臺灣新北地方法院民事判決 103年度訴字第13號
原 告 邵永裕
訴訟代理人 陳國雄律師
複代理人 曾憲忠律師
被 告 吳希達
被 告 劉致錚
被 告 毛俊羽
共 同
訴訟代理人 楊延壽律師
複代理人 吳永鴻律師
上列當事人間請求給付買賣價金事件，經本院於民國103 年4 月
24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告吳希達應給付原告新台幣壹拾壹萬柒仟捌佰貳拾陸點伍元、被告劉致錚應給付原告新台幣參佰貳拾玖萬玖仟壹佰肆拾貳元、被告毛俊羽應給付原告新台幣壹佰貳拾玖萬陸仟零玖拾壹點伍元。
被告吳希達應給付原告新台幣柒仟肆佰玖拾柒元、被告劉致錚應給付原告新台幣貳拾萬玖仟玖佰壹拾貳元、被告毛俊羽應給付原告新台幣捌萬貳仟肆佰陸拾伍元及被告吳希達、劉致錚、毛俊羽各依40分之1、40分28、40分之11之比例給付原告自民國103年4月25日起至清償日止，按日以新台幣玖佰肆拾參元計算之滯納金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣肆萬元、壹佰壹拾萬元、肆拾參萬元依序為被告吳希達、劉致錚、毛俊羽供擔保後，得為假執行。如被告吳希達、劉致錚、毛俊羽各以新台幣壹拾壹萬柒仟捌佰貳拾陸點伍元、參佰貳拾玖萬玖仟壹佰肆拾貳元、壹佰貳拾玖萬陸仟零玖拾壹點伍元預供擔保，免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣貳仟伍佰元、柒萬元、貳萬柒仟元依序為被告吳希達、劉致錚、毛俊羽供擔保後，得為假執行；如被告吳希達、劉致錚、毛俊羽各以新台幣柒仟肆佰玖拾柒元、貳拾萬玖仟玖佰壹拾貳元、捌萬貳仟肆佰陸拾伍元預供擔保，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
１原告於民國（下同）100年12月30日就坐落新北市○○區○ ○○段000地號等7筆土地（下稱系爭土地）之所有權應有部
分，與其他全體共有人將系爭土地出售予訴外人力德建設股 份有限公司（下稱力德公司），總金額新台幣（下同）0000 00000元，並簽立土地買賣合約書，依買賣合約書第三條約 定，買賣雙方指定訴外人彰化商業銀行信託處辦理買賣價金 信託管理，於買賣標的物所有權移轉登記完竣時由彰化商業 銀行自信託專戶支付買賣價金予出賣人。買賣雙方遂於101 年1月16日與彰化商業銀行簽訂不動產買賣價金信託契約， 依信託契約第五條之約定，被告應會同原告共同出具信託財 產給付申請書，指示彰化商業銀行給付信託財產0000000元 予原告。查系爭土地已於102年6月10日移轉登記予力德公司 指定登記名義人即被告三人，被告三人並向原告表示承受系 爭合約書買受人地位，被告應依不動產買賣價金信託契約第 五條第一款之約定，與原告共同出具『信託財產給付申請書 』指示彰化商業銀行支付原告買賣價金0000000元，豈料訴 外人力德公司於102年7月9日發函通知原告及彰化商業銀行 稱：「因本案須經貴我雙方充分溝通協商後取得共識，再由 雙方共同出具書面指示文件予彰化銀行，彰化銀行始得憑以 撥款，爰請配合辦理」，被告三人復於102年8月5日再委託 律師發函，指稱原告惡意隱瞞系爭土地於50幾年間即已出售 之事實，並要求彰化商業銀行暫停撥款，甚至威脅將追訴原 告詐欺罪嫌，惟被告所述根本與事實不符。被告所提系爭土 地售予第三人張志謙之「不動產買賣契約書」，其上賣主之 簽名，均係同一人筆跡，原告亦否認賣方之印章為其親蓋， 或有同意出售之事實，該買賣契約書並非真正。退萬步言， 縱使原告於51年3月2日將土地出售予訴外人張志謙，然訴外 人張志謙迄今未請求所有權移轉登記，其請求權業已罹於時 效，不得再向原告主張，基於契約相對性原則，訴外人張志 謙亦不能向被告三人主張任何權利，況系爭土地於102年6月 10日業已移轉登記至被告三人名下，被告三人已取得完整之 土地所有權，卻藉詞要求彰化商業銀行暫停撥款，其意圖可 議。
２被告三人又主張原告就系爭土地有出租他人情事，損害被告 三人權益。然查系爭合約書第七條瑕疵擔保責任已約定「三 、甲方（即買方）知悉買賣標的目前由第三人設定地上權， 此部分由甲方負責解決…本標的物上之佔用部分，由甲方自 行負責排除，乙方（即出賣人）不負擔任何費用」，可知系 爭土地上有第三人設定地上權及占用情事，本係買方所明知 ，願意自行排除，今竟援為拒絕給付買賣價款之理由，更顯 無據。
３被告無理由拒絕給付價金，原告依買賣合約書第三條約定及
信託契約第五條之約定，請求被告會同原告共同出具信託財 產給付申請書，指示彰化商業銀行給付信託財產0000000元 予原告。又依系爭合約書第六條違約處罰約定：「二、甲方 全部或一部不按本約第三條付款約定付款時，每逾一日（自 逾期日起至完全給付日止）甲方應加付按該期未履行支付價 款萬分之二計算滯納金，於補交時一併繳清」，查系爭土地 已於102年6月10日移轉登記予被告三人，依約被告應於同時 給付買賣價金予原告，惟被告至今仍未給付，已然違約，爰 依前揭違約處罰條款，訴請被告三人共同給付自102年6月11 日起至清償日止，按日以0000000元之萬分之二計算之滯納 金。
４被告提出「和解書」，稱系爭土地其他出賣人於102年7月9 日已與被告達成「依買賣價金扣款10%作為違約金賠償買方 之協議」，然原告未曾同意和解，如何以該和解書作為原告 違約之證據。
５臺灣臺北地方法院檢察署102年度偵字第28595號詐欺案件， 檢察官於不起訴處分書理由項下審認：「…觀諸51年買賣契 約，其上雖蓋有被告2人（即原告與訴外人邵世南）之印鑑 ，然從該契約中共11位出賣人之簽名字跡，其起筆、收筆、 連筆及書寫佈局方式均相同，縱以肉眼判斷，亦可認定係出 於同一人之手，且證人即本案土地於51年間之共同出賣人邵 永泗於偵查中亦結證稱：伊沒有看過51年買賣契約，也不知 道是誰幫伊簽名、蓋章及賣掉本案土地，伊不知道本案土地 在51年間有被賣掉，伊當時也不知道伊是該土地的所有權人 之一，因為這是祖產，都是長輩在處理等語，另證人邵昆隆 亦於偵查中結證稱：伊根本不知道51年有將本案土地賣給他 人，是最近告訴人來說，伊才知道這件事等語，則該51年買 賣契約於簽約當時，是否經由被告2人同意？尚非無疑，堪 認被告2人所辯渠等並不知悉51年買賣契約存在及本案土地 業已出售他人之詞，應非全然無稽…」，被告一再指摘原告 有一物二賣之違約情事，根本無據。
６被告提出租金明細，辯稱：原告與其他邵氏家族共有人，自 承將系爭土地出租予李德、鄭世南、顏文秀、石文標、李良 吉等人等語，然參諸被證六之租金明細，其上根本無任何出 租人之簽收字樣，顯無任何證據能力。況系爭土地係邵氏家 族公同共有之祖產，依民法第828條第3項：「公同共有物之 處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有 人全體之同意」，是租賃行為須經邵氏家族全體公同共有人 同意始得為之，縱使邵氏家族之其他共有人曾就系爭土地收 取租金，惟未經原告同意，該租賃之法律行為無效。再退步
言，縱認有成立租賃關係，亦係不定期租賃，依民法第425 條之規定，並無買賣不破租賃之適用，是李德之無權占用可 輕易排除，被告怠於行使權利。被告稱其以換屋方式與李德 等人達成和解等語，姑不論該和解及折合價值是否真正，倘 被告認為原告違約，大可主張賣方違約，解除契約，而非自 行與李德等人達成和解，再要求原告與邵氏家族其他共有人 負擔。
７並聲明：
⑴被告吳希達、劉致錚、毛俊羽應會同原告以信託指示通知書 ，通知彰化商業銀行股份有限公司就信託財產結算，將信託 財產中之0000000 元給付原告。
⑵被告吳希達、劉致錚、毛俊羽應共同給付原告自102 年6 月 10日起至清償日止，按日以0000000 元計算萬分之二之滯納 金。
⑶願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
１原告及其他土地共有人與力德公司於100年12月30日簽立原 證一之土地買賣契約書後，復於101年11月30日與力德公司 、被告三人及訴外人游玉坤簽立增補協議書，約定買方變更 為吳希達（持分1/40）、游玉坤（持分15/40）、劉致錚（ 持分15/40）、毛俊羽（持分9/40），嗣於102年3月25日兩 造與游玉坤再簽立增補協議書（二），約定買方變更為吳希 達（持分1/40）、劉致錚（持分28/40）、毛俊羽（持分11/ 40），被告三人各有權利範圍，渠等就系爭買賣契約之權利 義務自應依此比例負擔，原告主張被告三人應共同給付0000 000元似有誤會。系爭買賣價金，被告三人均已依約匯入彰 化銀行信託專戶，已履行付款義務，原告猶請求被告給付價 金，自無理由。
２依買賣契約書第八條約定：「乙方應保證本合約土地之產權 清楚，絕無一地數賣，未有為自己或他人做債務擔保等情事 。如有他人主張權利或存在抵押權時或經預告登記及負擔債 務或有第三人主張異議等情事者，乙方應負責清理塗銷之。 如因使致甲方權益受損者，乙方應按其各別持分比例賠償甲 方」，查系爭土地所有權雖已移轉至被告三人名下，惟被告 於受領後赫然查知系爭土地上竟有原告及其他共有人出租之 情事，此部分非屬買賣契約書第七條第三項所約定「第三人 設定地上權」或第四項所約定「標的物上之佔用部分」之範 圍，經被告向出賣人要求限期處理，出賣人乃坦承確有收取 租金而未告知被告之情事，原所有人由各房推派代表（大房 ：邵世祺，二房：邵世郎，三房：邵昆龍，四房：邵世堂、
邵世得，五房：邵永華、邵永明、邵敬堯）與被告協商，54 位出賣人中有52位承認違約，於102年7月9日達成「依買賣 價金扣款10%作為違約金賠償買方」之協議，此有和解書可 稽。本件買賣價金業經原土地共有人依土地法第34條之1第1 項多數決變更減價10%，是原告所主張之買賣價金0000000元 經減價後應為0000000元，今原告以減價前之買賣價金00000 00元，請求被告給付，自屬無據。
３被告等人取得所有權，進行整地時，又有第三人張坤明持原 告及其他共有人於51年3月2日與訴外人張志謙簽立之合約書 ，表明其權利源自張志謙，乃屬有權占有而不願搬遷等語， 原告雖稱訴外人張志謙之移轉土地所有權請求權時效已消滅 等語，惟查訴外人張坤明主張其係合法購買系爭土地建物而 不願搬遷，是被告雖已取得系爭土地所有權，惟仍須透過冗 長之訴訟程序以排除訴外人張坤明之占有，更遑論被告是否 得透過訴訟程序排除訴外人張坤明之占有，仍屬未定之數， 被告乃與訴外人張坤明簽立和解契約，並就此支付一千萬元 ，原告違反買賣契約書第八條之約定，致被告權益受損，應 賠償被告所受之損失。
４原告隱瞞曾將買賣標的物一物二賣及出租予第三人之事實， 致被告受有損失，被告自得以其所受損失主張抵銷： 就系爭土地出租部分，被告與承租人逐一協商和解：李德以 86.57平方公尺換屋37.5坪，折合價值1875萬元；鄭世南以 69.54平方公尺換屋27坪，折合價值1350萬元；石文標以 36.44平方公尺換150萬元；李良吉以45.76平方公尺換400萬 元；顏文秀以94.7平方公尺換650萬元。就一地二賣部分： 張坤明以84.25平方公尺換屋26坪，折合價值1300萬元。以 上總計5725萬元。依原告之應有部分為1/25計算，原告應賠 償被告229萬元，被告以之與本件買賣價金主張抵銷等語置 辯。
５並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決， 願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭之事實
原告於100年12月30日就坐落新北市○○區○○○段000地號 等7筆土地之所有權應有部分，與其他全體共有人將系爭土 地出售予訴外人力德公司，總金額000000000元，並簽立土 地買賣合約書，依買賣合約書第三條約定，買賣雙方指定訴 外人彰化商業銀行信託處辦理買賣價金信託管理，於買賣標 的物所有權移轉登記完竣時由彰化商業銀行自信託專戶支付 買賣價金予出賣人。買賣雙方遂於101年1月16日與彰化商業 銀行簽訂不動產買賣價金信託契約，依信託契約第五條之約
定，被告應會同原告共同出具信託財產給付申請書，指示彰 化商業銀行給付信託財產0000000元予原告。原告及其他土 地共有人復於101年11月30日與力德公司、被告三人及訴外 人游玉坤簽立增補協議書，約定買方變更為吳希達（持分 1/40）、游玉坤（持分15/40）、劉致錚（持分15/40）、毛 俊羽（持分9/40），嗣於102年3月25日兩造與訴外人游玉坤 再簽立增補協議書（二），約定買方變更為吳希達（持分 1/40）、劉致錚（持分28/40）、毛俊羽（持分11/40），系 爭土地已於102年6月10日移轉登記予被告三人，被告迄未給 付原告買賣價金0000000元。
四、原告依買賣合約書第三條及信託契約第五條之約定，請求被 告三人會同原告共同出具信託財產給付申請書，指示彰化商 業銀行給付信託財產0000000元予原告。經查，依買賣合約 書第三條約定，買賣雙方指定訴外人彰化商業銀行信託處辦 理買賣價金信託管理，於買賣標的物所有權移轉登記完竣時 ，由彰化商業銀行自信託專戶支付買賣價金予出賣人，有買 賣合約書可稽。查系爭土地已於102年6月10日移轉登記予被 告三人，有新北市三重地政事務所異動索引為憑，是被告依 買賣契約書第三條之約定，負有給付價金0000000元之義務 ，原告請求被告給付價金0000000元，自屬有據。被告雖辯 稱：系爭買賣價金，被告三人均已依約匯入彰化銀行信託專 戶，已履行付款義務，原告猶請求被告給付價金，自無理由 等語，惟查，兩造買賣合約第三條約定，由買方開立銀行本 支，存入彰化商業銀行信託專戶內，由信託專戶於買賣標的 物所有權移轉登記完畢時由信託專戶匯款給出賣人，乃為保 障賣方在移轉系爭房地所有權後，能取得買賣價金，並保障 買方已繳納之價款在賣方違約未交付房地或移轉所有權時可 以取回，是銀行僅擔任信託管理之角色，並無代理賣方收受 買賣價金之權限，是被告不得以其已將買賣價金匯入銀行信 託專戶作為其已對原告給付價金之理由。被告復辯稱：本件 買賣價金業經原土地共有人依土地法第34條之1第1項多數決 變更減價10%，是原告所主張之買賣價金0000000元經減價後 應為0000000元，今原告以減價前之買賣價金0000000元，請 求被告給付，自屬無據等語。經查，被證三之和解書，並無 原告之簽署，被告亦不否認原告未參與和解，是該和解書對 原告並無拘束力。又觀諸和解書之內容，其第二點記載「乙 一方其他人願依照個人土地持分之比例扣除10%之買賣價金 作為違約賠償與甲方」，可知此和解書係約定違約金，並非 合意變更買賣價金，是被告辯稱買賣價金業經決議減價10% ，即非事實，為不可採。至於給付價金之方式，原告係請求
被告會同原告共同出具信託財產給付申請書，指示彰化商業 銀行給付信託財產0000000元予原告，惟查依買賣雙方與彰 化商業銀行所訂之不動產買賣價金信託契約第八條信託關係 之消滅約定「二、除本契約另有約定外，有下列事由發生者 ，任一方得提前終止本契約：....（二）甲乙雙方因買賣契 約所生之糾紛，經該管法院判決確定」，第九條信託關係消 滅時，信託財產之結算作業與分配交付方式：「二、除有第 八條第二項第（一）款及第（二）款之事由外，甲乙雙方應 共同出具信託財產給付申請書通知丙方，丙方應依指示內容 將剩餘信託財產扣除甲乙雙方應支付相關費用後分別返還甲 乙雙方，....四、因第八條第二項第（二）款事由時，丙方 應依確定判決內容辦理」，亦即在買賣雙方以訴訟方式，經 法院判決確定之情形，彰化商業銀行即應依法院確定判決辦 理，無須由買賣雙方共同出具信託財產給付申請書通知丙方 付款，是原告訴之聲明第一項請求被告會同原告共同出具信 託財產給付申請書通知彰化商業銀行付款，即與信託契約第 九條不合，核無進行此指示付款通知程序之必要，應僅請求 被告直接給付價金0000000元即可，再由彰化商業銀行憑確 定判決內容依信託契約第九條辦理結算扣除相關費用後付款 。再查，依被證二增補協議書所載，被告三人各有權利範圍 ，被告吳希達持分1/40、劉致錚持分28/40、毛俊羽持分11/ 40，渠等就系爭買賣契約之權利義務自應依此比例負擔，原 告請求被告三人共同給付，容有未洽，是被告吳希達應給付 原告117826.5元（0000000x1/40），被告劉致錚應給付原告 0000000元（0000000x28/40）、被告毛俊羽應給付原告 0000000.5元（0000000x11/40）。原告逾此範圍之請求，為 無理由，應予駁回。
五、又依系爭合約書第六條「違約處罰」約定：「二、甲方全部 或一部不按本約第三條付款約定付款時，每逾一日（自逾期 日起至完全給付日止）甲方應加付按該期未履行支付價款萬 分之二計算滯納金，於補交時一併繳清，查系爭土地已於 102年6月10日移轉登記予被告三人，依約應於移轉同時給付 買賣價金予原告，惟被告至今仍未給付，已然違約，被告應 自102年6月11日起負遲延責任，自102年6月11日起算至本件 言詞辯論終結日103年4月24日止，共318日，而0000000元之 萬分之二為943元（元以下四捨五入），是自102年6月11日 起算至103年4月24日止之滯納金為299874元（943x318）， 再依被告三人權利範圍比例負擔，被告吳希達應給付原告 7497元（299874x1/40）、被告劉致錚應給付原告209912元 （299874x28/40）、被告毛俊羽應給付原告82465元（
299874x11/40）及被告吳希達、劉致錚、毛俊羽各依1/40、 28/40、11/40之比例給付原告自103年4月25日起至清償日止 ，按日以943元計算之滯納金。原告逾此範圍之請求，為無 理由，應予駁回。
六、被告雖辯稱：原告隱瞞曾將買賣標的物一物二賣及出租予第 三人之事實，致被告受有損失，合計被告所受損失金額共計 5725萬元，依原告之應有部分為1/25計算，原告應賠償被告 229萬元，被告以之與本件買賣價金主張抵銷等語。惟查， 被告主張原告於51年間出賣系爭土地予訴外人張志謙之事實 ，為原告所否認，並提出臺灣臺北地方法院檢察署102年度 偵字第28595號不起訴處分書為憑，被告就該買賣契約之真 正未舉證證明，是被告主張原告一物二賣之事實不足採信。 況被告已於102年6月10日取得系爭土地之所有權，其所有權 存在，又基於債之相對性，訴外人張志謙之繼受人張坤明不 能向被告三人主張權利，其所有權亦無缺，故原告不負權利 瑕疵擔保責任。再查，就被告主張原告出租系爭土地部分， 兩造既於買賣合約書第七條第四款約定「本標的物上之佔用 部分，由甲方（即被告）自行負責排除，乙方不負擔任何費 用」，則關於系爭土地上縱有他人承租占用之情形，依約應 由被告自行負責排除，被告就其所支出之費用不應要求原告 負擔。被告雖辯稱：出租不在第七條約定範圍內等語，惟查 契約條款文字係以「本標的物之佔用部分」，並未將出租情 形排除，自難謂出租不在第七條約定範圍內，被告如欲主張 第七條約款排除出租之情形，應由被告就此舉證證明，被告 未舉證，所辯自不足採。被告不能證明原告對其負有損害賠 償義務，核與抵銷之要件不符，被告所為抵銷之抗辯為無理 由。
七、綜上，原告請求被告吳希達給付買賣價金117826.5元，請求 被告劉致錚給付0000000元、請求被告毛俊羽給付0000000.5 元，為有理由，應予准許。原告請求被告吳希達給付滯納金 7497元，請求被告劉致錚給付209912元、請求被告毛俊羽給 付82465元及被告吳希達、劉致錚、毛俊羽各依1/40、28/40 、11/40之比例給付原告自103年4月25日起至清償日止，按 日以943元計算之滯納金，為有理由，應予准許。原告逾此 範圍之請求，為無理由，應予駁回。兩造陳明願供擔保，聲 請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合， 爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請 ，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
八、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法 第79條、第85條第1項前段，第390條第2項、第392條，判決
如主文。
中 華 民 國 103 年 5 月 8 日
民事第三庭法 官 陳映如
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 5 月 12 日
書記官 許丞儀