臺灣新北地方法院民事判決 102年度簡上字第19號
上 訴 人 蕭淇蓁即黃梅雪之承受訴訟人
兼法定代理人 蕭家豪即黃梅雪之承受訴訟人
上 訴 人 蕭如欣即黃梅雪之承受訴訟人
共 同
訴訟代理人 陳建勳律師
林靜怡律師
被 上訴人 太平洋景秀天下管理委員會
法定代理人 梁景秀
訴訟代理人 吳俊昇律師
上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國101 年
12月24日本院板橋簡易庭101 年度板簡字第1723號第一審判決提
起上訴，經本院於103 年4 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他 依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；承受訴訟 人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第168 條、第175 條第1 項定有明文。查本件訴訟進行中，上訴人 甲○○民國103 年1 月6 日死亡，其繼承人戊○○、丁○○ 、己○○業於103 年2 月18日具狀聲明承受訴訟，經核尚無 不合，自應准許。
貳、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：
（一）上訴人為太平洋景秀天廈社區（下稱系爭社區）之區分所 有權人，依太平洋景秀天廈社區規約（下稱系爭社區規約 ）第10條第1 項第2 款規定負有繳交管理費義務，每月應 繳交新臺幣（下同）52,597元之管理費（即專有部分建物 面積3728.06 平方公尺，共有部分建物面積135.8 平方公 尺，合計3863.86 平方公尺，即1,168.81坪，每坪每月45 元，1,168.81坪×45元＝52,597元）；詎上訴人自101 年 4 月起即未繳交管理費，計積欠三個月管理費157,791 元 ，扣除上訴人101 年4 月30日繳交之20,000元，上訴人尚 欠管理費137,791 元未為清償，迭經催告，均置之不理。 按公寓大廈管理條例第21條規定：「區分所有權人或住戶 積之應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾 二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理
負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲 延利息。」為此，依系爭社區規約第10條第1 項第2 款提 起本訴，請求上訴人應給付被上訴人137,791 元，及自民 事支付命令聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率 百分之五計算之利息，並願供擔保，請准宣告得為假執行 等語。
（二）就上訴人抗辯之陳述：
1、最高法院93年台上字第2218號裁定係以兩造就其敗訴部分 指摘原判決不當提起上訴，認為兩造之上訴並未表明判決 所違背之法令及其具體內容，難認已合法表明上訴理由， 遂以上訴不合法（程序事項）而駁回兩造之上訴，並抄錄 原審判決理由，並未肯認原判決理由是否正確。上訴人援 引該判決主張最高法院認為法院基於公平法理，得審酌合 法之管理費用云云，不免誤會。
2、按規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良 好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。 住戶應遵守其他法令或規約規定之事項，公寓大廈管理條 例第3 條第12款、第6 條第1 項第5 款定有明文。又臺灣 高等法院台南分院96年度上字第116 號判決：「依公寓大 廈管理條例第3 條第9 款規定，管理委員會係由區分所有 權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。又區分所 有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時， 其決議之效力如何，公寓大廈管理條例雖無明文規定，然 按其性質，應類推適用民法第56條第1 項規定，由區分所 有權人於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。故在法院 撤銷決議前，該決議仍屬合法有效，其對各住戶自有拘束 力存在。」準此，規約既係經區分所有權人會議決議之結 果，倘上訴人認為系爭社區規約不合理，應先訴請法院確 認系爭社區規約第10條第1 項第2 款無效，方可拒繳管理 費，否則，規約既合法有效存在，上訴人為區分所有權人 卻不受規約拘束，寧有斯理？又置公寓大廈管理條例第6 條第1 項第5 款規定於何處？
3、系爭社區大樓地下一樓連通至大樓之七個出入口全增設門 扇，係因先前地下一樓係空戶，被上訴人為確保住戶安全 ，避免閒雜人等潛入地下室後自地下一樓出入口潛入地面 層再通往各層，危害住戶居家安全。上訴人所有之專有部 分用途店鋪及儲存室，並有單獨出入口，何以須要以七個 出入口作為通行之用？其目的安在？況被上訴人早已自行 拆除門扇，上訴人執此拒繳管理費，並無理由。 4、上訴人要求使用地下二樓中央控制室、發電機室，亦無理
由，蓋上地點均屬維護大樓安全之空間，如因開放致遭不 明人士進入破壞，恐危害全棟大樓住戶安全，故只好上鎖 禁止出入，而上訴人為一己私利，擅自在屬於全體區分所 有權人共有之消防設備室內，安裝其專用之消防泵浦（加 壓馬達）、泡沫原液槽；在緊急發電機室設置緊急電源接 線，全體區分所有權人並無容忍義務，被上訴人依法執行 全體區分所有權人之決議，不准被上訴人進入裝設設備， 自有所據。況現行消防設備室內之設備係經過主管機關許 可，上訴人擬在地下二樓裝設之消防設備，未經新北市政 府工務局、消防局許可，被上訴人作為消防安全設備管理 人，自不許上訴人違法私設消防設備，上訴人竟擅闖消防 設備室設置供其專用的消防泵浦，並使用全體住戶共有的 消防泵浦，對住戶安全造成危害，被上訴人將消防設備室 上鎖，自屬有理。
5、上訴人主張被上訴人未提供代收郵件服務、拒絕上訴人閱 覽、影印公共基金之會計資料、拒絕通知上訴人參加區分 所有權人會議、客觀上提供與上訴人之服務明顯少於其他 住戶云云，均非實在，蓋被上訴人委有保全公司並聘請總 幹事處理社區日常事務，前揭事項均有上述人員處理；如 有不處理情形，被上訴人可對保全公司與管理服務公司處 以違約金，上訴人空言主張，要無可取。
6、上訴人援引臺灣高等法院95年度上字第206 號判決，主張 停車場與大廈住戶就大廈之實際使用狀態及享受之管理服 務明顯不同，倘因區分所有權人多數決之結果，未區分住 宅與停車場之不同，即通過管理費數額均一之決議，尚非 公允云云；惟上訴人專有部分之用途為店鋪、儲藏室，原 係作為超級市場，後因經營不善而閒置多年，其向新北市 政府申請變更使用用途為「店鋪及一般事務所附屬停車空 間、一般事務所」，雖經核准，但尚未施工完成。在此之 前，其專有部分之用途仍係店鋪、儲藏室，與一樓店面、 一般住戶之用途並無不同，上訴人自應繳交相同之管理費 ，是前揭判決尚無適用於本件之餘地。
7、系爭社區規約第10條第1 項第3 款規定僅限「地下二樓停 車場」收取清潔費每個車位300 元，上訴人地下一樓專有 部分並非停車場，而係店鋪、儲藏室，縱然將來取得使用 許可，其用途仍係「店鋪及一般事務所附屬停車空間、一 般事務所」，上訴人要求比照地下二樓收取管理費與規約 不合。又上訴人主張使用公共設施較其他共有人少，故可 減免管理費乙詞倘為可採，則將來其他共有人主張該戶人 口較少，較少人使用電梯；住在低樓層，不須要使用電梯
；其係空戶，並未使用公共設施或者係鰥寡孤獨，甚少出 門故鮮少使用公共設施等，要求減免管理費，則規約將置 於何處？被上訴人又將如何決定對於住戶的千千萬萬種理 由來酌收管理費？每個住戶都可以用千奇百怪、無奇不有 的理由要求法院減免管理費，公寓大廈管理條例「住戶自 治」之立法精神豈非蕩然無存？因此上訴人主張停車場尚 未對外營業，使用程度較停車場更低度使用，因此可以繳 交較少之管理費，顯無理由。
8、再上訴人所引判決皆有權利濫用之情形，亦即區分所有權 人利用多數決方式，強迫少數特定區分所有權人負擔不合 理之義務，此與本件情形截然不同，蓋被上訴人收取規約 之依據，在上訴人取得專有部分前就已經存在，並非針對 上訴人特別做成決議令其負擔不合理之管理費，且本件實 際狀況係上訴人作為一個投資客，取得原本作為商場使用 的空間，然後委請建築師變更使用用途，將商場變更為停 車場，不經全體區分所有權人同意，強行將其專有專用的 消防設備放置在共有的消防設備室，接取大樓的水電，霸 凌其他區分所有權人之共有權，全體區分所有權人為維護 自身安全、捍衛權利，乃拒絕上訴人使用共有的消防設備 室。
9、上訴人主張以：⑴一樓公共管道間、花圃、水管等共用部 分漏水修繕、⑵五座樓梯間公共管道漏水修繕、⑶一樓正 面人行道連接水溝處下B1強面部分多處漏水修繕之費用， 與其應繳交之管理費抵銷，其證據均係估價單，並非支付 證明，不足以證明有為此支出費用。此外，上訴人主張修 繕部分未證明係共用部分，亦未通知被上訴人修繕，況「 共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負 責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分 所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因 可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所 有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另 有規定者，從其規定。」為公寓大廈管理條例第10條第2 項所明定，上訴人主張共用部分有修繕必要，應通知管理 委員會由管理委員會為之，不許自行修繕再主張抵銷應繳 交之管理費，故上訴人主張無因管理、不當得利之法律關 係以修繕共用部分之支出抵銷被上訴人之管理費請求權， 自屬無據。
10、依照太平洋景秀天廈社區規約之規定，管理費每坪為45元 ，被上訴人無提供一樓店面所有人管理費折扣之依據，不 能提供折扣給一樓店面所有人，亦不可能提供上訴人管理
費折扣。被上訴人對於一樓店鋪並無提供管理費折扣之情 形，上訴人僅憑空言主張即要求被上訴人提出管理費單據 ，意圖延滯訴訟並耗損被上訴人之勞力、時間、費用，並 無可取。
（三）就證人證詞補充以：
1、被上訴人於100 年2 月間針對A 棟、C 棟公共污水管破裂 ，100 年5 月間針對F 棟公共管道間地下一樓漏水，均委 請訴外人茂盛水電工程修繕，有相關支出憑證單據、修繕 照片與茂盛水電工程收據可證，足見證人鄭一瑛稱「五座 樓梯間旁公共管道漏水」於其擔任總幹事期間，就已委託 水電蕭先生修繕之證言，確屬實在。
2、證人乙○○到庭證稱；「（問：你任職期間上訴人在地下 一樓或者是社區共有部分，是否有進行任何的整修？）基 本上沒有，如果公共的管線間有漏水跟我們反應，我們一 定會去檢查，上訴人沒有針對公共管線間向我們反應過」 、「（問：整修期間上訴人有針對地下一樓靠近一樓的路 面的那一面牆，及社區一樓後面的防火向的通風口，及斜 坡車道，進行抓漏止漏的工程嗎？）我們沒有針對上開位 置進行抓漏工程，上訴人有沒有做我們不知道。靠近一樓 的路面的那面牆是屬於上訴人的專有部分」、「（問：上 訴人在進行這些抓漏工程前，有無通知管委會修繕？）沒 有」、「（問：上訴人有向你主張公共管線間漏水嗎？） 沒有」、「（問：管委會是否拒絕幫上訴人代收信件？） 沒有，我們會代收，而且我們會轉給他，如果遇不到人我 們就會塞到門口，一樓店面沒有設置信箱。」可見乙○○ 任職期間，上訴人並未反應公共管線間漏水，且鄭一瑛擔 任總幹事期間五座樓梯間旁公共管道漏水即已委託水電蕭 先生修繕完畢，上訴人砌詞主張被上訴人未修繕公共管道 間與地下一樓漏水、未享受代收信件服務等，並不足採。 3、上訴人另主張伊無門禁卡，故無法使用屋頂平台、一樓門 廳、花圃、法定空地等公共空間，自得拒繳管理費云云。 惟上訴人之專有部分為地下一樓，實不知其前去屋頂平台 、花圃、法定空地之目的為何？再者，上訴人並無一樓梯 廳之持分，有何權利使用一樓之梯廳？其使用一樓梯廳之 目的為何？乙○○證稱：「（問：管委會是否有禁止上訴 人從各棟一樓的梯廳走逃生梯進入地下一樓？）其他棟的 一樓梯廳因為上訴人沒有持分，所以他沒有辦法進入」、 「（問：一樓的空地及花圃的公共空間，你們有設置圍籬 阻止上訴人使用嗎？）他沒有辦法進入，因為是設在門禁 卡的後面」、「社區總共有九棟，每一棟樓下的梯廳，我
們都有設門禁卡，以前就有了，不是針對上訴人」、「（ 問：如果上訴人要到共有部分的屋頂平台，上訴人要如何 去？）有這個必要嗎？跟我們說我們幫他刷門禁卡，按電 梯」、「（問：如果上訴人要到一樓的空地及花圃的公共 空間，如何去？）也是跟我們說，我們幫他刷門禁卡。」 可知上訴人如果想要使用屋頂平台、一樓花圃及一樓的法 定空地，只須告知證人即會為其刷卡供其使用，惟上訴人 從未表示要使用，卻臨訟杜撰遭管委會禁止使用，要無可 取。
4、上訴人以臺北市建築師公會會勘報告伊並未參與，且非法 院囑託之鑑定，意見不具證據能力云云，惟建築師乃專業 人士，其受被上訴人委託至現場履勘，依照其專業判斷作 成鑑定報告，該鑑定報告縱非民事訴訟法第335 條所稱之 鑑定書，仍為建築師業務上作成之文書，屬於民事訴訟法 之書證而具證據能力。至於該書正之可信性，可經由通知 建築師到庭證言，豈能謂鑑定報告無證據能力？ 5、上訴人主張其自99年間購買地下一層以後，從未施設排氣 墩，該會勘紀錄表示係地下一層私設排氣墩，說法有錯云 云；惟建築師鑑定報告指明依照竣工圖查明B1-B4 原為採 光井，現卻為排氣墩，且該排氣墩係專供地下一層使用， 故認為係地下一層私設，並未表示即係上訴人私設。上訴 人另以會勘報告記載：「因地面排氣墩與地面樓地板接縫 處年久龜裂、防水層破壞，造成B3排氣墩及B3排氣機處漏 水現象... 應由地下壹層業主負責修復... 。」表示排氣 墩係建商二次施工所完成，並非其所私設，主張會勘報告 錯誤；然報告中指明：「由上述現況勘查，及比對原竣工 圖排風系統圖... 建築師判定：地下壹層B1-B4 排風機及 排風管應為竣工後增設，並且在地面層原採光井位置增設 B1-B4 ，共四座排氣墩，專為提供地下壹層B1-B4 四組排 風機系統使用，屬地下壹層私權管理使用。因地面排氣墩 與地面樓地板接縫處年久龜裂、防水層破壞，造成B3排氣 墩及B3排氣機處漏水現象，直接造成地下貳層相對應位置 滲水、剝落。應由地下壹層業主負責修復，並復原地下貳 層樓版完整裝修狀況，不再有滲水發生。」可知建築師係 認為，因B1-B4 四座排氣墩，專為提供地下壹層B1-B4 四 組排風機系統使用，屬地下一層管理使用，既然地下一層 所有人管理、使用不當導致地下二層相對應的位置有滲水 及剝落情形，應由地下一層業主負責，故重點不在於排氣 墩是否上訴人增設，上訴人以排氣墩非其增設認定報告錯 誤，顯然無理。上訴人亦不否認B1-B4 四座排氣墩係違法
增設，只不過主張非其增設而係建商，既然上訴人不否認 B1-B4 四座排氣墩係違法設置，上訴人專有部分漏水係四 座違法增設排氣墩所造成，上訴人自應對前手主張瑕疵擔 保責任，要求前手修復排氣墩並對其損失加以賠償，怎能 對被上訴人主張修繕責任？
6、上訴人主張排氣墩所處地點為一樓後花圃，一樓後花圃屬 於共有部分，故因排氣墩之防水層及地面龜裂產生漏水， 亦應由被上訴人修繕云云，而依建築師的會勘報告載明「 因地面排氣墩與地面樓地板『接縫處』年久龜裂、防水層 破壞，造成B3排氣墩及B3排氣機處漏水現象。」將排氣墩 防水層修好，地下一樓就不會漏水，而排氣墩既然係建商 違法設置，就不屬於共有或共用部分，不能因其位在共有 部分而使被上訴人負有修繕義務。再建築師的會勘報告， 並無「地面龜裂」之記載，上訴人自行編纂「地面龜裂」 之字句，而後聲稱「地面龜裂導致漏水」，乃係詭辯、強 詞奪理之行為，委無可取。
（四）綜上，上訴人主張顯無理由，原判決判命被上訴人應給付 上訴人135,752 元及相關利息，並無違誤，聲明：上訴駁 回等語。
二、上訴人則以：
（一）參最高法院93年度臺上字第2218號、臺灣高等法院95年度 上字第206 號判決，因住戶表決通過之管理費數額，如有 住戶間之實際用益狀態及實際享受管委會所提供之管理服 務明顯不同時，法院基於公平法理，自得審酌合理之管理 費用，非僅以住戶規約為唯一收費標準。本件原審判決以 系爭規約第10條第1 項第2 款已訂明住戶應依每坪繳交45 元管理費為由，認定上訴人應依規約約定繳交被上訴人所 請求之金額；惟上訴人於原審中已表明，被上訴人於客觀 上並未提供上訴人如其他住戶之服務，例如：⑴禁止上訴 人使用系爭社區之共用部分（地下壹層連通至大樓之七個 出入口全增設門扇上鎖、地下貳層之中央控制室、發電機 室全數上鎖禁止上訴人進入）；⑵自上訴人購入系爭社區 地下壹層後，被上訴人從未提供諸如郵件代收等任何管理 服務；⑶拒絕上訴人閱覽、影印公共基金之會計資料；⑷ 拒絕通知上訴人參加區分所有權人會議，故被上訴人不但 違法禁止上訴人使用系爭大廈共用部分，且客觀上提供予 上訴人之服務明顯少於（甚至全無提供）其他住戶，故其 要求上訴人依據規約第10條第1 項第2 款繳交管理費用， 顯失公平，法院應依公平合理原則審酌，為兩造間評定一 合理管理費用，原審判決卻棄上訴人所有抗辯於不顧，逕
以規約已訂明管理費用，而為不利上訴人之判決，實非合 理。
（二）法院對於公寓大廈之管理費數額，應得依客觀上用益狀態 與享受管理委員會提供服務之不同而為調整，因上訴人於 購入系爭社區地下壹層後，因規劃作為停車場使用，並已 變更使用執照做為停車場使用，因系爭社區地下壹層具有 獨立出入口，故無須使用電梯等共用設施，又因地下一層 之停車場尚未對外營業，其使用程度較停車場為更低度使 用，且因被上訴人拒絕提供被告任何管理服務且違法封閉 共用部分（逃生門、發電機室、中央控制室等）禁止上訴 人進入，故上訴人於原審中指出因實際用益狀態與受管理 委員會服務與大樓其他住戶明顯不明，故系爭社區地下壹 層管理費用之數額應依據公平合理原則予以調整，並提出 數項依據供原審法院參考：
1、依據系爭社區規約第10條第1 項第3 款約定「地下貳層平 面式車位依照車輛，每輛清潔費新台幣參佰元計算收費。 」由是可知，關於停車場之管理費收取，與依坪數計算之 住戶管理費收取不相同，考其緣由，當係地下貳層僅供停 車使用，與一般供住居使用之建物使用公共空間及電梯設 備之情形有別，故計算標準自有不同。上訴人所有之地下 壹層既係規劃作為停車場使而未供住居使用，且因尚未對 外營業，故較停車場為更低度甚至完全未使用公共空間及 電梯，管理費收費標準比較同棟大樓作為停車場使用之地 下貳層，以平面停車位每輛汽車收取300 元作為收費之標 準，應較合理，原審法院逕以規約尚未變更為由未審酌上 訴人抗辯理由之合理性，逕駁回上訴人之抗辯，實非可採 。
2、被上訴人以一樓店鋪所有權人僅使用一樓之公共空間，不 及於其他樓層亦無須使用電梯等設備，故繳交之管理費有 七折之折扣，即每坪收取管理費用31.5元，而被上訴人不 喜上訴人將所有地下一樓規劃作停車場，於100 年2 月18 日以太平洋景秀天廈社區第十七屆管理委員會C-I 棟區分 所有權人專案會議決議，將地下一層連通至大樓之七個出 入口增設門扇上鎖，致上訴人無法自所有之地下一層進出 使用系爭大樓共用空間，僅能由地下一層通往大樓外，甚 至禁止上訴人進入地下二層之中央控制室、發電機室等， 上訴人對於公共空間幾乎無法使用，故如被上訴人收取管 理費用仍有理由，應比照向一樓所有權人收取管理費之實 務作法，以每坪之管理費用應有合理之折扣較為合理。管 理費乃管理委員會管理基金主要收入來源，管理費收據依
法應由被上訴人所留存，故上訴人於原審曾聲請調查證據 ，請被上訴人提出近五年來向系爭大廈所有區分所有權人 收取管理費之收據，供法院及上訴人核對及計算被上訴人 收取管理費用，是否因使用共用設施及管理服務而對於一 樓所有權人有別於其他樓層之折扣，惟原審對此重要抗辯 及調查證據聲請置若罔顧，不但未依法調查證據，亦未於 判決理由中說明何以駁回上訴人調查證據之聲請，實有判 決理由不備之缺失。又由被上訴人於二審所陳報之單據以 觀，社區一樓店面部分所收取管理費介於每坪43.9元至44 .1元之間，顯見被上訴人並未依據規約所規定每坪45元收 取管理費，而係另憑其他依據，是被上訴人向上訴人請求 繳交管理費，自應提出其他可得請求之依據（例區分所有 權人會議決議等），如被上訴人未能提出可向上訴人請求 管理費用之合理依據，依舉證責任之法則，被上訴人應受 不利之判決。且被上訴人所提社區一樓店面之管理費收據 是屬102 年2 月份之收據，兩造於101 年即有爭訟，是否 因向上訴人請求後，始改變管理費收取之依據，並非無疑 ，故被上訴人如未能提出於兩造間發生爭訟前一樓店面所 繳交之管理費明細，又未能提出證據證明被上訴人係依何 區分管理權人會議決議向上訴人收取管理費，應受不利判 決。
3、綜上，縱被上訴人得向上訴人收取管理費用，因上訴人對 於共用部分及管理服務之使用明顯少於其他樓層住戶，應 依公平合理原則，酌減上訴人應繳交之管理費數額，而合 理計算之依據，可比照地下貳層室內停車場平面車位之收 費方式，以每格停車位300 元（而上訴人目前規劃為60格 ，管理費為18,000元/ 月），或比照一樓店鋪所有權人之 收費方式，以每坪31.5元（1168.81 坪×31.5元＝36,818 元/ 月）為收費標準。
（三）原審判決以依據公寓大廈管理條例第19條規定，公寓大廈 之住戶不得以因個人事由所生債權主張與公共基金互為抵 銷，故駁回上訴人全部關於抵銷之抗辯，惟：
1、按區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移 轉而移轉；不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負 擔。固為公寓大廈管理條例第19條所明定，但該管理條例 第19條立法意旨亦謂：「為確保公共基金專用於公寓大廈 之管理維護費用，爰明定區分所有權人對於公共基金之權 利應隨區分所有權之移轉而移轉；不得因個人事由為讓與 、扣押、抵銷或設定負擔。」從而，公寓大廈管理條例第 19條之規定在於「公共基金」之使用既具有一定目的，且
運用係為全體區分所有權人之利益，解釋上應認公寓大廈 之任何一區分所有權人，均不能隨時請求就公共基金為共 有物之分割，或對「公共基金」主張按應有部分比例分配 權利，「公共基金」性質上應為區分所有人公同共有，此 一公同關係則係依法律規定形成者。另「公共基金」是基 於共有人具有建物區分所有權人身份之故，因而此項共有 權屬於區分所有權之從屬物權，意即公共基金之共有權不 得單獨成為交易之標的，必須隨同主權利（即區分所有權 ）移轉；然為避免區分所有權人之債權人為滿足其債權訴 請法院扣押公共基金，導致管理業務運作窒礙，故公寓大 廈管理條例第19條始明文規定公共基金不得因個人事由為 讓與、扣押、抵銷或設定負擔。
2、本件所爭議者，係被上訴人不履行其管理責任，致上訴人 需支出費用修繕系爭社區共用部分及清運管理委員會所遺 留之垃圾等依據公寓大廈管理條例第10條、民法第799 條 之1 規定，本應由公共基金所支出，惟因被上訴人怠於行 使管理權限，致上訴人需代公共基金支出費用為之，合於 不當得利或無因管理之要件，故當被上訴人向上訴人請求 管理費時，上訴人自可以為系爭社區共用部分之支出與管 理費用相互抵銷之。故上訴人因被上訴人怠於行使管理職 務致受有損害並代公共基金支出相關費用，與公寓大廈管 理條例第19條之立法意旨規範之限制公共基金不可由區分 所有權人及其債權人依其應有部分比例單獨行使抵銷權之 規定並不相同，是本件仍有審酌上訴人提出之抵銷事由之 必要，惟原審法院就公寓大廈管理條例第19條規定予以誤 用，全未審酌上訴人所提各項抵銷事由，實有判決理由違 背法令、判決理由不備之違法。
3、參諸實務見解台灣高等法院95年度重上更㈠字第179 號、 97年度上更㈠字第1 號判決見解，管理費用並非不得抵銷 ，故上訴人因被上訴人不履行管理職責，自行僱工修繕⑴ 系爭大廈一樓公共管道間、花圃、水管多處嚴重漏水部份 ，花費165,000 元，⑵修繕系爭大樓之五座樓梯間有公共 管道漏水90,000元，⑶修繕系爭大樓一樓正面人行道連接 水溝處下B1牆面剝落弭平、鋼筋防繡等花費280,000 元， 其修繕費用應由公共基金支出，上訴人依據民法第799 條 之1 第1 項、第822 條第2 項、公寓大廈管理條例第10項 、無因管理、不當得利規定，自得向被上訴人請求上開修 繕費，並與被上訴人所請求之管理費用抵銷之。（四）對證人丙○○102 年5 月8 日準備程序所為證述表示意見 如下：
1、法官：「提示被證5-1 、5 、5-2 ，這個單據有何意見？ 」證人：「有看過，是工程抓漏的單據是我開給上訴人， 上面的款項就是工程款項。」可知，被證5 、5-1 、5-2 形式及實質真正性已獲證人證實，上訴人確實因替系爭大 樓公共區域修繕漏水支出費用，被上訴人抗辯上訴人未提 出支出之憑證云云，實非可採。
2、上訴人訴訟代理人：「被證5 、5-1 、5-2 的漏水原因為 何？」證人：「被證五是社區一樓後花圃六座通風口裂縫 抓漏防水。被證5-1 是車道斜坡及五座公共樓梯間旁裂縫 抓漏防水。被證5-2 是一樓正面靠人行道之水溝有裂縫滲 入B1那道牆面。」可知證人丙○○修繕處，均係因一樓共 同使用部分（後花圃、公共樓梯間、一樓正面靠人行道水 溝均非上訴人專有部份或約定專用部分）有裂縫致地下一 層有滲漏水現象，依據公寓大廈管理條例第10條第2 項前 段規定，共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護， 由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付 或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，是以 ，該部分修繕應由管理委員會為之，並由公共基金負擔， 而上訴人卻因共用部分漏水支出費用，自得以被上訴人所 主張之上訴人積欠之管理費用抵銷之。被上訴人雖以102 年5 月13日民事聲請暨答辯狀舉出被上證1 照片，指出系 爭大樓一樓通風口部分為B1專屬使用，乃上訴人為排出地 下一樓廢氣而留設，屬於上訴人專用部分云云，惟該通風 口實為系爭大樓作為地下一層及地下二層通風之用，並非 上訴人之專用部分，且上訴人購買系爭社區地下一層後， 除修繕漏水外，亦未對該通風口為任何施工，被上訴人虛 捏事實，謊稱由地下各層共同使用之排氣設施為上訴人專 有，倘被上訴人指稱該通風口為地下一層專有部份，請被 上訴人舉證證明該一樓通風口處係登記為上訴人所有，否 則即應為不利於被上訴人之認定。
（五）上訴人修繕共用部分無須經由被上訴人之同意： 1、上訴人於102 年5 月13日民事聲請暨答辯狀稱上訴人欲進 入共有部份施工，須獲得社區總幹事的同意，總幹事亦必 定通知管委會主管，但總幹事從未通知，足見上訴人施作 範圍非屬於共有部分云云；惟由證人潘政漢證述，足徵修 繕漏水部份均屬於一樓並為系爭社區共用部分，非上訴人 所有之專有部份，該部分是否為專用部分或共用部分之認 定，與總幹事或管委會主管知悉與否或其認知均無關聯， 被上訴人所辯實屬謬誤。
2、上訴人於原審主張被上訴人負擔此部分金額之請求權基礎
為民法第822 條第2 項、公寓大廈管理條例第10條第2 項 前段、民法第176 條第1 項、民法第799 之1 第1 項、民 法第179 條等，上揭各條文均無共有人修繕共用部分而向 他共有人或管理委員會請求分攤金額，須先經管理委員會 同意之要件，且所謂無因管理係指「未受委任、並無義務 而為他人管理事務。」是以上訴人本無受管理委員會委任 或經管理委員會事先同意，始得進行無因管理之行為之前 提要件，且管理事務，利於本人，並不違反本人明示或可 得推知之意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用， 或負擔債務，或受損害時，得請求本人償還其費用及自支 出時起之利息，或清償其所負擔之債務，或賠償其損害， 為民法第176 條所明揭。上訴人為求公共利益，以管理他 人事務之意，修繕共用部分，且該結果利於全體區分所有 權人，應合於被上訴人可得推知之意思，故上訴人就修繕 共用部分所支出之費用，自得依據無因管理之相關規定向 被上訴人請求之，且無需被上訴人事前或事後之同意，故 被上訴人雖於訴訟中一再辯稱其並未同意上訴人修繕該共 用部分，惟依據上訴人所得依憑之請求權基礎，本不以被 上訴人同意為必要，故被上訴人此項抗辯並無所據，甚明 。
（六）關於被證5 、被證5-1 、被證5-2 所指位置暨修繕前後情 形說明如下：
1、被證5 估價單上關於工程位置之說明為「社區一樓後花圃 通氣孔座六座抓漏、防水，及部份排水口抓漏止水一式」 ，其漏水部分係位於一樓公共區域之通氣墩座，因通氣墩 座與地面間產生裂縫且未施作防水層，故雨水滲漏至上訴 人所有之地下一樓，嗣丙○○與時任社區總幹事之鄭一英 確認通氣墩漏水位置後，進行通氣墩與地面防水層施作， 防水層施作完成後，雨水方未再由此位置滲漏至上訴人所 有之地下一樓相對位置。
2、被證5-1 估價單上關於工程位置說明為「5 座樓梯間旁、 公共管道漏水、止水、防漏工程施作一式」，其漏水部分 為大樓住戶共用之公共管道，因該管道陳舊導致滲漏水狀 況，致滲漏至被上訴人所有之地下一樓，造成潮濕、滴水 ，於公共管道修復完成後，原潮濕漏水處方獲得改善。 3、被證5-2 估價單上關於工程位置說明為「1 樓正面人行道 旁連結水溝處下B1牆整面多處防水止漏處理」，其滲漏位 置為一樓人行道旁連結水溝處，因未施作防水層、地面產 生縫隙等因素，導致污水、雨水滲漏至上訴人所有之地下 一樓相對處牆面位置，其原可與被證5 所示通氣墩位置相
同，以重新施作防水層並修補縫隙等工法進行止漏工程， 惟因被上訴人不同意上訴人進入該處修繕，故證人丙○○ 改採由內往外，強力灌注止水方式處理水溝裂縫處，並於 止漏後，將原漏水所致之牆面損害採「壁面、天花板水泥 牆嚴重剝落處補平，及見鐵筋處防銹處理」、「牆面振動 機打毛後抹益膠泥及七礪石」等方式進行修繕，經修繕後 即不再有牆面滲漏、破損剝落等問題。
4、被上訴人抗辯被證5-2 施工處，為地下一層上訴人所有之 空間，故該費用應由上訴人自行負擔云云，惟肇生滲漏乃 因一樓公共區域連結人行道及水溝處，未施作防水層及產 生縫隙所致，地下一層漏水歸因公共區域損壞而生，且止 漏工程施作位置位於地下一層，係因被上訴人拒絕上訴人 進入，直接於公共區域漏水處進行修繕，故被上訴人僅得 於地下一樓與該滲漏處連結位置進行防水止漏工程，故因 此產生之費用仍應係屬於公共區域之修繕費用，仍得與管 理費用抵銷之。
（七）關於被上訴人抗辯被證5 所示社區一樓後花圃通氣孔部分 ，上訴人未得社區總幹事乙○○允許無法進入，顯示證人 丙○○施作範圍不屬於社區共用部分云云，惟： 1、由證人乙○○證述：「（法官：你擔任被上訴人社區總幹