臺灣新北地方法院民事判決 102年度訴字第3049號
原 告 侯慶和
被 告 鼎家不動產仲介經紀有限公司
兼法定代理人 劉一文
被 告 朱慧蓉
訴訟代理人 劉一文
上列當事人間侵權行為損害賠償等事件，本院於民國103年5月6
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款載有明文。查原告起訴請求被告連帶給付原告 新台幣（下同）214萬3,000元及其法定遲延利息，嗣於訴訟 程序中擴張應受判決事項之聲明，最終確定請求被告連帶給 付原告240萬元本息（本院卷第102頁、第182頁），核與前 開規定相符，應予准許。
二、原告起訴主張：㈠原告為購買房屋，於民國102年4月13日前 往21世紀不動產土城海山領袖加盟店（應即被告鼎家不動產 仲介經紀有限公司），經業務員即被告朱慧蓉介紹新北市○ ○區○○路000號6樓房屋（下稱系爭房屋），當時朱慧蓉表 示不動產說明書尚未製作完成，而提出其公司內部「21世紀 售屋資料表」為原告介紹說明系爭房屋之總權狀登記面積為 39.89坪，室內面積（含陽台）為「主建物」加上「附屬建 物」，即30.78坪＋3.77坪＝34.55坪，公共設施5.34坪，合 計39.89坪，原告在相信專業前提下，當日即與被告鼎家不 動產仲介經紀有限公司（下稱鼎家公司）簽訂買賣議價委託 書，翌日4月14日下午在鼎家公司居間下，與系爭房屋出賣 人蔡依如之代理人簡明輔進行議價，買賣雙方合意以1,120 萬元成交，原告在簽約前檢視不動產買賣契約書記載「建號 4739，主建物登記面積：101.75㎡、附屬建物登記面積： 12.49㎡」，2者相加為114.24㎡經換算確實為34.55坪後， 即簽訂不動產買賣契約書。㈡原告於簽約後當日即發現自己 將3房看成4房，於同年4月16日請賣方、仲介商談解約賠償 一事，惟賣方索價過高而作罷，然原告有不想履約想法（當 日鼎家公司法定代理人即被告劉一文稱討論地點有錄影）。 嗣原告於同年4月17日，發現系爭房屋室內與鼎家公司提供 圖面（建物測量成果圖）不符，申請調出建物平面圖後，始
知該樓層之電、樓梯間係包含於主建物內，室內面積（含陽 台）短少5.5坪，遂請朱慧蓉丈量室內（含陽台）、6樓電、 樓梯間等公共面積，朱慧蓉當日下午3點20分許，電話回報 分別為33.304坪及4坪多，原告覺得朱慧蓉所報不實，當日 晚上親自去量，發覺室內（含陽台）才26坪多，相差7坪多 ，質問朱慧蓉，僅回稱均以權狀登記作買賣，似有故意欺騙 之嫌。原告再於同年4月20日下午2時請賣方、鼎家公司商談 解約或減價一事，朱慧蓉及鼎家公司隱瞞主建物包含約5.5 坪的電樓梯間部分，朱慧蓉不肯承認丈量數據，只說買賣房 子均以權狀上面資料做買賣，而劉一文解釋量出室內面積（ 含陽台）33坪多係應原告要求以捲尺量，絕對不準，一切依 測量登記成果圖為準。然仲介業者應依「建物測量成果圖」 與實際建物格局丈量比對是否有不同，藉以確認有關電、樓 梯間等公共面積，是否登記在主建物範圍內，並據實明確向 購屋者說明，此項基本調查及說明義務，屬仲介公司之職責 ，其推諉未盡詳實明確報告之責任，賣方簡明輔表示不願解 除契約或減少價金，並要求原告履約，原告無奈遂於同年4 月25日、5月13日分別將簽約金90萬元、尾款1,020萬元匯入 「21世紀不動產交易安全專戶」，而交付全數價金，並於同 年5月24日交屋。㈢按不動產經紀業管理條例第24條第2項規 定「不動產說明書應記載及不得記載事項由中央主管機關定 之」，主管機關內政部於101年9月1日頒佈「不動產說明書 應記載及不得記載事項」，其中明訂「公寓大廈應記載住戶 規約內容，無法記載者，應說明原因」，且明訂住戶規約中 的「專有部分之範圍」、「共用部分之範圍」、「有無約定 專用、共用部分」為應記載事項。據此，仲介業者有向委託 人詳實明確報告「專有部分」及「共用部分」（含約定部分 ），以及依法製作完整不動產說明書之給付義務，以向消費 者揭露足以影響購買意願之重要訊息。然而，本件被告提供 之21世紀售屋資料表，公設為5.34坪，隱瞞系爭房屋所登記 的主建物面積中另包含有約5.5坪的電、樓梯間（俗稱小公 ），被告提供予原告審閱之不動產說明書，刻意不記載「專 有部分」及「共用部分」（含約定），致原告無法由不動產 說明書中得知系爭房屋的「專有部分」範圍為何。再者，不 動產說明書中並無任何文字明確記載系爭房屋主建物登記面 積包含有電、樓梯間等部分，導致原告不能由不動產說明書 中察覺該房屋登記的「共同使用部分」僅包含1樓、地下1樓 及地下2樓等共用部分，而不包括各樓層的電、樓梯間等共 用部分。從積極面而言，被告係提供房屋的不實資訊予原告 ；從消極面而言，被告未向原告明確詳實報告系爭房屋的主
建物登記面積中包含有電、樓梯間等共用部分。再依內政部 92年6月26日公告之「不動產委託銷售定型化契約應記載及 不得記載事項」，其中明定「不動產說明書之內容不得低於 內政部公告之不動產說明書應記載事項」。被告未明確詳實 向原告報告系爭房屋的主建物登記面積中包含有該樓層電、 樓梯間等共用部分，均已構成債務不履行及不完全給付，其 得依民法不完全給付、債務不履行法則，請求損害賠償。㈣ 本件不動產買賣契約書第1條不動產標示記載「建物建號 4739，主建物登記面積：101.75㎡、附屬建物登記面積： 12.49㎡」，但事實上，建物建號4739卻包含有約5.5坪的電 、樓梯間等共用部分，顯然契約記載內容與買賣標的物現況 不符，被告告知原告公設僅有5.34坪，室內（含陽台）面積 短少約5.5坪的電、樓梯間及走道等共用部分，被告受原告 委任居間並受有報酬，自應詳實調查訂約事項及內容，並明 確地向原告報告，其等違反民法第535條、第544條及第567 條第2項規定之義務，亦應負賠償之責。再者，不動產經紀 業管理條例第26條規定「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷 業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經 紀人員負連帶賠償責任」。朱慧蓉、劉一文無論因故意或過 失致原告受損害，鼎家公司應負連帶賠償責任。㈤鼎家公司 以全國知名的「21世紀房屋」加盟店營業，且不動產買賣契 約末頁亦有「（95）北縣字第001288號經紀人陳賓傑」字樣 的蓋章，另朱慧蓉名片上印有「營業員證號：（98）登字第 127066號」字樣，應為合格專業之房屋仲介公司。惟本件被 告提供原告之「21世紀售屋資料表」中，公共設施面積獨立 記載為「公共設施：5.34坪」，依一般消費者之認識其應包 括全部公共設施面積，但所記載的5.34坪卻沒有包含系爭房 屋全部公共設施面積，使原告陷入錯誤判斷。一般消費者願 支付高額服務報酬給房屋仲介業，自然合理期待房屋仲介業 提供足以影響購買意願及交易安全之重要事項的資訊、說明 或解釋，以確保交易安全。對於一般消費者所不易理解的重 要事項，房屋仲介業者提供解釋說明之給付應屬可合理期待 之範疇。然被告未為此一給付，亦有違反消費者保護法第7 條第1項之規定。㈥原告所受損害範圍：⑴原告購買系爭房 屋總價為1,120萬元，係按當地行情、房屋形狀、合理公設 比，以平均單價28萬元計算，倘原告事先知悉室內面積僅29 坪，只會出價920萬元，故被告未正確告知公設坪數，致原 告受有200萬元損失。⑵朱慧蓉、劉一文於介紹房屋、同年4 月17日丈量室內面積（含陽台）、4月20日協商時，均表示 室內面積（含陽台）達34.55坪，乃故意造假數據，意圖使
原告誤以為室內面積（含陽台）多達34.55坪，以進行後續 買賣之履約，依消費者保護法第51條、第2條第2款、第5款 規定，應處3倍之懲罰性賠償金，是原告請求被告給付懲罰 性賠償金40萬元等語。並聲明：㈠被告應連帶賠償原告240 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分 之5計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。三、被告則以：㈠原告購買之系爭房屋，被告依102年11月11日 建物謄本計算，主建物：六層，面積101.75平方公尺（30. 779坪）；附屬建物：陽台，面積12.49平方公尺（3.778坪 ）；共同使用部分：面積5135.42平方公尺，權利範圍344/ 100000、17.65平方公尺（5.343坪），合計：131.89平方公 尺（39.9坪），原告購買系爭房屋之坪數與被告仲介銷售之 坪數相符並無錯誤。㈡被告以居間為營業，銷售不動產受經 紀業條例規範。其不動產說明書應記載及不得記載事項，由 中央主管機關定之。依據內政部91年3月19日台內中地字第 0000000000號函內容，【成屋之應記載事項】⑴建築改良物 標示及權利範圍；⑵已辦理建物所有權第一次登記：坐落、 建號、門牌、樓層面積（主建物、附屬建物、共同使用部分 ）、建築完成日期（以登記簿謄本所載為主，謄本上未列明 者，應依使用執照影本或稅籍資料等相關文件）、權利範圍 。【不動產說明書不得記載事項】⑴不得約定本說明書內容 僅供參考。⑵不得使用未經明確定義之「使用面積」、「受 益面積」、「銷售面積」等名詞。由上可知被告銷售不動產 時依法不得以「使用面積」、「受益面積」、「銷售面積」 等名詞，應以登記簿謄本所載為主。而被告銷售系爭房屋期 間與提供原告審閱之不動產說明書皆以登記簿謄本所載面積 為主，並無以「使用面積」、「受益面積」、「銷售面積」 致原告認知錯誤之情事，而原告主張被告不動產說明書刻意 不記載「專有部份」「共用部分」（含約定）自屬依法無據 。再者，依我國土地登記制度「不動產登記非經登記不生效 力，並將登記事實，賦予絕對真實之公信力，不容於登記確 定後有所變動或予以隨意推翻」，據此現行中古屋交易市場 ，買賣雙方皆以權狀所載坪數計價交易，而原告購買取得後 坪數與權狀面積相符，被告何來隱瞞不實。㈢原告自訂立不 動產買賣契約書後隨即稱將標的物格局3房看成4房，欲為反 悔不買毀約，被告基於服務原則，委請雙方協調解約賠償事 宜。嗣原告百端卸責，以各種理由推稱精神狀態不佳云云， 惟買賣雙方並無共識，原告眼見卸責不成便當場推諉，處處 歸責於被告說不應帶原告看屋、原告身體不好等語，原告檢 附學經歷林林總總，顯見乃社會高等知識份子，卻視契約為
無物。系爭房屋已於102年5月4日辦理交屋手續已由原告使 用，原告卻時至今日5個月尚未給付被告仲介費，心有不甘 便企圖控訴被告以獲得利益，實無道理。㈣原告主張受損害 請求賠償240萬元損害，其計算方式與單價令人瞠目結舌。 在我國中古屋交易是以權狀總坪數計價，並無原告所稱主附 屬建物與共用部分分開計價，再者，被告從業已久，從未看 過新北市共用部分1坪單價5萬元之譜。況地政事務所實價登 錄系統上路1年普羅大眾皆知，實價登錄系統可證被告所言 中古屋交易並無主附屬建物與共用部分分開計價之情事，原 告貴為板橋地政事務所資訊管理師，理應對實價登錄系統計 價方式熟悉，卻仍故意提出共用部分1坪單價5萬元之譜並分 開計價，故意製造原告蒙受鉅額損失之假象企圖引人錯誤， 原告所訴實為荒謬等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行 之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假 執行。
四、原告主張其為購買房屋，於102年4月13日前往21世紀不動產 土城海山領袖加盟店即鼎家公司，當時業務員朱慧蓉表示不 動產說明書尚未製作完成，而提出公司內部之21世紀售屋資 料表，介紹說明系爭房屋之總權狀登記面積為39.89坪，室 內面積（含陽台）即主建物加上附屬建物，共34.55坪，公 共設施5.34坪，合計39.89坪，當日原告即與鼎家公司簽訂 買賣議價委託書，翌日4月14日下午在鼎家公司居間下，與 系爭房屋賣方進行議價，買賣雙方合意以1,120萬元成交， 系爭房屋不動產買賣契約書記載「建號4739，主建物登記面 積：101.75㎡、附屬建物登記面積：12.49㎡」之事實，業 據提出21世紀售屋資料表、不動產買賣契約書等件為證（本 院卷第19至26頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。五、原告復主張系爭房屋主建物登記面積包含電、樓梯間等共用 部分約5.5坪，被告身為仲介業者，居間原告買受系爭房屋 自應盡其調查及據實說明義務，卻未明確、詳實地向原告報 告，致原告買受之系爭房屋室內面積短少5.5坪，而受有200 萬之損害，原告自得依民法不完全給付、債務不履行法則， 請求被告連帶賠償損害；又朱慧蓉、劉一文身為鼎家公司之 仲介人員，故意造假數據以利進行後續買賣續約，原告亦得 依消費者保護法第51條規定，請求被告連帶給付懲罰性賠償 金40萬元等情。被告則抗辯其均以登記簿謄本所載面積換算 為坪數向原告銷售，原告買受、取得之坪數與權狀面積相符 ，並無隱瞞不實情事等語。經查：
㈠按不動產說明書應記載及不得記載事項由中央主管機關定之 ，為不動產經紀業管理條例第22條第3項所明文，而主管機
關內政部於101年9月1日頒佈「不動產說明書應記載及不得 記載事項」（本院卷第32、33頁），就成屋之應記載事項， 關於建築改良物標示及權利範圍，已辦理建物所有權第一次 登記者：坐落、建號、門牌、樓層面積（主建物、附屬建物 、共同使用部分）、建築完成日期（以登記簿謄本所載為主 ，謄本上未列明者，應依使用執照影本或稅籍資料等相關文 件）、權利範圍。至於不得約定本說明書內容僅供參考；不 得使用未經明確定義之「使用面積」、「受益面積」、「銷 售面積」等名詞，則為不動產說明書不得記載事項。是房屋 仲介銷售不動產時，依法不得以使用面積、受益面積、銷售 面積等名詞，而應以登記簿謄本所載為主。查系爭房屋之主 建物：六層，面積101.75平方公尺（30.78坪）；附屬建物 ：陽台，面積12.49平方公尺（3.77坪）；共同使用部分： 面積5135.42平方公尺，權利範圍344/100000、17.65平方公 尺（5.34坪），合計：131.89平方公尺（39.89坪），為售 屋資料表、不動產買賣契約書、建物所有權狀、建物登記第 二類謄本所一致記載，有售屋資料表、不動產買賣契約書、 建物所有權狀、建物登記第二類謄本附卷可稽（本院卷第19 至26、108頁），則原告買受系爭房屋之坪數與被告仲介銷 售之坪數相符，被告應無違反不動產經紀業管理條例相關規 定。
㈡原告固主張被告提供售屋資料表所載面積不實云云，然被告 售屋資料表上所示買賣標的房屋之面積按國人購屋習慣以坪 數記載，經換算為平方公尺後，均與該房屋建物所有權狀登 記之面積均相符，並無不實，雖該售屋資料載有「使用 39.89坪」，惟亦載有「總坪39.89坪」，且兩造間之買賣議 價委託書與邀約書、原告與賣方間之不動產買賣契約書均載 有買賣標的面積以登記謄本為準，不動產買賣契約書亦詳載 有買賣標的建物詳細面積，該買賣契約書亦附有建物權狀、 謄本、建物測量成果圖等附件可供原告詳核。況被告亦有帶 同原告看屋，原告本得自房屋現況比對上開權狀、謄本、建 物測量成果圖等資料，知悉該房屋之實際面積情狀，此由原 告於另案自陳其看屋後見該房屋屋內有不規則五角形、斜邊 、梯形、3/4圓柱等情狀自明（本院卷第166頁），足認被告 已盡其仲介應盡之據實報告履行義務無疑。原告雖復主張被 告有故意隱瞞該房屋登記之主建物面積隱含有電、樓梯間及 走道之面積未報云云，惟本件被告既已翔實提供該買賣標的 房屋登記資料，並帶同原告至現場實際看屋，原告於看屋現 場即可察得該房屋面積實際狀況，被告如何能有隱瞞未報之 情，遑論原告自承於101年至新北市板橋地政事務所擔任訊
管理師工作，可見原告教育智識程度非低，對於不動產登記 相關事項，亦有相當瞭解，其於購屋前對於系爭房屋主建物 登記面積包含電、樓梯間等部分，顯應有相當認識，難認被 告未明確告知原告該事項，即會影響原告購屋之判斷，並致 原告受有損害。
㈢次按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委 託人交易之相對人解說；前項說明書於提供解說前，應經委 託人簽章，為不動產經紀業管理條例第23條所明定。又不動 產說明書應記載及不得記載事項，其中明訂「公寓大廈應記 載住戶規約內容，無法記載者，應說明原因」，且明訂住戶 規約中的「專有部分之範圍」、「共用部分之範圍」、「有 無約定專用、共用部分」為應記載事項。查不動產標的現況 說明書係由委託人勾選內容並簽名確認後，交付被告作成資 料為銷售解說，本件委託人就是否有住戶規約（需檢附資料 ）選項，勾選否並註明未檢附原因為遺失，原告亦於該說明 書簽名等情，有不動產標的現況說明書附卷可參（本院卷第 26頁背面）。委託人遺失住戶規約而未檢附，被告自無法得 知住戶規約內容有無記載專有部分、共用部分之範圍，有無 約定專用、共用部分，故原告主張被告刻意不記載專有部分 及共用部分，致原告無法由不動產說明書中得知系爭房屋之 專有部分範圍為何，且有故意造假數據以利進行後續買賣續 約之情等語，容有誤會。又上開內容並非經紀人員自行調查 製作，如有不盡詳實，亦難謂被告有未履行仲介義務之情。 ㈣又按內政部92年6月26日公告之「不動產委託銷售定型化契 約應記載及不得記載事項」（本院卷第34至36頁），其中就 建築改良物標示（詳如登記簿謄本）部分，係要求記載「主 建物」、「附屬建物」、「共用部分」之面積，若未記載者 ，以地政機關所登載為準。查本件被告於售屋資料表、不動 產買賣契約書就主建物、附屬建物、共用部分之面積，記載 無誤，已如上述，並無違反其受任人應盡之義務，故原告主 張被告未明確詳實向原告報告系爭房屋主建物登記面積包含 該樓層電、樓梯間等共用部分，已構成債務不履行及不完全 給付等語，要無可採。
㈤綜上所述，本件原告既經被告帶領親自看屋，對於系爭房屋 室內實際面積大小，應有相當瞭解，且原告任職於地政事務 所，對於建物包含大、小公設之面積如何登記，亦難諉為不 知，故原告主張系爭房屋主建物登記面積包含電、樓梯間等 共用部分約5.5坪，被告身為仲介卻未明確、詳實地向原告 報告，致原告購買之系爭房屋室內面積短少5.5坪，被告顯 有不完全給付、債務不履行之情事云云，顯無理由。
六、從而，原告依不完全給付、債務不履行法則及消費者保護法 第51條規定，請求被告連帶給付原告240萬元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息， 為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲 請即失依附，應併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判 決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 5 月 27 日
民事第二庭法 官 連士綱
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 5 月 27 日
書記官 鐘惠萍
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