臺灣新北地方法院民事判決 102年度訴字第871號
原 告 江玉霞
訴訟代理人 陳韋霖律師
複代理人 古宏彬律師
被 告 林麗芳
六閤不動產仲介經紀有限公司
上 一 人
法定代理人 張榮富
共 同
訴訟代理人 陳守文律師
複代理人 顏寧律師
李易哲律師
上列當事人間請求減少價金等事件，經本院於民國103 年4 月29
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有擴張 或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25 5 條第1 項第3 款分別定有明文。經查，原告原起訴聲明第 1 項為：「被告林麗芳應給付原告新臺幣（下同）224 萬元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之 5 計算之利息。」，嗣於民國102 年11月26日當庭變更聲明 為：「被告林麗芳應給付原告120 萬元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息。」， 核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，尚無不合， 自應准許。
二、原告主張：
㈠緣原告於民國97年5 月12日，經被告六閤不動產仲介經紀有 限公司（下稱六閤公司）仲介，與被告林麗芳就其名下新北 市○○區○○○路0 段000 號5 樓之房地，訂立不動產買賣 契約，並於同年6 月20日交屋，嗣原告經新聞報導始知悉系 爭房屋所在之一樓建築物，屬於俗稱之「海砂屋」，故原告 乃委託正中工程顧問有限公司進行氯離子含量檢測，詎料， 檢測結果竟高達1.301k g/m3 、1.241kg/m3、1.884 kg/m3 ，數值遠超過國家所定0.3kg/m3標準，已嚴重減少其交易上 之價值，是依民法第354 條、第359 條規定，被告應就系爭 房屋對原告負物之瑕疵擔保責任，亦有臺灣省土木技師公會 之鑑定報告書可證，且自鑑定報告書可知，簽約當時因海砂
屋而導致交易價格減損之價額為新臺幣（下同）120 萬元， 爰依上開規定請求被告減少價金，並依民法第179 條之規定 ，請求被告返還不當受領之價金120 萬元。
㈡另被告六閤公司為不動產仲介經紀，並以居間為營業，依民 法第567 條第2 項，其本應就交易重要事項（即系爭房屋是 否為海砂屋乙事），善盡其注意及調查義務，而被告六閤公 司身受原告委任，亦受有報酬，依民法第535 條後段規定， 自應以應以善良管理人之注意義務處理事務，是以，被告六 閤公司依委任之規定，應負較高注意及調查義務，為原告調 查及注意系爭房屋是否為海砂屋，從而，被告六閤公司未盡 調查及注意之能事，處理原告委任之事務要難謂為無過失， 為此，原告爰依民法第544 條之規定，請求被告六閤公司損 失賠償原告所給付之仲介費用112,000 元。 ㈢併為聲明：⒈被告林麗芳應給付120 萬元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。 ⒉被告六閤公司應給付112,000 元，及自起訴狀送達翌日起 至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。⒊原告願供 擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：
㈠系爭房屋交易之價值並不因氯離子含量過高而受影響，故原 告要求被告林麗芳減少價金，並不可採，蓋台灣省土木技師 公會就系爭房屋氯離子含量鑑定，系爭房屋之鋼筋混凝土氯 離子含量採樣鑑定結果固超過現行國家標準每立方公尺0.3 公斤，然CNS3090 國家標準是經濟部標準檢驗局於87年6 月 25日制訂「新拌預拌混凝土」之標準，並不能適用本件建造 於77年之中古屋之混凝土氯離子含量之國家標準，故 CNS3090 國家標準並非得適用於已建造完成多年之中古屋， 且77年系爭房屋建造當時，並無關於鋼筋混凝土氯離子含量 之標準規範，是本件應不能將現行規範溯及既往適用，並認 系爭房屋有混凝土氯離子過高之瑕疵，故原告以CNS3090 國 家標準作為判斷系爭房屋為海砂屋之單一標準氯離子含量， 應無足採。再者，系爭房屋於77年6 月15日興建完成，其間 歷經88年之921 地震，仍然屹立不搖，亦未見有任何結構上 瑕疵，至原告已是第4 任屋主，交易可謂頻繁，有系爭房屋 建物謄本及異動索引表可稽，足見氯離子含量高低，並不足 以構成影響系爭房屋居住效用或交易上價值之瑕疵。 ㈡至台灣省土木技師公會就系爭房屋之鋼筋混凝土氯離子含量 鑑定報告，雖記載預估有120 萬元之交易減損，惟查： ⒈系爭鑑定報告附件八（即簽約當時所減損之交易價格表）所 示，編號1.1 （外牆外側防水粉刷）、編號1.2 （屋頂防水
層刮除及重新施作防水膜）之項目，預估費用分別為20,000 及30,000元，均屬修繕漏水之工程，與高氯離子房屋之修繕 補強無關，且土木技師公會亦函覆表示，高氯離子房屋於潮 濕環境下將加速腐蝕速率，施作防水工程可減少水與鋼筋接 觸，以減低鋼筋腐蝕速率，以增長一些高氯離子房屋使用年 限等語，故若施作防水工程僅能增長「一些」高氯離子房屋 之使用年限，則系爭房屋是否有施作防水工程之必要性、施 作完畢後是否確實得以增長房屋使用年限不無疑問；況本件 系爭房屋之外牆貼有磁磚並無龜裂，系爭鑑定報告卻未說明 何以現有外牆毫無防水功能有滲水之虞及現行屋頂防水層效 能已失效而有刮除及重新施作防水膜之必要，故上開預估費 用，實不足為採。
⒉另編號1.3 （室內裝潢拆除重作室內裝潢）項目，預估費用 為300,000 元，惟系爭鑑定報告並未說明修繕或補強氯離子 對系爭房屋造成之影響，而有拆除內部裝潢之必要，況且房 屋裝潢有助於隔絕混凝土內部鋼筋與外部大氣中氧氣之接觸 ，相形減少氯離子對房屋鋼筋結構氧化之影響，則系爭房屋 之裝潢有何須拆除又重新施作之理，雖土木技師公會有函覆 補充說明，即因高氯離子房屋鋼筋鏽蝕，須施作剪力牆補強 ，故須拆除室內裝潢，待施作剪力牆後重做室內裝潢云云， 然查系爭房屋僅就天花板部分有為室內裝潢，房屋牆垣部分 並無裝潢，故施作剪力牆實毋庸拆除室內裝潢，況報告亦未 說明剪力牆施作之位置（至多僅施作位置有拆除裝潢之必要 ），從而，室內裝潢拆除重作室內裝潢之費用，顯不足採。 ⒊至編號2.（高氯離子房屋造成屋主之其他損失）項目部分， 依臺灣省土木技師公會回函表示，所謂「其他損失」係包含 房屋使用年限降低及屋價減損損失，然其並未說明其評估房 屋使用年限降低與價值減損之依據為何、亦未詳列價值減損 之估算式，從而，此項費用顯然欠缺客觀或專業之判斷依據 ，自不能作為減損依據。
⒋綜上所述，系爭鑑定報告係以系爭房屋97年5 月12日兩造簽 約時所減損之交易價格為鑑定，然鑑定報告附件八所示之上 開項目及預估費用，皆無法作為減損之依據，且編號1 （維 持房屋基本使用功能，未來可能之修繕費）之項目，實屬房 屋使用之效能瑕疵，而非交易價值減損之瑕疵，況依不動產 估價規定第14條，臺灣省土木技師公會亦未說明金額如何推 估，從而，系爭鑑定報告所示之價值減損之估算式，實非可 採，故原告請求被告林麗芳減少價金120 萬元，並無理由。 ㈢另原告與被告六閤公司間並無委任關係，原告依民法第544 條，請求被告六閤公司應負受任人損害賠償責任，並無理由
蓋系爭房屋係被告林麗芳委託被告六閤公司銷售，是原告與 被告六閤公司間，充其量僅有居間關係，並未存在委任契約 關係甚明，故被告六閣公司並非原告之受任人，且原告並未 舉證證明兩造間確有委任關係。退步言之，縱認兩造之間存 在委任契約，惟被告六閤公司已盡居間人之調查義務甚明， 亦即依不動產經紀業管理條例第23條、民法第567 條規定， 被告六閣公司既從事仲介買賣之不動產仲介經紀業，則是否 未盡受任人注意義務，即自應從上開法律關係之相關義務判 斷之，查被告林麗芳委託被告六閣公司出售其所有系爭房屋 時，被告六閣公司即首就房屋買賣交易常見訂約事項著手調 查，其方式亦即提供不動產標的物現況說明書予出賣人即林 麗芳簽署，而林麗芳並就上開說明書第13欄「建築改良物是 否曾經做過海砂屋檢測（氯離子檢測事項）」、第17欄「建 築改良物是否現有或曾有鋼筋外露水泥塊剝落之情事」乙事 為『否』之告知。且被告六閣公司亦派人至系爭房屋查看屋 況，除被裝潢所遮蔽而無法破壞觀視之部位外，系爭房屋其 餘部位經觀察堪稱良好，並無鋼筋外露或水泥塊剝落等屬於 海砂屋徵兆之現象發生。嗣被告六閣公司向原告銷售時，原 告亦曾多次至現場看屋，被告六閣公司亦根據上開被告林麗 芳所簽署之說明書及所自身所觀察之現象向原告做屋況解說 ，依法並無不合之處，被告六閣公司並無任何故意明知卻隱 瞞系爭房屋為「海砂屋」情事，況且系爭房屋是否有氯離子 含量過高，必須由具有專業知識之技師以儀器檢測，而被告 六閣公司僅為一般不動產經紀業者，並無如此之設備及檢測 能力，故被告六閣公司實已善盡產權調查之義務，並無過失 可言，且原告亦未提出損害賠償額計算之依據，或說明其損 害額與被告六閤公司違反注意義務之間，有何因果關係，顯 然原告並未受有損害。從而，原告之主張，並非可採。 ㈣併為答辯聲明：原告之訴及其假執行聲請均駁回。如受不利 判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：
㈠原告於97年5 月12日經被告六閤公司仲介，向被告林麗芳買 受新北市○○區○○○路0 段000 號5 樓房地，價金560 萬 元，並於同年6 月20日交屋。
㈡原告於97年5 月12日給付被告六閤公司112,0002元仲介費用 。
㈢台灣省土木技師公會就系爭房屋之鋼筋混凝土氯離子含量鑑 定結果分別為客房梁氯離子含量為1.122 kg/m3 、走道梁氯 離子含量為1.668 kg/m3 、客廳柱氯離子含量為0.925kg/m3 。
五、兩造爭執事項：
㈠系爭房屋是否有氯離子含量過高之減少交易上價值之瑕疵？ 若有瑕疵，原告得向被告林麗芳請求減少買賣價金為若干？ ㈡原告得否依民法第544 條規定請求被告六閤公司給付112, 000 元?
六、本院之判斷：
㈠系爭房屋是否有氯離子含量過高之減少交易上價值之瑕疵？ 經查，就兩造所爭執之系爭房屋是否有氯離子含量過高之情 形？經本院囑託兩造合意選定之臺灣省土木技師公會鑑定結 果，認為：「經日笙檢測科技有限公司檢測結果客房梁（編 號1 ）氯離子含量為1.122 kg/m3 、走道梁（編號2 ）氯離 子含量為1.668kg/m3、客廳柱（編號3 ）氯離子含量為0.92 5kg/m3，均超過國家標準0.3kg/m3之標準。」，有該公會10 2 年10月14日鑑定報告書及日笙檢測科技有限公司硬固混凝 土氯離子含量試驗報告、國家標準CNS3090A2042第19節氯離 子含量規定等件可稽（見外放卷第4 、11.7-1、11.7-2頁） 。被告則抗辯：CNS3090 國家標準係經濟部標準檢驗局於87 年6 月25日所制訂「新拌預拌混凝土」之標準，而本件系爭 房屋係於77年建造，並無關於鋼筋混凝土氯離子含量之標準 規範，是應不能將現行規範溯及既往適用，故原告以CNS309 0 國家標準作為判斷系爭房屋為海砂屋之單一標準氯離子含 量，應無足採等語。按一般坊間俗稱海砂屋，係指建築物硬 固混凝土中水溶性氯離子含量過高。而經濟部標準檢驗局於 83年7 月22日始修訂中國國家標準CNS3090 以一般鋼筋混凝 土最大水溶性氯離子含量為0.6 公斤/ 立方公尺；嗣於87年 6 月25日修訂CNS3090 版本規定不得超過0.3 公斤/ 立方公 尺等情，此觀諸日笙檢測科技有限公司硬固混凝土氯離子含 量試驗報告附註欄所載即明。又所謂物之瑕疵係指存在於物 之缺點而言，凡依通常交易觀念或依當事人之決定，認為物 應具備之價值、效用或品質而不具備，即為物有瑕疵。查系 爭房屋經台灣省土木技師公會檢測報告，認混凝土氯離子含 量超過國家標準等情，客觀上當然足以減低系爭房屋效用， 自應認屬瑕疵。雖系爭房屋於77年建造時，尚無混凝土氯離 子含量之國家標準，但氯離子含量過高將腐蝕鋼筋，並危及 結構安全，為交易者通常所關注事項，自不能因建造當時國 家尚無混凝土氯離子含量標準之公布，即否認系爭房屋有物 之瑕疵。是被告抗辯系爭房屋興建時並無瑕疵云云，自無足 取。
㈡原告得否依民法第359 條、第179 條規定向被告林麗芳請求 減少買賣價金並返還該已付之款項？
按法律行為成立時，其成就與否繫於業已確定之條件即所謂 既成條件，亦即法律行為所附條件，係屬過去既定之事實者 ，雖具有條件之外形，但並無其實質之條件存在，故縱令當 事人於法律行為時，不知其成否已經確定，亦非民法第99條 所謂條件。我民法關於既成條件雖未設明文規定，然依據法 理，條件之成就於法律行為成立時已確定者，該條件若係解 除條件，則應認法律行為為無效（最高法院68年台上字第28 61號判例參照）。又解釋契約，固須探求當事人立約時之真 意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真 意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最 高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。查觀諸系爭契約 第5 條第3 項約定：「除不動產說明書已載明者外，本買賣 標的物如有未能於簽約時發現確認之既存瑕疵（如設備損壞 、滲漏水等），應由乙方（即被告林麗芳，以下同）依民法 瑕疵擔保之相關規定負責修繕或按修繕費用減少買賣價金。 惟若經檢測確認為輻射屋、海砂屋或建物主結構損壞達危樓 標準者，甲（即原告，以下同）乙雙方同意無條件解除契約 ，甲乙雙方另有約定者，從其約定」（見本院卷第8 頁）， 已明載於系爭房屋經鑑定為輻射屋、海砂屋或建物主結構損 壞達危樓標準等重大瑕疵時，買賣雙方同意無條件解除系爭 契約，自屬係附解除條件之契約，且為兩造就買賣標的物之 瑕疵擔保責任所為特別約定，並排除民法第359 條解除契約 或減少價金規定之適用。而系爭房屋經鑑定結果係為海砂屋 之事實，已如前述，是自已符合系爭買賣契約第5 條第3 項 所附解除條件。惟系爭房屋是否為海砂屋，乃兩造訂立買賣 契約前已既定之事實，檢測鑑定不過係其確認方法，是縱兩 造於訂約時，主觀的不知系爭房屋係海砂屋，而仍以之為解 除條件，依前揭說明，仍應認其買賣為無效。而契約無效， 乃法律上當然且確定的不生效力。從而，原告所主張之系爭 買賣契約有效存在之原因事實既不存在，其猶以之為前提， 本於契約請求減少價金並返還該已付之款項本息，自不發生 其法律效果，其所為請求即無從准許，此觀最高法院99年度 台上字1532號判決亦同此見解可資參照。
㈢原告得否依民法第544 條規定請求被告六閤公司負賠償責任 ？
原告主張被告六閣公司受其委任，且受有報酬，依民法第53 5 條後段規定受有報酬之人應以善良管理人之注意義務處理 事務，故被告六閣公司有依委任之規定，負較高注意及調查 義務，為原告調查及注意系爭房屋是否為海砂屋，然被告六 閣公司卻未就系爭房屋是否為海砂屋一事，善盡調查及注意
之能事，其處理事務顯然具有過失，依民法第544 條規定， 須對原告負損害賠償責任云云，惟此為被告六閣公司所否認 ，並以：原告與被告六閤公司間並無委任關係，蓋系爭房屋 係被告林麗芳委託被告六閤公司銷售，是原告與被告六閤公 司間，充其量僅有居間關係，並未存在委任契約關係甚明， 故被告六閣公司並非原告之受任人，且原告並未舉證證明兩 造間確有委任關係等語，資為抗辯。按當事人主張有利於己 之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前 段定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告 負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為 真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚 有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院17年上字第917 號 判例意旨可資參照。經查，被告六閣公司為不動產仲介經紀 業者，就系爭房屋為原告及被告林麗芳報告訂約之機會，並 為訂約之媒介，為兩造所不爭執，且觀原告所提出之不動產 買賣契約書頁末仲介方記載經紀人「東森房屋六合加盟店」 （即本件被告六閣公司）自明，是原告與被告六閣公司間存 有居間契約，固堪認定。惟原告另主張其與被告六閣公司間 存有委任契約云云，然此為被告六閣公司所否認，是自應由 原告負舉證之責，惟原告並未舉證以實其說，自難信為真正 。從而，原告與被告六閣公司間既未存有委任關係，是原告 依民法第544 條規定，請求被告六閣公司應負損害賠償責任 ，自屬無據。況依系爭不動產買賣契約書所附不動產現況說 明書之記載，出賣人即被告林麗芳就「建築改良物是否曾經 做過海砂屋檢測（氯離子檢測事項）」一欄，已載明為「否 」，惟原告並未進一步與居間仲介之被告六閣公司約定必須 進行氯離子檢測，而關於房屋之氯離子含量非屬一般人可輕 易得知，需由專業之鑑定機關就房屋之混凝土鑽研採樣後予 以試驗鑑定，方可知悉，則在兩造未約定須為氯離子檢測之 情況下，自難認被告六閣公司負有就氯離子含量調查並注意 之義務。故原告主張被告六閣公司未盡善良管理人之注意義 務，為原告調查及注意系爭房屋是否為海砂屋云云，亦不可 採。
七、綜上所述，原告依民法第359 條、第179 條規定，請求被告 林麗芳給付120 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按週年利率百分之5 計算之利息，暨依民法第544 條規 定，請求被告六閤公司給付112,000 元，及自起訴狀送達翌 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，均為無 理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦 失所依據，應併予駁回。
八、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨 攻擊防禦方法，均與本案判斷結果無影響，毋庸再予一一贅 述，附此敘明。
九、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 103 年 5 月 23 日
民事第三庭 法 官 王士珮
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 5 月 23 日
書記官 尤朝松
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