台灣新竹地方法院民事判決 102年度重訴字第98號
原 告 范癸美
連萬水
余陞銘
辜淑文
雷崴琇
雷雁婷
張瑞欽
喬邁
王逸如
范次俊
溫子嬅
張菊妹
鄭惠元
蔡木春
王品權
蔡秀蓮
麥正賢
陳彥伯
陳秀雲
吳岳瀧
譚陽明
黃志德
呂振森
楊嘉仁
楊鴻仁
許有輝
陳月嫦
陳泰成
蔡俊宏
劉德來
陳稚明
邊銀娣
張嘉生
龔輝鳴
吳駿頡
吳永芳
莊碧麗
吳月娥
童乾坤
何新生
鄭力瑋
李淑玲
劉特偉
陳銀蓁
蕭超帆
吳美華
葉美貞
陳耀輝
王艷紅
蔡秀
陳美蓮
周嘉綺
鄭富仁
李汎漪
張仁堃
張樣熙
張陳盡
張仁忠
孫伶伶
張世穎
張婉玲
陳忠華
龔俊裕
林美玉
吳淑瓊
莊志琦
黃功民
徐維銓
萬金木
周進德
蘇淑女
吳洪洋
吳雨圭
王惠民
李慧明
張育嘉
陳湘瑜
彭鋕明
林明儀
連慧敏
詹周秀蘭
周秀霞
何娟娟
張德南
楊經文
廖郁夫
徐鳳珠
游月蘭
上原告共同
訴訟代理人 陳詩文律師
蔡伊雅律師
被 告 安香山股份有限公司
設新竹市○○路0巷0弄00號
法定代理人 呂秀珠 住同上
居苗栗縣三義鄉○○○村00鄰○○00號
訴訟代理人 孔繁琦律師
鄧為元律師
上列當事人間確認永久使用權存在事件，經本院於民國103年4月
15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認原告等人分別就被告所有坐落新竹市○○段000地號土地上安香山寶塔建物內如附表所示靈骨塔塔位有永久使用權存在。訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、按「靈骨塔位使用權」為一方支付對價，得使用他方提供之 塔位放置靈骨之權利，且他方允為保管靈骨、提供誦經及祭 祀勞務，屬於財產權之一種，兼有租賃、寄託、僱傭等債權 性質。
二、查訴外人太緣開發股份有限公司（下稱太緣公司）經營之香 山陵座（即安香山寶塔之前身），座落於新竹市○○段000 地號（原香山段1351-8地號）（下稱系爭不動產），經新竹 市政府於民國89年2月29日公告啟用，惟於啟用前即因公司 部分股東私自違法販售塔位，致該公司損失重大，導致無法 履行債務，而受法院強制執行，於97年底由訴外人黃健榮承 受，後移轉於訴外人鍵蒼企業股份有限公司（下稱鍵蒼公司 ），且於98年1月19日移轉所有權登記，鍵蒼公司之負責人 另行成立被告安香山股份有限公司以向新竹市政府申請核准 設立殯葬設施經營業，並將香山陵座更名為「安香山寶塔」
，新竹市政府業於101年3月29日公告啟用。三、次查，原告等人分別於附表所示之日期以附表所示之金額向 訴外人太緣公司購得靈骨塔位，並訂定買賣契約，取得永久 使用權狀，其中部分原告並繳交永久管理費以確定塔位位置 ，惟被告取得香山陵座之所有權後，否認原告之永久使用權 ，拒絕原告入塔使用。按內政部95年6月29日台內民字第000 0000000號令，訂定之「生前殯葬服務定型化契約（自用型 ）應記載及不得記載事項」應記載事項第19項、「生前殯葬 服務定型化契約（家用型）應記載及不得記載事項」應記載 事項第17項，履約責任之轉讓規定「殯葬服務業者之經營權 移轉時，應通知消費者，消費者於接獲該通知後得選擇繼續 或終止契約，如消費者選擇終止契約，殯葬服務業者應依前 條第1項規定退款」，可知於太緣公司產權移轉之情形下， 應通知買受靈骨塔塔位之人，且僅買受靈骨塔塔位之一方（ 即原告）有權決定是否終止雙方間之契約，受讓香山陵座之 一方並無主動終止之權利，更不得否認買受靈骨塔塔位之人 對於靈骨塔塔位具有永久使用權。又塔位買賣及使用涉及公 序良俗，基於所有權社會化原則，被告就系爭不動產之所有 權行使應符合誠信原則，原告等人對於被告仍可主張就系爭 不動產內如附表所示之靈骨塔塔位有永久使用權存在，請求 確認其對被告所有系爭不動產安香山寶塔內系爭靈骨塔塔位 永久使用權存在。
四、查系爭靈骨塔之拍賣程序，本院於96年7月30日會同債權人 （即黃健榮等）及香山陵座管理委員會清點塔位（本件原告 所持之永久使用權狀全部皆為清點前所出售者），據債權人 稱地下一樓未使用之塔位有2981位，另已使用及出售者共 155位，一樓有塔位134位均未使用，二樓未使用之塔位有 5904位，已使用及已出售共1024位，三樓未使用之塔位有 5001位，已使用及已出售共915位，……香山陵座管理委員 會96年8月17日陳報，該會於查封前已出售5753個納骨塔位 （含本件原告所請求確認之247位）。本院就建物內所含之 骨灰塔位、骨甕位、神主牌位等實際數量、已經銷售數量及 他人持有永久使用權狀數量均不為實體認定，亦不負擔保責 任，請應買人自行注意查證，應買人拍定後不得以骨灰塔位 、骨甕位、神主牌位之數量不符或第三人主張權利，而請求 撤銷拍定，債權人黃健榮於拍賣程序為債權人承受取得系爭 建物之所有權，黃健榮為「鍵蒼公司」之董事，亦為被告公 司之負責人，準此，被告公司既於取得系爭建物所有權前， 就系爭建物之拍賣範圍（含已出售及已使用之部份）即知之 甚詳，依誠實信用及公平原則，當應繼受前手太緣公司之權
利義務，依「繼受取得」及「後手權利不得大於前手」之法 理，即有繼續容忍原告有使用系爭塔位之義務。五、次查，被告透過法院公開拍賣之方式承受系爭靈骨塔，於清 點程序已知售出永久使用權之塔位數量，承受之債權人黃健 榮即曾對「太緣公司」負責人黃廷欽等人於執行中提供建築 物內之納骨塔位供人放置骨灰甕，提起告訴，經鈞院檢察署 為不起訴處分（95年度調偵字第144號、96年度偵字1309號 ），其不起訴處分書第4頁第5行起略載「…況且，本件建築 物內之納骨塔位，於交付使用權狀予買受人時，實已同時將 占有使用權一併交付，蓋權狀上並無特定納骨塔位之編號， 且權狀上已載明持有權狀之人即享有永久使用權，有權隨時 入塔使用……」，承受之債權人黃健榮經此訓示，更應知悉 持有納骨塔永久使用權狀者之權利內容，定會將已售出之塔 位價值算計於內，經過利益計算方為承受，絕非如被告所言 「…被告未曾收受原告等任何價款或管理費，卻須無償給予 原告等計247個塔位永久使用權，價值高達新台幣（下同 ）1247萬4500元，又何其無辜…」，據「太緣公司」於96年 9月3日民事陳述意見狀末頁所載「乙…是本件納骨塔甚搶手 ，其價格估計達十八億，最保守估算其淨值至少亦有5億元 …」，另本院於95年5月22日第一次拍賣公告，系爭土地及 建物之拍賣最低價額合計五億貳仟萬元，惟查債權人黃健榮 承受之金額為1億7408萬元，其差額（即可能為其獲利）約 為3億5千萬元，而本件原告所求總額僅為1247萬4500元，相 去甚鉅，其已將原告將為行使之永久使用權，算計於承受之 負擔內，即應承認原告對於系爭塔位之永久使用權，對於被 告公司繼續存在。
六、再查，因本件爭議案涉及多數靈骨塔位購買者之消費權益， 故被告公司之主管機關新竹市政府，特於101年10月25日安 香山寶塔之啟用公告處分定有附款，該附款意旨略為：『業 者（即被告）應保留陵座塔位428個，其中有指定塔位位置 者有105個（含已繳管理費者），亦應保留該特定位置，俟 其法院訴訟確定判決後，業者（即被告）應依法院判決履行 其責任。』，且被告於聲請新竹市政府准許啟用之聲請函， 提陳第一章、營運管理計畫，就整棟開發方面亦曾表示：由 於本案（即系爭靈骨塔）乃透過法院公開拍賣之方式所承受 ，前已興建且有部分裝修賣出塔位，為求顧慮前手已出售塔 位消費者之權益，購買而未使用之消費者，本計畫對該等消 費者提供減價優惠…云云。被告既已向殯葬主管機關承諾會 保護購買塔位之消費者權益，即應誠信履行，而非如此極力 抵制原告行使權利。
七、又查，被告於本件訴訟程序一再否認有移交相關使用登記簿 冊或清點塔位之事實，且毀損特定塔位之標示，按「當事人 因妨礙他造使用，故意將證據滅失、隱匿或致礙難使用者， 法院得審酌情形認他造關於該證據之主張或依該證據應證之 事實為真實。」民事訴訟法第282條之1定有明文，查本院於 103年2月25日上午10時現場勘驗系爭納骨塔，勘驗筆錄記載 「…3樓的部分塔位下方都有標記經撕過的痕跡，部分痕跡 上有數字編號痕跡，如NT03205等，3樓進門左側第1排塔位 多數均有上開標誌撕過的痕跡，3樓的塔位有一個塔位面有 壽字被撕下的痕跡，其塔位上方貼姓名處有撕下痕跡…4樓 雜物間堆放一些雜物，並有一些名冊。2樓進門左側第1排塔 位下方也均有標記撕下過的痕跡，其上都有數字編號，2樓 發現一塔位上有疑似壽字遭撕除之痕跡，部分塔位上有擦拭 痕跡。」等語，足堪認定原告等已指定塔位位置者，太緣公 司確有特別之標示，足使第三人由外觀得辨認之，然該特別 之標示於本件訴訟程序中，業遭被告毀損、湮滅，依上述規 定，本院即得審酌相關證據資料認定原告所稱為事實。八、末查，本院於103年2月25日上午10時現場勘驗系爭納骨塔並 當場訊問證人新竹市政府民政處自治行政科科長胡國華，其 證稱「當時有與業者溝通，業者表示待法院判決確定，可以 保留原先已有登載塔位民眾的權利，當時業者有同意也有做 成會議紀錄」，原告訴代問：當初被告的承諾為何？證人答 ：…被告當初並非不承認428位塔位的權利，只是怕會沒完 沒了。且就本院向新竹市政府函調之資料，其中被告申請新 竹市政府准予安香山寶塔啟用資料之第四章納骨塔位使用權 買賣契約，第一條契約之標的即明文約定永久使用權之內容 ，又於第三條期間之約定，甲方（即被告）同意乙方（即消 費者）永久供奉置放骨灰（骸）至該納骨塔自然老舊不能修 復時止。其期間不得少於二十年。被告經營納骨塔之方式亦 為出售納骨塔位使用權，亦明知納骨塔位使用權之永久特性 ，又被告於承受系爭靈骨塔後，於98年9月亦曾同意黃世泉 、黃張秀香之骨灰甕、彭文洲雙親之骨灰甕進塔，99年再同 意郭竹三、郭莊瑞玉之骨灰甕進塔，故被告實無必要對原告 為差別之待遇。
九、綜上，靈骨塔塔位買賣及轉讓之交易習慣，實務上均以簽立 轉讓建物內塔位設施永久使用權之債權契約方式為之，而納 骨塔位之使用，於交付使用權狀予買受人時，實已同時將占 有使用權一併交付，故即便權狀上並無特定納骨塔位之編號 ，權狀上既已載明持有權狀之人享有永久使用權，即有權隨 時入塔使用，為被告所明知，其即有繼續容忍原告有行使永
久使用權之義務。為此，聲明：（一）確認原告等人就被告 所有座落於新竹市○○段000地號安香山寶塔建物內如附表 所示靈骨塔塔位有永久使用權。（二）訴訟費用由被告負擔 。
貳、被告則以：
一、本件若干原告就其附表所示靈骨塔位，與太緣公司間無靈骨 塔位永久使用契約存在，編號9、13、20、23、24、25、32 、36、37、50、77、87，未提出買賣契約或收據發票，亦未 提出使用權狀所載持有人讓與之證明，而太緣公司曾有部分 股東私自違法販售塔位之情事，因此難認上開原告與太緣公 司間確有靈骨塔位永久使用契約存在。又香山陵座永久使用 權狀背面記載：「本權狀採記名式，得自由轉讓，請依規定 辦理始生效力」，並設有「轉讓登記表」。又部分原告與太 緣公司簽立之「買賣契約書」所示，該契約書明載：「甲方 所承購之塔位使用權於本陵座正式啟用後，可自行轉讓，新 權益人應持永久使用權狀依『香山陵座使用管理辦法』規定 辦理權益過戶登記手續，否則甲方不保障其權益」等文字， 編號17、26、27、62、65、71，其繼受均未經香山陵座管委 會登錄，不符前揭使用權狀及契約書之約定，難認渠等與太 緣公司間有靈骨塔位永久使用契約存在。
二、本件原告等與太緣公司（或天賀發公司）間之靈骨塔位永久 使用契約，係由承購方即原告等一次付清價款後，領取永久 使用權狀，憑以向太緣公司（或天賀發公司）主張靈骨塔位 之永久使用權，原告等於購買塔位時縱有向太緣公司繳交管 理費用(假設語，被告對於未提出收據或契約證明之原告仍 否認之)，亦為一次繳清，則被告根本無可能如「租賃契約 」，於「永久使用契約」移轉後取得如「租金」之「塔位管 理費」。況且，此等塔位永久使用權於香山陵座正式啟用後 ，得自行轉讓，甚至得委託管理委員會代為轉讓，再由管理 委員會依公告價格轉讓並收取手續費，受讓人應持永久使用 權狀依「香山陵座使用管理辦法」辦理權益過戶登記，衡諸 其情在在與租賃契約之性質迥不相侔，基於前述「買賣不破 租賃」應從嚴解釋之原則，本件應無類推適用民法第425條 第1項之餘地。縱認本件原告等與太緣公司間之靈骨塔位永 久使用契約性質上與租賃契約相似，得類推適用民法關於租 賃契約之規定(假設語，被告否認之)，然同條第425條第2項 規定亦應一體類推適用之，因該等靈骨塔位永久使用契約未 經公證，且其使用期限為永久，則該等契約仍不得類推適用 民法第425條第1項之規定。
三、縱認本件原告等與太緣公司或天賀發公司間之靈骨塔位永久
使用契約得類推適用民法第425條第1項之規定(假設語，被 告否認之)，然因太緣公司或天賀發公司並未將靈骨塔位交 付原告等使用，原告等亦未曾占有靈骨塔位(遑論原告等所 提出使用權狀中有若干根本未曾選定塔位)，欠缺公示之外 觀，則不符合該條項之要件，該等靈骨塔位永久使用契約並 非對於被告繼續存在。而依本院96年度執字第578號執行卷 (太緣公司所有之「香山陵座納骨塔」拍賣案件)內，本院97 年6月9日以新院雲96執聖字第578號函文(被證2)公告太緣公 司所有「香山陵座納骨塔」減價拍賣之不動產詳細資料，其 中備註第七點最末註明「本院就建物內所含之骨灰塔位、骨 甕位、神主牌位等之實際數量、已經銷售數量及他人持有永 久使用權狀數量均不為實體認定，亦不負擔保責任」。依此 ，縱為當時承受「香山陵座納骨塔」之執行債權人，亦無從 知悉原告等是否確就系爭納骨塔位有永久使用權存在，遑論 之後再輾轉繼受取得之被告公司，且被告公司事實上承接時 亦無移交任何登記簿冊或清點塔位。
四、原告雖執當時太緣公司之債權人黃健榮於96年8月所陳報之 「鈞院96年度執字第578號執行卷內安山陵座塔位使用明細 」主張依該明細記載「已使用塔位」及「已出售但尚未使用 之塔位(太緣公司會貼示紅色「壽」字)」有公示效果云云， 惟查：
（一）聲請執行之債權人黃健榮承受後，系爭建物幾經轉手，被 告公司自鍵蒼公司買受後，於101年8月7日系爭建物方移 轉予被告公司，距離黃健榮陳報原證18使用明細已時隔約 五年。
（二）姑不論香山陵座塔位使用明細之正確性如何，被告公司於 101年8月7日承受系爭建物時，賣方並無轉交任何「塔位 使用明細」或「登記簿冊」，則縱有使用明細存在，該等 使用明細對於非本院96年度執字第578號執行案件當事人 之被告公司而言，亦不具公示之外觀，被告公司根本無從 得知原告等是否確實占有其所指稱之靈骨塔位。（三）被告公司依102年10月1日言詞辯論時原告之請求及本院諭 示，於102年10月11日對系爭建物現場履勘之結果，並無 原告所稱有以紅色「壽」字占有塔位之情況，至於原告等 於103年4月10日「民事綜合辯論意旨狀」第10頁第十一點 以本院103年2月25日上午現場勘驗系爭建物時，部分塔位 有數字編號被撕下的痕跡、3樓有一個塔位裡面有壽字被 撕下的痕跡、2樓一些塔位也有「疑似」壽字遭撕除之痕 跡等由，稱原告該等公示占有之證據乃於訴訟程序中，遭 被告毀損、湮滅云云，就原告此等毫無憑據之空言指摘，
被告嚴正否認之。蓋系爭建物於101年8月7日方移轉予被 告公司，被告公司就系爭建物塔位內標籤是否有遭撕下乙 節，亦不清楚，更非被告公司所為，遑論並非原告附表二 主張有選定之塔位均有該等標籤遭撕下之痕跡，則此情與 原告主張「已出售但尚未使用之塔位，太緣公司會貼示紅 色「壽」字)，有公示效果」亦有矛盾之處。況且，將原 告所提「本院96年度執字第578號執行卷內香山陵座塔位 使用明細」與原告「附表二」之主張加以比對，其結果亦 大相逕庭。
五、至原告主張系爭建物於本院96年度執字第578號執行事件會 同債權人清點塔位時，安香山陵座管理委員會於96年8月17 日陳報，該會於查封前已出售5753個納骨塔位，並主張原告 等所請求確認之247位包含在該5753個納骨塔位之內，被告 公司有繼續容忍原告等使用系爭建物塔位之義務。惟如前所 述，被告公司並非本院96年度執字第578號執行事件之當事 人，且太緣公司部分股東曾私自販售違法塔位，故原告附表 二所主張之系爭247個塔位，既無公示外觀，又如何能證明 係包含在該5753個納骨塔位之內？而若原告此等推論可以成 立，日後他人以同一理由主張之，最後加總結果超過5753個 納骨塔位，則被告公司之損失又應向何人求償？六、綜上，本件原告等與太緣公司或天賀發公司間之靈骨塔位永 久使用契約，根本欠缺公示之外觀，即不該當民法第425條 第1項之規定之適用要件，該等靈骨塔位永久使用契約自非 對於被告繼續存在。為此，聲明：（一）原告之訴駁回。（ 二）訴訟費用由原告負擔。
叁、兩造不爭執事項：
一、坐落新竹市○○段000地號土地原為訴外人太緣公司所有， 且經太緣公司於其上建造同段310建號，即門牌號碼竹市○ ○路0巷0弄00號建物（主要用途避難室、納骨塔），並於88 年9月14日完成第一次登記，嗣經新竹市政府於89年2月29日 公告啟用，即由訴外人太緣公司作為所經營之香山陵座使用 。
二、訴外人太緣公司因積欠訴外人興銀弘租賃股份有限公司（下 稱興銀公司）債務未予清償，經訴外人興銀公司聲請對訴外 人太緣公司強制執行，並經本院以90年度執字第5664號受理 強制執行。
三、訴外人黃健榮對訴外人太緣公司聲請核發90年度促字第1237 5號支付命令並告確定在案，嗣訴外人黃健榮執前開支付命 令及確定證明書作為執行名義，聲請對訴外人太緣公司強制 執行，經本院以93年度執字第4156號受理強制執行，惟因查
封之不動產經三次拍賣均未拍定，且無人於公告三個月內應 買，又無其他可供執行之財產，乃經本院於95年12月15日核 發新院雲93執聖字第4156號債權憑證，迨訴外人黃健榮持前 開債權憑證於96年1月4日再次聲請強制執行，經本院以96年 度執字第578號受理強制執行，迄經特別變賣程序後之減價 拍賣，由債權人即訴外人黃健榮委由訴外人黃湘玲於97年6 月25日當場表示願以拍賣最低價格承受，並以債權額抵繳價 金，經本院於98年1月8日以新院雲96執聖578字第356號核發 不動產權利移轉證書，並於98年1月14日以拍賣為原因，將 系爭不動產辦畢所有權移轉登記予訴外人黃健榮，嗣訴外人 黃健榮於98年1月19日以買賣為原因，將系爭不動產移轉登 記予訴外人鍵蒼公司，再經訴外人鍵蒼公司於101年8月7日 以買賣為原因，將系爭不動產移轉登記予被告，被告將原名 「香山陵座」改名「安香山寶塔」。
四、訴外人黃湘玲為訴外人鍵蒼公司之董事長，訴外人黃健榮為 訴外人鍵蒼公司之董事，被告公司於100年6月13日經核准設 立，訴外人黃健榮曾為被告公司法定代理人，訴外人楊月嬌 同為訴外人鍵蒼公司及被告公司之董事，而訴外人黃湘倫則 同為訴外人鍵蒼公司及被告公司之監察人。
五、新竹市政府101年10月25日府民禮字第0000000000號函說明 第八點記載：「另貴公司應保留寶塔位428個（至101年10月 8日止已登記者如附件），其中已登記有記載塔位位置者有 105個（含已繳管理費者）亦應保留該特定位置，俟其法院 訴訟確定判決後，依法院判決辦理。」等語。
六、附表編號1至8、10至12、14至16、18、19、21、22、28至31 、33至35、38至49、51至61、63、64、66至70、72至76、78 至86、88所示原告等人有與訴外人太緣公司簽訂買賣契約， 購買附表所示之納骨塔，其購買之數量、品名、永久使用權 狀編號、選定塔位編號、繳交管理費等情形均詳如附表所載 。
七、訴外人黃健榮前對訴外人即太緣公司負責人黃廷欽與訴外人 紀雪卿提起妨害公務等之告訴，經台灣新竹地方法院檢察署 檢察官偵查終結後，以95年度調偵字第144號、96年度偵字 第1309號為不起訴處分並告確定在案。
肆、本件爭點：
一、系爭靈骨塔位永久使用契約之性質為何？
二、原告得否對買受系爭不動產所有權之被告，主張就系爭靈骨 塔位有永久使用權存在？
伍、得心證之理由：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 本件原告等人主張就被告所受讓系爭不動產內如附表所示 247個靈骨塔塔位有永久使用權存在，被告則予否認，原告 等人與被告間就系爭靈骨塔位是否有永久使用權存在，如不 訴請確認，兩造間就系爭不動產內塔位之權利義務是否存在 即無法明確，故原告等在私法上之地位確有受侵害之危險， 而原告等提起本件確認之訴，請求確認其等對被告所有系爭 不動產安香山寶塔內系爭靈骨塔塔位永久使用權存在，如經 法院為准許之確定判決，則原告等私法上地位受侵害之危險 即得加以除去，是原告等提起本件確認之訴，依據上開說明 ，有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
二、系爭靈骨塔位永久使用契約之性質為何？
（一）按現今殯葬設施骨灰（骸）存放之塔位買賣及轉讓交易頻 繁，雖亦有以建物及土地應有部分之移轉為塔位之轉讓， 惟社會實務上多以簽立轉讓建物內塔位設施永久使用權之 債權契約方式為之，而依目前一般之經濟社會感情，「靈 骨塔位使用權」已成為流行之投資商品，具有高度之融通 性與交換價值，其應為一方支付對價，得使用他方提供之 塔位放置靈骨之權利，且他方允為保管靈骨、提供誦經、 祭祀勞務，兼有租賃、寄託、僱傭之債權性質（司法院司 法業務研究會第二十七期討論意見參照）。
（二）原告主張系爭靈骨塔位永久使用契約之性質兼具有租賃、 寄託、僱傭之性質，故有民法第425條第1項之適用，雖為 被告所否認，惟由塔位使用權人支付對價，使用建物內塔 位設施以放置靈骨之性質而言，該塔位永久使用契約之法 律上性質應係具有租賃之性質無訛，如有建物所有權人移 轉建物所有權予第三人時，應可類推適用民法第425第1項 ，申言之，該靈骨塔位永久使用契約對建物受讓人應仍繼 續存在，始得保障靈骨塔位之買受人或受讓人之權益，及 維護塔位買賣及轉讓之交易秩序。被告雖抗辯：如有民法 第425第1項之適用，亦應併同適用該條第2項之規定云云 ，惟查，系爭靈骨塔位永久使用契約，非僅具有租賃性質 ，亦有寄託、僱傭等性質，如由靈骨必需永久使用塔位以 供後世子孫祭祀之特性觀之，性質上自非得類推適用民法 第425條第2項之規定；且該條第2項規定之立法理由乃在 於為避免弊端，而認宜以公證方式以求權利義務內容之合 法明確，究其立法意旨，如該等債權契約（即塔位永久使 用契約）足以認定為合法債權契約，且為受讓之第三人所 明知或可得而知，並有一定之公示作用，自亦無違該條第 2項規定之立法意旨，合先敘明。
三、原告得否對買受系爭不動產所有權之被告，主張就系爭靈骨 塔位有永久使用權存在？
（一）按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅 於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性） ，而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之 狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保 護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對 世效力之物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標 的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不 動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知 或可得而知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第 三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示 方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人 繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果， 觀之民法第四百二十五條第一項規定：「出租人於『租 賃物交付後，承租人占有中』，縱將其所有權讓與第三人 ，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」，特揭櫫「租賃 物交付後，承租人占有中」等公示作用之文字，並參照司 法院釋字第三四九號解釋文、理由書暨協同意見書、部分 不同意見書及本院四十八年台上字第一○六五號判例意旨 自明（最高法院97年度台上字第1729號判決參照）。本件 原告等人主張其等與訴外人太緣公司間簽訂之系爭靈骨塔 位永久使用契約，對被告仍繼續存在，其等得對買受系爭 不動產所有權之被告，主張就系爭靈骨塔位有永久使用權 存在，雖為被告所否認，惟依據上開說明，基於「債權物 權化」法理，系爭塔位永久使用契約係隱含使原告等人得 以繼續占有使用塔位以放置靈骨供後世子孫祭祀之目的， 如該等事實為受讓之被告所明知或可得而知者，縱未經以 登記為公示方法，因已具備使被告知悉該狀態之公示作用 ，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使 該塔位永久使用契約對於受讓之被告繼續存在；是本件原 告等人與訴外人太緣公司所簽訂之塔位永久使用契約應否 對被告繼續存在，即應審酌被告是否明知或可得而知該等 事實，且是否已具備使被告知悉該狀態之公示作用，茲論 述如下。
（二）經查，原告等人主張其等與訴外人太緣公司間訂有靈骨塔 位永久使用契約之事實，業據其等分別提出永久使用權狀 、買賣契約書、統一發票等為證（見卷一第25至346頁） ，被告對於如附表編號1至8、10至12、14至16、18、19、 21、22、28至31、33至35、38至49、51至61、63、64、66
至70、72至76、78至86、88所示原告等人確有與訴外人太 緣公司簽訂買賣契約，分別購買如附表所示之靈骨塔位， 且其購買之數量、品名、永久使用權狀編號等均詳如附表 所示之事實亦不爭執，惟對其餘原告則否認其等有與訴外 人太緣公司簽訂靈骨塔位永久使用契約。被告雖辯稱：如 附表編號9、13、20、23、24、25、32、36、37、50、 77、87之原告並未提出收據或買賣契約，編號17、26、 27、62、65、71、87之原告繼受後未經香山陵座管委會 登錄云云，惟查：
1.被告所稱如附表編號9、13、20、23、24、25、32、36、 37、50、77、87之原告或未能將買賣契約及收據均提出， 惟其等均已提出永久使用權狀，被告對於該等使用權狀之 真正亦未爭執，觀之訴外人太緣公司與原告等人簽訂之買 賣契約，其第4條約定：「...甲方應於訂購簽約時一次付 清價款，甲方憑訂購單收執聯領取永久使用權狀。」等語 ，該等原告既已提出永久使用權狀，自足認其等確與訴外 人太緣公司間有塔位使用契約關係，且業已付清價款，否 則應無從取得該等永久使用權狀，被告以該等原告未能將 買賣契約及收據併提出，即認其等與訴外人太緣公司間並 無靈骨塔位永久使用契約存在，尚失公平而不足採。
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