臺灣新北地方法院民事判決 101年度訴字第2245號
原 告 王守宗
訴訟代理人 林育竹律師
複 代理人 簡慧如律師
被 告 陳隨財
訴訟代理人 洪文浚律師
上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國103 年4 月17日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳拾壹萬陸仟元，及自民國一百零一年十月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用（除縮減部分外）由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣柒萬貳仟元或同額之銀行無記名可轉讓定期存單為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳拾壹萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有請求 之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不 甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第 255 條第1 項第2 、3 、7 款定有明文。查原告起訴聲明以 ：被告應給付原告新臺幣（下同）1,400,000 元，暨自起訴 狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按上開金額年利率百 分之五計算之利息。民國103 年1 月20日原告以民事變更訴 訟狀，減縮聲明：被告應給付原告216,000 元，暨自起訴狀 繕本送達被告之翌日起至清償日止，按上開金額年利率百分 之五計算之利息。衡以原告變更訴之聲明，乃係基於同一原 因事實，並屬請求減縮應受判決之事項，變更事項亦不甚礙 被告之防禦及訴訟之終結者，揆諸上開規定，於法尚無不合 ，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）99年2 月4 日原告透過訴外人中信房屋新莊中正加盟店山 月不動產仲介經紀有限公司（下稱山月不動產公司）之仲 介與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）， 約定由原告向被告購買坐落新北市○○區○○段000 地號 土地應有部分10000 分之67，及其上門牌號碼新北市○○ 區○○路000 巷0 弄0 號○樓房屋（下稱系爭房屋），買 賣價金4,200,000 元；99年2 月10日山月不動產公司自行 委任並提出錸發科技實業有限公司（下稱錸發公司）出具
之混凝土氯離子含量試驗報告予原告，稱依該試驗報告所 示，系爭房屋混凝土塊之氯離子含量未超過0.6kg/立方公 尺之國家標準，原告不疑有他付訖價金，於99年3 月10日 辦妥所有權移轉登記，並於99年3 月30日完成系爭房屋點 交。嗣因鄰房（門牌號碼新北市○○區○○路000 巷0 弄 0 號3 樓）房間天花板發生水泥大量剝落情事，101 年5 月28日原告委請台灣檢驗科技股份有限公司（下稱台灣檢 驗公司）就系爭房屋進行硬固混凝土氯離子含量檢測，發 現系爭房屋客廳樑、走廊樑及房間樑氯離子含量分別為1. 246 kg/ 立方公尺、1.025kg/立方公尺及0.863kg/立方公 尺，均已超出0.6kg/立方公尺之國家標準甚鉅，對系爭房 屋結構安全產生嚴重影響，並有減損通常效用及價值之瑕 疵存在。
（二）按民法第359 條、第179 條規定，原告得請求減少價金， 並請求被告返還所受之216,000 元不當得利，說明如下： 1、參以台灣省土木技師公會102 年8 月2 日作成之（102 ） 省土技字第3466號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書）， 系爭房屋樑、柱、版的氯離子含量平均為0.884kg/立方公 尺；復觀系爭鑑定報告書結論：「鋼筋混凝土構造在一般 室內環境中混凝土水溶性氯離子含量基本上是不會增加或 減少的，... 。故鑑定標的物『99年3 月30日』當時之『 氯離子含量』平均也應約為0.884 kgf/立方公尺。」、「 ㈠鑑定標的物氯離子含量超過『民國83年7 月22日中央標 準局訂立「新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量」：鋼筋 混凝土所處環境為一般性考量者，每立方公尺不得超過0. 6 公斤』之規定。」堪認99年3 月30日兩造完成系爭房屋 點交時，系爭房屋之氯離子含量平均值即約0.884 kg/ 立 方公尺，屬於一般俗稱之「海砂屋」。
2、據系爭鑑定報告書結論：「㈣... 整體建築物若有氯離子 含量偏高且有混凝土剝落、鋼筋鏽蝕狀況者，則鑑定標的 物之安全性等同於整體建築物，不允分割判斷，... 鑑定 標的物目前雖無明顯鋼筋鏽蝕影響安全，氯離子含量偏高 對於老舊建築物耐久性安全仍屬高危險危害因素，鋼筋鏽 蝕仍隨時可能發生。」與系爭房屋鄰房101 年5 月間發生 房間天花板水泥大量剝落情事，可預見氯離子含量已超出 0.6 kg/ 立方公尺甚鉅之系爭房屋，確有致生結構安全之 疑慮，有減損通常效用及價值之瑕疵存在，實堪認定。 3、另崇德不動產估價師事務所就兩造於99年2 月4 日簽訂系 爭不動產買賣契約時，系爭房屋因氯離子含量超過國家標 準而減損之價值為鑑定，勘估系爭房屋因氯離子含量偏高
而減損之價值為216,000 元，依民法第359 條規定原告得 請求減少價金216,000 元，又該部分價金前經原告給付予 被告，則被告受領該部分價金即屬無法律上之原因，依民 法第179 條規定亦得請求被告返還216,000 元不當得利。（三）系爭買賣契約第九條第五項第1 款關於支付第2 期價金前 進行氯離子含量檢測之約定，其意無非係因系爭房屋尚未 完成交付，危險負擔尚未移轉，房屋之原所有人（即被告 ）尚有完整之管理處分權能，斯時原告尚無權自行就系爭 房屋進行氯離子含量檢測，故兩造乃有允許原告於支付第 2 期價金前檢測，而被告不得拒絕此項檢測之特別約定。 該約定既謂「得」而非「應」，自僅賦予原告有於支付第 2 期價金前為檢測之權利，非課予原告於支付第2 期價金 前為檢測之義務。從而，兩造既已於系爭買賣契約第九條 二項明定被告物之瑕疵擔保責任，無免除擔保責任之特約 ；且關於房屋之混凝土所含氯離子是否超過標準，並非依 通常程序檢查即能發見，應屬於民法第356 條第3 項所定 不能即知之瑕疵範圍，縱原告未能於支付第2 期價金前委 請合格機構為檢測，然於日後發見有應由被告負擔保責任 之瑕疵時，原告自仍得向被告主張權利。訴外人山月不動 產公司於99年2 月間以該公司名義委任錸發公司就系爭房 屋進行氯離子含量檢測，該試驗報告上雖記載系爭房屋之 混凝土氯離子含量並未超過0.6 kg/ 立方公尺，然因錸發 公司並非具有CNLA或TAF 認證之機構或實驗室，其出具之 混凝土氯離子含量試驗報告即非系爭買賣契約第九條第五 項第1 款第7 點所稱「符合本條約定所委請之合格機構， 對於本買賣標的物所作成之第一次報告書」，此有證人王 思棠到庭證稱：「（問：為何錸發公司所出具的試驗的報 告沒有taf 的標章？）因為我們只是取樣的單位，並沒有 檢測的實驗設備及人員，所以我們沒有去申請認證。」可 證，故錸發公司既非系爭買賣契約第九條第五項第1 款第 5 點所定之合格機構，自無從以錸發公司所出具之混凝土 氯離子含量試驗報告為準。
（四）證人王思棠雖證稱：「我們公司是到現在取樣的單位，我 們取樣回來後會送到正中土木實驗室做試驗，正中土木實 驗室在開具試驗報告給我們，他開的試驗報告是電子報告 ，也就是他只給我們電子檔案而已，我們根據他的電子檔 案的數據做出一份報告。」云云，然：
1、就證人王思棠證詞：「（問：請問你跟錸發公司有關係嗎 ？）目前登記負責人，本買賣契約簽立時的公司負責人不 是我。」、「（問：對於本件委託錸發公司所做氯離子的
檢測，你是否有參與？）當時我在公司是負責工地輻射檢 驗的部分，本件是由邱光宇負責。本件是檢驗完成很久後 ，原告打電話給我我才知道這件事，當時我已經是負責人 了。」、「（原告複代理人問：你知道本件取樣的過程嗎 ？不知道。」、「（原告複代理人問：你是否知道本件實 際檢驗的人員？）我只是知道是取樣是邱光宇，檢驗的人 我不知道。」、「（原告複代理人問：如果是由錸發公司 人員借用實驗室自行檢驗的情形，正中實驗室是否以剛才 庭呈的資料出具電子檔案的報告？）我印象中，當時的程 序我不是很清楚，因為我不是負責這一塊的。」、「（原 告複代理人問：是否知道本件錸發公司是與正中實驗室何 人接洽？）不知道。」、「（原告複代理人問：本件是否 有向正中借實驗室？）應該是沒有，但是我不是很清楚。 」足認山月不動產公司於99年2 月間委請錸發公司就系爭 房屋進行氯離子含量檢測之際，證人王思棠並非錸發公司 之負責人，亦未參與本件氯離子含量檢測，且證人王思棠 對於本件氯離子含量檢測之相關事宜，均非明確知悉。 2、再原告表姐林秀慧前與友人吳弘軒於101 年7 月30日前往 錸發公司，詢問本件氯離子含量檢測相關事宜，王思棠亦 稱：「（林秀慧問：那你們錸發本身自己有實驗室嗎？） 當時這個部分不是我負責的，所以說當時是我們小姐去做 的實驗呢？或是說是我們先生送去做實驗呢？這個其實我 沒有辦法去回答。我是後來才接手這部分。」、「（吳弘 軒問：反正你們現在可以確認的就是這個東西是你們出的 ？）是我們出的。」、「（吳弘軒問：也沒有透過正中？ 也沒有所謂的TAF ？）我是說當時這個區塊不是我負責的 。所以我不能很明確地去回答你。因為我接手之前，很多 細節部分我事實上並不清楚，那我接手這個區塊以後，我 都是送正中，然後正中會開報告給我，我再開報告出去。 那我這邊以我現在的結構來講，不是當時的結構，當時結 構因為事實上不是我負責的區塊，我不了解。所以現在的 區塊就是說，我的報告是具有可追溯性的，這四個字可以 稍微記一下，可追溯性，就是說我的報告開出來是有根據 的，根據正中開給我的報告，那我根據他的報告開出去， 所以我負責接手的區塊，我是這樣的作法。當時那個區塊 並不是我所負責的，我那時候負責的區塊是工程的輻射檢 驗，一直到邱先生離職之後，我才負責這一塊。」益徵王 思棠就其擔任錸發公司負責人前，就公司負責氯離子含量 檢測之相關事宜，均非明確知悉。故證人之證詞，僅能證 明於其擔任負責人後錸發公司取樣後送正中土木實驗室試
驗，但難執此認定本件氯離子含量檢測是否送正中土木實 驗室，又即便本件氯離子含量檢測係送正中土木實驗室為 之，錸發公司出具之混凝土氯離子含量試驗報告，是否悉 依正中土木實驗室所檢測數據填載，亦非無疑。 3、此外，原告表姐林秀慧另於101 年7 月30日前往正中土木 實驗室，詢問本件氯離子含量檢測相關事宜，該實驗室主 管湯佩璋業明確表示正中土木實驗室並無受錸發公司委託 就系爭房屋為氯離子含量之檢測，該實驗室亦無系爭房屋 氯離子含量檢測之相關資料，且本件錸發公司所出具系爭 房屋之混凝土氯離子含量試驗報告，並非正中土木實驗室 所為之檢測結果，與正中土木實驗室亦無任何關係。觀諸 系爭鑑定報告書附件㈧氯離子含量試驗報告，可知具有TA F 認證之合格機構，就混凝土氯離子含量之檢測均須符合 相關之試驗規範；而錸發公司之試驗報告，取樣單位即為 錸發公司，證人王思棠到庭證稱：「（原告複代理人問： 你是否知道本件實際檢驗的人員？）我只是知道是取樣是 邱光宇，檢驗的人我不知道。」、「（原告複代理人問： 錸發公司的人員是否有受過氯離子取樣的訓練？）就我認 知沒有這種取樣的訓練班。」從而，錸發公司所出具之混 凝土氯離子含量試驗報告，既係由其公司人員邱光宇自行 取樣，亦無任何合格機構之人員會同在場，則其取樣及試 驗是否符合相關規範，以及其取樣樣品是否具代表性，均 非無疑。
4、被告雖辯稱：「報告名義人是用錸發公司出具，而不是用 實驗室名義出具，這樣的檢測費用會比較便宜，這也是原 告當初同意的。」然99年2 月間山月不動產公司僅詢問原 告是否就系爭房屋進行氯離子含量檢測，原告同意檢測後 ，山月不動產公司乃逕行委請檢測機構，並於檢測完成後 ，出具錸發公司請款明細表予原告，向原告收取檢測費用 3,000 元。錸發公司實非經原告同意所選擇之檢測機構； 且無論錸發公司是否為原告同意所選擇之檢測公司，均不 影響錸發公司並非系爭買賣契約書第九條第五項第1 款第 5 點所定合格機構之事實，其試驗報告與系爭買賣契約之 約定既不相符，自無從以之為準。再正中土木實驗室主管 湯佩璋表示：「（林秀慧問：請問一下，那如果說照正常 我們委託你們檢驗的話，那這樣子檢驗費用？）我們是一 個地址兩個點三千元。」、「（林秀慧問：那如果說三個 點呢？）多一點多一千，基本點就是兩點。三千塊就一定 是做兩點就對了。」、「（林秀慧問：三千塊是做兩點？ ）對。」等語，堪認本件無論係由錸發公司或正中土木實
驗室出具報告，於二處取樣檢測之費用均為3,000 元。從 而被告辯稱係因由錸發公司出具之報告較便宜，原告乃同 意由錸發公司出具報告云云，顯與事實不符，洵屬被告卸 責之詞，不足採信。
（五）系爭買賣契約第九條第五項第1 款關於支付第2 期價金前 進行氯離子含量檢測之約定，僅賦予原告有支付第2 期價 金前為檢測之權利，並非課予原告於支付第2 期價金前為 檢測之義務，已如前述；系爭買賣契約第九條第五項第1 款第7 點約定，應僅限於同款第3 點所指檢測結果氯離子 含量平均值「超過」約定標準之情形，始有其適用。錸發 公司所出具之混凝土氯離子含量試驗報告「並非」氯離子 含量平均值超過約定標準之檢測結果，自無同款第7 點約 定應以「第一次報告書為準，雙方事後均不得再以其他檢 測結果加以爭執。」之適用：
1、按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於 契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事 探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。最高法院著有 17年上字第1118號判例參照。系爭買賣契約書第九條第五 項第1 款關於支付第2 期價金前進行氯離子含量檢測之約 定，其意無非係因系爭房屋尚未完成交付，危險負擔尚未 移轉，房屋之原所有人即被告尚有完整之管理處分權能， 斯時原告尚無權自行就系爭房屋進行氯離子含量檢測，故 兩造乃有允許原告於支付第2 期價金前檢測，被告不得拒 絕此項檢測之特別約定；且該約定既已明載「得」而非「 應」，僅賦予原告有於支付第2 期價金前為檢測之權利， 並非課予原告於支付第2 期價金前有為檢測之義務；被告 辯稱系爭買賣契約第九條第五項第1 款乃附有「買方於支 付第二期價金前，委託具有CNLA或TAF 認證且具有氯離子 含量試驗項目之認可的合格機構進行檢測」之特約，實已 捨契約文字明確表達之文義，而逸脫該契約文字外另為解 釋，致曲解契約文字之文義。
2、系爭買賣契約第九條第五項第1 款第3 點及第7 點之文義 ，僅係針對「第3 點所稱氯離子含量之檢測結果」另為約 定：「以符合本條約定所委請之合格機構，對於本買賣標 的物所作成之第一次報告書為準，雙方事後均不得再以其 他檢測結果加以爭執。」至同款第3 點以外各點，雖與氯 離子含量檢測相關，然均無系爭買賣契約書第九條第五項 第1 款第7 點所指應以「第一次報告書為準，雙方事後均 不得再以其他檢測結果加以爭執。」之適用，否則系爭買 賣契約第九條第五項第1 款得於「委請合格機構對於買賣
標的之建物進行氯離子含量檢測」之後加註「檢測結果以 合格機構對於本買賣標的物所作成之第一次報告書為準， 雙方事後均不得再以其他檢測結果加以爭執。」甚或仿照 第5 點約定之內容，另約定「第1 點所稱檢測結果，以合 格機構對於本買賣標的物所作成之第一次報告書為準，雙 方事後均不得再以其他檢測結果加以爭執。」而無於第7 點明定「第3 點所稱氯離子含量之檢測結果」以限縮其適 用範圍之必要。依系爭買賣契約第九條第五項第1 款第3 點文義，可知其顯係針對原告依約於支付第2 期價金前， 委請合格機構就系爭房屋進行氯離子含量檢測，「檢測結 果氯離子含量平均值超過約定標準」之情形，約定雙方同 意無條件解除買賣契約及費用平均分擔。該約定自僅於檢 測結果氯離子含量平均值「超過」約定標準之情形始有其 適用。參諸同條款第6 點約定可知第九條第五項第1 款第 3 點僅適用於檢測結果氯離子含量平均值「超過」約定標 準之情形，而不包含檢測結果氯離子含量平均值「並未」 超過約定標準之情形；若檢測結果氯離子含量平均值「並 未」超過約定標準，關於檢測費用之負擔，另應適用系爭 買賣契約書第九條第五項第1 款第6 點之約定，由原告負 擔之。
3、綜上，不論錸發公司是否為符合系爭買賣契約第九條第五 項第1 款第5 點約定之合格機構，其出具之混凝土氯離子 含量試驗報告「並非」氯離子含量平均值超過約定標準之 檢測結果，已與系爭買賣契約第九條第五項第1 款第3 點 約定不符，自無系爭買賣契約書第九條第五項第1 款第七 點約定應以「第一次報告書為準，雙方事後均不得再以其 他檢測結果加以爭執。」之適用。被告一再執以抗辯應以 錸發公司出具之混凝土氯離子含量試驗報告為準，原告不 得再以其他檢測結果爭執云云，實屬無據。
（六）就證人證詞說明如下：
1、被告雖引證人邱志杰證詞：「我們有詢問過錸發，它是取 樣單位，送檢的實驗室有符合規定。」云云；惟證人邱志 杰到庭證稱：「（問：本件檢測公司是否符合買賣契約書 所約定的具有相關單位認證之認可公司？）錸發公司告訴 我們他是合格的公司。」、「（原告訴訟代理人問：錸發 公司告知你們它是合格公司，你們公司是否有查證過？） 以前配合的時候，我們會問它是否為合格公司，配合後我 們就一直配合這家公司。」、「（原告訴訟代理人問：你 們公司都是依錸發表示符合規定，就沒有再作任何確認嗎 ？）錸發公司有傳認證的資料給我們，在消保官調解的時
候，資料就有拿給買方了。」、「（法官問：證人庭呈資 料是錸發公司的認證書嗎？）這份資料是錸發公司提供它 符合規定的資料，買方也有這份資料。」足認邱志杰自始 均僅依錸發公司所稱，即認定錸發公司為合格公司，從未 查證是否屬實，且伊提出之認證書，並非錸發公司具有 CNLA或TAF 認證之機構或實驗室之證明，與錸發公司毫無 相涉，自難執此遽認錸發公司為具有CNLA或TAF 認證之機 構或實驗室，更無從證明錸發公司係將取樣送至具有CNLA 或TAF 認證之機構或實驗室檢測。
2、證人邱光宇到庭先稱：「（問：99年的二月五日你是否曾 經到○○市○○路○○○巷○弄○號四樓做氯離子含量之 取樣？）離職很久了，所以我不是很有印象，因為之前的 案件很多。」復旋即稱：「（問：提示原證二之測試報告 ，是否有印象？）有。」然錸發公司出具之試驗報告，為 該公司針對委託檢測氯離子含量案件製作之制式報告書， 該報告書上除「工程名稱」欄記載之檢測地址外，尚無其 他照片等資訊足資辨識為何案件，則證人邱光宇既已對本 件檢測地址毫無印象，則其是否確實記得本件氯離子含量 檢測之相關事宜，實非無疑；再邱光宇雖稱：「（原告複 代理人問：錸發公司的人員取樣的樣品有無借用正中實驗 室的儀器親自檢測？）沒有。因為檢測必需要有一定的資 格及執照，錸發公司只是負責取樣，錸發公司沒有自己去 借用正中實驗室的儀器檢測過氯離子。」惟證人湯珮璋業 已到庭證稱：「（原告複代理人問：錸發公司有無借用過 正中實驗室的器材檢驗？）有，借用的情形是兩邊都會有 人檢驗，大部分都是正中實驗室的人做檢驗。之前在同一 棟樓的時候，錸發公司借用會派一個小姐來。」堪認錸發 公司確有借用過正中土木實驗室的器材檢驗，且部分情形 並非由正中土木實驗室的人員作檢驗。又原告表姐林秀慧 101 年7 月30日前往錸發公司時，王思棠告稱：「（林秀 慧問）那你們錸發本身自己有實驗室嗎？）所以說當時是 我們小姐去做的實驗呢？或是說是我們先生送去做實驗呢 ？」其中「我們小姐去做的實驗」云云，與證人湯珮璋所 證稱「錸發公司借用會派一個小姐來」之情形核屬相符， 足見錸發公司確有借用過正中土木實驗室的器材檢驗，而 由錸發公司人員自行檢測之情形。從而，證人邱光宇之證 詞顯有與事實未盡相符之情形，其證詞實難確認本件氯離 子含量檢測係送正中土木實驗室為之，況即便本件確送正 中土木實驗室檢驗，錸發公司所出具之混凝土氯離子含量 試驗報告，是否悉依正中土木實驗室所檢測數據填載，亦
非無疑。
3、證人湯珮璋到庭證稱：「（問：提示原證二這份報告你是 否清楚？）我沒有印象」、「（問：是否可以從原證二的 報告上看出檢驗是由正中實驗室所承作？）單就這份報告 我看不出來與正中實驗室有關。」、「（原告複代理人問 ：提示原證二，正中實驗室是否可以確認這份報告是依據 正中實驗室檢驗的數據所做成？）沒有辦法。」、「（原 告複代理人問：正中實驗室是否在99年二月前後受錸發公 司或他人委託檢驗門牌○○市○○市○○路○○○巷○弄 ○號○樓氯離子含量？）九九年的資料已經銷毀了。」、 「（原告複代理人問：錸發公司在委託正中實驗室的時候 ，會填委託書？）會，但是資料已經銷毀了。」、「（原 告複代理人問：現在能否確認正中實驗室有無受託檢驗上 開房屋的氯離子含量？）沒有辦法，所有的紙本及電子檔 都銷毀了。」姑不論本件氯離子含量檢測是否係送正中土 木實驗室為之，顯見然由湯珮璋證詞，從錸發公司試驗報 告無法看出與正中土木實驗室相關外，更無法確認是否悉 依正中土木實驗室所檢測數據填載，被告僅空言辯稱錸發 公司係將本件取樣送往正中土木實驗室，報告係根據正中 土木實驗室所檢測之數據云云，全乏所據。再湯珮璋閱覽 原告表姐林秀慧101 年7 月30日向其詢問本件氯離子含量 檢測相關事宜之整份錄影譯文後，證稱：「（原告複代理 人問：請提示卷198 頁譯文第一頁三十二秒，證人回答錸 發公司九九年二月沒有委託檢驗上開房屋的氯離子檢驗， 有何意見？）沒有意見。」足認正中土木實驗室並無受錸 發公司委託就系爭房屋為氯離子含量之檢測。至其雖另稱 ：「（原告複代理人問：為何你當天說完全沒有錸發公司 的掛號資料？）因為我不知道他是誰，我有幫客戶保密的 義務，所以我不可能幫他查，請他去找錸發公司。」、「 （原告複代理人問：為何當天在正中實驗室說完全沒有上 開地址的資料？）就算我有，我也不會給他。如果你有委 託單位的授權書我們會讓他查。」惟綜觀湯佩璋101 年7 月30日於正中土木實驗室之錄影譯文，足認湯珮璋於斯時 實係查無正中土木實驗室受錸發公司委託就系爭房屋為氯 離子含量檢測之資料，乃向原告之表姐表示該實驗室並無 系爭房屋氯離子含量檢測之相關資料。綜上，證人證詞除 無法看出與正中土木實驗室相關外，更無法確認是否悉依 正中土木實驗室所檢測數據填載；況由原告之表姐林秀慧 於101 年7 月30日向湯珮璋詢問本件氯離子含量檢測相關 事宜之錄影光碟及譯文，實足認正中土木實驗室並無受錸
發公司委託就系爭房屋為氯離子含量之檢測。
（七）兩造於99年3 月30日完成系爭房屋之點交時，系爭房屋之 混凝土氯離子含量超出0.6 kg/ 立方公尺之國家標準甚鉅 ，對系爭房屋之結構安全實有潛在危險性，是系爭房屋確 有減損通常效用及價值之瑕疵存在，原告依民法第359 條 規定主張減少價金，既係行使法律上之權利，自無違反誠 信原則；且原告所主張減少價金乃針對兩造於99年2 月4 日簽訂系爭買賣契約書時，系爭房屋因氯離子含量偏高而 減損之價值，自與原告事後將系爭房屋出售是否獲利無涉 ，原告並無被告所謂雙重獲利之行為：按民法第354 條第 1 項及第359 條、最高法院著有73年度台上字第1173號判 例、96年度台上字第1277號判決、臺灣高等法院100 年度 重上字第18號判決及98年度重上字第192 號判決參照。系 爭鑑定報告書表示兩造於99年3 月30日完成系爭房屋點交 時，系爭房屋混凝土氯離子含量平均值約為0.884 kg/ 立 方公尺，超出國家標準甚鉅，縱無立即危險，然隨時間經 過增加其危險性，而使該房屋在不動產交易市場競爭力薄 弱，減少其經濟價值，不論主、客觀之價值與效用均有減 損，自屬民法第354 條所指物之瑕疵。被告一再以原告事 後將系爭房屋出售之價格高於原告買受系爭房屋之價格， 抗辯原告並未造成損害，姑不論被告從未提出任何證據證 明原告事後將系爭房屋出售之價格為何，況原告依民法第 359 條規定請求減少價金，並非依民法第360 條規定請求 損害賠償，本與是否受有損害無關，原告依民法第359 條 規定主張減少價金，乃針對兩造於99年2 月4 日簽訂系爭 買賣契約書時，系爭房屋因氯離子含量偏高而減損之價值 ，更完全與原告事後將系爭房屋出售之價格無涉，被告一 再以前詞置辯，實屬無稽，且於法無據。
（八）原告並無免除被告瑕疵擔保責任之約定，已如前述系爭房 屋之瑕疵係屬依通常檢查不能發現者，縱原告未能於支付 第2期 價金前委請合格機構為檢測，然原告於101 年5 月 28日委請台灣檢驗科技股份有限公司就系爭房屋進行硬固 混凝土氯離子含量檢測，發現系爭房屋氯離子含量超出國 家標準甚鉅後，旋透過訴外人中信房屋新莊中正加盟店山 月不動產仲介經紀有限公司通知被告，並於101 年10月22 日提起本件訴訟，既未逾民法第365 條第1 項所定之通知 後6 個月或自物之交付時起5 年之期間，原告依法自仍得 向被告主張本件請求減少價金之權利。系爭房屋既有減少 其價值或效用之瑕疵，原告本得依民法第359 條規定，選 擇解除契約或受領買賣標的物而請求減少價金。原告主張
減少價金既係行使法律上之權利，自無違反誠信原則，況 原告主張減少價金乃針對兩造於99年2 月4 日簽訂系爭買 賣契約書時，系爭房屋因氯離子含量偏高而減損之價值， 完全與原告事後將系爭房屋出售是否獲利無涉，原告並無 被告所謂雙重獲利之行為。
（九）綜上，原告請求減少價金，並依不當得利請求返還減少之 價金，自屬有據。聲明：⑴被告應給付原告216,000 元， 暨自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按上開金 額年利率百分之五計算之利息。⑵原告願以現金或同額之 銀行無記名可轉讓定期存款單供擔保，請就前項聲明准予 宣告假執行。
二、被告答辯以：
（一）99年2 月4 日兩造簽訂系爭買賣契約，並於翌日依系爭買 賣契約第九條第五項約定，在原告支付第2 期價金前，委 請合格之檢驗機構對於買賣標的之建物進行氯離子含量檢 測，賣方不得拒絕。兩造並約定，對於上開檢測結果，如 果氯離子含量平均值超過標準，買賣雙方同意無條件解除 買賣契約；若氯離子含量檢測結果，以符合具有CNLA或TA F 認證且具有氯離子含量試驗項目認可之合格機構，對於 本買賣標的物所作成之第一次報告書為準，雙方事後均不 得再以其他檢測結果加以爭執。本件錸發公司就系爭房屋 混凝土氯離子含量進行試驗，檢測結果系爭房屋之混凝土 氯離子含量均在0.6km/立方公尺以下，符合83年所定之CN S3090 國家標準，故原告依系爭買賣契約約定繳交買賣價 金，於99年3 月10日辦妥所有權移轉登記，99年3 月30日 完成房屋點交。由此可知，兩造於訂立不動產買賣契約書 時，即約定對系爭房屋進行混凝土氯離子含量檢測，測得 結果係符合國家標準，嗣原告自不得再以其他檢測結果， 主張系爭房屋之混凝土氯離子含量過高，並請求被告負物 之瑕疵擔保責任。按最高法院29年上字第826 號判例：「 民法上關於出賣人應負物之瑕疵擔保責任之規定，係為補 充當事人之意思表示而設，除當事人有免除擔保責任之特 約外，出賣人當然有此責任，不得謂當事人未訂有出賣人 應負擔保責任之特約，出賣人即無此種責任。」依該判例 意旨反面解釋，可知當事人就物之瑕疵擔保有予以免除之 特約時，即應依當事人之約定內容判斷是否得免除出賣人 物之瑕疵擔保責任，本件兩造約定倘原告委請之機構進行 混凝土氯離子含量檢測結果符合標準時，即應認原告有免 除被告關於混凝土氯離子含量是否過高而應負之瑕疵擔保 責任，則被告關於系爭房屋之瑕疵擔保責任，既因原告委
請之機構檢驗符合標準而免除，自不能再以被告應負物之 瑕疵擔保責任請求減少價金。
（二）再物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條 之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵 ，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵， 民法第354 條第1 項前段定有明文。原告主張被告應負物 之瑕疵擔保責任，應證明系爭房屋於危險移轉時（即99年 3 月30日完成系爭房屋點交時），有因混凝土氯離子含量 過高減少通常效用之瑕疵存在，而依原告提出之原證5 檢 測報告係於101 年5 月25日進行取樣，距系爭房屋之危險 移轉時，已超過二年時間，顯不足以作為判斷危險移轉當 時，系爭房屋即有氯離子含量過高之瑕疵存在之依據。況 長達二年的時間，系爭房屋均不在被告占有中，原告基於 所有權人身分，可對系爭房屋進行任何使用，倘因原告使 用導致於101 年5 月25日進行取樣時，所取之樣本其氯離 子含量過高，亦非屬民法第354 條第1 項所定之危險移轉 於買受人時有減少通常效用瑕疵之情事；本件應以兩造於 系爭房屋危險移轉前不到二個月之檢測數據作為認定系爭 房屋於危險移轉當時，是否有減少其通常效用瑕疵之判斷 標準，始為允當。
（三）按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之 物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知 出賣人，買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不 能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物，民法第356 條 第2 項定有明文。99年3 月30日系爭房屋完成點交，斯時 起原告即應從速檢查受領之物，就有關混凝土氯離子含量 檢測，其自取樣時起至試驗報告完成日止，無論由哪家檢 測單位進行檢測，均不超過七日，亦即原告應於系爭房屋 點交完成後，儘速進行檢查，但原告卻遲至點交後逾二年 之久，始對系爭房屋進行混凝土氯離子含量檢查，而此原 告主張之瑕疵，並非「依通常之檢查不能發見之瑕疵」， 故應認原告視為承認其所受領之物，被告當不須再負物之 瑕疵擔保責任，其理至明。
（四）倘鈞院依台灣省土木技師公會所為鑑定結果，系爭房屋混 凝土氯離子含量超過0.6kg/立方公尺，認被告應負物之瑕 疵擔保責任者，然依上開鑑定報告結論記載，認定「從鑑 定標的物現況表徵情況研判，該居室內目前應無明顯鋼筋 鏽蝕影響安全（鋼筋鏽蝕程度愈高膨脹愈厲害，導致保護 層裂損或剝落），惟整體建築物若有氯離子含量偏高且有 混凝土剝落、鋼筋鏽蝕狀況者，則鑑定標的物之安全性等
同於整體建築物，不允分割判斷，故單就鑑定標的物而言 應無進行補強修復之必要。」此外，系爭房屋所在之整體 建築，係地上五層之連棟建築物，整棟建物共有二十戶， 同批建物則共有五棟，合計超過一百五十戶，但該一百餘 戶之住戶均未發現有混凝土氯離子含量過高，而造成鋼筋 鏽蝕致影響建物安全之情事，可見系爭房屋並無因此而須 進行修補之必要，當然不需以減少之價金作為修補系爭房 屋之費用，原告自無請求減少價金之權利。再者，上開鑑 定結論認鋼筋混凝土構造在一般室內環境中，混凝土水溶 性氯離子含量基本上是不會增加或減少的，水溶性氯離子 存在於鋼筋混凝土中扮演催化劑角色，與鐵離子參與反應 後仍會被氫氧根離子置換為氯離子，倘此一鑑定結論係屬 正確，則系爭房屋應自建成時起（78年間），其混凝土氯 離子含量平均應約為0.884 kgf/立方公尺，則兩造簽訂爭 房屋買賣契約時，系爭房屋之混凝土氯離子含量自始至終 均約為0.884 kgf/立方公尺，而此一數值的混凝土氯離子 含量，在歷經二十餘年後，並未造成系爭房屋之鋼筋鏽蝕 或混凝土剝落，可見系爭房屋原本之品質即為「混凝土氯 離子含量0.884 kgf/立方公尺」，原告買受上開品質之房 屋，無論在系爭房屋之危險移轉（即點交）前後，均未有
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