確認會議決議無效等
臺灣新北地方法院(民事),訴字,103年度,459號
PCDV,103,訴,459,20140512,1

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臺灣新北地方法院民事判決       103年度訴字第459號
原   告 光彥貿易股份有限公司
法定代理人 蔡麗雀
訴訟代理人 駱怡雯律師
被   告 展悅中央公園大廈管理委員會
法定代理人 張怡邨
訴訟代理人 許淑玲律師
      林其玄律師
上列當事人間請求確認會議決議無效等事件,經本院於民國103
年4月30日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
確認展悅中央公園大廈於民國一○二年五月二十五日召開第四屆第一次區分所有權人會議,關於住戶規約第十六條第二款其中「「若有營利之意圖並」、第十六條第三款其中「符合環保局各項規範」部分及第十條第六款「本大樓內(除店面外)若有住戶於專有部份從事營業行為,則須另繳交因營業行為而導致的管理維護費用增加部份,每坪100 元。」、展悅中央公園大廈第四屆管理委員會民國一○二年九月十八日議題八「原區分所有權人會議之決議,由本屆管委會討論協調後維持區分所有權人會議決議;若有住戶於專有部分從事營業行為,則需另繳交因營業行為而導致的管理維護費用增加部分,每坪100 元。」之決議無效。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一,餘由原告負擔。 事實及理由
壹、程序部分
按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴,但請求之 基礎事實同一或不甚防礙被告之防禦及訴訟之終結者,不在 此限,民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款定有明文。原 告起訴聲明為:「一、確認展悅中央公園大廈區分所有權人 會議民國102年5月25日作成之如下決議無效:(一)修訂社區 規約第十六條第二款增訂:若有營利之意圖並於進行室內裝 修前依內政部營建署所頒定之建築物室內裝修管理辦法規定 取得裝修核准文後,送交管理委員會一份備查。(二)修訂社 區規約第十六條第三款增訂:「若為其他營業事實使用應取 得政府主管機關核發之合法執照,及符合環保局各項規範並 將各項核准文件一份交付管理委員會備查,若未獲或未完成 主管機關之核准(之前),管理委員會有權要求停止營業並拒 絕該戶訪客(員工)進入社區及授權物業及保全人員停止對該 戶訪客(員工)一切服務。(三)增訂社區規約第十條第六款增 訂:本大樓內(除店面外)若有住戶於專有部份從事營業行為



,則須另繳交因營業行為而導致的管理維護費用增加部份, 每坪100元。二、被告不得對於原告為執行前項決議之行為 。」,嗣於民國103年3月27日民事追加起訴暨補充理由(一) 狀變更聲明為:「一、確認展悅中央公園大廈區分所有權人 會議民國102年5月25日作成之如下決議(原證三)無效:(一) 修訂社區規約第十六條第二款增訂:若有營利之意圖並於進 行室內裝修前依內政部營建署所頒定之建築物室內裝修管理 辦法規定取得裝修核准文後,送交管理委員會一份備查。( 二)修訂社區規約第十六條第三款增訂:若為其他營業事實 使用應取得政府主管機關核發之合法執照,及符合環保局各 項規範並將各項核准文件一份交付管理委員會備查,若未獲 或未完成主管機關之核准(之前),管理委員會有權要求停止 營業並拒絕該戶訪客(員工)進入社區及授權物業及保全人員 停止對該戶訪客(員工)一切服務。(三)增訂社區規約第十條 第六款增訂:本大樓內(除店面外)若有住戶於專有部份從事 營業行為,則須另繳交因營業行為而導致的管理維護費用增 加部份,每坪100元。二、前項聲明如獲不利判決,請求確 認展悅中央公園大廈區分所有權人會議所為前揭決議內容不 存在。三、確認展悅中央公園大廈第四屆管委會民國102年9 月18日作成【議題八】A-4樓專有戶從事營業行為加收管理 費用討論案。(提案人:管理委員會)決議:原區分所有權人 會議之決議,由本屆管委會討論協調後維持區分所有權人會 議決議;若有住戶於專有部分從事營業行為,則需另繳交因 營業行為而導致的管理維護費用增加部分,每坪100元。之 決議(原證九)無效。四、被告不得對於原告為執行前三項決 議之行為。」顯係基於同一之基礎事實及未妨礙被告之防禦 及訴訟之終結,揆諸前開規定,原告所為訴之追加即應准許 ,合先敘明。
貳、實體部分
一、原告主張:
(一)本件事實過程:
1、緣原告前經房屋仲介公司查得新北市○○區○○○路0段 000號4樓房屋(下稱系爭房屋)所坐落土地之使用分區為中 心商業區(原證一),且系爭房屋所在之區分所有建築物第 一層樓,使用用途為一般零售場所,顯見系爭房屋所在之 大樓為住商混合之大樓。原告規劃將公司營業處所設置於 該處,遂於民國(下同)102年4月間購入系爭房屋暨基地, 並於102年6月間申請變更系爭房屋之使用執照(原證二), 將系爭房屋之使用項目由原來之「集合住宅(H2)」變更為 「辦公室(G2)」,以符合法令規定。




2、豈料,自原告購入系爭房屋以來,被告不斷向原告表達, 不可將系爭房屋供營業使用,被告甚至於102年5月25日向 區分所有權人會議提案修正規約,經展悅中央公園大廈區 分所有權人會議於102年5月25日作成之如下決議(原證三) :
(1)修訂社區規約第十六條第二款增訂:「若有營利之意圖並 於進行室內裝修前依內政部營建署所頒定之建築物室內裝 修管理辦法規定取得裝修核准文後,送交管理委員會一份 備查。」、
(2)修訂社區規約第十六條第三款增訂:「若為其他營業事實 使用應取得政府主管機關核發之合法執照,及符合環保局 各項規範並將各項核准文件一份交付管理委員會備查,若 未獲或未完成主管機關之核准(之前),管理委員會有權要 求停止營業並拒絕該戶訪客(員工)進入社區及授權物業及 保全人員停止對該戶訪客(員工)一切服務。」、 (3)增訂社區規約第十條第六款增訂:「本大樓內(除店面外) 若有住戶於專有部份從事營業行為,則須另繳交因營業行 為而導致的管理維護費用增加部份,每坪100元。」。 3、原告為避免其他住戶無理爭執原告之使用狀態,原告委託 律師向內政部營建署與新北市政府申請釋疑,經內政部營 建署以102年6月28日營署建管字第0000000000號函(原證 四)核覆,依據前揭函所附內政部營建署96年3月19日營署 建管字第0000000000號函中指出:「公寓大廈坐落之土地 使用分區及建築物之用途,得設立老人養護中心時,自不 得以公寓大廈規約另予限制」,新北市政府工務局以102 年6月28日北工寓字第0000000000號函(原證五)回覆稱: 「貴社區規約規定『若未獲或未完成主管機關之核准,管 理委員會有權要求停止營業並拒絕該戶訪客(員工)進入社 區』等一節,因其涉及妨害他人之權利,除非經其同意或 有法律授權之明文規定,否則管理委員會不宜逕行為之, 以免承擔法律責任。」在案,並經原告以102年7月12日律 師函將前揭函文內容轉知被告(原證六)。
4、豈料,被告仍無視前揭函令規定,於102年11月15日送交 原告102年11月份之管理費繳費通知(原證七),其中除按 修正前之規約按月以每坪計收70元之管理費與每車位500 元之管理費用要求被告繳付外,另外再依據央公園大廈區 分所有權人會議於102年5月25日作成之增訂社區規約第十 條第六款規定,認定原告為店面以外之住戶於專有部份從 事營業行為之住戶,命原告再繳交按月以每坪計收100元 之管理費。




(二)按「法律行為,有背於公共秩序或善良風俗者,無效」、 「權利之行使,不得違反公共利益,或以損害他人為主要 目的。行使權利,履行義務,應依誠實及信用方法」民法 第72條與第148條第1、2項分別定有明文。今本件系爭三 決議,已有前揭法律所定權利濫用之情形:
1、修訂社區規約第十六條第二款增訂:「若有營利之意圖並 於進行室內裝修前依內政部營建署所頒定之建築物室內裝 修管理辦法規定取得裝修核准文後,送交管理委員會一份 備查。」,本條增訂之規約內容,單單僅針對有營利意圖 之住戶,要求住戶須依內政部營建署所頒定之建築物室內 裝修管理辦法規定取得裝修核准文,並要求區分所有權人 將核准文送交管理委員會一份備查。然而:
(1)按臺灣高等法院101年度上字第1249號民事判決曾闡示: 「區分所有權人除法律另有限制外,對其專有部分,得自 由使用、收益、處分,並排除他人干涉」、「有關公寓大 廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係, 除法令另有規定外,得以規約定之」,公寓大廈管理條例 第4條第1項、第23條第1項定有明文。再按民法第72條所 謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效,乃指法律 行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言。次依憲 法第15條之規定,人民之財產權,應予保障。而人民之財 產權,依憲法第23條之規定,固除於防止妨礙他人自由、 避免緊急危難、維持社會秩序或增進公共利益所必要者外 ,不得以法律限制之。惟在以法律限制人民之財產權時, 應合於「比例原則」,「比例原則」包括行為應適合於目 的之達成之適當性原則,行為不超越實現目的之必要程度 ,亦即達成目的需採取影響最輕微之手段之必要性原則, 以及手段應按目的加以衡判之衡量性原則,上述三原則如 有違反任一,即可認為違反「比例原則」,即為違反憲法 第23條之規定,司法院大法官會議著有釋字第517號及第 510號解釋。而法律行為如有造成對人民財產權不合理之 侵害者,而有違憲法保障人民財產權之意旨者,自可認為 係違反國家社會之一般利益,背於公共秩序而無效。而公 寓大廈管理條例第5條、第23條固規定:區分所有權人對 專有部分之利用,不得有妨害建築物之正常使用及違反區 分所有權人共同利益之行為。且有關公寓大廈、基地或附 屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係,除法律另有規 定外,得以規約定之。然規約之內容,對區分所有權人所 有權之限制,仍應合於公共秩序及善良風俗,亦不可違背 比例原則(本院90年度上字第1030號判決意旨參照,見本



院卷第48、49頁)。……被上訴人迄未提供客觀數據,以 說明餐館業、飲料店業對索蘭朵社區整體居住品質所造成 何種不利影響,且伊無從以其他方式排除此等負面影響, 自難認系爭規約第4條第4款「住戶不得於大廈內經營餐飲 業」具有正當性。則上訴人謂該款規約違反誠信原則,且 屬權利濫用,此部分決議為無效等語;即屬可採。……任 何樓層住戶均可能造成環保或停車問題,此際,索蘭朵社 區得以促請改善、決議住戶強制搬離等方式處理,觀諸系 爭規約第43條第2項C款、第36條即可明瞭(見原審卷第32 、29、30頁);則被上訴人在此等程序以外,遽然提高系 爭三間房屋管理費,將使上訴人額外負擔管理費用,尚與 公平及誠信原則有違,且屬權利濫用。至於遊民是否進入 索蘭朵社區,核屬外部因素,尚難歸於咎於系爭三間房屋 經營店舖所致,亦無從要求上訴人負擔較多管理費。從而 ,上訴人主張系爭規約第30條第1項第2款「1、2樓3間店 鋪管理費每坪為180元」之決議,違反誠信原則,且屬權 利濫用,應屬無效,自屬可採。
(2)經查:
A、任何樓層之住戶進行室內裝修均有須符合建築物室內裝修 管理辦法之必要,本條規約竟然只針對有營利意圖之住戶 要求須依內政部營建署所頒定之建築物室內裝修管理辦法 規定取得裝修核准文,就無營利意圖之住戶卻未有相同要 求,已違反相同事物應為相同處理之平等原則,本條規約 之規定內容確實有權利濫用之情形。
B、)再者,建築物室內裝修管理辦法第2條明定,僅針對「供 公眾使用建築物」及「經內政部認定有必要之非供公眾使 用建築物」,其室內裝修始應依建築物室內裝修管理辦法 的規定申請室內裝修許可。惟本條修訂規約之決議,並未 依據建築物室內裝修管理辦法第2條規定區別有無依法申 請裝修許可必要,而只針對有營利之意圖之住戶一律要求 應取得主管機關之室內裝修許可,已然逾越建築物室內裝 修管理辦法第2條的規定範圍,增加法令所無之限制。 C、再者,建築物室內裝修事務之主管權責為建築物所在地之 縣市政府,公寓大廈管理委員並無執行建築物室內裝修事 務之主管權責。今被告並無執行建築物裝修事務之主管權 責,竟然只針對有營利之意圖之住戶一律要求應取得主管 機關之室內裝修許可,並要求於取得裝修核准文後,送交 管理委員會一份備查,本條規約之所定內容顯然在授權無 權利之人有權命令他人行無義務之事之程度。因此,本條 修訂社區規約第十六條第二款增訂之內容,確有民法第14



8條第1項所定以損害有營利之意圖之住戶為主要目的之情 形,亦具備民法第148條第2項所定權利濫用之情形。 2、修訂社區規約第十六條第三款增訂:「若為其他營業事實 使用應取得政府主管機關核發之合法執照,及符合環保局 各項規範並將各項核准文件一份交付管理委員會備查,若 未獲或未完成主管機關之核准(之前),管理委員會有權要 求停止營業並拒絕該戶訪客(員工)進入社區及授權物業及 保全人員停止對該戶訪客(員工)一切服務。」,本條增訂 之規約內容,單單僅針對有營業事實之住戶,要求住戶應 交付各項核准文件一份交付管理委員會備查,並授權管理 委員會於收到核准文件前有權拒絕該戶訪客(員工)進入社 區。然而:
(1)就本條規約前段之規定部份:
A、個人本得以獨資方式經營商業或其他營業,並無設立公司 或行號以取得營業證明之必要!再者,公司執照之制度早 已廢除,若非專營特許業務,何來所謂合法執照之問題? 今本條規約所定「應取得政府主管機關核發之合法執照」 係屬何者?自規約內容觀之無法明確得知。
B、任何樓層住戶均可能造成環保問題,今本條規約僅針對為 營業事實使用之住戶要求提出「符合環保局各項規範」之 核准文件,就無營業事實使用之住戶卻未有相同要求,已 違反相同事物應為相同處理之平等原則,本條規約之規定 內容確實有權利濫用之情形。
C、於臺灣環保規範體制下,僅有對於違反環保法令之處罰制 度,並無所謂「符合環保局各項規範」之核准文件存在, 今本條規約所稱「符合環保局各項規範」之核准文件究指 何者?法律規範之基礎與法源依據何在?,自規約內容觀 之亦無法明確得知,本條規約內容確實缺乏明確性。 D、臺灣法律並未針對有營業事實使用之區分所有住戶,要求 須取得符合環保局各項規範之核准文件才可使用公寓大廈 進行營業。今本條修訂規約之內容只針對"有營業事實使 用之區分所有住戶一律要求應取得符合環保局各項規範之 核准文件,已然逾越法律規定增加法令所無之限制。 E、環境保護事務之主管權責為建築物所在地之縣市政府,公 寓大廈管理委員並無執行環境保護事務之主管權責。今被 告並無執行環境保護事務之主管權責,竟然要求只針對有 營業事實使用之區分所有住戶一律要求應取得符合環保局 各項規範之核准文件一份送交管理委員會備查,本條規約 之所定內容顯然在授權無權利之人可命令他人行無義務之 事之程度。因此,本條修訂社區規約增訂之內容,確有民



法第148條第1項所定以損害有營業事實使用之住戶為主要 目的之情形,亦具備民法第148條第2項所定權利濫用之情 形。
(2)就本條規約後段之規定部份:
A、公寓大廈管理條例第4條第1項規定:「區分所有權人除法 律另有限制外,對其專有部分,得自由使用、收益、處分 ,並排除他人干涉。」,第5條復規定:「區分所有權人 對專有部分之利用,不得有妨害建築物之正常使用及違反 區分所有權人共同利益之行為。」,公寓大廈管理條例第 6條第3項規定:「住戶如違反規定,須經協調程序,如住 戶仍不履行時,住戶、管理負責人或管理委員會得按其性 質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。」再者, 公寓大廈管理條例第15條規定:「住戶應依使用執照所載 用途及規約使用專有部分、約定專用部分,不得擅自變更 。住戶違反前項規定,管理負責人或管理委員會應予制止 ,經制止而不遵從者,報請直轄市、縣(市)主管機關處理 ,並要求其回復原狀。」基上規定可知,區分所有權人對 於專有部份之使用只要符合法令規定且不妨害建築物之正 常使用及區分所有權人的共同利益,自得自由使用並排除 他人的干涉。若區分所有權人對於專有部份之使用如有違 反法規或規約時,住戶、管理負責人或管理委員會僅得進 行協調程序及請求各該主管機關或訴請法院為必要處置, 公寓大廈管理條例並未授權住戶、管理負責人或管理委員 會得對於違規住戶進行管制或限制使用之權利! B、今公寓大廈管理條例並未授權住戶、管理負責人或管理委 員會得對於違規住戶進行管制或限制使用之權利!然而本 條規約後段增訂:「未獲或未完成主管機關之核准(之前) ,管理委員會有權要求停止營業並拒絕該戶訪客(員工)進 入社區及授權物業及保全人員停止對該戶訪客(員工)一切 服務。」之內容,卻無法律之明文即直接授權管理委員會 得拒絕該戶訪客及員工進入社區,已有逾越法律增加法律 所無之限制之情形。
C、而任何樓層之住戶均可能有違反法規或規約之情形!今本 條規約單單僅針對有營業事實使用之區分所有住戶,直接 授權管理委員會得拒絕該戶訪客及員工進入社區,就無營 業事實使用之住戶卻未有相同規定,已違反相同事物應為 相同處理之平等原則,本條規約之規定內容確實有權利濫 用之情形。
3、增訂社區規約第十條第六款增訂:「本大樓內(除店面外) 若有住戶於專有部份從事營業行為,則須另繳交因營業行



為而導致的管理維護費用增加部份,每坪100元。」,本 條增訂之規約內容,單單僅針對除店面以外之從事營業行 為之住戶,要求住戶須另繳交因營業行為而導致的管理維 護費用增加之每坪100元費用。然而:
(1)公寓大廈管理費之計算方式,依據公寓大廈管理條例第10 條第2項前段之規定:「共用部分、約定共用部分之修繕 、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用 由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比 例分擔之。」,則公寓大廈管理費用之收取暨係專供共用 部分、約定共用部分之修繕、管理、維護之用,依法即應 按區分所有權人共有之應有部分比例來分擔。再者,管理 費用是用於人事費、稅捐、維護修繕公寓大廈各項公共設 施與日常開支所需及其他基地、共用部分之經常管理費用 ,故調漲管理費自需有正當且必要之理由。因此管理費用 之收取,應符合使用者付費之公平原則。
(2)次按,前揭臺灣高等法院101年度上字第1249號民事判決 曾闡示:『關於管理費之數額,管理委員會固有權透過決 議以決定之,惟在商場與住宅混合之情形,若客觀上,商 場與住戶之實際用益狀態及實際享受管委會所提供之管理 服務明顯不同,若僅因住戶表決權為多數,即通過管理費 數額均一致相同之決議,而滋生疑義時,基於公平法理, 法院自得加以審查(本院92年度上更(一)字第207號判決 意旨參照,見本院卷第56頁)。公寓大廈管理條例第10條 第2、3項就管理費用之負擔標準,之所以特設例外規定, 揆其立法意旨,無非在於各區分所有權人就公寓大廈共用 部分修繕、管理維護之受益程度,不僅因區分所有建物面 積大小而有不同,甚而依其居住之情形,實際獲益程度亦 有差別,乃授權區分所有權人會議或規約視所屬公寓大廈 區分所有權人之受益程度,彈性訂定負擔標準,以維公平 ,此項立法之授權,不僅係權利,且訂定負擔標準時,更 應依授權目的以正當手段行使之,尚非可任所欲為,否則 即與誠信原則有違(本院92年度上易字第273號判決意旨 參照,見本院卷第71頁)。雖公寓大廈管理條例第10條第 2項但書規定,區分所有權人會議或規約就該費用之分擔 比例,並非不得另行約定,惟所約定分擔之方式,若無充 分理由,仍不應悖離上述「按應有部分比例分擔」之原則 ,否則無異允許藉由多數決方式,形成對少數區分所有權 人不利之分擔決議或約定,自屬權利濫用(本院96年度上 易字第424號判決意旨參照,見本院卷第92頁)。……被 上訴人固稱一、二樓(指系爭三間房屋)做為店舖使用,



將耗費較多公共設施與資源,且產生污廢水、停車與遊民 等問題;故一般住戶管理費是每坪120元,三樓以上公司 住戶每坪為150元,一、二樓則為每坪為180元云云(見本 院卷第109頁筆錄背面、134頁筆錄背面)。然而,被上訴 人並未提出保全巡查紀錄、清潔與公共電費等資料,其空 言一、二樓店舖耗費較多公共設施與資源,且增加污廢水 與停車等問題,已屬不足。即使店舖導致社區增加環保與 停車負擔,如業者積極處理,仍得消弭此等問題於無形; 則系爭規約不問經營者處理成效,一律提高管理費為每坪 180元,實與公平原則有違。再者,任何樓層住戶均可能 造成環保或停車問題,此際,索蘭朵社區得以促請改善、 決議住戶強制搬離等方式處理,觀諸系爭規約第43條第2 項C款、第36條即可明瞭(見原審卷第32、29、30頁); 則被上訴人在此等程序以外,遽然提高系爭三間房屋管理 費,將使上訴人額外負擔管理費用,尚與公平及誠信原則 有違,且屬權利濫用。至於遊民是否進入索蘭朵社區,核 屬外部因素,尚難歸於咎於系爭三間房屋經營店舖所致, 亦無從要求上訴人負擔較多管理費。從而,上訴人主張系 爭規約第30條第1項第2款「1、2樓3間店鋪管理費每坪為 180元」之決議,違反誠信原則,且屬權利濫用,應屬無 效,自屬可採。』
(3)今任何樓層之住戶均有訪客出入之問題,本條規約並未如 其他公寓大樓區別行業別,以確立管理維護費用收取之原 則性標準,卻單單僅針對除店面外於專有部份從事營業行 為之住戶,要求須另繳交因營業行為而導致的管理維護費 用增加部份,已違反使用者付費之公平原則。
(三)按總會之召開應由有召集權之人召集而召開,若由有召集 權之人召集,於召集日卻未由召集權人依法召開,該總會 即屬未召開而無法作成決議,斷無再由其他人代理召集權 人召開之理。查,臺灣高等法院101年度上字第548號民事 判決(原證十二)曾闡示:「按公寓大廈管理委員會為人的 組織體,區分所有權人會議為其最高意思機關。其區分所 有權人會議之召集程序或決議方法,違反法令或章程時, 依公寓大廈管理條例第1條第2項規定,固應適用民法第56 條第1項撤銷總會決議之規定,由區分所有權人請求法院 撤銷區分所有權人會議之決議。惟區分所有權人會議如係 由無召集權人所召集而召開,既非公寓大廈管理委員會合 法成立之意思機關,自不能為有效之決議,且在形式上亦 屬不備成立要件之會議,其所為之決議當然自始完全無決 議之效力。於此情形,即屬依法提起確認該會議決議不存



在之訴以資救濟之範疇,而非在上述撤銷會議決議之列, 最高法院92年度台上字第2517號裁判可資參照……本件被 上訴人於100年7月17日召開之區分所有權人會議,係由時 任被上訴人主任委員之耀東所召集,且李耀東關於其就系 爭社區99年度3月至7月應繳納之管理費,係於99年7月19 日始為繳納,而依系爭社區規約肆之1第2項規定,李耀東 確有喪失管理委員資格之問題等情,業為被上訴人訴訟代 理人於本院101年7月10日行準備程序時所自承屬實,準此 ,李耀東既於召開系爭區分所有權人會議時已喪失管理委 員之身分,則其自無權召集系爭區分所有權人會議,今系 爭區分所有權人會議既係在無召集權人所召集而召開,在 形式上即屬不備成立要件之會議,其所為之決議當然不存 在且自始無效,揆諸上開裁判要旨,上訴人主張附表編號 所示1、3之決議為不存在,自屬有據。」依此判決見解 ,若區分所有權人會議係由有召集權之人所召集,惟由無 召集權之人所召開,因召開之人並無召集權利,則該次區 分所有權人會議即屬在無召集權人所召集而召開,在形式 上即屬不備成立要件之會議,其所為之決議當然不存在且 自始無效。
(四)今查,被告於民事答辯(二)狀中明白承認102年5月25日展 悅中央公園大廈區分所有權人會議係由傅平和召開,而傅 平和確實非展悅中央公園大廈之區分所有權人,則被告業 已承認系爭區分所有權人會議確實由無召集權人之傅平和 所召開,今系爭區分所有權人會議既屬在無召集權人所召 集而召開,在形式上即屬不備成立要件之會議,其所為之 決議當然不存在且自始無效甚明。
(五)被告辯稱系爭102年5月25日展悅中央公園大廈區分所有權 人會議係由胡家瑜召集,因此系爭區分所有權人會議自屬 有效之決議云云,顯然認為只要是由有召集權人召集之會 議,不論由何人擔任主席而召開,均是有效之決議,此等 見解將使民法第73條與公寓大廈管理條例第25條第3項之 規定形同具文!蓋民法第73條與公寓大廈管理條例第25條 第3項既規定總會及區分所有權人會議均須由有召集權之 人依法召集,法律規範目的即在要求總會及區分所有權人 會議均須由有召集權之人依法召開。今若允許由有召集權 之人召集會議卻由無召集權之人召開,若召集當日同時有 無召集權之人召開多數區分所有權人會議,應以何會議之 決議為有效,即屬無法確認!因此民法第73條與公寓大廈 管理條例第25條第3項之規範目的,即在確保總會及區分 所有權人會議係由有召集權人召集而召開。因此被告辯稱



系爭區分所有權人會議係由胡家瑜召集,因此自屬有效之 決議云云,顯然於法無據。
(六)被告指稱"由傅平和擔任第四屆第一次區分所有權人會議 主席,出席之住戶並未異議,且由委員之配偶執行職務, 乃住戶所知悉且認可之事"云云,原告爰予以否認,被告 就此主張之事實,應負舉證責任:
1、按展悅中央公園大樓住戶規約第五條第一項即明白規定: 「為處理區分所有關係所生事務,本公寓大廈由區分所有 權人選任區分所有權人為管理委員組成管理委員會。」( 原證十),基此可知,展悅中央公園大廈區分所有權人全 體均認知管理委員必以具有區分所有權人地位之人為限。 今被告確實承認傅平和並非新北市○○區○○○路0段000 號15樓之區分所有權人,依法及規約即不得任管理委員, 惟被告卻主張"由傅平和擔任第四屆第一次區分所有權人 會議主席,出席之住戶並未異議,由委員之配偶執行職務 ,乃住戶所知悉且認可之事",此事實顯然與前揭展悅中 央公園大廈區分所有權人之認知不符,就此變態事實,應 由被告負舉證責任。
2、再者,由被告送達予原告之原證三系爭區分所有權人會議 紀錄、原證八與原證九之管理委員會會議紀錄中,傅平和 均出任為會議主席,導致原告自起訴之初亦誤認傅平和為 主任委員,此亦可證明包含原告在內之其他住戶均誤認傅 平和為展悅中央公園大廈區分所有權人,於起訴後始知悉 傅平和並非展悅中央公園大廈之區分所有權人。則被告主 張由委員之配偶執行職務,乃住戶所知悉且認可之事云云 ,顯然無稽。
(七)請求權基礎:
1、原告爰依據民法第72條、第148條、第56條第2項與民事訴 訟法第247條第1項規定,就展悅中央公園大廈區分所有權 人會議於102年5月25日作成之修訂社區規約第十六條第二 款、修訂社區規約第十六條第三款與增訂社區規約第十條 第六款之決議,確認為無效:
(1)按「總會決議之內容違反法令或章程者,無效」、「法律 行為,有背於公共秩序或善良風俗者,無效」、「權利之 行使,不得違反公共利益,或以損害他人為主要目的。行 使權利,履行義務,應依誠實及信用方法」,民法第56條 第2項、第72、148條第1、2項分別定有明文。次按公寓大 廈管理條例第3條第9款規定,管理委員會係由區分所有權 人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織,旨在執行「 區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務



」,於完成社團法人登記前,僅屬非法人團體,固無實體 法上完全之權利能力。然民事訴訟法第40條第3項及公寓 大廈管理條例第38條第1項規定既均明文承認管理委員會 具有成為訴訟上當事人之資格,得以其名義起訴或被訴, 就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權(最高法 院98年度台上字第2248號判決意旨參照)。 (2)今原告為展悅中央公園大廈區分所有權人,認為區分所有 權人會議之決議有民法第72條與第148條之無效事由,自 得類推適用民法第56條第2項規定,訴請確認系爭三項決 議無效。
2、原告爰依據民法第767條第1項後段規定,請求鈞院作成命 被告不得對於原告為執行訴之聲明第一項決議之行為: (1)按所有人對於有妨害其所有權之虞者,得請求防止之,民 法第767條第1項後段定有明文。
(2)今前揭系爭三項規約內容業經展悅中央公園大廈區分所有 權人會議於102年5月25日作成決議,被告並於102年11月 15日送交原告102年11月份之管理費繳費通知(原證七), 其中除按修正前之規約按月以每坪計收70元之管理費與每 車位500元之管理費用外,另外再依據中央公園大廈區分 所有權人會議於102年5月25日作成之增訂社區規約第十條 第六款規定,認定原告為店面以外之住戶於專有部份從事 營業行為之區分所權人,要求原告再繳交按月以每坪計收 100元之管理費。今前揭系爭三項規約內容既具有無效事 由,且被告於起訴前已有執行增訂社區規約第十條第六款 內容之行為,為不使被告再依據系爭無效之決議妨害原告 行使所有權,為此請求鈞院依據民法第767條第1項後段規 定,作成命被告不得對於原告為執行訴之聲明第一項決議 之行為。
(八)就訴之聲明第二項部分:
(1)展悅中央公園大廈區分所有權人會議102年5月25日之決議 ,因違反民法第73條與公寓大廈管理條例第25條第3項而 歸於自始不存在:
A、按公寓大廈管理條例第25條第3項前段規定:「區分所有 權人會議除第28條規定外,由具區分所有權人身分之管理 負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人;」, 展悅中央公園大樓住戶規約第五條第一項即明白規定:「 為處理區分所有關係所生事務,本公寓大廈由區分所有權 人選任區分所有權人為管理委員組成管理委員會。」(原 證十),基此可知,規約明白規定管理委員必以具有區分 所有權人地位之人為限。




B、次按,民法第73條前段規定:「法律行為,不依法定方式 者,無效。」,最高法院92年台上字第2517號判決意旨亦 指出:「按公寓大廈管理委員會為人的組織體,區分所有 權人會議為其最高意思機關。其區分所有權人會議之召集 程序或決議方法,違反法令或章程時,依公寓大廈管理條 例第一條第二項規定,固應適用民法第56條第1項撤銷總 會決議之規定,由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權 人會議之決議。惟區分所有權人會議如係由無召集權人所 召集而召開,既非公寓大廈管理委員會合法成立之意思機 關,自不能為有效之決議,且在形式上亦屬不備成立要件 之會議,其所為之決議當然自始完全無決議之效力。於此 情形,即屬依法提起確認該會議決議不存在之訴以資救濟 之範疇,而非在上述撤銷會議決議之列。」
C、今查,出名為區分所有權人會議主席之傅平和先生,並非 新北市○○區○○○路0段000號15樓之區分所有權人,亦 非經展悅中央公園大廈區分所有權人會議中經當選之管理 委員,卻以召集人名義召集102年5月25日之區分所有權人 會議,並做成修改規約內容之決議,則參照前揭最高法院 92年台上字第2517號判決意旨,區分所有權人會議依法應 由具區分所有權人身分之管理委員會主任委員召集,區分

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參考資料
光彥貿易股份有限公司 , 台灣公司情報網