臺灣新北地方法院民事判決 103年度訴字第817號
原 告 黃國雄
訴訟代理人 葉志飛律師
楊時綱律師
被 告 吳沃霖
被 告 吳茂崧
被 告 林吳淑儉
被 告 李富桂
被 告 吳江明霞
訴訟代理人 吳宗憲
被 告 吳堅銘
被 告 吳方佃
上列當事人間請求返還價金等事件，經本院於民國103年5月16日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告吳方佃應給付原告新臺幣伍拾玖萬玖仟肆佰元，及其中新臺幣肆拾肆萬貳仟捌佰元自民國一百零一年八月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告吳方佃負擔百分之十四，餘由原告負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
一、本件被告李富桂未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第 386條所列各款情形，依原告之聲請，由其一造辯論而為判 決。
二、本件原告另對被告吳昌雄之訴部分，因該部分起訴不合法， 已經本院於民國103年4月3日裁定駁回原告此部分之訴，併 此敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠緣被告等人之被繼承人吳錫爵於62年8月31日死亡，留有如 附表所示之土地遺產（下稱系爭土地）。吳錫爵之繼承人有 配偶吳李笑、吳錫爵與配偶吳李笑所生之子女長男吳沃仁， 及吳錫爵與張好所生之子女次男吳翼贊、三男吳沃洲、四男 吳沃壤、長女吳淑勤、次女林吳淑儉、五男吳沃華、六男吳 昌雄、七男吳沃霖及八男吳茂崧等11人；其中配偶吳李笑於 63年6月6日死亡，其自被繼承人吳錫爵繼承所得之應繼分， 原應由其子吳沃仁單獨繼承，惟吳沃仁於49年2月10日繼承 開始前死亡，故由次親等之直系血親卑親屬即吳李笑之孫吳 信德、吳重德、鍾吳美惠、吳美琪、吳美怜等五人共同繼承
；其次，長男吳沃仁於49年2月10日繼承開始前死亡，故吳 沃仁之應繼分應由其子女即吳錫爵之孫吳信德、吳重德、鍾 吳美惠、吳美琪、吳美怜等五人代位繼承；其三，次男吳翼 贊於87年11月22日死亡，故吳翼贊之應繼分應由其配偶吳歐 陽淑珍及子女吳宜靜、吳怡慧、吳嘉欣、吳孟瑜、吳哲成、 吳芷嫻等七人共同繼承，惟渠七人於99年12月31日協議分割 ，由吳宜靜、吳怡慧、吳嘉欣、吳孟瑜、吳哲成等五人共同 繼承系爭土地，並已辦理登記完畢；其四，四男吳沃壤於95 年11月1日死亡，故吳沃壤之應繼分原應由其配偶吳江明霞 及子女吳清風、吳玉麗、吳宗隆、吳宗憲等五人繼承，惟其 中吳清風於繼承開始前死亡絕嗣而無繼承權，吳宗隆、吳宗 憲二人皆拋棄繼承，且配偶吳江明霞與吳玉麗於97年8月10 日協議分割，由吳江明霞單獨繼承吳沃壤所遺之系爭土地應 繼分，並辦理登記完畢；其五，五男吳沃華於93年4月17日 死亡，故吳沃華之應繼分應由其配偶李富桂及子女即吳堅銘 、吳欣容、吳方佃等四人共同繼承；其六，三男吳沃洲、長 女吳淑勤、次女林吳淑儉、六男吳昌雄、七男吳沃霖及八男 吳茂崧等六人，因現尚生存，故吳沃洲、吳淑勤、林吳淑儉 、吳昌雄、吳沃霖、吳茂崧等六人均仍為繼承人。依此，被 繼承人吳錫爵之繼承人共21人，且被繼承人吳錫爵所遺系爭 土地，已辦妥公同共有繼承登記等情（以上繼承及持分情形 ，詳如鈞院101年度家簡字第256號判決所載）。有關系爭土 地公同共有中之應繼分，訴外人吳沃洲為1/11；被告吳昌雄 為1/11；被告吳沃霖為1/11；被告吳茂崧為1/11；被告林吳 淑儉為1/11；被告李富桂為1/44；被告吳江明霞為1/11；被 告吳堅銘為1/44；被告吳方佃為1/44。 ㈡原告為買受並取得吳沃洲（已另提起土地所有權移轉登記之 訴，並獲鈞院以102年度訴字第2428號判決原告勝訴在案） 及被告吳昌雄、吳沃霖、吳茂崧、林吳淑儉、李富桂、吳江 明霞、吳堅銘及吳方佃8人系爭土地公同共有之應有部分， 先於100年9月間，以口頭方式委託被告吳方佃進行原告與吳 沃洲及被告等8人間之土地買賣事宜，因而先於100年9月23 日支付吳方佃新臺幣（下同）30萬元之服務費；於100年10 月20日支付土地預付款60萬元；於100年11月18日支付之土 地價款110萬元等，均作為供吳方佃先期進行協調吳沃洲與 被告8人等之出售事宜應需之委任報酬及價金使用。嗣於100 年12月21日，原告為利系爭土地買賣之履約事宜，先與吳方 佃簽訂協議書（下稱系爭協議書），並經鈞院所屬民間公證 人詹孟龍事務所於同日公證在案。依系爭協議書約定：「立 協議書人黃國雄（以下簡稱甲方）吳方佃（以下簡稱乙方）
為乙方接受甲方委託處理下列標示土地出售案，雙方訂立下 列各項條款：…。」等情。另於同日，原告亦與吳沃洲及被 告吳昌雄、吳沃霖、吳茂崧、林吳淑儉、李富桂、吳江明霞 、吳堅銘及吳方佃簽訂土地買賣契約（下稱系爭買賣契約） ，並由吳方佃為吳沃洲暨其他被告之代理人，且經鈞院所屬 民間公證人詹孟龍事務所於同日公證在案，連同吳沃洲在內 之應有部分（待日後由其等將其等系爭土地公同共有中之按 應繼分或日後遺產分割後之應有部分），合計以總價4,213, 800元出售與原告。依系爭買賣契約第6條約定：「乙方（指 吳沃洲及被告）應擔保本契約產權清楚，絕無一物數賣或被 限制登與或與他人爭訟及被占用或租賃等問題，…。」；第 7條約定：「本契約成立後，雙方應切實依約履行，…；如 乙方不依約履行移轉過戶及相關約定時，乙方應自違約日起 五日內將所收甲方價款同額之現金支付甲方作為違約賠償金 ，甲方（指原告）仍得請求乙方繼續依約履行，或逕行解除 本契約，並另取回已付全部價金及違約賠償金。」等情。 ㈢吳方佃除於上揭簽約前為自己及以其他被告之代理人之地位 ，已取得之30萬元、60萬元、110萬元款項外，再於簽訂系 爭買賣契約、系爭協議書後之101年1月3日取得原告支付100 萬元；於101年8月15日取得原告支付之150萬元，合計其自 原告處已收取之金額合計為450萬元，已超過系爭土地買賣 價金4,213,800元，是原告早已支付全數價金完畢。吳方佃 嗣於101年間某日，對於包括吳沃洲及其他被告吳昌雄、吳 沃霖、吳茂崧、林吳淑儉、李富桂、吳江明霞、吳堅銘等人 在內之人為民事被告，提起分割遺產之民事訴訟，而由鈞院 分101年度家簡字第256號受理，並於102年3月29日判准遺產 分割，改為由吳沃洲及其他被告吳昌雄、吳沃霖、吳茂崧、 林吳淑儉、李富桂、吳江明霞、吳堅銘及吳方佃等人，准予 按應繼分比例改為分別共有，並於同年5月14日確定在案。 吳沃洲及被告8人因於102年7月29日因遺產分割登記而取得 系爭土地之應有部分，而處於無須經其他公同共有人決議方 得處分共有物之狀態，自得由其個人依約履行系爭買賣契約 之移轉所有權登記之義務。
㈣吳方佃及其他被告按系爭協議書及系爭買賣契約，應於102 年7月29日辦理遺產分割共有物之登記後，為原告與所有被 告完成系爭土地應有部分之買賣事宜及過戶，惟被告等人竟 將其等系爭土地之應有部分出售與訴外人蔣華美、石宏裕外 ，並辦理移轉登記在案，致使原告非但未取得被告系爭土地 應有部分之移轉登記，亦未返還已收取之450萬元委任報酬 、價金及買賣契約書所指同額之違約金。
㈤按「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所 有權之義務。」、「不動產物權，依法律行為而取得、設定 、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」民法第348條第1 項、第758條第1項分別定有明文。是不動產之買賣，出賣人 負有將其所有權移轉登予於買受人之義務。次按「因可歸責 於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。 」、「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金 。」「債權人於有第二百二十六條之情形時，得解除其契約 。」、「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律 另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：由他方所受 領之給付物，應返還之。受領之給付為金錢者，應附加自 受領時起之利息償還之。」、「解除權之行使，不妨礙損害 賠償之請求。」、民法第226條第1項、第250條第1項、第25 6條、第259條第1款、第2款、第260條分別定有明文。被告8 人將系爭土地之應有部分出賣於第三人，致系爭買賣契約之 土地移轉登記給付義務已因可歸責於債務人即被告8人事由 而給付不能，無法在系爭買賣契約所在地所屬之地政事務所 完成移轉登記而履約，構成原告解除契約之事由。原告同時 亦以本件起訴狀之送達，作為對被告8人解除系爭買賣契約 之通知，並對吳方佃另解除系爭協議書之通知。另再按系爭 買賣契約第7條約定：「本契約成立後，雙方應切實依約履 行，…；如乙方不依約履行移轉過戶及相關約定時，乙方應 自違約日起五日內將所收甲方價款同額之現金支付甲方作為 違約賠償金，甲方仍得請求乙方繼續依約履行，或逕行解除 本契約，並另取回已付全部價金及違約賠償金。」等情。綜 上所述，本件原告解除系爭買賣契約後，被告等人自應返還 以下金額（吳方佃尚另有委任報酬）、利息（原告為利於利 息起算日之簡便及統一，願就全部被告以原告最後一次付款 之101年8月15日起算）、違約金予原告： ⒈被告吳沃霖：⑴價金：624,000元暨自101年8月15日起算之 利息。⑵違約金：624,000元。
⒉被告吳茂崧：⑴價金：624,000元暨自101年8月15日起算之 利息。⑵違約金：624,000元。
⒊被告林吳淑儉：⑴價金：624,000元暨自101年8月15日起算 之利息。⑵違約金：624,000元。
⒋被告李富桂：⑴價金：156,600元暨自101年8月15日起算之 利息。⑵違約金：156,600元
⒌被告吳江明霞：⑴價金：624,000元暨自101年8月15日起算 之利息。⑵違約金：624,000元。
⒍被告吳堅銘：⑴價金：156,600元暨自101年8月15日起算之
利息。⑵違約金：156,600元
⒎被告吳方佃：⑴價金及委任報酬：442,800元（156,600＋ 286,200）暨自101年8月15日起算之利息。⑵違約金：156, 600元。（委任報酬為4,500,000元－4,213,800元所得出） 。
㈥綜上所述，原告因被告8人可歸責之事由違反系爭買賣契約 、系爭協議書致給付不能，已解除上揭契約並合法通知被告 8人，已生解除契約之效力。再依民法第259條第1款、第2款 規定，請求各被告應返還原告已交付之價款（吳方佃尚另有 委任報酬）及自最後一次受領時起至清償日止計算之法定利 息；另依民法第250條第1項規定及系爭買賣契約違約金之約 定，請求各被告應給付原告上揭與買賣價金同額之違約金。 ㈦並聲明：
⒈被告吳沃霖應給付原告624,000元暨自101年8月15日起至清 償日止，按週年利率百分之5計算之利息及624,000元之違約 金。
⒉被告吳茂崧應給付原告624,000元暨自101年8月15日起至清 償日止，按週年利率百分之5計算之利息及624,000元之違約 金。
⒊被告林吳淑儉應給付原告624,000元暨自101年8月15日起至 清償日止，按週年利率百分之5計算之利息及624,000元之違 約金。
⒋被告李富桂應給付原告156,600元暨自101年8月15日起至清 償日止，按週年利率百分之5計算之利息及156,600元之違約 金。
⒌被告吳江明霞應給付原告624,000元暨自101年8月15日起至 清償日止，按週年利率百分之5計算之利息及624,000元之違 約金。
⒍被告吳堅銘應給付原告156,600元暨自101年8月15日起至清 償日止，按週年利率百分之5計算之利息及156,600元之違約 金。
⒎被告吳方佃應給付原告442,800元暨自101年8月15日起至清 償日止，按週年利率百分之5計算之利息及156,600元之違約 金。
二、被告吳沃霖則以：伊收受原告本件起訴狀繕本後，始知吳方 佃與原告簽立之系爭買賣契約於100年12月1日完成。伊簽立 予吳方佃之授權書上，已記載有效期間係自100年10月1日起 至101年9月30日止，倘原告已於該期間支付買賣價金及佣金 等相關費用完畢，何以未盡速於該期間完成系爭土地之所有 權移轉登記，反讓訴外人蔣華美介入於102年8月9日買受系
爭土地並完成所有權移轉登記，實令人不解。伊是委任吳方 佃處理系爭土地出售事情，並不清楚事情來龍去脈，原告如 與吳方佃（被委任人）有任何不妥之時，也應於第一時間告 知其他被告，也需持有善意責任，依系爭買賣契約第11條規 定或善良習慣行之。本件糾紛是原告與吳方佃之間沒有談好 ，錯失超過授權書之期間，所以後來吳方佃才會將系爭土地 另出賣給他人，伊僅有拿到吳方佃所交付的51萬餘元，此為 後來賣掉的那次之價金等語為辯，並為答辯聲明：原告之訴 駁回。
三、被告吳茂崧、吳江明霞、吳堅銘則以：伊等固有出具授權書 予吳方佃，由吳方佃代伊等出售系爭土地應有部分，然吳方 佃亦同時受原告委任並簽訂協議書且收受服務費、收取買賣 價金金額與吳方佃復將系爭土地出售與第三人等情，均無所 知悉。吳方佃未經伊等本人允諾，竟為雙方代理而簽訂系爭 買賣契約，依民法第71條規定，系爭買賣契約自屬無效。退 步言之，縱認系爭買賣契約非屬無效，然因吳方佃之行為已 違反民法第106條禁止雙方代理規定，屬無權代理行為，則 吳方佃所為之法律行為，亦因未經伊等事後承認而確定對伊 等不生效力。原告應找吳方佃，不應找伊等，伊等根本不知 吳方佃將系爭土地賣兩次，吳方佃交付價金給伊等時，並沒 有說買方是何人，只有說土地處理好了等語為辯，並為答辯 聲明：原告之訴駁回。
四、被告李富桂未於言詞辯論期日到場，惟提出書狀答辯以：伊 固有出具授權書與吳方佃，由吳方佃代伊出售系爭土地應有 部分，然吳方佃亦同時受原告委任並簽訂協議書且收受服務 費、收取買賣價金金額與吳方佃復將系爭土地出售與第三人 等情，均無所知悉。吳方佃未經伊本人允諾，竟為雙方代理 而簽訂系爭買賣契約，依民法第71條規定，系爭買賣契約自 屬無效。退步言之，縱認系爭買賣契約非屬無效，然因吳方 佃之行為已違反民法第106條禁止雙方代理規定，屬無權代 理行為，則吳方佃所為之法律行為，亦因未經伊事後承認而 確定對伊不生效力等語，並為答辯聲明：原告之訴駁回。五、被告林吳淑儉則以：伊授權吳方佃代為出售系爭土地之應有 部分，有效期日為101年9月30日，然吳方佃是將土地出售與 原告或訴外人蔣華美，伊事前並不知情，直至收到本件起訴 狀繕本後，方獲悉系爭土地有一地二賣之情事，系爭土地登 記申請書之備註欄於伊蓋章時，並無備註欄內所載之文字， 由上可知，吳方佃應係偽造文書後，方得將系爭土地再次出 賣與蔣華美等語為辯，並為答辯聲明：原告之訴駁回。六、被告吳方佃則以：100年9月間，原告以口頭方式委託伊進行
原告與訴外人吳沃洲及被告等人間之土地買賣事宜，原告與 伊間口頭協議，系爭土地由伊居間協調，以每坪6萬元賣與 原告，佣金為450萬元，土地之登記代理人、代辦費用由原 告負擔、土地增值稅由原告負擔，所有移轉登記及抵押權設 定之登記費、書狀費、工本費、印花稅由原告負擔。系爭土 地原為公同共有關係，原告承諾由他負責處理，被告等人無 條件配合辦理，協議後，伊陸續收到原告佣金450萬元。100 年9月協議後，伊積極兩地奔走，取得吳沃洲、吳江明霞、 李富桂、吳堅銘、吳昌雄、吳沃霖、吳茂崧、林吳淑儉等8 人授權，嗣於100年12月21日與原告簽立協議書，並經公證 人公證。公證後，由原告委任代書蔡維杰辦理被告等8人解 除系爭土地公同共有關係事宜，伊兩地奔波，全力配合辦理 ，並無拖延。在代書蔡維杰辦理之下，不見他積極辦理，一 直拖延，伊北上與原告、蔡維杰開會中，多次提出要經由訴 訟來辦理，原告、代書蔡維杰藉故不願意，一直拖延，實令 人費解。原告支付了佣金，卻遲遲藉故不肯辦理，實在不合 常理。伊多次與原告極力爭取以訴訟處理系爭土地事宜，卻 無功而返，實為不願支付佣金，藉故不買土地，依系爭買賣 契約書第7條，如原告反悔不買時，所付之價款由被告沒收 ，同時解除契約。基於誠信原則，伊曾兩次告知原告願返還 佣金450萬元，原告卻拒絕，並主張該金額為土地買賣價金 ，而要求伊賠償3倍違約金。然倘原告主張為真，何以原告 未取得被告等8人之價金簽收回條？且原告何以願意於系爭 土地過戶完成前即付清買賣價金？足徵原告主張不合常理。 伊苦無法向吳沃洲等8人交代，101年9月間，訴外人宏凱建 設公司黃小姐來電表明將系爭土地賣他們，由他們以訴訟方 式來辦理土地分割，在其他被告吳昌雄等人同意下，取得印 鑑證明、戶籍謄本及用印下，與宏凱建設公司黃小姐簽訂買 賣契約，將系爭土地以每坪6萬元賣出，增值稅、律師費由 該公司負擔。吳沃洲覺得太便宜，反悔不賣，宏凱建設公司 簽約後，第一時間聘請律師進行訴訟來解決公同共有關係， 鈞院101年度家簡字第256號分割遺產事件是由宏凱建設公司 辦理，與原告無關，等該判決下來過戶後，原告堅持3倍佣 金理賠，極不合理。伊對於原告就伊個人之系爭土地應有部 分出售與原告部分之主張沒有爭執。其他被告所收到的價金 ，是後來的買方所給付之價金，並不是原告給付之價金。原 告交給伊之價金，伊並沒有交付給其他被告等語為辯，並為 答辯聲明：原告之訴駁回。
七、兩造不爭執事項：
㈠系爭土地原為吳錫爵之繼承人即被告等人與訴外人吳沃洲等
人共21人所公同共有，嗣經被告吳方佃訴請分割，於102年3 月29日經本院101年度家簡字第256號判決按全體公同共有人 之應繼分比例分割為分別共有，同年5月14日確定，並有上 開判決書影本、確定證明書影本附卷可稽（見本院補字卷一 第20至23頁、第58頁），及經本院調閱上開卷宗。 ㈡被告等人已將其等系爭土地依前開確定判決分割為分別共有 後之應有部分辦理分割登記，並於102年8月間出售及移轉登 記與訴外人蔣華美、石宏裕，並有土地登記申請書影本、土 地所有權買賣移轉契約書影本各2份（見本院補字卷一第59 至70頁、）、系爭土地分割前、後，及移轉登記前、後之登 記謄本附卷可稽（見本院補字卷一第71至277頁）。八、就被告吳沃霖、吳茂崧、林吳淑儉、李富桂、吳江明霞、吳 堅銘部分：
㈠查訴外人吳沃洲及被告吳昌雄、吳沃霖、吳茂崧、林吳淑儉 、李富桂、吳江明霞、吳堅銘於100年10月間，就其等公同 共有之系爭土地，分別出具授權書與被授權人吳方佃，載明 ：「授權被授權人全權代理本人，就上述不動產（即系爭土 地）之所有權有特別代理權：⑴出售不動產時，代理本人就 前開土地洽談出售、簽訂不動產書面契約、代受領價金、點 交土地等買賣有關事項。授權出售金額以淨收款每坪6萬元 計。⑵授權期間：自100年10月1日起至101年9月30日止計1 年。」，此有授權書影本8紙附卷可稽（見本院補字卷一第 46至53頁），且為兩造所不爭執，而堪認定。 ㈡原告主張：原告於100年9月間，以口頭方式委託被告吳方佃 進行原告與訴外人吳沃洲及被告吳昌雄、吳沃霖、吳茂崧、 林吳淑儉、李富桂、吳江明霞、吳堅銘間之系爭土地買賣事 宜，因而先於100年9月23日支付吳方佃30萬元之服務費，於 100年10月20日支付吳方佃土地預付款60萬元，於100年11月 18日支付吳方佃土地價款110萬元。嗣原告為利系爭土地買 賣之履約事宜，於100年12月21日與吳方佃簽訂系爭協議書 ，並經本院所屬民間公證人詹孟龍事務所於同日公證，再於 同日與吳方佃（兼吳沃洲及其餘被告之代理人）簽訂系爭買 賣契約，且經本院所屬民間公證人詹孟龍事務所於同日公證 ，將連同吳沃洲在內，待日後由其等將系爭土地公同共有中 之按應繼分或日後遺產分割後之應有部分，合計以總價4,21 3,800元出售與原告。原告再於101年1月3日支付100萬元價 金與吳方佃、於101年8月15日支付150萬元與吳方佃，合計 已交付吳方佃共450萬元之事實，業據提出服務費收據影本 、票號EB0000000號、面額30萬元之支票影本、土地預付款 收據影本各1紙、臺灣土地銀行存摺類存款憑條影本2紙；受
託土地買賣價金收據影本1紙、公證書暨協議書影本、公證 書暨土地買賣契約書影本各1份、臺灣土地銀行存摺類存款 憑條影本2紙、現金支出傳票影本2紙等件為證（見本院補字 卷一第27至57頁），堪信為真實。被告吳方佃雖辯稱：其自 原告處所收受之450萬元係佣金等語，然原告於100年9月23 日交付吳方佃之30萬元，於吳方佃當日簽收之上開服務費收 據已載明原告為購買系爭土地，委由吳方佃代為協調辦理， 預定服務費約45萬元（屆時以實際買入面積計算），先預收 30萬元，餘款於購買完成支付等內容（見本院補字卷一第27 頁），足證原告與吳方佃約定之佣金僅約為45萬元。另吳方 佃簽收之上開土地預付款收據、受託土地買賣價金收據，均 載明吳方佃自原告處收受之款項，均係為協調系爭土地所有 人出售應得款項之預付款（見本院補字卷一第29、32頁）。 是吳方佃辯稱其所收受之450萬元均為佣金云云，洵無足採 。另查上開受託土地買賣價金收據係吳方佃於100年11月17 日所簽立，其上載明吳方佃第一次收受之30萬元、第二次收 受之60萬元、第三次收受之110萬元，均係為協調系爭土地 所有人出售應得款項之預付款（見本院補字卷一第32頁）， 是原告主張：其於100年9月23日雖支付吳方佃30萬元之服務 費，惟已於100年11月17日與吳方佃協議變更該30萬元亦為 系爭土地之預付價款，其給付給吳方佃之450萬元，多出來 的部分就是佣金，只是佣金沒有足數給吳方佃，此部分要等 到土地過戶後再結算處理，故吳方佃收受之450萬元，扣除 系爭買賣契約約定之總價款4,213,800元後，餘款286,200元 始為支付與吳方佃之佣金等情（見本院訴字卷第73頁），應 堪信為真實。
㈢按「代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為 ，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行 為。但其法律行為，係專履行債務者，不在此限。」民法第 106條定有明文。蓋如當事人之一方，得為他方之代理人， 而為法律行為，然使之得為雙方之代理人，而為法律行為， 則利益衝突，代理人決不能完全盡其職務，自為法律所不許 。但經本人許諾，或其法律行為係專履行債務者，應作為例 外，以其無利益衝突之弊也（民法第106條立法理由參照） 。又違反禁止雙方代理之規定而為之代理行為，應解為係無 權代理，乃屬效力未定之行為，並非無效，如本人事後承認 ，則對本人發生效力，如本人拒絕同意，則確定不生效力， 此有最高法院79年度台上字第1292號、85年度台上字第106 號、87年度台上字第948號裁判要旨可資參照。本件系爭買 賣契約，形式上雖由原告本人與被告吳方佃以兼為其他被告
代理人之身分所簽立（見本院補字卷一第42頁），然在其餘 被告100年10月1日授權吳方佃以前之100年9月間，原告即已 先以口頭方式委託吳方佃與吳沃洲及其餘被告進行系爭土地 買賣事宜，並於100年9月23日支付吳方佃30萬元之服務費； 於100年12月21日系爭買賣契約書簽立前之100年10月20日、 100年11月18日，分別交付60萬元、110萬元與吳方佃，並於 收據記載上開三次支付之款項係吳方佃為協調系爭土地所有 人出售應得款項之預付款，吳方佃收到價款後，應確實促成 簽訂土地買賣契約書及完成產權移轉登記等內容（見本院補 字卷一第29、32頁）。又於系爭買賣契約簽立當日（100年 12月21日），原告與吳方佃並簽立系爭協議書，約明：「立 協議書人黃國雄（以下簡稱甲方）吳方佃（以下簡稱乙方） 為乙方接受甲方委託處理下列標示土地出售案，雙方訂立下 列各項條款：土地標示：…。受託事項：代理甲方就上 列土地之公同共有人依每坪新台幣陸萬元整洽談出售公同共 有持分，並依法辦理解除公同共有關係，簽訂買賣契約書。 代收預付款項：為使土地所有權人能充分配合出售，甲方 得依個別土地所有權人之需求，先預付買賣款項由乙方交付 賣方。…」等內容，並經系爭買賣契約同一公證人公證（見 本院補字卷一第34至37頁）。足證系爭買賣契約，係由吳方 佃代理原告先向其餘被告為要約，吳方佃再代理其餘被告就 該要約為承諾而成立，且吳方佃一方面先受原告委託交付價 金與其餘被告而收受原告所給付之款項，一方面又代理其餘 被告收受原告所交付之價金，此顯為雙方代理甚明。而被告 吳茂崧、李富桂、吳江明霞、吳堅銘就吳方佃雙方代理之行 為，既均已拒絕同意，則原告與被告吳茂崧、李富桂、吳江 明霞、吳堅銘間之系爭買賣契約，已確定不生效力，是被告 吳茂崧、李富桂、吳江明霞、吳堅銘自皆不受系爭買賣契約 之拘束；另被告吳沃霖、林吳淑儉就吳方佃雙方代理之行為 ，亦未表示承認，是原告與吳沃霖、林吳淑儉間之系爭買賣 契約，亦尚未發生效力。因此，原告以上開被告收受原告給 付之價金後，未依系爭買賣契約履行系爭土地之移轉登記義 務，並將系爭土地出售並移轉他人而給付不能為由，解除系 爭買賣契約，並依民法第259條第1、2款、第260條、第250 條等規定及系爭買賣契約第7條約定，請求被告吳沃霖、吳 茂崧、林吳淑儉、李富桂、吳江明霞、吳堅銘返還價金，並 附加自受領時起之利息，及給付違約金，自無理由，應予駁 回。
九、就被告吳方佃部分：
㈠查系爭買賣契約第7條約定：「本契約成立後，雙方應切實
依約履行，…；如乙方不依約履行移轉過戶及相關約定時， 乙方應自違約日起五日內將所收甲方價款同額之現金支付甲 方作為違約賠償金，甲方仍得請求乙方繼續依約履行，或逕 行解除本契約，並另取回已付全部價金及違約賠償金。」（ 見本院補字卷一第41頁）；吳方佃於100年11月17日簽立與 原告之「受託土地買賣價金收據」載明：「…收款人收到價 款後應確實促成簽定土地買賣契約書及完成下列土地產權移 轉登記。…」（見本院補字卷一第32頁）；系爭協議書第2 條約定：「受託事項：代理甲方（即原告）就上列土地之公 同共有人依每坪新台幣陸萬元整洽談出售公同共有持分，並 依法辦理解除公同共有關係，簽訂買賣契約書。」；第4條 約定：「乙方（即吳方佃）接受甲方委託協商公同共有土地 所有權人出售其持分，應本於誠信原則僅接受甲方之委託， 不得再受託他人處理本案相同土地之出售事宜，否則應負相 關法律及損害賠償責任。」。再按民法第226條第1項規定： 「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求 賠償損害。」；第256條規定：「債權人於有第226條之情形 時，得解除其契約。」；第259條第1、2款規定：「契約解 除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約 另有訂定外，依下列之規定：由他方所受領之給付物，應 返還之。受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息 償還之。…。」；第260條規定：「解除權之行使，不妨礙 損害賠償之請求。」。
㈡原告主張：被告吳方佃受原告委託辦理系爭土地買賣事宜， 吳方佃亦將其個人就系爭土地分割後之應有部分，以156,60 0元之價格出售與原告，原告已給付全部價金，並給付委任 報酬286,200元，惟吳方佃違反系爭買賣契約及系爭協議書 之約定，將其個人及其餘被告系爭土地分割後之應有部分， 均另出售並移轉登記與他人，為可歸責於吳方佃致給付不能 ，故原告以起訴狀繕本送達吳方佃，為解除系爭買賣契約及 系爭協議書之通知，並依民法第259條第1、2款、第260條、 第250條、系爭買賣契約第7條等規定，請求吳方佃返還價金 156,600元、返還委任報酬286,200元，及均自101年8月15日 起算之利息，並請求吳方佃給付156,600元之違約金等語， 被告吳方佃並不爭執與原告簽立系爭協議書及系爭買賣契約 ，並已自原告處收受共450萬元，惟辯稱：其所收受之450萬 元均為佣金，且係原告拖延不辦理系爭土地之分割及移轉登 記等語。然查：
⒈吳方佃收受之450萬元並非全部為佣金，其中4,213,800元為 價金，286,200元為佣金，已如前述。
⒉依系爭協議書及前開受託土地買賣價金收據之約定，吳方佃 受託事項包含代理原告就系爭土地依法辦理解除公同共有關 係及完成系爭土地之產權移轉登記。是此均屬吳方佃受託應 辦理之委任事務。且吳方佃依系爭協議書之約定，不得再受 他人之託辦理系爭土地出售事宜，否則應對原告負損害賠償 責任。
⒊另按民法第348條第1項規定：「物之出賣人，負交付其物於 買受人，並使其取得該物所有權之義務。」，是吳方佃既將 其系爭土地分割後之應有部分出售與原告，並已收受原告給 付之價金，自負有將買賣標的，即其系爭土地應有部分移轉 登記與原告之義務。
⒋而吳方佃就其依系爭買賣契約所負義務，並未提出任何證據 證明其已依債之本旨向原告提出給付而經原告拒絕受領。且 縱原告有拖延配合辦理移轉登記，甚或受領遲延之情事，原 告亦僅係自吳方佃提出給付時起付遲延責任（民法第234條 規定參照），吳方佃依其與原告間系爭買賣契約所負移轉其 系爭土地分割後之應有部分與原告之義務仍然存在，並不因 此即不負對待給付義務。惟吳方佃竟於其與原告間之系爭協 議書及系爭買賣契約均尚有效存在之情形下，將其系爭土地 分割後之應有部分出售並移轉登記與第三人，且另受第三人 之委託，將其他被告系爭土地分割後之應有部分亦均出售並 移轉登記與第三人，自屬可歸責於吳方佃而對原告給付不能 。是原告依民法第256條規定解除其與吳方佃間之系爭協議 書及系爭買賣契約，並依同法第259條第1、2款規定，請求 吳方佃返還價金156,600元、返還委任報酬286,200元，及均 自101年8月15日起算之利息，並依系爭買賣契約第7條約定 ，請求吳方佃給付違約金156,600元自屬有據。十、從而，原告請求被告吳方佃給付599,400元（156,600元＋28 6,200元＋156,600元＝599,400元），及其中442,800元（15 6,600元＋286,200元＝442,800元）自101年8月15日起至清 償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此 部分之請求，為無理由，應予駁回。
十一、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨 攻擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌， 附此敘明。
結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條，判決如主文。中 華 民 國 103 年 5 月 30 日
民事第四庭 法 官 黃信樺
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 5 月 30 日
書記官 張美玉
附表：
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│被繼承人吳錫爵之遺產 │
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│編號│土 地 內 容│權利範圍│
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│ 1 │新北市○○區○○段000 地號土地 │6/48 │
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│ 2 │新北市○○區○○段00000 地號土地│6/48 │
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│ 3 │新北市○○區○○段000 地號土地 │6/48 │
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│ 4 │新北市○○區○○段00000 地號土地│6/48 │
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│ 5 │新北市○○區○○段000 地號土地 │2/8 │
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