臺灣彰化地方法院民事判決 103年度訴字第259號
原 告 劉文宣
劉宏程
劉學恆
劉立耕
劉建輝
劉思柔
劉清賜
劉陳秀冬
劉肇湖
劉瓊元
劉楌馨
戴吉妹
劉政麟
劉囿里
劉彥秀
劉彥局
林耀裕
林耀祥
林洺弘
袁林金釵
黃登科
黃荀山
黃碧蓮
黃瓊萩
黃美惠
邱劉澁
邱建榮
共 同
訴訟代理人 趙友貿律師
被 告 謝振榆
謝瑞益
共 同
訴訟代理人 許宜嫺律師
上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國103年4月24日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
事實及理由
甲、程序事項：
按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（ 鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應 由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者 ，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機 關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案 件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條 第1項、第2項前段分別定有明文。查本件耕地租佃爭議事件 ，業經原告於民國102年10月3日申請彰化縣埔心鄉公所（下 稱埔心鄉公所）耕地租佃委員會調解，於102年10月24日調 解不成立，嗣經彰化縣政府耕地租佃委員會於103年2月26日 調處不成立，經該府逕函送本院審理，有彰化縣政府103年3 月10日府地權字第0000000000號函、彰化縣政府耕地租佃委 員會調處程序筆錄、彰化縣埔心鄉公所耕地租佃委員會調解 申請書及相關調解程序筆錄、系爭耕地即彰化縣埔心鄉○○ 段0000地號土地登記謄本、系爭耕地租約書（臺灣省彰化縣 心油字第76號私有耕地租約書）等件為證（見本院卷第3至 11、第13頁背面至20頁、第25頁、第51至54頁背面），且為 兩造所不爭執，堪以認定。是原告提起本件訴訟，其起訴應 遵守之程序，核與首揭規定相符，合先敘明。
乙、實體事項：
壹、原告起訴主張略以：
一、原告之父親劉火煉前與被告之父親謝塗井，就彰化縣埔心鄉 ○○段0000地號耕地（下稱系爭耕地）簽訂耕地三七五租約 （下稱系爭租約），嗣劉火煉於71年5月13日死亡，由劉火 煉之繼承人即原告及訴外人劉文友、劉玉純繼承系爭租約及 系爭耕地所有權，且繼承人間並未協議系爭耕地之管理方式 ；而謝塗井亦於85年間去世，系爭租約由被告繼承，是系爭 租約乃存在於原告、訴外人劉文友、劉玉純與被告之間。然 被告自71年5月13日起至102年5月20日止，均未給付租金給 原告及其他全體共有人，嗣經原告於100年6月18日，由原告 劉肇湖為代表寄發存證信函予被告，催告其等應於函到10日 內給付上開期間之欠租並將該等租金提存法院，惟被告屆期 均未給付，亦未將該等欠租提存於法院，而積欠地租達兩年 總額以上，原告乃依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款 規定，於102年7月3日、同年12月27日，由原告劉肇湖為代 表寄發存證信函予被告，向被告為終止系爭租約之意思表示 。是爰依民法第767條第1項前段、第821條之規定，訴請被 告返還系爭耕地，並聲明：被告應將系爭耕地返還原告及其 他共有人全體、原告願提供擔保，請准宣告假執行。二、對被告答辯之陳述：
㈠被告雖抗辯有給付租金給訴外人劉訓章（已歿）或劉火煉之 繼承人即訴外人劉文友等語。然查，系爭耕地雖經劉火煉繼 承人於102年8月19日辦理遺產分割，然劉火煉之繼承人並未 就系爭租約為遺產分割，系爭租約為全體繼承人公同共有， 公同共有人其中一人或數人並無單獨受領租金之權，亦無權 代表其他公同共有人領取全部地租，本件無論依98年1月23 日修正前或修正後民法828條第2項規定，被告租金之給付均 應向公同共有人全體為之。被告將租金給付予未經全體繼承 人授權之訴外人劉訓章或劉文友，為非向有受領權人清償， 乃不生清償之效力，原告經定期催告被告給付租金未果，自 得依法終止系爭租約。
㈡原告劉肇湖存證信函業已表示是出租人之代表，足見是有代 表原告27人向被告為終止及催告租金之意思表示。貳、被告答辯略以：
一、原告起訴不合法：
系爭耕地原所有權人劉火煉歿後，於102年4月24日由劉火煉 之繼承人即原告及訴外人劉文友、劉玉純等29人辦理公同共 有登記，本件訴訟為全體繼承人必須合一確定，依法應由全 體繼承人起訴。然本件於鄉鎮市公所調解或縣政府調處及起 訴，均僅有原告參與，訴外人劉玉純、劉文友均未參與調解 、調處及起訴，參照最高法院99年度台上字第1261號裁判意 旨，原告起訴應不合法。
二、本件被告之被繼承人謝塗井及被告自承租系爭耕地以來，均 按年繳交租金給原出租人劉火煉或其指定之租金代收人劉訓 章，劉訓章亡故後，並由劉訓章之子劉文友向被告代收租金 ，應認劉訓章、劉文友二人有收取租金代理權限或成立表見 代理，被告並無積欠租金：
㈠劉火煉雖於71年5月13日死亡，然系爭租約卻於102年間，始 換租由原告及訴外人劉文友、劉玉純擔任出租人。劉火煉既 於生前即指定其子劉訓章為租金代收人，劉火煉死亡後，劉 訓章即向被告表示其為遺產管理人及租金代收人，並要求被 告之被繼承人謝塗井及被告將每年租金交付其收受，劉訓章 亡故前，復向被告指示租金應交付予其子劉文友，嗣後劉文 友並表示其為租金代收人，被告之被繼承人謝塗井及被告將 租金交付予劉訓章及嗣後交付予劉文友至101年止，應已履 行交付租金之義務。且訴外人劉訓章、劉文友向被告收受租 金之期間，劉火煉之其餘繼承人亦均未有異議，當認劉訓章 、劉文友有收受租金之代理權。
㈡縱訴外人劉訓章及劉文友無權代理收受租金，亦應成立表見 代理：
被告之被繼承人謝塗井及被告於系爭耕地上耕作已有多年及 嗣被告繼承系爭租約之事實，應為原告所明知，惟原告於訴 外人劉火煉亡故後三十餘年來均未向被告追討租金，應認其 等早已明知租金係由訴外人劉訓章及劉文友所收受，並默許 其2人收受租金之行為。是原告既明知訴外人劉訓章及劉文 友向被告表示為租金代收人，並默認其等收受租金之行為， 依民法第169條規定，應成立表見代理，而對被告負授權人 之責任。原告主張被告積欠2年租金，並以此終止租約，有 違誠信原則，屬權利濫用。
三、退步言之，縱認訴外人劉訓章及劉文友未具收受租金之代理 權及未成立表見代理，惟原出租人劉火煉與被告之被繼承人 謝塗井間，就系爭租約本約定由出租人前往承租人之住所收 租，屬往取債務，但原告於繼承原因發生後三十餘年來，均 未於各年租金清償期屆至時，前來收租，依照最高法院102 年台上字第386號判決要旨，應認承租人不負給付遲延責任 ，原告依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款規定終止租 約，並無理由。又系爭租約原已約定為往取債務，此契約義 務並由訴外人劉訓章、劉文友所承受，是以歷年來均係由劉 訓章、劉文友至被告住所收取租金。
四、縱認被告之租金給付行為不具清償效力，然被告業已催告原 告收受最近5年之租金，因原告未於催告期限內收取，被告 復將上開租金辦理法院提存，應認被告業已清償最近5年內 之租金，而無積欠租金：
原告於102年6月18日始以存證信函通知被告應繳納近31年來 之租金，惟依民法第126條規定，租金之請求權因5年間不行 使而消滅，就超過5年之租金，被告業依法發存證信函給原 告及訴外人劉文友、劉玉純以主張時效抗辯，並通知原告於 102年（應為103年之誤載）1月31日前至被告住所收取近5年 內之租金及102年之租金共計新臺幣（下同）102,336元（即 被告謝振榆、謝瑞益各51,168元之加總），惟期限屆至，原 告仍未為取償，被告業已依法辦理提存上開租金，當無遲延 給付租金之情事存在，原告依耕地三七五減租條例第17條第 1項第3款規定終止租約，洵屬無據。
五、被告雖收受原告劉肇湖所發催告租金給付及終止系爭租約之 存證信函，然終止租約之意思表示應由全體出租人向承租人 為之，原告劉肇湖前述發存證信函之行為屬其個人行為，並 不發生催告及終止系爭租約之效力。並聲明：原告之訴駁回 。訴訟費用由原告負擔。如受不利判決，願供擔保免予假執 行。
參、兩造不爭執事項：
一、系爭耕地原由原告及訴外人劉文友、劉玉純之被繼承人劉火 煉出租予被告之被繼承人謝塗井，雙方並簽訂耕地375租約 。嗣劉火煉於71年5月13日死亡，由原告及訴外人劉文友、 劉玉純繼承系爭租約（此部分尚未辦理遺產分割，為原告及 訴外人劉文友、劉玉純公同共有），謝塗井嗣亦於85年間死 亡。系爭租約關係現存在於原告、訴外人劉文友、劉玉純與 被告之間。
二、原告劉肇湖之名義曾於100年6月18日寄發存證信函給被告， 催告被告應於函到10日，給付自71年5月13日起至102年5月 20日止之系爭租約租金，並應提存於法院。被告於100年6月 18日後約2、3日收受該存證信函之後，並未將該等租金提存 於法院，而於102年7月12日寄發存證信函予原告劉肇湖，告 以被告業將該等租金交付予訴外人劉訓章、劉文友。原告劉 肇湖於102年7月12日後約2、3日收受該存證信函之後，於10 2年12月27日寄發存證信函予被告，通知被告終止系爭租約 。被告嗣再於103年1月10日寄發存證信函給原告及訴外人劉 文友、劉玉純收受，告以被告已將近5年及102年度之租金辦 理提存於法院。
三、系爭租約係約定往取債務，履行地在被告位於彰化縣埔心鄉 ○○村○○路000號之住所地。
四、上開兩造不爭執之事項，有系爭租約、相關存證信函均影本 在卷可參，且為兩造所不爭執，堪信為真。
肆、本院得心證之理由：
一、本件經核兩造陳述，整理重要爭點如下：
㈠原告起訴是否合法？
㈡以原告劉肇湖名義於100年6月18日、102年7月3日、102年12 月27日寄發給被告之存證信函，催告被告給付租金及終止租 約，該催告及終止是否合法生效？
㈢訴外人劉文友、劉訓章是否有自謝塗井及被告收受71年5月 13日起至101年12月31日止之租金？是否發生清償效力？ ㈣上開100年6月18日存證信函給被告之前，原告是否有至被告 處收取租金？
㈤原告請求被告返還系爭耕地，是否有理由？
二、茲就上開爭點，論述如下：
㈠原告起訴當事人適格並無欠缺，而屬合法：
1.按當事人適格，係指當事人就特定訴訟標的有實施訴訟之權 能，亦即指當事人就具體特定之訴訟，得以自己之名義為原 告或被告，而受為訴訟標的法律關係之本案判決之資格而言 。此項權能之有無，依當事人與特定訴訟標的之關係定之。 是以判斷當事人是否適格，應依原告起訴時主張之事實定之
。故在給付之訴，若原告主張其為訴訟標的法律關係之權利 主體，他造為訴訟標的法律關係之義務主體者，即原告主張 對被告有給付請求權者，其當事人即為適格。至於原告是否 確為權利人，被告是否為義務人，則為訴訟標的法律關係之 要件是否具備，係訴訟實體上有無理由之問題，並非當事人 適格之欠缺。又按各共有人對於第三人，得就共有物之全部 為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人 全體之利益為之所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得 請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害 其所有權之虞者，得請求防止之。前項規定，於所有權以外 之物權，準用之。民法第821條、第767條定有明文。是共有 人為共有人全體之利益，就共有物之全部，為本於所有權之 請求，即得單獨提起訴訟，其當事人適格並無欠缺，亦無共 有人必須合一確定之必要。
2.本件原告起訴主張其等為系爭耕地之共有人（其等業為分割 繼承登記），有系爭耕地土地登記謄本在卷可參（本院卷第 51至54頁背面），被告抗辯原告與訴外人劉文友、劉玉純等 為系爭耕地之公同共有人，核與事實不符。又原告既主張被 告無權占有系爭耕地，而本於所有權（依民法第767條第1項 前段、第821條規定）對被告請求返還系爭耕地予全體共有 人，依前開法條及說明，其當事人適格即無欠缺，並無合一 確定之必要，其起訴自屬合法。至原告是否得請求被告返還 系爭耕地，乃屬其訴訟有無理由之問題，與當事人之適格與 否及起訴是否合法，係屬二事。被告抗辯原告起訴不合法， 尚有誤會。
㈡以原告劉肇湖名義於102年7月3日、102年12月27日寄發給被 告之存證信函，向被告終止租約，不生終止之效力： 1.原告主張被告經其等定期催告後，仍未給付租金，欠租達兩 年總額以上，遂依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款規 定，寄發存證信函向被告終止系爭租約等情。為被告否認終 止之效力，辯稱：伊等有按年給付系爭租約之租金給有收受 租金代理權之訴外人劉訓章、劉文友，並未欠租，且原告劉 肇湖寄發予被告之催告給付租金及終止系爭租約之意思表示 ，並未代表其他出租人，不生催告及終止之效力等語。 2.按契約當事人之一方有數人者，前項解除契約之意思表示， 應由其全體或向其全體為之。民法第258條第2項定有明文， 且依同法第263條，該規定於當事人依法終止契約時，亦準 用之。是倘契約當事人之一方有數人，當事人依法向他方為 終止之意思表示，應由其全體向他方為之，始生合法終止效 力。經查，系爭租約關係存在於出租人（即原告、訴外人劉
文友、劉玉純）與承租人（即被告）之間，此為兩造所不爭 執，則依前開法條及說明，終止契約之意思表示自應由出租 人之全體（即原告及訴外人劉文友、劉玉純）向承租人即被 告為之。是本件姑不論被告是否確有向訴外人劉訓章、劉文 友給付租金及該等給付是否發生清償之效力，以及以原告劉 肇湖名義向被告所寄發催告及終止系爭租約之存證信函，是 否有代表原告全體，然該終止系爭租約之存證信函既未代表 亦為出租人之訴外人劉文友、劉玉純而發，此為兩造所不爭 執，自不生合法終止系爭租約之效力。是兩造間之系爭租約 關係仍尚存在，被告占有系爭耕地，即屬有權占有，原告以 被告無權占有系爭耕地，而本於所有權之物上請求權，訴請 被告返還系爭耕地予全體共有人，於法尚屬無據。三、綜上所述，原告基於民法第767條第1項前段、第821條之規 定，訴請被告應將系爭耕地返還原告及其他共有人全體，為 無理由，不應准許，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執 行之聲請即失所依附，應併予駁回。
伍、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌 後於判決結果不生影響，無庸一一論列，併此敘明。陸、末按本件為租佃爭議案件，依法毋庸繳納裁判費，且本件訴 訟中，未支出其他訴訟費用，故毋庸為訴訟費用負擔之諭知 ，併此敘明。
中 華 民 國 103 年 5 月 16 日
民事第二庭 法 官 吳芙如
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 5 月 21 日
書記官 謝志鑫