告據此主張被告違反前揭法條規定，為 無理由。況本件被告前手移轉之建物門牌號碼或有不同，然 經核對臺北市土地登記第二類謄本（見 101年度司北調字卷 第706號第5頁）及前開不動產買賣契約書、土地房屋買賣契 約書，各該建物之建號均在本件系爭86地號土地上，是亦無 違反前開處分不可分之原則。
⒍按本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權 人應依第25條第4項規定，互推1人為召集人，並召開第1次 區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並 向直轄市、縣（市）主管機關報備。前項公寓大廈於區分所 有權人會議訂定規約前，以第60條規約範本視為規約。但得 不受第 7條各款不得為約定專用部分之限制，公寓大廈管理 條例第55條第1、2項訂有明文。查被告合法取得系爭地面上 車位，且依卷附使用執照（見本院卷第 136頁）系爭建築物 設有室外停車場面積為124.86平方公尺，是被告繼受前手指 定如附圖 A部分土地所示之位置而為使用，並非無據。原告 雖提出申請使用執照之原始平面圖（見本院卷第 116頁）主 張系爭 A部分土地為法定空間，不得設置停車位，然原告僅 提出系爭原始平面圖而無完整之申請資料，尚難認為申請使 用執照當時所檢附之圖說，且其上紅筆標示為原告片面所為 ，是否即為附圖所示A 部分之土地以及是否為法定空地，均 無從確認；縱為法定空地，然系爭建物為61年間所興建，依 公寓大廈管理條例第 55條第2項但書之規定，尚得不受同條 例第7條各款得為約定專用部分之限制，是原告主張系爭A部 分土地為法定空地不得作為停車使用乙節，核屬無據。 ㈡原告依民法第767條第1項請求返回全體共有人有無理由？ 依前所述，被告係繼受前手合法取得系爭 A部分土地之使用 權限，且基於默示分管契約而占有使用系爭土地，並非無權 占有，則原告請求被告返還系爭A部分土地，難認有據。 綜上所述，原告依民法第767條第1項之規定，請求被告返還 如附圖所示 A部分土地（面積10平方公尺）予共有人全體， 為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請 ，已失所附麗，應併予駁回。
因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經 審酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。 據上論結，本件原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條 判決如主文。
中 華 民 國 103 年 5 月 9 日
民事第三庭 法 官 葉雅婷
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 5 月 9 日
書記官 鍾雯芳