臺灣新北地方法院民事判決 102年度訴字第2544號
原 告 鄭玉葉
訴訟代理人 沈以軒律師
陳文祥律師
被 告 林宗賢
被 告 郭崇美
共 同
訴訟代理人 詹啟章律師
上列當事人間請求返還不當得利等事件，經本院於民國103年5月
1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告因居住及工作所需，遂於民國94年12月27日向明田建設 股份有限公司負責人被告林宗賢及其合夥人被告郭崇美以新 臺幣（下同）1,170萬元購入坐落新北市○○區○○路000號 1、2樓房屋（下稱系爭建物）、坐落基地（下稱系爭土地） 及地下一層停車位2個（下稱系爭車位）。至系爭土地買賣 契約書雖載出賣人為訴外人蕭文良，然僅基於稅賦考量及簡 化登記手續而直接由蕭文良過戶予原告，實係由原告向被告 購買，並非向蕭文良購買。於買賣契約簽訂前，原告為免日 後發生糾紛，曾多次向被告確認系爭車位及附屬空間將來之 使用情形，被告則每向原告表示「該棟大樓僅有個地下停車 位，同時購買之區分所有權人，將成為唯一有權使用地下空 間之人，且若有需要，亦可拆除升降設備，供作他用。」。 因本件原告係以經營文具店為業，為存放相關物品，而有使 用倉庫之必要，故在被告保證系爭地下車位空間可供倉庫使 用之情況下，原告方決意向被告購入上開房地及系爭車位。 臨近兩造約定訂約日時，被告為進步取信原告，不僅向原告 出示系爭車位升降設備拆除、鋪上石英磚後改建為倉庫之設 計圖，更在交屋前向原告收取4萬元變更使用執照登記代辦 費，致使原告誤信系爭車位空間，確可供倉庫使用，而以高 於市場行情數倍價額購入系爭車位，並供作倉庫使用。 ㈡詎新北市政府工務局（下稱工務局）於101年3月間竟一再以 原告未經核准擅自變更使用及室內修為由，要求原告立即改 ，否則將面臨行政罰。原告斯時方恍然大悟被告所為保證純 屬虛假。原告為求減少損失，於接獲工務局通知後，旋於同 年月13日具狀向工務局陳情。惟工務局仍認原告將系爭車位
供作倉庫使用之情形違法，並進而對原告施以6萬102元罰鍰 ，原告不得已乃自101年3月8日起以每月8,000元向第3人承 租倉庫，並為回復系爭車位原狀，重新僱請工人裝設升降設 備致支出160萬元，所受損害至巨。
㈢茲就原告請求金額說明於下：
⑴系爭車位無法供作倉庫使用，顯然欠缺契約預定之效用， 原告自得依民法第359條規定得請求減少價金，再本於不 當得利法律關係請求被告返還已受價金。又被告前開未依 債之本旨履行之行為，另構成不完成給付，原告另得依民 法第227條準用同法第226條第1項請求被告負損害賠償之 責。此部分均以原告於向被告購買系爭車位時，該區車停 位價格為每位80萬元，原告實際以高於市價之470萬元向 被告購買為基準，推算原告因被告之詐欺而超出市價給付 金為310萬元（470萬元-80萬元*2=310萬元），認定被告 因減少價金受有不當利得及原告因被告不完全給付受有損 害均為310萬元。再者，除系爭車位有欠缺契約預定效用 之瑕疵外，原告所購入建物另有漏水之瑕疵，經原告委請 訴外人賀聲工程有限公司估價後，相關修復費用計30萬 5,000元，爰併依同前法律關係為減少價金請求，再依不 當得利法律關係及民法第227條規定請求被告給付之。 ⑵關於原告前開遭工務局課以6萬102元罰鍰；另自101年3月 8日起額外向第3人承租倉庫支出16萬8,000元（8,000+20, 000*8=168,000）及為回復系爭車位原狀，重新僱請工人 裝設升降設備致支出160萬元，均併本於民法第227條第2 項規定向被告請求賠償。
㈣併為聲明：被告應給付原告523萬3,102元，及自起訴狀繕本 送達翌日（被告林宗賢為102年10月1日、被告郭崇美為102 年10月13日）起至清償日止，按年息5%計算之利息；原告願 供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
㈠原告於94年12月27日以355萬1,000元向被告購買由被告擔任 起造人（與明田建設股份有限公司無涉）之系爭房屋及系爭 車位，雙方並就前開標的簽署房屋買賣契約書（下稱系爭房 屋買賣契約）。被告於建築物完成後，已於95年11月15日依 系爭房屋買賣契約所載內容將系爭房屋及系爭車位依民法第 348條規定交付完畢，並無何物之瑕疵或不完全給付情事。 關於原告主張：被告曾向其保證系爭車位可供作倉庫使用； 被告曾向原告收受4萬元變更使用執照登記費；提供相關變 更設計圖予原告云云，被告均否認之。併承前述，被告僅以 355萬1,000元將系爭房屋及車位出售予原告，原告根本不可
能以470萬元向被告購買系爭車位，原告此部分主張亦有不 實。
㈡遑論，被告早於95年11月15日即將系爭房屋及車位交付原告 ，則迄原告提起本訴請求減少價金止，早罹民法第365條規 定5年除斥期間，而不得再為車位減價及房屋漏水減價之請 求。另關於不完全給付損害賠償之請求，依學者見解，亦受 民法第365條期間之限制，是本件原告請求被告賠償310萬元 車位減價款、30萬5,000元漏水修復費及其餘不完全給付之 損害賠償，均屬無據。即本件被告既否認曾保證系爭車位可 供倉庫使用，而無何不完全給付情事，亦未曾僱工為原告拆 除系爭車位之升降設備，是關於原告主張其遭工務局課以6 萬102元罰鍰；另自101年3月8日起額外向第3人承租倉庫支 出16萬8,000元及為回復系爭車位原狀，重新僱請工人裝設 升降設備致支出160萬元部分，除均無由要求被告負不完全 給付損賠之責外。被告亦否認原告提出漏水估價單、租約及 僱工裝設升降設備估價單之真正。
㈢併為答辯聲明：如主文所示。
三、兩造不爭執之事項：
㈠原告提出原告（買方）與被告（賣方）簽署系爭房屋買賣契 約書為真正（詳本院卷第8至18頁），其內容略以： ⒋共同使用部分項目
共同使用部分包含地下室停車位、地面層車位、門廳、通 道、樓梯間、電梯間、電梯機房、電氣室、機械室、受電 室……等依法令應列入共同使用部分之項目。
⒍總價355萬1,000元。
⒏地下層共同使用部分權屬
①本契約地下室共1層，總面積39.19坪，除第4條所列地 下室共同使用部分外，其餘由賣方依法令另行出售予本 案車位承購戶。
②未購買停車位之承購戶……除緊急避難及公共設施維修 等共同利益之使用及其他法律之規定外，已確認並同意 對本預售屋之地下室停車位應有部分，並無任何所有權 、管理權及使用權等任何權利。
⒐本棟房屋自……機械停車位及房屋固定部分（如門窗、地 磚等）依交屋通知日起負責保固1年…。
⒑買方申請變更設計之範圍以室內隔間及裝修為準，如需變 更污水管線，以不影響下層樓為原則，其他有關建築主要 結構……公共設施等不得要求變更。
⒛本契約之附件視為本契約之一部分。
附件四：停車空間約定條款
⒊停車位購買人就所劃定之停車位範圍內，享有管理、使、 收益、排他之權利，並遵守車位分管之約定。
⒋嗣後承購人之房屋或車位如有轉讓時，其承受人除應遵守 「公寓大廈管理條例」之約定外，並繼受本約各項約定一 切權利及義務。
㈡原告提出原告與訴外人蕭文良簽署系爭土地買賣契約書（詳 本院卷第19至30頁）為真正（價金815萬1,000元）。 ㈢原告提出工務局函（詳原證4、13）、陳情書（詳原證5）、 購屋訂單證明（詳原證7）、通知書（詳原證16）、案件預 費用明細表（詳原證17）、不起訴處分書（詳原證19）形式 均為真正。
㈣兩造簽署系爭房屋買契約後，經原告如數支付價金，被告則 先於95年3月10日將系爭房屋及車位移轉登記予原告，再於 95年11月15日將系爭房屋及系爭車位交付原告占有等情並有 簽收單據（詳本院卷第77頁）附卷可佐。
四、按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其 解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間 不行使或自物之交付時起經過5年而消滅，民法第365條第1 項定有明文。查系爭車位早於95年11月15日即交付原告占有 使用一節，既為兩造所未爭執，而可認為真正。則本件原告 遲至102年9月4日始提起本訴，並以系車位欠缺契約約定之 品質及系爭房屋具漏水之瑕疵為由，依民法第359條規定請 求減少價金，顯罹5年除斥期間，而屬無據。基此，原告依 民法第179條規定請求被告返還310萬元（車位減價款）及30 萬5,000元（漏水減價款），均為無理由，應予駁回。五、次按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之 物，如發現有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出 賣人，買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發 現之瑕疵外，視為承認其所受領之物，不能即知之瑕疵，至 日後發現者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其 所受領之物，民法第356條定有明文。有關民法第356條第2 、3項規定，因買受人怠於通知而視為承認其所受領之物為 無瑕疵之物，核其意旨應認買受人承認其所受領之物符合契 約所定之品質之意。因此本條之視為承認，具契約法性質屬 法律行為，換言之，即視為買受人以意思表示承認其所受領 之物具有原約定之品質，如怠於通知者，不但喪失瑕疵擔保 請求權，買受人之其他損害賠償請求權，如積極侵害債權、 締約上過失或侵權行為所發生之損害賠償請求，亦應予排除 （參看黃茂榮著買賣法第316頁、318頁）。申言之，民法第 356條買受人之怠於檢查及通知義務之履行者，依其文義，
並非僅係排除其法律效果而已，即非僅排除瑕疵擔保請求權 而已，含有承認受領之物符合約定品質之意思表示擬制。再 者，如從體系解釋，民法債編各論中買賣契約出賣人物之瑕 疵擔保責任，雖其構成要件（如不以有可歸責出賣人為必要 ）、權利行使要件及法律效果（如短期除斥期間），與債務 不履行之不完全給付之要件效力（如以可歸責事由為要件以 及15年請求權時效期間）有別，但出賣人給付之標的物有瑕 疵，本質上即屬不完全給付一種，買賣編中既已有特別規定 ，明定出賣人之檢查及通知義務，否則視為承認其受領之物 ，即承認其受領物之品質，自含有排除買受人另依不完全給 付規定請求權利之意，即應認買賣編中瑕疵擔保責任規定優 先適用於債編通則關於債務不履行之規定。況如不特定物買 賣或種類之債，因標的物已交付買受人，買受人不即檢查及 通知瑕疵，將使出賣人舉證證明物之無瑕疵或證明不可歸責 於自己發生困難，並長期陷於承擔不完全給付之債務不履行 責任，同時使物之瑕疵擔保關於出賣人得以免責規定形同具 文。基上說明，應認買受人不即依民法第356條規定從速檢 查標的物及通知物之瑕疵而視為承認受領之物者，除喪失依 買賣物之瑕疵擔保請求權外之，亦不得再依不完全給付之債 務不履行規定，行使其損害賠償權利，兩請求權關係應認屬 請求權相互影響關係。經查，本件原告遲至估價單（詳原證 9）所載95年間即知悉房屋漏水之情事；及99年間遭工務局 以99年度建罰執字第714838號等裁罰時（原告乃於100年3月 22日繳納6萬102元罰鍰等情，詳原證13），即已知悉系爭車 位依法並不得供作倉庫使用，則原告於知悉後，未依同法條 第3項規定「即通知出賣人（即被告）」，乃至102年9月4日 方提起本件訴訟（已時隔至少逾2年餘）為「系爭建物漏水 」及「系爭車位無法依約供作倉庫使用」之通知及主張，依 同法第3項規定，應認其怠於通知之結果，已視為承認其所 受領之物。除不得再為瑕疵主張外，依前述，亦因民法第 356條規定視為承認其受領物之結果，不得再適用不完全給 付請求賠償。基此，原告依民法第227條第1項準用同法第 226條第1項規定請求被告賠償310萬元（系爭車位價差之損 害）、30萬5,000元（系爭房屋漏水修復費用之損害）；依 民法第227條第2項規定請求被告賠償6萬102元（遭工務局課 處之罰鍰）；16萬8,000元（自101年3月8日起額外向第3人 承租倉庫支出之租金）；160萬元（為回復系爭車位原狀， 重新僱請工人裝設升降設備所增加之支出），均無理由，應 予駁回。
六、況按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，
並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損 害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償 請求權存在（最高法院48年台上字第481號判例意旨參照） 。查本件原告主張：系爭土地乃由被告出售原告，僅基於稅 賦考量及簡化登記手續而直接由訴外人蕭文良過戶予原告； 被告曾向原告保證系爭車位可供倉庫使用；系爭建物於95年 間因漏水致原告受有30萬5,000元修復費用之損失；系爭車 位因無法供作倉庫使用致原告受有16萬8,000元之損失；系 爭車位因重新設升降設備致原告受有160萬元損失等情，為 被告所否認。而原告提出系爭車位改建圖（詳原證3）、漏 水估價單（詳原證9）、房屋租賃契約（詳原證12）、新建 升降設備報價單（詳原證14），亦為被告所否認其形式之真 正，是應由原告負舉證之責。然：
㈠關於原告主張「損害之發生」，其中
⑴漏水修復損失30萬5,000元、租金支出損失16萬8,000元及 裝設升降設備損失160萬元，並未據原告提出其餘證據以 供本院審酌，經本院調查之結果，原告前開受損害之主張 ，本有可議，而無可採。
⑵車位價值減少之損害310萬元一節，則係以被告為系爭土 地出賣人之前提為據。並援引被告於答辯狀中曾陳稱「買 賣時雙方就系爭建物與系爭車位一起計算價金，並未就建 物與車位分別計價，其後分期給付及辦理銀行貸款，一樣 房屋土地及車位合併計算總價」等語為證。惟細譯被告前 開答辯內容，本難執為被告已經自認「系爭土地乃由被告 出售原告，僅基於稅賦考量及簡化登記手續而直接由訴外 人蕭文良過戶予原告」之佐。至系爭不動產之過戶、收款 事宜，主要委由訴外人台北商用不動產開發股份有限公司 辦理一節，則肇於原告各與被告及訴外人蕭文良間所訂立 之房屋、土地買賣契約，彼此具有不可分離之關係，性質 上屬聯立契約（同其命運，違反其一，無從期待可能單獨 履行另一契約。），要與土地與建物出賣人為何人無必然 之關聯。此外，原告並未再提出其餘證據以佐被告應負系 爭土地出賣人之責，原告前開主張自無可採。是以，此部 分原告以逾系爭建物及車位購入總價（355萬1,000元）之 470萬元為基準計算被告就系爭車位無法供倉庫使用應負 擔位價差達310萬元，自有被告指摘前提之錯誤，而無可 採。
㈡關於原告主張「有責任原因之事實（即被告保證系爭車位可 供倉庫使用）」一節，固據原告再提出購屋預訂證明單（詳 原證7）、不起訴處分書（詳原證19）、錄音譯文（詳原證
18）、訊問筆錄（詳原證21）、刑事告訴狀（詳原證22）、 律師函（詳原證23）為證，並聲請傳訊證人郭堂源。惟： ⑴觀諸原告提出購屋預訂證明單其上僅載「交屋4萬」，並 未記載該4萬元為變更使用執照登記之代辦費，是原告執 此主張：被告在交屋前向原告收取4萬元變更使用執照登 記代辦費，致使原告誤信系爭車位空間，確可供倉庫使用 云云，並無可採。
⑵另原告提出不起訴處分書、錄音譯文、訊問筆錄、刑事告 訴狀、律師函，至多僅得證明被告於交屋前已依原告需求 將系爭車位之機械式升降設備拆除，惟與「被告『保證』 系爭車位可『合法變更』供作倉庫使用」一節，則屬有間 。此由兩造已於締結之系爭房屋買賣契約約明「買方申請 變更設計之範圍以室內隔間及裝修為準，……公共設施等 不得要求變更。」及於附件停車空間約定條款約明「停車 位購買人就所劃定之停車位範圍內…應遵守車位分管之約 定及公寓大廈管理條例之規定…」等語，反足推悉原告明 知系爭車位（於本件屬依分管約定供原告專用之公共設施 ）依法不得變更為倉庫使用。
⑶況經傳訊證人郭源堂，到庭證稱：（買賣契約書是否你代 理出賣人與原告簽訂？）是的。（買賣契約書裡面有約定 原告買2個車位，當時有無跟原告做可供倉庫的保證？） 有買2個車位，雙方怎麼約定，契約就怎麼寫，並沒有保 證可以做倉庫使用。（交付出賣人的時候，機械式車位有 無拆除？）交付的時候不是我交的，我只有辦理產權的過 戶。（機械式車位去除的時候，有無參與？）沒有。（( 提示本院卷第152頁，即原證21)筆錄記載內容是否是你的 陳述？）記載好像有出入，當時作證是要證明原告有買車 位，有使用的權利。（(提示99年度偵字第23182號卷第41 頁)即本院卷第161、162頁）99年12月時檢察官有在傳喚 證人一次，有詢問筆錄記載的部分，是否你的陳述？）我 的陳述是99年12月20日的筆錄才是對的，確實不是我僱工 去拆除的等語。則依證人前開證述內容，除無法證明「被 告保證系爭車位可合法供作倉庫使用」外，甚連原告主張 ：系爭車位之機械式升降設備乃由被告僱工拆除一節，亦 難謂無疑。
⑷此外，原告未再提出其餘證據以佐「被告保證系爭車位可 供倉庫使用」，則此部分原告主張被告有責任原因之事實 ，亦難認存在。
㈢基上，本件原告既未舉證證明被告有責任原因之事實（即被 告保證系爭車位可供倉庫使用）存在，則其以系爭車位無法
供倉庫使用為由，請求被告負車位減損310萬元、原告遭工 務局課以6萬102元罰鍰、租金支出損失16萬8,000元、裝設 升降設備損失160萬元損害賠償之責，自屬無據。而原告復 未舉證證明其確有漏水修復30萬5,000元損害之發生，則其 請求被告填補此部分損害，亦屬無據。
七、綜上所述，原告本於民法第359條、第179條、第227條準用 第226條、第227第2項規定請求被告給付原告523萬3,102元 ，及法定遲延利息，均為無理由，應予駁回。
八、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回 。
結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中 華 民 國 103 年 5 月 15 日
民事第一庭 法 官 黃信滿
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 5 月 15 日
書記官 莊琬婷
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