臺灣臺中地方法院民事判決 103年度訴字第813號
原 告 廖振村
廖朝堂
廖培享
共 同
訴訟代理人 施家治律師
被 告 邱麗芬
上列當事人間返還土地所有權狀事件，本院於民國103 年4 月29
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將如附表一所示之土地所有權狀正本共拾張，返還予原告廖振村。
被告應將如附表二所示之土地所有權狀正本參張，返還予原告廖培享。
被告應將如附表三所示之土地所有權狀正本參張，返還予原告廖朝堂。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、事實摘要：
一、原告起訴主張略以：
（一）緣原告廖振村、廖培享、廖朝堂3 人前於民國100 年11月 9 日與訴外人溫彭瑞清簽訂不動產買賣契約書，約定原告 所有之坐落台中市霧峰區中正段450 、454 、454-1 、45 4-2 、454-3 、454-4 、454-5 、506-1 、506-2 、506 地號共七筆土地（下稱系爭土地），以新台幣（下同）1 億7,400 萬元出售與溫彭瑞清，嗣後訴外人游家富加入為 共同買受人及系爭土地登記名義人。
（二）而買方於給付該不動產買賣契約書所約定之訂金1,000 萬 元及第一期款項1,000 萬元後，即因可歸責於買方之事由 ，未能依約如期於101 年7 月10日前給付第2 期款7,200 萬元，依系爭契約第6 條規定，出賣人本可催繳後解約並 沒收已繳款項，但考量買賣商誼，買方願誠信履約及確保 賣方價金安全前提下，雙方於101 年7 月12日再訂定變更 付款協議「(1) 雙方於民國101 年7 月30日前完成過戶及 甲方同時辦妥金融款項，由貸款金額內貸款銀行直接撥付 甲方應付之期款新台幣捌仟萬元。（2 ）甲方提供本契約 之土地，供乙方設定未付款金額新台幣柒仟肆佰萬元之抵 押權。並開立期款之支票附本票之供擔保」。
（三）詎受任地政士即被告，無視原告權益，急於將系爭土地辦 理過戶移轉登記，期間從未告知原告，未依約將系爭土地
移轉游家富，而逕自過戶給訴外人陳三明，更未依約同時 辦理金融貸款及抵押權設定。就此，被告悖於地政登記委 任關係，故原告以臺中民權路郵局第2694號存證信函終止 與被告間之委任關係；並以臺中民權路郵局2695號及2775 號存證信函解除系爭買賣契約。本件原告是基於委任契約 關係交付系爭所有權狀，因被告違背原告所託，已解除委 任，又拒絕交還所有權狀。
（四）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權 之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。 本件原告既為系爭土地之所有權人，原告已依約解除買賣 契約及終止地政登記之委任關係，被告復無占有系爭土地 所有權狀之正當權源，其拒絕交還前開權狀，即屬無權占 有，原告自得依上開規定，請求相對人返還系爭土地之所 有權狀。並聲明：判決如主文。
二、被告方面：
（一）緣系爭土地坐落台中市霧峰區中正段450 、454 、454-1 、454-2 、454-3 、454-4 、454-5 、506 、506-1 、50 6-2 地號等10筆土地為原告所有，於100 年11月9 日將10 筆土地共同出賣予訴外人溫彭瑞清，買賣價金1 億7 千4 百萬元，訂約時已給付定金1,000 萬元及第一期款1,000 萬元，合計2,000 元，嗣於101 年7 月12日買賣雙方同意 增列游家富為買受人，並以游家富為登記權利人，雙方蓋 妥土地移轉登記申請書，並向地政機關送件申請移轉登記 中，原告竟反悔向地政機關提出異議，致系爭土地無法辦 理移轉登記。經買受人游家富另向台中市西區調解委員會 聲請調解履行契約，原告亦未到場，致調解不成立，亦置 之不理。買受人游家富依買賣契約書之約定，起訴請求原 告履行契約，將系爭土地辦理移轉登記予游家富，由本院 以另案102 年度重訴字第233 號審理。
（二）被告從事代書，係受買受人游家富之委託辦理系爭土地所 有權移轉登記事務，系爭土地之所有權狀正本由游家富交 付被告辦理，已送地政機關辦理移轉登記中，原告竟違約 不同意辦理移轉登記，而向地政機關提出異議，致買賣雙 方暫時不能辦理登記，但被告持有系爭土地所有權狀正本 ，乃受買受人游家富之委託辦理，委託關係並未終止，所 以被告並非無權占有。查所有權狀為不動產權利之表彰， 土地本身始為不動產所有權，但所有權狀僅為書狀，原告 依民法第767 條不動產所有權以被告無權占有為由請求返 還，於法不合。被告係依債之關係持有所有權狀，必須待
債之關係消滅，始有返還之羲務。但被告與買受人游家富 間委託關係並未終止，債之關係未消滅，被告主張買賣契 約是否解除，應由另案審理判斷，並非原告說了就算數， 被告如果將土地所有權狀正本擅自交給原告，將來原告脫 產，對買受人游家富恐涉及背信，侵害買受人游家富之權 利，須負損害賠儐責任。為此請鈞院准許於另案102 年度 重訴字第233 號判決確定認定是否解除契約，或原告應履 行契約，何人須負違約責任再做定奪，如果買受人游家富 勝訴確定，則交付買受人游家富繼續辦理上地所有權移轉 登記，如果原告勝訴確定可以解除契約，則被告將尊重判 決將所有權狀正本交付原告。並聲明：原告之訴駁回。貳、經本院與兩造協議簡化不爭執事項、爭點，其結果如下（見 本院卷第50頁正反面，本院依判決格式修正或刪減文句，或 依爭點論述順序整理內容）：
一、本件兩造不爭執事項（本院採為判決之基礎）：（一）原告與訴外人溫彭瑞清於100 年11月9 日成立原證一「不 動產買賣契約書」（下稱系爭買賣契約），由原告廖振村 出售臺中市霧峰區中正段第454 、454-1 、454-2 、454- 3 、454-4 、454-5 、450 地號土地，及由原告廖振村、 廖振堂、廖培享出售渠等共有之同段第506 、506-1 、50 6 -2地號土地予溫彭瑞清之事實。
（二）嗣於101 年7 月12日，原告與訴外人溫彭瑞清協議變更買 賣契約，同意由訴外人游家富加入為系爭土地買受人，而 變更契約之買受人為溫彭瑞清、游家富2 人。買賣雙方並 以契約變更後之第2 條增補條款，約定雙方於101 年7 月 30日前完成過戶及甲方（按即訴外人游家富、溫彭瑞清） 同時辦妥金融貸款，由貸款金額內貸款銀行直接撥付甲方 應付乙方（按即本件原告）之期款8,000 萬元之事實。（三）系爭買賣雙方係委任代書即被告與訴外人柯瀚棋辦理土地 所有權狀過戶事宜。
（四）原告於101 年7 月19日將賣方應備文件即印鑑證明書3 份 、最近一期房屋稅單、最近一期地價稅單、土地所有權狀 16張交付被告，被告因而持有上開土地權狀之事實。（五）被告對原告提出之原證一、原證二、原證三、原證四之證 物真正，均不爭執。
（六）原告有於101 年8 月6 日以台中民權路郵局第2694號存證 信函寄送給被告，對被告終止委任被告辦理上開土地登記 事務契約之事實。
二、兩造爭執之重點為：
（一）兩造間委任契約是否業經合法終止？
（二）原告依民法第767 條之規定，請求被告將系爭土地之所有 權狀分別返還予原告3 人，是否有據？
參、本院之判斷：
一、原告主張渠等與訴外人溫彭瑞清、游家富間就系爭土地簽訂 土地買賣契約，因買方即溫彭瑞清、游家富違約，經原告3 人共同於101 年8 月6 日以台中民權路郵局第2694號存證信 函，通知被告依民法委任之規定與被告終止委任契約；原告 3 人嗣共同於101 年8 月14日以台中民權路郵局第2775號存 證信函發函買受人溫彭瑞清、游家富，而為解除系爭土地買 賣契約之意思表示通知，惟被告迄未將所持有之如附表一、 二、三所示所有權狀正本返還予原告3 人等情，固為被告所 不爭執，已如前述。茲被告就上開土地所有權狀之保管本身 ，係受原告3 人之委任，並非原告與系爭土地買方游家富共 同委任：被告主張上開土地買賣，係因買方游家富委任其辦 理土地所有權移轉登記，本件原告3 人係與游家富共同委任 ，但游家富並未同時對被告終止委任關係等語，資為抗辯。 惟查：
（一）被告主張其係受原告及買方游家富共同委任而占有系爭所 有權狀，無非以原告與買方游家富於101 年7 月12日所訂 不動產買賣契約書及契約第2 條之協議變更約定為依據。 惟上開不動產買賣契約書及契約第2 條之協議變更約定， 其訂約當事人為賣方即原告3 人與買方溫彭瑞清、游家富 ，被告並非當事人，有上開不動產買賣契約書及契約第2 條之協議變更約定等件影本在卷可憑（見本院卷第11至15 頁），是該契約之效力並不及於非契約當事人之被告。況 上開契約為土地之買賣，約定由原告移轉不動產所有權與 買方游家富，買方游家富、溫彭瑞清則負有交付價金與原 告之義務，則原告與買方游家富、溫彭瑞清依契約之給付 義務，內容並不相同，屬對立之法律關係，原告提出系爭 所有權狀，交由被告辦理，乃屬原告履行移轉所有權登記 及與系爭土地買賣有關事項之手段，該所有權狀屬於原告 所有，其提出交付被告，乃原告方面提出給付之行為，此 非買方游家富之給付義務，殊無由買方游家富共同為之之 可能。足見被告受領系爭土地所有權狀，係另受原告之委 任而為別一契約，而為履行原告產權移轉登記等義務，堪 可認定。故原告終止與被告間委任關係之意思表示，即無 與買方游家富共同為之之必要，故被告上開辯解，殊無可 取。
（二）按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他 方允為處理之契約。當事人之任何一方，得隨時終止委任
契約，民法第528 條、549 條第1 項分別定有明文。查本 件原告與買方溫彭瑞清於100 年11月9 日簽訂系爭不動產 買賣契約，約定由原告將系爭土地出售與買方溫彭瑞清， 嗣因買方溫彭瑞清給付買賣價金遲延之情事，雙方乃於10 1 年7 月12日協議變更買賣契約，同意由訴外人游家富加 入為系爭土地買受人，而變更契約之買受人為溫彭瑞清、 游家富2 人，並約定游家富為登記權利人。買賣雙方並以 契約變更後之第2 條增補條款，約定雙方於101 年7 月30 日前完成過戶及甲方（按即訴外人游家富、溫彭瑞清）同 時辦妥金融貸款，由貸款金額內貸款銀行直接撥付甲方應 付乙方（按即本件原告）之期款8,000 萬元；原告3 人並 於101 年7 月19日將賣方應備文件即印鑑證明書3 份、最 近一期房屋稅單、最近一期地價稅單、土地所有權狀16張 交付被告，被告因而持有上開土地權狀之事實，兩造均不 爭執，業如前述。而產權之移轉登記既由買賣雙方共同委 由立約之地政士即被告辦理。故兩造間確已成立委任契約 ，應堪認定。
（三）又按，民法第106 條規定「代理人非經本人之許諾，不得 為本人與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人， 為本人與第三人之法律行為。」；而地政士法第16條規定 「地政士得代理申請土地登記事項。」；土地登記規則第 26 條 則規定「土地登記，除本規則另有規定外，應由權 利人及義務人會同申請之。」準此，地政士乃係民法第 106 條規定例外得雙方代理之人。所謂雙方代理，即一人 同時代理權利義務相反之雙方，而雙方代理或自己代理之 意旨在於避免利益衝突，防範代理人厚已薄人，失其公正 立場，以保護本人之利益。故就法理而言，雖經本人之許 諾，代理人得為雙方代理，但因雙方之權利義務相反，自 難認係原告3 人與買受人游家富間成立一共同委任契約， 而應認係雙方分別與代理人成立各別之委任契約，只不過 兩個委任契約之受任人為同一人而已。本件被告既同時受 權利義務相反之人委任辦理產權之移轉登記等事項，自應 認其與原告3 人、買方游家富各別成立委任契約。被告受 領系爭土地之所有權狀，係因其為原告之代理人，受委任 為原告辦理土地所有權移轉登記，而非因受買方游家富之 委任而受領系爭土地所有權狀，要堪認定。
（四）綜上，委任關係任一方得隨時終止，兩造既因辦理系爭土 地所有權移轉登記而成立委任關係，兩造自得隨時終止之 。原告3 人業已共同於103 年8 月6 日以台中民權路郵局 第2694號存證信函發函終止兩造間之委任關係，並請求被
告返還系爭土地所有權狀等情，此有前開存證信函附卷憑 ，被告業收受存證信函，此亦為被告所不爭執，原告主張 兩造間之委任關係已終止，洵堪採信。
二、本件原告3 人共同委任被告辦理系爭買賣土地之所有權移轉 登記等事務之委任關係，既經原告3 人合法終止，兩造間委 任關係即已消滅，被告占有系爭土地所有權狀，已無正當權 源。原告3 人基於所有物返還請求權，請求被告將如附表所 示系爭土地所有權狀正本16張分別返還與原告，為有理由， 應予准許。
肆、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經 審酌後，認均與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘 明。
伍、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 103 年 5 月 20 日
民事第五庭 法 官 胡芷瑜
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 5 月 20 日
書記官 許瓊文
附表一
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│編│所有權人│土地資料 │權利範圍 │數量 │
│號│ │ │ │ │
├─┼────┼────────────────┼───────┼────────┤
│一│廖振村 │臺中市○○區○○段000 地號土地 │全部 │壹張 │
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│二│廖振村 │臺中市○○區○○段00000 地號土地│全部 │壹張 │
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│三│廖振村 │臺中市○○區○○段00000 地號土地│全部 │壹張 │
├─┼────┼────────────────┼───────┼────────┤
│四│廖振村 │臺中市○○區○○段00000 地號土地│全部 │壹張 │
├─┼────┼────────────────┼───────┼────────┤
│五│廖振村 │臺中市○○區○○段00000 地號土地│全部 │壹張 │
├─┼────┼────────────────┼───────┼────────┤
│六│廖振村 │臺中市○○區○○段00000 地號土地│全部 │壹張 │
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│七│廖振村 │臺中市○○區○○段000地號土地 │全部 │壹張 │
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│八│廖振村 │臺中市○○區○○段000地號土地 │二分之一 │壹張 │
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│九│廖振村 │臺中市○○區○○段00000地號土地 │二分之一 │壹張 │
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│十│廖振村 │臺中市○○區○○段00000地號土地 │二分之一 │壹張 │
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附表二
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│編│所有權人│土地資料 │權利範圍 │數量 │
│號│ │ │ │ │
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│一│廖培享 │臺中市○○區○○段000地號土地 │四分之一 │壹張 │
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│二│廖培享 │臺中市○○區○○段00000地號土地 │四分之一 │壹張 │
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│三│廖培享 │臺中市○○區○○段00000地號土地 │四分之一 │壹張 │
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附表三
┌─┬────┬────────────────┬───────┬────────┐
│編│所有權人│土地資料 │權利範圍 │數量 │
│號│ │ │ │ │
├─┼────┼────────────────┼───────┼────────┤
│一│廖朝堂 │臺中市○○區○○段000地號土地 │四分之一 │壹張 │
├─┼────┼────────────────┼───────┼────────┤
│二│廖朝堂 │臺中市○○區○○段00000地號土地 │四分之一 │壹張 │
├─┼────┼────────────────┼───────┼────────┤
│三│廖朝堂 │臺中市○○區○○段00000地號土地 │四分之一 │壹張 │
└─┴────┴────────────────┴───────┴────────┘