臺灣新北地方法院民事判決 102年度重訴字第658號
原 告 楊安東
訴訟代理人 劉邦川律師
複代理人 陳信憲律師
被 告 永慶房屋仲介股份有限公司
法定代理人 孫慶瑜
被 告 鄭智彰
被 告 鍾立玲
共 同
訴訟代理人 連元龍律師
共 同
訴訟代理人 陳瓊苓律師
共 同
訴訟代理人 周逸濱律師
上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國103年4月22日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、緣原告丁○○於100年6月間委請代理人甲○○，向被告永慶 房屋仲介股份有限公司(下稱永慶房屋公司)委託仲介出售原 告所有座落新北市○○段○○段00地號土地及其上建物即門 牌號碼新北市○○區○○○路000號15樓及246號16樓之不動 產。
二、嗣本案由被告公司華江巨蛋直營店資深店長即被告戊○○負 責仲介，並於同年7月間仲介買方吳美慧與原告進行交易。 於仲介期間，被告戊○○僅一再就系爭不動產之委託銷售金 額與原告之代理人甲○○為磋商，然就系爭房地之買賣是否 符合政府課徵奢侈稅之必要條件及應負義務等事項均未為任 何提及、詢問或確認。甚至，系爭不動產買賣契約所應簽署 之任何文件，被告公司均係在100年7月24日之簽約當日方由 被告己○○將已製作完成之契約文件(含附件)交付予現場之 契約當事人（見原證一），且被告己○○於交付前開簽約文 件予兩造當事人後，僅對買賣標的「座落地點」及「價金」 稍作解釋，旋即離開簽約現場，改由另一名男性助理指示雙 方當事人應於契約何處為簽名，然全部簽約過程中，被告己 ○○就系爭房地之買賣是否會符合政府課徵奢侈稅之必要條 件及應負義務等事項亦未為任何提及、查詢或確認，即完成
所有簽約程序。
三、詎系爭不動產於過戶登記完成後，原告於102年2月27日接獲 財政部北區國稅局中和稽徵所「特種貨物及勞務稅（違章） 補徵核定通知書」(見原證二)，以原告短報、漏報或未依規 定申報銷售房屋、土地或特種勞務為由，違反特種貨物及勞 務稅條例第18條第1項規定，命原告應補徵稅額3,648,000元 ，原告方才發覺因被告公司營業員及代書未善盡注意及告知 義務，造成原告須補徵稅額3,648,000元，而蒙受原未預期 之課稅支出，並進而使原告將遭國稅局課處所漏稅額3倍以 下之罰鍰。原告於102年3月18日曾以中和興南郵局第27號存 證信函請被告公司就前開損害為負責並為具體善意回應（見 原證三），然被告公司於收受原告前開信函後，竟以台北安 和郵局第795號存證信函表示該公司服務人員於簽約時，即 已向原告及原告之代理人為充分解說「特種貨物及勞務稅」 之必要條件及應負義務云云（見原證四），核與事實不符。 倘果真如被告所言已向原告及原告代理人為充分解說有課徵 「特種貨物及勞務稅」之情事，則原告斷不可能同意出售。 且被告依法或依約負有為被告辦理「特種貨物及勞務稅」之 申報繳稅義務，被告竟未為原告辦理，足見被告所稱業已向 原告及其代理人充分解說云云，顯然虛偽不實，洵無足取。四、按「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人 得依關於給付遲延或給付不能之規定，行使其權利；因不完 全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」、 「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人 。」，民法第227條第1、2項、第567條第1項前段定有明文 。復「查仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之 消費者委由仲介業者處理買賣事宜。而仲介業者針對其所為 之仲介行為，既向消費者收取之高額佣金，應就其所從事之 業務負善盡預見危險及調查之義務。」，最高法院84年台上 字第1064號判決著有明文（原證七，最高法院95年度台上字 第810號判決同其意旨。）。從而，原告丁○○於100年6月 間委託被告永慶房屋公司銷售原告所有所有座落新北市○○ 段○○段00地號土地及其上建物即門牌號碼新北市○○區○ ○○路000號15樓及246號16樓之不動產，依前開條文及最高 法院判決意旨，被告即負有應就其所知據實報告於原告及應 就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務，其理甚明 。
五、復按「稱委任者，謂當事人約定，一方委託他人處理事務， 他方允為處理之契約」、「受任人處理委託事務，應依委任 人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者
，應以善良管理人之注意為之；又受任人因處理委任事務有 過失，而生之損害，對於委任人應負賠償責任」，民法第52 8條、第535條、544條分別定有明文。又「經紀業因經紀人 員執行仲介或代銷業務之故意或過失，致交易當事人受損害 者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任」，不動產經紀 業管理條例第26條第2項定有明文。復「按受任人處理委任 事務，…，自應忠實執行其受任之事務，並善盡善良管理人 之注意義務，故對於當事人有關委任事務所生稅賦疑義，例 如，…即應明確告知相關法律依據及其具體內容，並提供正 確資訊，以維護當事人在交易過程中，判斷是否為交易行為 及其合理期待利益；否則，即難認為已盡善良管理人之注意 義務，若因提供之資訊有誤，因而導致委任人發生非預期之 額外支出即屬委任人之損害，依民法第544條第1項規定，對 於委任人自應負賠償損害責任。」，鈞院102年訴字第923號 判決（見原證八）亦著有明文。查：
（一）本件原告與被告間所簽訂之委託銷售契約，其性質上屬民 法之委任關係，本件被告既受原告委任代為銷售系爭房屋 ，依民法第528、535、544條等規定及前開鈞院102年度訴 字第923號判決意旨，被告為辦理系爭房屋銷售並代為辦 理系爭房屋房地產權移轉登記等相關事宜，自應忠實執行 其受任之事務，並善盡善良管理人之注意義務。（二）準此，被告對於原告有關委任事務所生稅賦疑義，例如， 關於土地增值稅、契約、特貨物及勞務稅等法令諮詢，即 應明確告知相關法律依據及其具體內容，並提供正確資訊 ，以維護當事人在交易過程中，判斷是否為交易行為及其 合理期待利益，否則即難認為已盡其善良管理人之注意義 務。
六、雖被告主張被告公司乃房屋仲介公司，業務範圍乃居間為不 動產交易之媒介，稅務申報或諮詢，顯非被告公司之業務範 圍，當非屬原告委託被告處理之受託事項，被告等並無為原 告申報奢侈稅之契約義務云云，然：
（一）依原、被告所簽訂之委託銷售契約書第六條第二項可知（ 見被證一），原告委託被告仲介之業務包括市場調查、買 賣交涉、「諮商服務」、差旅出勤等事項。復由系爭委託 銷售契約書第三條之付款方式可知，原告於契約簽訂後應 給付被告簽約總價10%之報酬；於完成相關文件用印後應 給付10%之報酬；於被告代為辦理並為申報房屋過戶所需 相關稅費後應再給付10%之報酬；最後於房屋過戶後再支 付70%之委託報酬。甚且，由系爭房屋之土地增值稅（土 地現值）申報書及契稅申報書之代理人即為被告永慶房屋
公司之員工邱莓芬（見原證九，通訊地址：新北市○○區 ○○路○段000號11樓），均足以證明原告委託被告公司 辦理之事項尚包括不動產過戶相關稅賦諮詢及申報事宜， 並非僅有房屋買賣之仲介而已。
（二）復由被告提供予原告及自被告公司官方網站所下載之服務 項目網頁說明（見原證十）可知，被告公司所提供之服務 項目包含「產權審查、契約簽訂、成交過戶、銀行貸款、 節稅規劃」、「提供節稅建議」「免費代辦申請優惠稅」 、「免費代算增值稅及節稅建議」等項目，尤證被告主張 被告公司乃房屋仲介公司，業務範圍乃居間為不動產交易 之媒介，稅務申報或諮詢，顯非被告公司之業務範圍，被 告等並無為原告申報奢侈稅之契約義務云云，核與事實不 符，自無足採。
（三）從而，被告公司受原告委任為土地過戶節稅規劃及建議， 並代辦申報稅賦，而於100年7月26日、9月6日向原告收取 高額仲介費用，並於100年9月1日向原告申請為原告代辦 申報稅賦之相關費用（見原證十一），卻未善盡預見危險 及調查之義務或善良管理人之注意義務，而未建議系爭房 屋之前次過戶期間在兩年以內，如有節稅規劃應待前次過 戶期滿兩年後再予賣出方能節省稅費支出，且於原告代辦 申報稅賦時竟漏未為原告申報奢侈稅，致原告遭國稅局以 原告漏未申報奢侈稅為由而課處原告稅額1倍之罰鍰3,648 ,000元（見原證三），原告自得民法第227條第1、2項不 完全給付之規定向被告永慶房屋公司請求債務不履行之損 害賠償。
七、另被告主張原告於100年2月25日委託被告居間仲介其所有之 房地，嗣於同年6月29日簽署委託事項變更契約書，將期間 延至同年9月30日止，當時因特種貨物及勞務稅條例甫於100 年6月1日正式施行，原告持有系爭房屋僅數個月，故被告公 司於製作系爭房屋不動產說明書時被告公司服務人員及代書 即曾多次提請原告注意系爭房屋之奢侈稅課徵事宜，然原告 代理人甲○○女士卻一再表示屋主丁○○先生係自國稅局退 休，具稅務背景，渠等已事先查證瞭解奢侈稅問題，確認系 爭房屋免徵奢侈稅後方委託仲介公司進行銷售云云，惟查：（一）本件系爭不動產買賣契約書係於100年7月24日所簽訂（見 被證三），於簽約日前與原告之代理人甲○○女士曾為接 觸者僅有被告戊○○一人而已，然訴外人甲○○於100年2 月25日簽訂委託銷售契約時，系爭房屋是否會完成委託銷 售尚未可知，且特種貨物及勞務稅條例於簽約時根本尚未 施行，被告戊○○僅為一房屋仲介業務人員，並不具備不
動產經紀人或地政士之資格，期間被告戊○○除與訴外人 甲○○間以電話互為系爭房屋買賣價格之報價或通知有買 主要前往系爭房屋看屋者外，從未就系爭房屋是否有奢侈 稅課徵事宜為討論。
（二）嗣於100年7月24日簽約當日，因有一位買主（即訴外人吳 美慧）所出價格與原告較為接近而有媒合成功之可能，被 告戊○○乃邀訴外人甲○○前往其營業處所為最後價格之 協商，然因雙方對系爭房屋之買賣價格仍有部分歧見，故 訴外人甲○○係與訴外人吳美慧分別在不同房間內透過被 告公司之服務人員自早上協商系爭房屋之買賣價格至當日 深夜11點時方確定其價格。甚且，買賣雙方係直至價格確 定後方由被告公司之服務人員至另一房間內見面準備簽約 。
（三）其後，被告公司之代書即被告己○○始出面與買賣雙方確 認交易條件，並於確認交易條件後旋即離去開始著手製作 系爭不動產買賣契約書等相關簽約文件，待系爭簽約文件 完成後卻改由一名不知名之男性助理將簽約文件攜入簽約 房間內予買賣雙方簽名，而被告己○○於系爭簽約文件製 作完成並交予買賣雙方簽名時均未在場，焉能於訴外人甲 ○○於被證二至四之不動產說明書、不動產買賣契約書及 特種貨物或勞務稅條件確認表等文件內簽名時為說明或解 說。
（四）況依不動產經紀業管理條例第23條第1、2項規定：「經紀 人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交 易之相對人解說。」、「前項不動產說明書於提供解說前 ，應經委託人簽章。」可知，系爭被證二之不動產說明書 係用來向買主即訴外人吳美慧為說明之用，而非用以向原 告為解說。復證人丙○○亦於鈞院103年3月25日準備程序 時證稱：「原告複代理人：當初簽約時你不在場？證人丙 ○○：對。原告複代理人：你也沒有向甲○○解釋關於不 動產說明書？證人丙○○：沒有。...原告複代理人：關 於不動產經記管理條例，經紀人須在執行業務過程中以不 動產說明書向委託人交易之相對人解說，此相對人指的是 誰？證人丙○○：應為買方即本案買方吳美慧，委託人賣 方簽章後持本說明書向買方說明」。
（五）從而，不動產說明書依法係由不動產經紀人於執行業務過 程中向委託人之交易相對人為解說，且訴外人甲○○須於 被證二之不動產說明書目錄處簽名乃係依前開依不動產經 紀業管理條例第23條第2項規定，委託人須於不動產經紀 人將系爭不動產說明書向買主為解說前簽章，自不能據此
證明被告公司曾有以系爭被證二之不動產說明書向訴外人 甲○○女士為解說之事實。
（六）復「各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之 責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即 不得不更舉反證。」、「按原告對於自己主張之事實已盡 證明之責後，被告對其主張，如告辯其不實並提出反證之 主張者，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。又 各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責， 故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得 不更舉反證。」，最高法院19年上字第2345號、99年台上 字第483號判決著有明文。
（七）雖系爭被證四之不動產買賣契約書第十五條第八項之內容 為：「甲乙雙方確已知悉永慶房屋告之土地增值稅及所得 稅重購退稅、特種貨物及勞務稅（俗稱奢侈稅）之必要條 件及應負之義務。」，然遍查系爭被證三之不動產買賣契 約書之各條契約內容中，卻未有任何條文係有關奢侈稅課 徵要件之記載，且被告己○○於訴外人甲○○簽署系爭文 件時根本並未在場，已如前述。準此，被告公司就系爭不 動產買賣課徵奢侈稅之必要條件及應負之義務究係由何人 於何一時間，以何種方式向訴外人甲○○為告知，而其告 知之具體內容為何，依前開最高法院判決意旨，被告即應 更舉反證以為證明，否則單依該條約定記載內容觀之，完 全無從知悉，自不足徒憑訴外人甲○○曾於該條款附近簽 字即遽以認定被告公司曾向訴外人甲○○說明系爭不動產 買賣課徵奢侈稅之必要條件及應負之義務。
八、另被告主張原告代理人甲○○女是一再表示屋主丁○○先生 係自國稅局退休，具稅務背景，系爭房屋屋主已自行查證符 合自用住宅之免徵條件云云。惟查：
1、按「債務人應依債之本旨為給付，僅在特別情事下始得免責 ，乃債法之大原則；茍債務人之給付與債之內容不符，而主 張免責者，自應究其歸責事由不存在負舉證責任。」，最高 法院89年台上字第2097號判決著有明文（見被證十二）。本 件被告既主張原告代理人甲○○女士曾向被告公司之人員說 過房屋屋主已自行查證符合自用住宅之免徵條件等語，並進 而主張免責，自應就前開事實負舉證責任，然被告公司迄今 仍未能舉證原告代理人甲○○女士係於何時、何地向何人為 前開陳述，徒託空言未舉證以實其說，自無足採。2、況英美法國家早期雖有所謂「共同過失得予免責」之法理或 概念，然此一概念之適用過於片面保護加害人，對被害人實 不公平且不合理，而為學者所詬病，故邇來多數英美之法例
已相繼廢除此原則，而採用「比例過失」原則，以彌補其弊 （見原證十三）。況我國乃為大陸法體系之國家而非英法法 體系國家，前開「共同過失得予免責」之法理並不當然適用 於我國，且我國民法第217條係規定：「損害之發生或擴大， 被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額，或免除之。」， 亦未採加害人得以被害人有共同過失作為絕對抗辨事由，而 主張免負全部賠償責任之立法例。從而，被告主張原告代理 人甲○○女士曾向被告公司之人員說過房屋屋主已自行查證 符合自用住宅之免徵條件等語，然前開事實倘若為真（假設 語氣），亦不當然得為免除被告所應負債務不履行之法律責 任，其理甚明。
3、從而，縱原告代理人甲○○女士曾向被告公司之人員說過房 屋屋主已自行查證符合自用住宅之免徵條件（假設語氣）， 然被告公司既收取高額費用而受原告委任處理事務，被告公 司身為一專業之房屋仲介公司豈能未再為確認、查證本件不 動產買賣是否會發生課徵之問題，即遽以認定本件無奢侈稅 之問題，而於代辦稅賦申報時漏未申報奢侈稅，自屬因可歸 責於債務人之事由，致為不完全給付。由此足證本件被告公 司於履行過程中確有未善盡預見危險及調查之義務或善良管 理人之注意義務，致生損害於原告，依法自應對原告負債務 不履行之損害賠償責任。
4、甚者，系爭特種貨物及勞務稅條例乃係「國稅」，且係於100 年5月4日制定公佈，然原告於94年3月1日即自新北市政府稅 捐稽徵處退休，於退休前所承辦之業務乃為「地方稅」與國 稅局業務無關，則原告縱具相關稅務背景，亦不代表原告對 退休後所新制定之稅務法規亦極為熟稔，本件被告自不得據 此主張其得予免除依委任契約所應善盡預見危險及調查之義 務或善良管理人之注意義務。
5、縱原告代理人甲○○女士曾向被告公司之人員說過房屋屋主 已自行查證符合自用住宅之免徵條件（假設語氣），然被告 公司既收取高額費用而受原告委任處理事務，被告公司身為 一專業之房屋仲介公司豈能未再為確認、查證本件不動產買 賣是否會發生課徵之問題，即遽以認定本件無奢侈稅之問題 ，而於代辦稅賦申報時漏未申報奢侈稅，由此足證本件被告 公司於履行過程中卻有未善盡預見危險及調查之義務或善良 管理人之注意義務，至為顯然。
九、甚者，「受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱 用人與行為人連帶負損害賠償責任」，民法第188條第1項定 有明文。查被告戊○○、己○○執行職務時，因其故意或過 失，並善盡其注意及告知義務，致使原告不知系爭不動產於
「當時」出售有特種貨物及勞務稅條例之適用，致原告於系 爭房地移轉登記後竟遭國稅局命限期補申報並補繳稅款，而 受財產上額外支出之損害者外，更造成原告將遭國稅局課處 所漏稅額3倍以下之罰鍰，而蒙受鉅額損害，成立民法第184 條第1項前段之侵權行為。被告戊○○、己○○均任職於被 告永慶房屋公司，屬被告永慶房屋公司之受僱人，被告永慶 房屋公司依前開民法第188條第1項規定，自應與被告戊○○ 、己○○連帶負損害賠償責任，至為酌然。
十、綜上所述，被告等未盡其善良管理人之注意義務，於簽約時 未向原告及原告之代理人為充分解說「特種貨物及勞務稅」 之必要條件及應負義務，致使原告不知本件不動產買賣有特 種貨物及勞務稅條例之適用，致原告於系爭房地移轉登記後 竟遭國稅局課徵稅額，而蒙受原未預期之課稅支出及所漏稅 額3倍以下之罰鍰，原告自得民法第227條第1、2項及第184 條第1項前段等規定向被告等請求損害賠償。為此狀請鈞院 鑒核，賜判決如訴之聲明，以保權益，實感法便。十一、聲明：
（一）被告等應連帶給付原告3,648,000元及自起訴狀繕本送達 之翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。（二）被告等應連帶給付原告3,648,000元及自起訴狀繕本送達 之翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。（三）原告願供擔保請准宣告假執行。
（四）訴訟費用由被告負擔。
十二、證據（均影本）
原證一：契約書乙份。
原證二：財政部北區國稅局中和稽徵所「特種貨物及勞務稅（違章）補徵核定通知書」乙份。
原證三：財政部北區國稅局北區國稅中和銷審字第第0000000000號函乙份。
原證四：中和興南郵局第27號存證信函乙份。原證五：台北安和郵局第795號存證信函乙份。原證六：被告戊○○、己○○名片各乙紙。
原證七：最高法院84年台上字第1064號、95年度台上字第810號判決各乙份。
原證八： 鈞院102年訴字第923號判決乙份。原證九：土地增值稅（土地現值）申報書及契稅申報書各乙份。原證十：被告公司服務項目網頁說明乙份。
原證十一：永慶房屋公司賣方專戶結餘款申請單乙份。原證十二：最高法院89年台上字第2097號判決乙份。原證十三：中華百科全書「共同過失」網頁說明乙份。
貳、被告抗辯：
一、被告等並無為原告申報奢侈稅之契約義務：（一）按被告己○○為原告與買方吳美慧依系爭不動產買賣契約 書共同指定辦理系爭房屋產權移轉及貸款事宜之地政士， 原告及買方吳美慧，與被告己○○間之委任範圍暨權利義 務，自應依系爭不動產買賣契約書之約定為準。查依系爭 不動產買賣契約書第4條、第7條所載，原告及買方吳美慧 共同委託被告己○○處理之事務為：買賣標的物之產權移 轉登記、及抵押權之塗銷，並不包含屬原告個人稅賦之奢 侈稅申報或諮詢，則有關原告就出售系爭房屋應否繳納奢 侈稅事宜，顯非被告己○○受委託處理之事務。申報奢侈 稅既非被告己○○地政士受委任範圍內之事務，原告自不 得以其個人稅賦之奢侈稅課徵事務，責令被告己○○地政 士應為賠償。
（二）次按被告公司受原告委託居間銷售系爭房屋，關於原告與 被告公司間之委託範圍，及被告公司基於與原告間之委託 關係應盡之義務，自應依原告與被告公司間所簽訂之不動 產委託銷售契約書之約定為依據。依原告與被告公司間之 不動產委託銷售契約書約定(參被證1)，原告僅委託被告 公司居間仲介銷售系爭房屋，並未委託被告公司代為辦理 原告個人稅務申報事宜，且被告公司乃房屋仲介公司，業 務範圍乃居間為不動產交易之媒介，稅務申報或諮詢，顯 非被告公司之業務範圍，當非屬原告委託被告公司處理之 受託事務。又被告戊○○雖為被告公司「板橋特區直營店 」之店長，然系爭不動產委託銷售契約係存在於原告與被 告公司間，被告戊○○並非系爭不動產委託銷售契約之契 約當事人，原告亦未另行委託被告戊○○代為辦理原告個 人稅務申報或諮詢事宜，被告戊○○對原告自不負有任何 契約義務，又何來侵權行為可言？原告主張被告公司、被 告戊○○，應就原告個人稅賦之奢侈稅課徵事務負賠償責 任云云，顯屬無據。
二、奢侈稅申報，非屬仲介公司或代書之受任範圍，有下列實務 判決可稽：
（一）按「依系爭不動產買賣契約書第六條所載，上訴人及己○ ○共同委託乙○○處理之事務為：買賣標的物之產權移轉 登記(含增值稅、契稅之申報)及抵押權之塗銷或設定作業 ，並不包含屬上訴人個人稅賦之奢侈稅申報；另第九條所 載之稅費負擔亦不涉及奢侈稅，則有關上訴人就出售系爭 房屋應否申報奢侈稅事宜，尚非乙○○受委託處理之事務 。」、「上訴人與三弘公司間之系爭不動產委託銷售契約
書之約定，上訴人除委託三弘公司代理銷售系爭房屋外， 固並委託三弘公司代理收受買受人交付之定金，惟並未委 託三弘公司代為辦理上訴人個人稅務申報事宜，且三弘公 司乃係房屋仲介公司，其業務範圍乃居間為不動產交易之 媒介，稅務申報顯非三弘公司之業務範圍，當非屬上訴人 委任三弘公司處理之委任事務。」此有臺灣高等法院臺中 分院102年度上易字第463號民事判決可資參照(參被證5) 。
（二）次按「而吳琇梅受委任辦理事宜僅限於為買賣雙方擬定 買賣契約書、辦理舊有抵押權塗銷及設定新抵押權、所 有權移轉登記等事宜，並不包括奢侈稅問題甚明，洪珈 穎主張吳琇梅受其委任處理系爭房地之奢侈稅事宜云云 ，已難盡信。」亦有臺灣高等法院102年度上易字第847 號民事判決可資參照(參被證6)。
（三）另按奢侈稅乃個人稅賦，採主動誠實申報制度，依奢侈 稅條例第2條第1款規定，若出售持有期間在二年以內房 地，不符合該條例第5條「自用住宅」等規定之各款情形 者，應於訂定買賣契約之次日起30日內計算應納稅額，自 行填具繳款書向公庫繳納。又奢侈稅之課徵係以買賣時認 定(參奢侈稅條例第4條)，後續過戶文件之送件，無礙奢 侈稅核課。
（四）查被告己○○代書係原告與買方吳美慧洽妥買賣條件後， 於100年7月24日簽約當日始接獲通知到場協助買賣雙方辦 理簽約及後續過戶送件事宜，易言之，被告己○○到場前 ，原告已同意簽約出售，此觀原告所舉證人甲○○證稱： 「被告戊○○四點約我去店裡，說要講價金，因為價金談 不好，到當晚十點快下班，我打電話問丁○○，說這個價 錢賣給他，談好價錢後，鍾代書出來」、「己○○拿名片 給我，我看到他是代書，也介紹他是代書，確認我代理丁 ○○」等語即明。足見被告己○○代書係依系爭不動產買 賣契約書共同指定辦理系爭房屋產權移轉及貸款事宜之地 政士，其受任範圍應以系爭不動產買賣契約書第4條、第7 條之約定為準，僅限於買賣標的物之產權移轉登記、及抵 押權之塗銷，不包含屬原告個人稅賦之奢侈稅申報或諮詢 。況依原告所舉證人甲○○所述，代書己○○亦未承諾或 同意為原告或其代理人甲○○辦理本件奢侈稅申報或諮詢 事宜，未受委任至明！
（五）末查，如前所述，被告公司受原告委託居間銷售系爭房屋 ，受任範圍自應以系爭委託銷售契約書之約定為準，原告 僅委託被告公司居間仲介銷售系爭房屋，並未委託被告公
司或被告戊○○代為辦理原告個人稅務申報事宜，且被告 公司乃房屋仲介公司，業務範圍乃居間為不動產交易之媒 介，個人稅務之申報或諮詢，自非被告公司受託處理之業 務。況依原告所舉證人甲○○所述，被告公司所屬人員均 未承諾或同意為原告或其代理人甲○○，代為辦理本件奢 侈稅申報或諮詢事宜，益見原告個人稅務申報並未委託被 告公司或被告戊○○代為辦理，不容原告片面曲解擴張契 約範圍！
三、被告公司服務人員及代書多次提請賣方注意系爭房屋之奢侈 稅課徵事宜，有下列書證為憑，不容原告空言否認：（一）原告於100年2月間委託被告公司居間仲介銷售時，因奢侈 稅條例甫於100年6月1日正式施行，原告持有系爭房屋僅 數個月，故被告公司製作系爭房屋不動產說明書時，特別 載明：「依中華民國100年6月1日施行之『特種貨物及勞 務稅條例』之規定『持有期間在二年以內之房屋及其坐落 基地或依法得核發建造執照之都市土地，須課徵特種貨物 及勞務稅。持有期間在一年以內者稅率為百分之十五、逾 一年以上二年以內者稅率為百分之十』。賣方應自行於簽 訂不動產買賣契約後30日內完成申報及繳納之程序以免受 罰，如欲確認是否適用免徵條件或課徵稅率，請逕行洽詢 主管稅捐機關並依稅捐機關審查為準。」等語向賣方說明 ，提請賣方注意系爭房屋之奢侈稅課徵事宜，此有原告代 理人甲○○女士於不動產說明書上簽名確認可稽(參被證 2)。
（二）原告雖舉證人丙○○經紀人為證，主張「不動產說明書依 法應由不動產經紀人於執行業務過程中向委託人之交易相 對人為解說，故解說人員應由經紀人親自解說，且解說對 象並非委託人，故該不動產說明書不能證明被告 之員工 有曾向甲○○就奢侈稅部分為解說。」云云，惟按「私文 書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證 人之認證者，推定為真正。」民事訴訟法第358條定有明 文。又不動產經紀業管理條例第4條規定：「本條例用辭 定義如下︰七、經紀人員︰指經紀人或經紀營業員。經紀 人之職務為執行仲介或代銷業務；經紀營業員之職務為協 助經紀人執行仲介或代銷業務。」、第23條規定：「經紀 人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交 易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人 簽章。」立法理由亦載稱：「不動產說明書主要在說明不 動產之狀況及相關資料，自應先由委託人簽章確認後，始 提供向相對人解說。」等語。查依證人丙○○之證詞可知
，被證2不動產說明書，係由經紀營業員戊○○提出給原 告代理人甲○○確認內容並簽章，是縱經紀人員(經紀人 或經紀營業員)所負法定解說義務之對象乃交易相對人而 非賣方，然因不動產說明書攸關不動產之狀況及相關資料 ，原告代理人甲○○當係確認內容無誤後方為簽章，不容 原告臨訟諉為不知，原告以經紀人員所負法定解說義務對 象非伊為由，否認其代理人簽章確認之不動產說明書效力 ，邏輯顯然謬誤，所辯自無足採。
（三）甚者，買賣雙方擬於100年7月24日簽立不動產買賣契約書 時，因系爭房屋持有未滿一年即出售，簽約當日被告公司 服務人員及代書，亦再次提醒雙方注意奢侈稅核課問題， 此觀買賣契約第15條特約條款第8款約定：「甲乙雙方確 已知悉永慶房屋告知…特種貨物及勞務稅(俗稱：奢侈稅) 之必要條件及應負之義務。」等語，並經原告代理人甲○ ○及買方吳美慧於該特約條款處親自簽名確認即明(參被 證3)；嗣原告代理人甲○○亦填具「特種貨物及勞務稅條 件確認表」予被告公司，一再表示系爭房屋已符合免徵奢 侈稅之自用住宅條件(參被證4)。益證原告主張被告公司 服務人員及代書「未曾提及奢侈稅」云云，根本與事實不 符。
（四）綜上所述，被告公司服務人員及代書確曾多次提請賣方注 意系爭房屋之奢侈稅課徵事宜，請賣方於簽訂不動產買賣 契約後30日內完成申報及繳納之程序以免受罰，關於是否 適用免徵條件部分，亦提醒賣方應向主管機關洽詢。然原 告代理人甲○○女士一再表示屋主丁○○先生係自稅捐機 關退休，具稅務背景，系爭房屋符合自用住宅之免徵條件 ，嗣更填具「特種貨物及勞務稅條件確認表」(參被證4) 予被告公司，堅稱渠等已確認系爭房屋符合免徵奢侈稅之 自用住宅條件無誤。由此足見，原告出售系爭房屋遭國稅 局課徵之奢侈稅及罰鍰，係因原告及其代理人堅信自身所 為查證認定系爭房屋符合奢侈稅免徵條件而生，與被告等 人無關，尚不得逕歸責予被告等人！
四、原告自行認定系爭房地符合奢侈稅「自用住宅」之免徵條件 ，不容事後將責任轉嫁他人：
（一）按奢侈稅條例於100年6月1日甫施行，原告於99年11月30 日取得系爭房地所有權(參原證2)，明知持有期間未滿一 年，有課徵高達新台幣(下同)402萬奢侈稅之風險(稅率為 15%，以原告委售價格2680萬元計算，奢侈稅為402萬元) ，原告自承自稅捐機關退休，關於稅捐核課當較一般人居 於資訊優勢地位，原告明知有高額奢侈稅之風險，仍決意
出售系爭持有未滿一年之房地，實取決於各種複雜之因素 ，如個人之資金需求、出售獲利多寡…等等，從未表示有 奢侈稅即不願出售，故縱使需負擔奢侈稅，原告基於上述 理由仍可能願意出售。是原告於衡量輕重緩急、利弊得失 等各項因素後，決意於同年7月24日出售系爭持有未滿一 年之房地，自不得以事後遭課處奢侈稅之風險實現，即坐 收售屋之獲利，卻將其個人稅賦視為損害轉嫁他人！（二）次按持有期間在2年以內之房屋及其坐落基地，屬「特種 貨物」，須課奢侈稅，但如符合第5條所定：所有權人與 其配偶及未成年直系親屬僅有1戶房屋及其坐落基地，辦 竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租，即俗稱「自 用住宅」者，則非「特種貨物」，免徵奢侈稅。又土地稅 法第9條所謂「自用住宅用地」，係指土地所有權人或其 配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業 用之住宅用地。兩稅之免徵條件不同，惟於奢侈稅條例10 0年6月1日施行之初，時有民眾發生混淆之情形，亦有新 聞報導(參被證7)可稽。
（三）查如前所述，系爭房屋委售時，適逢奢侈稅條例施行，被 告公司受託居間仲介迄成交，均一再提請出面簽約之原告 代理人甲○○注意奢侈稅規定，並經甲○○於不動產說明
, 台灣公司情報網