臺灣新北地方法院民事判決 102年度重訴字第511號
原 告 林子龍
林游美珍
林惠月
林惠燕
林惠貞
林金麗
林惠萍
林惠敏
林清火
林火金
陳秀英
林弘淞
林智凱
林秋季
林秀蓮
共 同
訴訟代理人 廖信憲律師
被 告 高銓境
高銓春
黃高玉葉
高玉美
高月玉
林徐金釵
林威仁
林雲卿
上一人之
訴訟代理人 蔡莊弘
被 告 林青蓉
林妍華
林美華
上列五人之
訴訟代理人 張逸婷律師
被 告 林朱金蓮
林木榕
林郁輝
林錦花
徐 螺
徐素娥
廖素貞
廖素惠
林廖素月
石振揚
石永生
石天華
石志強
石蕙玲
黃鄭阿花
佘周春
馮陳春美
陳榮華（兼陳進益之承受訴訟人）
陳文龍（兼陳進益之承受訴訟人）
陳文宗（兼陳進益之承受訴訟人）
陳麗雲（兼陳進益之承受訴訟人）
徐益謙
徐麗紅
徐麗珠
徐麗蘭
徐麗秋
徐恒夫
上列當事人間請求確認優先承購權存在等事件，經本院於民國10
3 年5 月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認原告林子龍、林游美珍、林惠月、林惠燕、林惠貞、林金麗、林惠萍、林惠敏、林清火、林火金、林秋季、林秀蓮等十二人就坐落新北市○○區○○段○○○地號、面積一五一八‧五一平方公尺、權利範圍二一六之一二土地，以總價新台幣壹仟零貳拾萬柒仟柒佰陸拾元同一條件有優先購買權存在。被告就公同共有第一項所示土地應有部分，應按其等與訴外人鄒宗展所訂定土地買賣契約之同一條件，與原告林子龍、林游美珍、林惠月、林惠燕、林惠貞、林金麗、林惠萍、林惠敏、林清火、林火金、林秋季、林秀蓮等十二人簽訂書面買賣契約；並應於原告林子龍、林游美珍、林惠月、林惠燕、林惠貞、林金麗、林惠萍、林惠敏、林清火、林火金、林秋季、林秀蓮等十二人連帶給付買賣價金新台幣壹仟零貳拾萬柒仟柒佰陸拾元同時，將上開土地應有部分按原告林子龍、林游美珍、林惠月、林惠燕、林惠貞、林金麗、林惠萍、林惠敏、林清火、林火金、林秋季、林秀蓮等十二人之潛在應有部分比率移轉登記。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔十五分之十二，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在 此限；原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告 已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第255 條 第1 項第2 款、第262 條第1 項分別定有明文。查 本件原告陳秀英、林弘淞、林智凱等3 人於起訴後、被告均 未為本案言詞辯論前之民國102 年12月12日具狀撤回訴訟（ 詳本院卷一第156 至161 頁），嗣於102 年12月19日期日被 告尚未為本案言詞辯論前，復再重新追加該等3 人為原告（ 見本院卷一第204 頁），核原告所為訴之追加，與上開規定 相符，尚應准許。
二、次按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人承受其訴訟以前當 然停止；他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第16 8 條、第175 條第2 項分別定有明文。查本件被告陳進益於 102 年9 月27日死亡，其繼承人為陳榮華、陳文龍、陳文宗 及陳麗雲等4 人，此有原告陳報之繼承系統表、陳進益之除 戶戶籍謄本、本院民事紀錄科查詢表等件可憑（見本院102 年度補字第2105號卷第16頁、本院卷㈡第48頁），並經原告 於103 年3 月21日具狀聲明陳進益之繼承人為陳榮華、陳文 龍、陳文宗及陳麗雲等4 人承受訴訟（見卷㈡第1 至4 頁） ，經本院將承受訴訟狀繕本合法送達被告，自無不合，應予 准許。
三、再按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利 益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。 而所謂有即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否 不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在 ，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，故確 認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有 即受確認判決之法律上利益（最高法院42年台上字第1031號 、52年台上字第1237號、52年台上字第1240號判例參照）。 原告主張其等就坐落新北市○○區○○段000 地號土地之應 有部分216 分之12有優先承購權存在，因已為被告所否認， 則原告就上開土地應有部份之優先購買權關係不明確，其等 在法律上之地位自有不安狀態存在，且此種不安之狀態，能 以確認判決將之除去，是堪認原告提起本件訴訟，應有確認 利益，合先敘明。
四、本件被告高銓境、高銓春、黃高玉葉、高玉美、高月玉、林 徐金釵、林朱金蓮、林木榕、林郁輝、林錦花、徐螺、徐素
娥、廖素貞、廖素惠、林廖素月、石振揚、石永生、石天華 、石志強、石蕙玲、黃鄭阿花、佘周春、馮陳春美、陳榮華 、陳文龍、陳文宗、陳麗雲、徐益謙、徐麗紅、徐麗珠、徐 麗蘭、徐麗秋、徐恒夫等33人經合法通知後，均未於最後言 詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款之情形 ，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告起訴之意旨：
㈠坐落新北市○○區○○段000 地號土地應有部分216 分之12 （下稱系爭土地應有部分），係兩造及訴外人梁林彩雲、林 志成、林水柳、林麗珠、林麗卿、林麗華、被繼承人林天啟 之遺產（財政部國有財產署北區分署即被繼承人林天啟遺產 管理人）、高金發、周信忠、周信國、周文玲、汪美岑、李 永祥、李承翰、李佳穎、汪美慧、黃耀呈、黃耀琛、黃婉馨 、賴素悶、徐益生、廖寬滄等人所公同共有（各公同共有人 之應繼分即潛在之應有部分詳如附表所載）。被告高銓境等 39人（含已故之陳進益，下均同）於102 年5 月20日以台北 北門郵局營收股存證號碼第2436號函，通知原告等人已依土 地法第34條之1 等規定，將系爭土地應有部分全部以總價款 新台幣（下同）1,020 萬7,760 元等條件出賣予訴外人鄒宗 展。原告林子龍、林游美珍、林惠月、林惠燕、林惠貞、林 金麗、林惠萍、林惠敏等8 人（下簡稱原告林子龍等8 人） ，及原告林清火、林火金、陳秀英、林弘淞、林智凱、林秋 季、林秀蓮等7 人（下稱原告林清火等7 人），乃分別於10 2 年5 月27日、5 月28日以存證信函通知被告等人願依其等 出賣之相同條件優先承購。原告嗣依被告來函通知，委請律 師前往高欽明地政士事務所洽商後續買賣事宜，惟當日僅買 受人鄒宗展到場，且一再表示希望原告等人放棄優先承購權 ，經原告代理人重申行使優先承購權之旨，並請被告委任之 高欽明地政士配合辦理後續簽訂買賣契約及所有權移轉登記 等事宜，惟未獲高欽明地政士肯定之承諾。原告既已依法行 使優先承購權，自得請求確認原告就系爭土地應有部分之優 先購買權法律關係存在，以除去法律上不安之危險狀態。原 告依法並得請求被告等人按其出賣予訴外人鄒宗展之同一條 件，與原告簽訂買賣契約，並得請求被告等人於原告給付買 賣價金予被告及其餘公同共有人之同時，按原告等人之應繼 分比例，將系爭土地應有部分移轉登記原告等人公同共有。 ㈡又依大法官會議562 號解釋、民法第828 條第3 項、土地法 第34條之1 第5 項及其立法目的、內政部土地法第34條之1 執行要點第2 點規定觀之，土地所有權應有部分為公同共有
者，部分公同共有人依土地法第34條之1 第5 項規定準用同 條第1 項規定出賣該應有部分時，其他公同共有人中之1 人 或數人即得依同條第5 項規定準用第4 項規定行使優先購買 權，無須取得其他公同共有人之全體同意。至被告所援引最 高法院69年度台上字第1252號判決要旨，與本件案例並不相 同。
㈢又原告林子龍等8 人、原告林清火等7 人所分別寄發給被告 通知以相同條件優先購買系爭土地應有部份之存證信函，固 由原告林子龍、林清火各1 人用印蓋章，惟該存證信函載明 係林子龍等8 人即林子龍、林游美珍、林惠月、林惠燕、林 惠貞、林金麗、林惠萍及林惠敏，及原告林清火等7 人即林 清火、林火金、陳秀英、林弘淞、林智凱、林秋季及林秀蓮 ，足見其餘原告均已同意授權由原告林子龍、林清火為代表 一併代理寄發存證信函表示優先承購系爭土地。且其餘原告 事後亦已出具同意書，證明原告等15人對於被告等之存證信 函通知，已依法行使表示優先承購系爭土地應有部分。 ㈣為此聲明：⒈確認原告對於被告就公同共有坐落於新北市○ ○區○○段000 地號土地所有權應有部分216 分之12，與訴 外人鄒宗展所訂立如附件所示買賣契約，以總價1,020 萬7, 760 元等同一條件之優先承購權存在。⒉被告就公同共有上 開土地應有部分，應依被告與訴外人鄒宗展所訂立之同一條 件，與原告簽訂買賣契約；被告並應於原告連帶給付如附表 二所示買賣價金予附表二所示之被告及公同共有人之同時， 將上開土地應有部分移轉登記予原告公同共有。二、被告林威仁、林雲卿、林青蓉、林妍華、林美華等5 人答辯 之意旨：
㈠原告林子龍等8 人、及原告林清火等7 人雖主張業以存證信 函通知被告等行使其優先購買權，惟該存證信函寄件人處分 別僅有林子龍、林清火各1 人之印文，並由林子龍、林清火 所寄發，其餘原告之姓名係以電腦繕打，並無確有行使優先 承買權或授權行使之跡證，故被告否認除林子龍、林清火外 之其餘原告有於收受被告等之存證信函之10日內行使優先承 買權。原告雖主張除林子龍、林清火以外之其餘原告已於本 案訴訟過程中補簽確認同意書，聲明渠等前已同意原告林子 龍、林清火於回覆存證信函時一併代理渠等表示願行使優先 承買權，然觀本件起訴狀之狀尾，每位原告均用印於其上， 並無僅林子龍或林清火代為起訴之情形，既然原告於起訴時 知悉每一位原告均需用印以表示確有起訴之意，何以於寄發 前揭表示願行使優先承買權之存證信函時，僅由林子龍、林 清火用印其上？原告林子龍、林清火並未檢附其他原告授權
表示同意之授權書或同意書，此顯有前後不一之矛盾。原告 林子龍、林清火未將其他原告之印文蓋於存證信函上，顯係 因10日期限在即，其二人未能於期限前整合所有原告之意思 ，又不敢貿然盜刻其他原告之印文，故於未取得全部原告同 意之情形下，暫以自己之印文回覆存證信函，並將其他原告 列名其上，以製造期限前共有人全體均行使優先承買權之假 象，此亦可觀原告陳秀英、林弘淞、林智凱等於本件訴訟中 具狀撤回及原告陳秀英於鈞院言詞辯論期日之陳述，可知原 告等確有多人於起訴前根本未曾表示願行使優先承買權，原 告15人事後於本件訴訟中提出之確認同意書所聲明之事項， 實不足採。由此可知，原告林游美珍、林惠月、林惠燕、林 惠貞、林金麗、林惠萍、林惠敏、林火金、陳秀英、林弘淞 、林智凱、林秋季、林秀蓮等人未於收受被告等台北北門郵 局第2436號存證信函並於10內行使優先承買權，故已喪失對 系爭土地之優先承買權。原告陳秀英審理中之陳述及與林弘 淞、林智凱等具狀撤回之表示即可知原告林清火未得陳秀英 、林弘淞、林智凱等公同共有人之同意而行使本件優先承買 權，應屬無效。
㈡再依民法第828 條第3 項規定，公同共有人如欲處分（包含 出售行為）共有土地，本應得全體共有人之同意，然為促進 共有物之有效利用，土地法第34條之1 第5 項準用該條第1 項，例外規定公同共有人出售土地時無需經由全體共有人同 意，僅須達過半數之門檻，此係本件被告等與訴外人鄒宗展 簽訂買賣契約出售全體公同共有人之系爭土地持分所依據之 法源。而土地法第34條之1 第5 項準用第1 項規範公同共有 人得以過半數行之之情況，僅限於處分、變更及設定地上權 、農育權、不動產役權或典權，不包含本件兩造所爭執之優 先承買權行使，即土地法第34條之1 第1 項過半數之規定， 雖係民法第828 條第3 項之特別規定，但公同共有人僅有在 前開土地法第34條之1 第1 項之情形下，得不受民法第828 條第3 項之拘束，除此之外，仍應由全體公同共有人同意後 行之。本件系爭土地應有部分原登記為兩造之祖先林江吉所 有，林江吉於27年間死亡，而其繼承人共分為6 房，一房為 林溪泉，二房為林石螺，三房為林照榮、四房為林式玉、五 房為林木英、六房為廖烏秋，應繼分各為六分之一。於林江 吉死亡後，子孫迄今尚未為遺產之分割，由各房子女本於繼 承之法律關係公同共有系爭土地。參最高法院69年台上字第 1252號判決意旨可知，有關系爭土地優先承買權之行使，被 繼承人林江吉以下六房各自形成「公同共有」團體，自應受 民法第1151條、第828 條第3 項之規範，各房之共有人應得
該房全體公同共有人之同意，始得合法行使優先承買權。即 原告林子龍等8 人、原告林清火等7 人行使優先承買權之行 為，應受民法第828 條第3 項規定拘束，而應由全體公同共 有人共同行之。然原告林子龍等8 人僅為一房林溪泉之部分 繼承人（該房公同共有之繼承人尚有梁林彩雲、林志成、林 水柳、林麗珠、林麗卿、林麗華、徐益生、徐秀鄉、汪美岑 、李永祥、李承翰、李佳穎、汪美慧、黃耀呈、黃耀琛、黃 婉馨等），縱原告林子龍8 人於102 年5 月27日確有共同行 使優先承買權，然渠等未得全部公同共有人同意而為行使， 仍應違反上開規定而屬無效。而原告林清火等7 人雖係五房 之全部繼承人，然原告陳秀英等3 人已經具狀陳明渠等並無 欲行使優先承買權，即該3 人未於收受被告第2436號存證信 函起10日內行使優先承買權，喪失對系爭土地之優先承買權 ，則原告其餘4 人未得全部公同共有人同意而行使優先承買 權，亦因違反前開規定而屬無效。至原告雖援引大法官會議 第562 號解釋及土地法第34條之1 執行要點第2 點，然兩造 所爭執之事項是關於公同共有人得否部份行使優先承買權抑 或應全體共同行使之問題，此與前開大法官解釋及執行要點 規範實毫無關聯。前開大法官解釋之內容亦未提及公同共有 人得否部份行使優先承買權之問題，原告援引此號解釋並無 理由，本件應依民法第828 條第3 項之規定，當無疑義。 ㈢爰答辯聲明：原告之訴駁回。
三、被告高銓境、高銓春、黃高玉葉、高玉美、高月玉、林徐金 釵、林朱金蓮、林木榕、林郁輝、林錦花、徐螺、徐素娥、 廖素貞、廖素惠、林廖素月、石振揚、石永生、石天華、石 志強、石蕙玲、黃鄭阿花、佘周春、馮陳春美、陳榮華、陳 文龍、陳文宗、陳麗雲、徐益謙、徐麗紅、徐麗珠、徐麗蘭 、徐麗秋、徐恒夫等33人則未於言詞辯論期日到場，亦未提 出任何書狀爭執或否認原告之主張。
四、兩造不爭執之事實：
㈠坐落新北市○○區○○段000 地號土地應有部分216 分之12 ，係兩造及訴外人梁林彩雲、林志成、林水柳、林麗珠、林 麗卿、林麗華、被繼承人林天啟之遺產（財政部國有財產署 北區分署即被繼承人林天啟遺產管理人）、高金發、周信忠 、周信國、周文玲、汪美岑、李永祥、李承翰、李佳穎、汪 美慧、黃耀呈、黃耀琛、黃婉馨、賴素悶、徐益生、廖寬滄 等人（下稱訴外人梁林彩雲等人）所公同共有，各公同共有 人之應繼分即潛在之應有部分詳如附表所載。此有被繼承人 林江吉以降之繼承系統表、土地登記第二類謄本、新北市土 地建物異動清冊可證（前開補字卷第13至51頁，及本院卷二
第5 至9 、59至96頁）。
㈡被告等39人與訴外人鄒宗展訂立買賣契約，依土地法第34條 之1 規定將兩造與訴外人梁林彩雲等人所公同共有之系爭土 地應有部分出售予鄒宗展，買賣價金為1,020 萬7,760 元。 被告等39人並於102 年5 月20日以台北北門郵局營收股存證 號碼第2436號函，通知原告等人優先承買之條件，並載明應 於文到後10日為優先承買之表示。此有被告寄發之台北北門 郵局營收股第2436號存證信函1 份可參（前開補字卷第52至 60頁）。
㈢原告林子龍、林游美珍、林惠月、林惠燕、林惠貞、林金麗 、林惠萍、林惠敏等8 人，及原告林清火、林火金、陳秀英 、林弘淞、林智凱、林秋季、林秀蓮等7 人，分別於102 年 5 月27日、5 月28日以台北北門郵局營收股存證號碼002561 號及002580號存證信函通知被告等人願依其等出賣之相同條 件優先承購；被告於收受上開存證信函後隨即再以台北長春 路郵局存證號碼001112號存證信函通知原告等人於102 年6 月7 日前來進行洽商相關事宜。此有存證信函3 份存卷可參 （前開補字卷第61至67頁）。
五、法院之判斷：
本件經到庭當事人整理並協議爭點為：原告等人是否均已合 法向被告為行使優先承買權之意思？原告行使優先承買權是 否需與其餘公同共有人共同行使？（本院卷一第274 頁背面 ）茲分敘如下：
㈠查被告林威仁、林雲卿、林青蓉、林妍華、林美華等5 人雖 抗辯原告林子龍等8 人及原告林清火等7 人所寄發予被告表 示行使其優先購買權之存證信函，於寄件人處分別僅有林子 龍、林清火各1 人之印文，其餘原告姓名均僅以電腦繕打， 難認渠等已經行使優先承買權或授權行使之意思等語。然查 ，原告林子龍等8 人、原告林清火等8 人所分別寄發予被告 等人之台北北門郵局營收股存證號碼002561號、002580號存 證信函，於信函首頁寄件人姓名下方固分別記載「林子龍等 8 人」、「林清火等7 人」，且僅蓋印林子龍及林清火之印 章（詳補字卷宗第61至64頁），然該兩份存證信函首頁另載 有「如附表」等字，於末頁則清楚載明原告林子龍、林游美 珍、林惠月、林惠燕、林惠貞、林金麗、林惠萍及林惠敏， 及原告林清火、林火金、陳秀英、林弘淞、林智凱、林秋季 及林秀蓮等人之姓名、地址，堪認已經已經表明原告等15人 行使優先承買權之意思表示，且兩份存證信函復經被告等人 收受，並再以存證信函回覆通知原告15人前來洽商相關事宜 ，堪認原告等人所為之意思表示已使被告了解其內容，而生
意思表示到達之效力。況且上開意思表示之通知本不以原告 人皆須親自在存證信函上親自簽名或蓋印為必要，此另由被 告等人寄發給原告等人告以買賣條件並通知限期行使先買權 之存證信函，於寄件人下方亦僅記載「被告高銓境等39人」 ，並僅高銓境一人蓋印，其餘被告姓名僅於末頁以打字方式 繕打姓名、地址，而未據被告全體親自簽名及用印（參補字 卷宗第52頁）益可徵之。然而，原告陳秀英、林弘淞、林智 凱等3 人於本件訴訟中具狀向本院表示「自始均無意願購買 系爭土地之持分，也從未曾對系爭土地行使過優先承買權。 又本人從未授權他人對高銓境等人於民國102 年5 月20日台 北北門郵局第2436號存證信函回覆表示願意行使優先承買權 」等語（詳本院卷一第156 至161 頁），嗣再到庭自承：其 等沒有要買等語（本院卷一第204 頁），則依原告陳秀英、 林弘淞、林智凱3 人之陳述，業已否認欲行使優先購買權， 亦不知原告林清火曾以渠等名義向被告為行使優先購買權之 通知，乃甚明確，由此難認上開台北北門郵局2580號存證信 函向被告等39人為合法行使優先購買權通知之行為，已對原 告陳秀英、林弘淞、林智凱3 人生效；此外，已未見該3 人 有於期限內另向被告為優先承購權行使之意思表示，自已喪 失對系爭土地應有部分之優先承買權。然就其餘原告林游美 珍、林惠月、林惠燕、林惠貞、林金麗、林惠萍、林惠敏、 林火金、林秋季、林秀蓮等10人部分，則無其他可認其等自 始並無要以前開兩份存證信函通知被告行使優先購買權之事 證，且渠等於訴訟中亦再出具授權書表明「…本人前已同意 以相同條件優先承購北在『12/216持分』，並確認本人為此 委任林子龍（林清火）為代表以『102 年05月27日台北北門 郵局營收股第002561號（第002580號）存證信函』一併代理 本人回覆表示以相同條件優先承購本件『12/216持分』」等 語，有確認同意書2 份可佐（卷一第221 、2221頁），足認 原告林游美珍、林惠月、林惠燕、林惠貞、林金麗、林惠萍 、林惠敏、林火金、林秋季、林秀蓮等10人確有以台北北門 郵局營收股存證號碼002561號、002580號存證信函向被告等 人為優先購買權行使之通知無訛（至原告陳秀英、林弘淞、 林智凱等3 人雖亦再出具該確認同意書，然此僅能認定係渠 3 人於期限屆至後再度為行使優先購買權之表示而已）。是 被告以上載兩份存證信函僅原告林子龍、林清火有蓋印，其 餘原告並無親自蓋印，抗辯原告林游美珍、林惠月、林惠燕 、林惠貞、林金麗、林惠萍、林惠敏、林火金、林秋季、林 秀蓮等10人未於收受被告等台北北門郵局第2436號存證信函 並於10內行使優先承買權，已喪失對系爭土地之優先承買權
，尚非有據，然就原告陳秀英、林弘淞、林智凱等3 人部分 ，因該3 人已明確表示自始均無意願購買系爭土地之持分， 也從未曾對系爭土地行使過優先承買權等語，難認已於期限 內合法行使優先購買權，故被告此部分所辯，則屬有理。 ㈡到庭被告固又抗辯原告等人行使優先購買權，應由林江吉之 各房以降全體公同共有人共同行使之，故僅原告等人就系爭 土地應有部份行使優先購買權，並非適法等語。惟按公同共 有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公 同共有人全體之同意，民法第823 條第2 項固有規定；然「 共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育 權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合 計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其 人數不予計算。」、「共有人出賣其應有部分時，他共有人 得以同一價格共同或單獨優先承購。」、「前四項規定，於 公同共有準用之。」土地法第34條之1 第1 項、第4 項、第 5 項亦有明文，故公同共有人出售公同共有物時，自有準用 土地法第34條之1 第4 項關於行使優先承購權之適用甚明。 再參土地法第34條之1 執行要點第6 點第1 項、2 項已規定 ：「本法條第一項所稱共有人過半數及其應有部分合計過半 數，指共有人數及應有部分合計均超過半數；應有部分合計 逾三分之二，指應有部分逾三分之二者，共有人數可以不計 。共有人數及應有部分之計算，以土地登記簿上登記之共有 人數及應有部分為準。但共有人死亡者，以其繼承人數及繼 承人應繼分計入計算。」「前項共有人數及應有部分之計算 ，於公同共有土地或建物者，指共有人數及其潛在應有部分 合計均過半數。但潛在應有部分合計逾三分之二者，其共有 人數不予計算。各共有人之潛在應有部分，依其成立公同關 係之法律規定、習慣或法律行為定之；未有規定者，其比率 視為不明，推定為均等。」，該要點第10點第11項亦明確規 定：「本法條第四項所稱之優先購買權，依下列規定辦理： …（11）土地或建物之全部或應有部分為公同共有，部分公 同共有人依本法條規定出賣該共有物全部或應有部分時，他 公同共有人得就該公同共有物主張優先購買權，如有數人主 張時，其優先購買權之範圍應按各主張優先購買權人之潛在 應有部分比率計算之。」，依此規定可知土地之應有部分為 公同共有時，部分共有人依土地法第34條之1 第1 項規定出 賣該公同共有物，他共有人即得主張優先購買權，且於有數 人（而非全體公同共有人）主張時，其優先購買權之範圍應 按各主張優先購買權之潛在應有部份比率計算之，故自無須 經全體公同共有人同意始得行使優先購買權。由此益徵土地
法第34條之14第5 項準用第4 項之規定，係為民法第828 條 第3 項所定之「法律另有規定」甚明。且查，系爭土地應有 部分原登記為兩造之祖先林江吉所有，林江吉早於27年間死 亡，迄至102 年4 月26日始由各房子女即兩造與訴外人梁林 彩雲等人本於繼承之法律關係辦理繼承登記，並公同共有系 爭土地應有部分之事實，已有原告提出之繼承系統表、土地 登記第二類謄本足稽（前開補字卷第13至51頁，及本院卷二 第59至96頁），由其登記內容，已足推認林江吉死亡後，其 子女並未為遺產分割，而由其全體繼承人本於繼承法律關係 公同共有系爭土地應有部分。倘認公同共有人行使優先承買 權，應依民法第823 條第3 項之規定，得公同共有人全體之 同意始得為之，將使公同共有系爭土地應有部分之任一公同 共有人，需得兩造暨訴外人梁林彩雲等人共計之全體公同共 有人同意始得為之，則出售該公同共有物之應有部分之部分 共有人僅需不予同意，即可阻止其餘共有人行使優先購買權 ，顯侵害其他共有人行使優先購買權之權利。惟考以土地法 第34條之1 第1 項、第5 項之立法意旨在於兼顧共有人權益 之範圍內，促進共有物之有效利用，以增進公共利益（參見 司法院大法官第562 號解釋），即土地法第34條之1 立法意 旨除為促進共有物之有效利用外，尚應同時兼顧共有人之權 益，倘認土地之應有部分為公同共有，部分共有人依土地法 第34條之1 第1 項規定出賣該公同共有土地之應有部份時， 尚須經全體公同共有人同意，顯然無法兼顧其餘共有人之權 益，亦將使土地法第34條之1 第5 項準用同條第4 項之規定 難有適用之餘地。執此，原告主張土地法第34條之1 第5 項 準用第4 項規定，係屬民法第823 條第3 項所謂「除法律另 有規定」之情形，部分共有人依土地法第34條之1 第1 項規 定出賣該公同共有物時，無須全體公同共有人同意，堪屬正 當。
㈢至被告雖稱被繼承人林江吉之繼承人有六位，分別為長房林 溪泉，二房林石螺，三房林照榮、四房林式玉、五房林木英 、六房廖烏秋，林江吉以下六房各自形成「公同共有」團體 ，原告林子龍等8 人屬長房林溪泉之繼承人，自需得到林溪 泉以降全體公同共有人之同意，原告林清火等7 人為五房林 木英以下之繼承人，故需得林木英以降全體公同共有人同意 ，始得行使優先承買權等語，並援引最高法院69年度台上字 第1252號裁判意旨為據。惟系爭土地應有部分乃屬兩造全體 暨訴外人梁林彩雲等人所公同共有，即每人皆為公同共有人 ，並各有潛在應有部分如附表所示，並非僅原告林子龍等8 人或林清火等7 人分別與部分共有人公同共有部分持分而已
，原告等人既皆屬林江吉之子孫，並公同共有林江吉之應有 部分而辦理繼承登記在案，渠等復非依其先祖林溪泉、林木 英之應繼分主張行使優先購買權，尚無應由「林溪泉、林木 英」以降全體繼承人共同行使優先承購權之理，故本案情形 要與上開最高法院裁判所載情況不同，自難比附援引。且被 告對於其所稱林江吉以下六房各自形成「公同共有」團體， 原告等人應各自由先祖林溪泉、林木英以降全體繼承人同意 始得行使優先購買權乙節，並未能提出依據及佐證（即為何 是「林溪泉、林木英」以降全體繼承人，而非被繼承人「林 江吉」之全體繼承人，抑或原告等人之父親即最近被繼承人 「林景松、林阿英」或者其餘任一代之被繼承人以下之全體 繼承人），是被告所辯顯僅為使原告優先購買權之行使產生 缺少部分繼承人同意之現象而已，顯乏依據，自非可採。 ㈣基上判斷，原告林子龍、游美珍、林惠月、林惠燕、林惠貞 、林金麗、林惠萍、林惠敏、林清火、林火金、林秋季、林 秀蓮等12人既均已於期限內合法行使優先承購權，渠等行使 優先購買權亦無需經過其餘全體公同共有人同意，從而上開 原告等人請求確認優先購買權存在，並主張被告應按與訴外 人謅宗展所簽訂買賣契約書之同一條件，就系爭土地應有部 分與其等12人訂立書面買賣契約，並於上開原告等12人連帶 交付買賣價金同時，將系爭土地所有權移轉登記予前開原告 ，核屬有據。惟依土地法第三十四條之一執行要點第10條第 11項「地或建物之全部或應有部分為公同共有，部分公同共 有人依本法條規定出賣該共有物全部或應有部分時，他公同 共有人得就該公同共有物主張優先購買權，如有數人主張時 ，其優先購買權之範圍應按各主張優先購買權人之潛在應有 部分比率計算之。」之規定，本件既有數共有人主張優先購 買權，其優先購買權之範圍自應按各主張優先購買權人之潛 在應有部分比率計算之，而非如原告主張應移轉由渠等12人 公同共有。再原告陳秀英、林弘淞、林智凱等3 人部分既未 於期限內合法行使優先承買權，渠等所為之請求，尚非適法 。
六、綜前所示，原告林子龍、游美珍、林惠月、林惠燕、林惠貞 、林金麗、林惠萍、林惠敏、林清火、林火金、林秋季、林 秀蓮等12人請求確認就新北市○○區○○段000 地號、應有 部分216 分之12之土地，有優先購買權存在；被告並應按其 等與訴外人鄒宗展所訂定土地買賣契約之同一條件，就系爭 土地應有部分，與上開原告訂立書面買賣契約，並於前開原 告連帶給付買賣價金1,020 萬7,760 元同時，將系爭土地應 有部分應按各主張優先購買權人之潛在應有部分比率移轉登
記予原告林子龍、林游美珍、林惠月、林惠燕、林惠貞、林 金麗、林惠萍、林惠敏、林清火、林火金、林秋季、林秀蓮 等12人公同共有，為有理由，應予准許。至原告其餘之請求 則非有據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之證 據，經本院悉予審酌後，認均不影響於本件之判斷，爰不一 一論駁，附此敘明。
八、裁判費負擔之依據：依民事訴訟法第79條、第85條第2項。中 華 民 國 103 年 5 月 30 日
民事第二庭 法 官 邱景芬
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 5 月 30 日
書記官 許清秋