臺灣彰化地方法院民事判決 102年度重訴字第114號
原 告 劉雪雲
訴訟代理人 劉豐綸律師
被 告 江永信
潘素金
上 一 人
訴訟代理人 蕭國華
被 告 潘機本
張秀雅
受告知人 彰化縣社頭鄉農會
法定代理人 翁秋寶
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國103年4月29日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落彰化縣社頭鄉○○段000地號、地目田、面積12570.09平方公尺土地，分割方法如附圖甲案所示，編號甲部分面積1094.36平方公尺土地，由被告江永信取得；編號乙部分面積2915.86平方公尺土地，由原告取得；編號丙部分面積2744.56平方公尺土地，由被告潘機本取得；編號丁部分面積2735.68平方公尺土地，由被告張秀雅取得；編號戊部分面積3079.63平方公尺土地，由被告潘素金取得。被告潘素金並應按如附表二所示金額補償被告江永信、潘機本、張秀雅及原告。
訴訟費用由兩造按如附表一所示之比例負擔。
事實及理由
一、按應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而 受影響，但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質 人所分得之部分：㈠權利人同意分割；㈡權利人已參加共有 物分割訴訟；㈢權利人經共有人告知訴訟而未參加，民法第 824條之1第2項定有明文。查坐落彰化縣社頭鄉○○段000地 號土地，原告及被告潘素金、潘機本之應有部分設定抵押權 予受告知人彰化縣社頭鄉農會，經本院告知訴訟後，抵押權 人雖未具狀參加訴訟，然揆諸前開法條，待判決確定後，該 抵押權自應移存於抵押人各分得之部分，合先敘明。二、原告聲明求為判決：⑴兩造共有坐落彰化縣社頭鄉○○段00 0地號、地目田、面積12570.09平方公尺土地（下稱系爭土 地），分割方法如附圖甲案所示，編號甲部分面積1094.36 平方公尺土地，由被告江永信取得；編號乙部分面積2915. 86平方公尺土地，由原告取得；編號丙部分面積2744.56平 方公尺土地，由被告潘機本取得；編號丁部分面積2735.68 平方公尺土地，由被告張秀雅取得；編號戊部分面積3079.
63平方公尺土地，由被告潘素金取得。⑵被告潘素金應分別 補償被告江永信新台幣（下同）456,383元、原告劉雪雲 2,847,686元、被告潘機本1,191,474元、被告張秀雅1,467, 003元。主張略以：
㈠系爭土地為兩造所共有，應有部分比例如附表所示，系爭土 地並無法令另有規定不能分割，無因物之使用目的不能分割 ，且無契約訂有不分割之期限，爰依民法第823條第1項之規 定，請求分割。
㈡按法院裁判分割共有物，定其分配，應兼顧全體共有人之利 益，斟酌各共有人之利害關係並共有物之性質、價格、利用 價值及經濟效用決定之；分割共有物固不受分管契約之拘束 ，惟儘量依各共有人使用現狀定分割方法，以維持現狀，減 少共有人所受損害，當不失為裁判分割斟酌之一種原則（最 高法院84年度台上字第1538號、82年度台上字第1990號裁判 意旨參照）。依實務見解可知，本件分割不受兩造之前之分 管契約所拘束。
㈢原告主張分割如附圖甲案所示，理由如下：
⒈編號甲部分面積1094.36平方公尺土地，由被告江永信取 得。蓋江永信在鄰地238、239地號土地有其家人 (共有) 土地，可供通行。
⒉編號乙部分面積2915.86平方公尺土地，由原告取得。蓋 被告潘素金分管位置緊鄰中山路及圳尾巷，被告潘素金、 與被告潘機本是姊弟、被告張秀雅是被告潘機本的太太， 三人均可藉由自己及其家人分管之土地通行至中山路、圳 尾巷。當初分管協議，他們三人口頭承諾要讓原告可通行 車輛，事後卻悔約卻不讓原告通行至系爭土地所鄰道路中 山路。原告多年來只能靠鄰地所留窄小田埂通行至中山路 ，致原告無法充分利用土地。原告所提方案大致上係依兩 造目前使用系爭土地之現況，並將編號乙部分土地，分割 成能接連中山路的L型土地，以利原告所分得土地之利用 。
⒊編號丙部分面積2744.56平方公尺土地，由被告潘機本取 得；編號丁部分面積2735.68平方公尺土地，由被告張秀 雅取得；編號戊部分面積3079.63平方公尺土地，由被告 潘素金取得。蓋被告潘素金取得編號戊之土地緊臨中山路 及圳尾巷（240地號土地均為圳尾巷之路基，此從被告潘 素金之圍籬緊臨圳尾巷即可知），而被告潘機本、張秀雅 、潘素金為一家人，故被告張秀雅、潘機本所取得之土地 通行至道路，況且民法第788條及第789條尚有通行權之相 關規定，可解決通行之問題。
⒋被告潘素金所分管位置，未經全體共有人同意即自行填土 、加設擋土牆、加蓋大門，均違反農地農用之土地利用。 且現場丈量被告潘素金建物所占面積781.80平方公尺，被 告潘機本當初申請建物合法面積僅285平方公尺，顯見被 告潘素金之現場建物有很大面積為不合法建物，該不合法 建物部分，均未經其他共有人同意。附圖甲案編號戊部分 土地由被告潘素金取得，因緊鄰中山路及圳尾巷(為雙面) ，中山路又為社頭鄉最重要道路，故該土地價值最高，依 次為編號丁、丙部分土地，而編號甲、乙部分土地價值最 低。故原告主張上開分得人之面積及價值有增減，被告潘 素金應依華聲企業發展鑑定顧問有限公司103年2月14日報 告書「各共有人應受補償金額配賦表」所示，分別補償被 告江永信456,383元、原告劉雪雲2,847,686元、被告潘機 本1,191,474元、被告張秀雅1,467,003元，合計5,962, 546元。
㈣不同意附圖乙案所示之分割方法，理由如下: ⒈系爭土地面積大，呈長條型狀，靠近中山路與圳尾巷之土 地價值較高，遠離中山路與圳尾巷之土地價值較低，此為 眾所周知。被告潘素金等三人所提方案，渠等占盡系爭社 頭鄉○○段000地號緊臨中山路及圳尾巷較有價值的土地 ，且渠等不願補償原告及被告江有信損失，該方案對原告 及被告江永信不公平。
⒉參照華聲企業發展鑑定顧問有限公司103年2月14日之鑑定 報告鑑定結果：「⒈中山路三段路線價:NT$20000 元/坪 (NT$6050.00元/㎡)。⒉分割巷道巷道價:NT$12000 元/坪 (NT$3630.00元/㎡)。⒊中山路三段裡地價:NT$18000 元/ 坪 (NT$5445.00元/㎡)。⒋分割巷道裡地價:NT$10800 元 /坪 (NT$3267.00元/㎡)。⒌分割巷道路價:NT$5000 元/ 坪(NT$1512.50元/㎡)。」，可知系爭土地靠近中山路及 圳尾巷之土地價值確實較高，遠離中山路與圳尾巷之土地 價值確實較低。
⒊被告潘素金等三人所提方案會造成原告無法對外通行，雖 然可另以通行權問題處理，但是通行權的問題如由另案判 決可能只有三米寬的道路，就會影響無法蓋農舍，而且該 方案沒有鑑價補償，例如被告潘素金分得土地價值行明顯 高於其他共有人分得的土地，所以並不公平。
㈤附圖乙案之說明欄內記載系爭土地分割筆數不得超過89年1 月4日前之共有人人數，故可以分割成五筆。農舍是在87年 間聲請建築的，所以是修法後所興建的農舍才會受到89年1 月26日農業發展條例修正之拘束，對本件並沒有影響。原告
主張之附圖甲案大致上是配合現狀，是先把分割線取得之後 再去核算面積；設五米寬的道路，是根據工程上的慣例，且 日後要申請農舍需要到五米。鄰地240地號土地現在是巷道 ，私人所有但實際上供道路使用，被告潘素金分得的位置是 緊鄰巷道。原告方案留設的道路要如何使用，是原告自己將 來要如何使用的問題，不會去違反農業發展條例，但被告潘 素金的地上建物顯然已經違反農業使用。另221地號土地是 稻田，其上並無原告的舊厝等語。
三、被告方面：
㈠被告潘機本、潘素金、張秀雅聲明求為判決：兩造共有系爭 土地，分割方法如附圖乙案所示，編號A部分面積2919.17平 方公尺土地，由被告潘素金取得；編號B部分面積2852.46平 方公尺土地，由被告張秀雅取得；編號C部分面積2784.02平 方公尺土地，由被告潘機本取得；編號D部分面積1057.92平 方公尺土地，由被告江永信取得；編號E部分面積2956.52平 方公尺土地，由原告取得。除均陳述略以：被告潘機本於88 年5月24日贈與被告潘素金系爭土地應有部分（權利範圍 132400分之30723、面積12443平方公尺），及其上建物（即 門牌號碼社頭鄉圳尾巷8-6號之一層鋼架有牆造農舍，權利 範圍全部、面積285平方公尺）；系爭土地係鄉村特定農業 區、農牧用地，專屬農民耕種水稻、蔬菜、花菜的專屬農地 ，不容破壞縮小影響產量；歷年來就有分管圖，各自承擔、 負責，自由耕作；系爭土地前方還有一塊農地（即橋頭段 240地號土地）隔離，出入受限制；不同意鑑價相互補償之 外，另分別陳述如下：
⒈被告潘機本陳稱：不贊成原告提出的分割方案，因為已有 分管協議，伊在系爭土地上種有樹木，一直都是作為農地 在使用，過去都是照既有的田埂路來出入，希望依分管協 議分割，如果有面積不足或超過持分，可以協議如何彌補 跟買賣，依照公告地價作為基準。為何原告現在要推翻分 管協議，應該要受到分管協議的拘束。附圖乙案是按現狀 的分管位置來分割，而且伊自己也沒有通路。對於被告江 永信提出的方案，伊不能同意，理由同前，應該要受到分 管協議的拘束，這樣要耕作方便，原告原本出入都是利用 旁邊的水溝，但是原告自己將水道縮小做成田埂，且原告 有舊厝就是位於系爭土地後方221地號土地，而237地號土 地原本就可以供出入，原告過去就從這裡出入，如今才又 要主張要設置通道，很不合理等語。
⒉被告潘素金陳稱：系爭土地上面有建農舍且有保存登記， 並未逾越應有部分的面積，農舍是以被告潘機本名義聲請
的，現在是變更為潘素金所有，希望能夠就建物的位置來 分得土地，以前土地就有分管圖，大家照分管圖的位置在 使用，就是因為是農地的關係，所以之前才會有訂立分管 契約，而通路的問題已預先在分管位置時就有協商了。依 照現行法規，應該是只能分割為四筆。不贊成原告的分割 方案，該圖將原告道路畫在旁邊，該處也是潘素金出口， 因為原本可以使用的出入口只有10米，但原告自己就佔掉 5米了，而前方240地號土地會造成阻礙無法出入。也不同 意共有人相互補償，因為購買時土地就有落差三、四公尺 以上的高度，所以才會協調分管，分管後潘素金又自行購 買土方才填土，才有現狀平坦的狀況，造成土地價值有差 距。另同意被告潘機本的方案，因為土地的地目就是要作 為農業使用。被告江永信提出的方案不能同意，因為也用 掉了5米的出入口等語。
⒊被告張秀雅陳稱：其在系爭土地上種植樹木，之前確實有 分管，分割時希望可以照分管位置來做分配。其以往都是 照既有的田埂路出入。是先有分管，張秀雅才再購買持分 。其同意被告潘機本提出的方案，不同意原告的方案及被 告江永信的方案，理由均同被告潘機本，當初是因為有分 管圖，所以才依照分管圖的內容購買等語。
㈡被告江永信聲明求為判決：兩造共有系爭土地，分割方法如 附圖丙案所示，編號甲部分面積2957.58平方公尺土地，由 原告取得；編號乙部分面積1057.63平方公尺土地，由被告 江永信取得；編號丙部分面積2786.88平方公尺土地，由被 告潘機本取得；編號丁部分面積2851.15平方公尺土地，由 被告張秀雅取得；編號戊部分面積2916.85平方公尺土地， 由被告潘素金取得。陳述略以：以前就有分管契約，附圖甲 、乙案兩個方案都不接受，在附圖甲、乙方案中，江永信都 無法出入，至於238、239地號土地是江永信的哥哥在該兩筆 土地有持分，並不是江永信所有。如果照原告的方案，則被 告江永信以後要耕作，除了沒有通路外，連水路（靠近217- 1地號土地位置）都沒有辦法使用，無法種植。被告江永信 所提附圖丙案留設5米寬的道路，有路可供大家通行。其實 其他共有人都是買賣而來，是被告江永信最原始的地主，出 入本來是從217地號土地，而非237地號土地，水溝也沒有縮 小。另外在238、239地號土地，也有田埂路等語。四、得心證之理由：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限。又按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因
消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之 請求，以原物分配於各共有人。民法第823條第1項、第824 條第2項第1款分別定有明文。經查：原告主張系爭土地為兩 造所共有，各共有人之應有部分如附表所示，兩造間就該等 土地均無不分割期限之約定，亦無依物之使用目的不能分割 之情形，惟無法協議為分割之事實，有所提土地登記謄本、 地籍圖謄本為證，被告對此亦無爭執，堪信為真實。原告請 求裁判分割，自屬正當，應予准許。
㈡又按「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得 分割。但有下列情形之一者，不在此限：‧‧‧本條例中華 民國89年1月4日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有 。」，農業發展條例第16條第1項第4款定有明文。查系爭土 地使用分區及使用地類別為特定農業區農牧用地，為農業發 展條例89年1月4日修正施行前之由五人共有耕地，此觀土地 登記謄本、異動索引即明。而系爭土地目前由各共有人依分 管位置使用，有關地上物及使用情形，略如彰化縣田中地政 事務所鑑測日期102年9月13日土地複丈成果圖所示之事實， 業經本院會同彰化縣田中地政事務所派員現場勘測屬實，分 別製有勘驗測量筆錄及土地複丈成果圖在卷可參，且有原告 所提出之照片、被告潘素金提出之共有物分管書、被告潘機 本提出之贈與所有權移轉契約書、農舍使用執照可佐。兩造 有爭議者，厥為何者分割方案為適當。原告主張依附圖甲案 所示方法為分割，被告潘機本、潘素金、張秀雅主張依附圖 乙案所示方法分割，被告江永信則主張依附圖丙案所示方法 分割。茲審酌如依原告所提出如附圖甲案之方割方法，則大 致上與兩造使用現狀相符，且留設通路可供原告通行，避免 形成袋地，且就各共有人分配之土地價值，經囑託華聲企業 發展鑑定顧問有限公司不動產估價師鑑定結果，依該方案分 割後之地價為：「⒈中山路三段路線價:NT$20,000元/坪(NT $6,050.00元/㎡)。⒉分割巷道巷道價:NT$12,000元/坪(NT$ 3630.00元/㎡)。⒊中山路三段裡地價:NT$18,000元/坪(NT$ 5,445.00元/㎡)。⒋分割巷道裡地價:NT$10,800元/坪(NT$3 ,267.00元/㎡)。⒌分割巷道路價:NT$5,000元/坪(NT$1512. 50元/㎡)。」，足見系爭土地各共有人分配之土地鄰路與否 價值顯有差距，兩造增減分配價值應提出補償、應受補償金 額如附表二所示，有該公司鑑定日期103年2月4日（103）華 聲興字第15091號不動產鑑定報告書可憑。該鑑定報告書係 由該公司派員實地調查鄰近地價，並根據當地里鄰環境、交 通情況、公共設施、使用現況、經濟發展程度及房地產交易 現況等因素，開會討論推定之結果，依據國際估價原則即成
本估價法、市場估價法、所得估價法三種，並參考路線價估 價法、地段率遞減法、平均法、預測原則、不動產市場資料 、各項經營指標，再以最後之評估推定數為土地鑑定價值， 自屬可採。至於被告潘機本、潘素金、張秀雅所主張如附圖 乙案之方割方法，雖與兩造使用現狀及應有部分面積大致相 符，然並未留設道路供原告或被告江永信出入，且各共有人 所分配之土地價值差距甚大，卻未作任何補償，顯然有違土 地分配之質量價值均等原則。被告潘機本、潘素金、張秀雅 雖辯稱兩造應受分管契約拘束等語，惟按「裁判分割共有物 ，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，固應斟酌當事人 之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等， 而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明 、主張或分管約定之拘束。又法院裁判分割共有物，若係以 原物分割，原則上應按其應有部分為分配，且該應有部分係 以經登記者為準，如共有人中有不能按其應有部分受分配者 ，得以金錢補償之，民法第八百二十四條規定甚明。至共有 人與他共有人之前手間，因分管位置利用價值不同，致分管 面積有所差異，乃渠等間之債權契約，自不能拘束法院就現 共有人間依其應有部分所為分割判決。」（最高法院93年度 台上字第1797號裁判意旨可參），可知分管約定並非分割， 分割共有物並不受分管約定之拘束，則附圖乙案之方割方法 ，既顯然有價值不均之情形，難以採用，則本件裁判分割， 自不受分管約定之拘束。另被告江永信所主張如附圖丙案之 方割方法，雖與兩造使用現狀及應有部分面積相符，然各共 有人所分配之土地價值差距甚大，且未作任何補償，亦有違 土地分配之質量價值均等原則。相較之下，應以附圖甲案所 示方法為分割，並按附表二所示之金額互為補償，應屬公允 ，爰為判決分割如主文第一項所示。至於附圖甲案中合計面 積「1257.09」之誤載，應更正為「12570.09」，併予敘明 。
㈢本件為請求共有物分割之事件，如由敗訴之被告負擔全部訴 訟費用，顯失公平，併依民事訴訟法第80條之1規定，酌量 情形（按原告應有部分面積占總面積之比例）命勝訴之原告 負擔訴訟費用之一部。
㈣末以兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經斟酌後對於判決結果 不生影響，爰不再逐一論列，附此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第80條之1、第 85條第1項。
中 華 民 國 103 年 5 月 13 日
民事第二庭 法 官 陳弘仁
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 5 月 13 日
書記官 林明俊
附表一：
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│坐落彰化縣社頭鄉○○段000地號土地 │
├──┬───┬─────────────┤
│編號│共有人│應有部分暨訴訟費用負擔比例│
├──┼───┼─────────────┤
│ １ │劉雪雲│132400分之31152 │
├──┼───┼─────────────┤
│ ２ │江永信│13240分之1114 │
├──┼───┼─────────────┤
│ ３ │潘素金│132400分之30723 │
├──┼───┼─────────────┤
│ ４ │潘機本│132400分之29354 │
├──┼───┼─────────────┤
│ ５ │張秀雅│132400分之30031 │
└──┴───┴─────────────┘
附表二：
┌─────────────────────────────────────────┐
│相互補償金額配賦表（新台幣/元） │
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│ │ 江永信 │ 劉雪雲 │潘機本 │ 張秀雅 │ 合 計 │
│ │(-456,383) │(-2,847,686)│(-1,191,474)│(-1,467,003)│ │
│ │ │ │ │ │ │
├───────┼──────┼──────┼──────┼──────┼─────┤
│ 潘素金 │456,383. │2,847,686. │1,191,474. │1,467,003. │ 5,962,546│
│（+5,962,546）│ │ │ │ │ │
├───────┼──────┼──────┼──────┼──────┼─────┤
│ 合 計 │456,383. │2,847,686. │1,191,474. │1,467,003. │ 5,962,546│
├───────┴──────┴──────┴──────┴──────┴─────┤
│備註：被告潘素金應分別補償原告劉雪雲、被告江永信、潘機本、張秀雅上開所示之金額。 │
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