臺灣高等法院臺中分院民事判決 九十年度上易字第九六號
上 訴 人 金旺盛建設有限公司
法定代理人 黃金龍
被上訴人 甲○○
右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十九年十二月十二日臺灣臺中
地方法院八十八年度訴字第三六五二號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：
（一）、原判決不利於上訴人之部分廢棄。
（二）、右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：（一）、原判決所為上訴人敗訴所執理由，主要係以上訴人未明確告知被上訴人系爭 房屋一樓有停車空間（停車位）存在云云，而認定本件買賣有瑕疵之情形， 惟查，被上訴人於原審自陳：「．．．而原告於訂約前申請土地及建物登記 簿謄本查閱，所取得之系爭建物登記簿謄本主要用途載有人行道、停車空間 、店住房、梯間等語，然並未詳列「停車空間」係屬何處，原告實難依此推 知一樓即為停車空間」（參閱原判決書第四頁第二段以下之記載）及「．． ．基於一般透天店面住戶均將汽機車停放於騎樓處之常識認知，當然以為停 車空間即為騎樓地，故不疑有他。被告既以金鑽店面出售系爭房屋，就有責 任告知建物與土地的全部內容、品質、效用和法定用途，當然包括停車空間 的確切位置、面積和使用權歸屬等。被告不僅未曾主動或被動提出任何說明 ，亦未出示有關圖片或標示，反而刻意隱瞞停車空間存在之事實，及違法拆 除能夠明確區別出停車空間位置之隔間牆，實為原告受騙之主要原因」（參 閱原判決書第五頁第一段以下之記載），被上訴人於原審已自陳，渠於訂立 系爭買賣契約前，被上訴人已依上訴人所告知建號，向地政事務所申請建物 登記簿謄本，並從登記簿謄本上查知系爭建物有停車空間（停車位）存在， 且該停車空間（停車位）係位於一樓，被上訴人僅辯稱渠不知該停車空間（ 停車位）位於一樓之確切位置，故原判決認定：「則原告主張其於締約時無 從得知系爭建物一樓部分為停車空間等語，堪可採信」（參閱原判決書第十 九頁第三行以下之記載）及「本件被告明知系爭建物之一樓規畫有前開停車 空間，竟未就此交易之重要之點曉示買受人，復以未將停車空間依法做出區 隔標示之方式，使原告於買受時無從得知而購買，顯已有故意不告知瑕疵之 情形」（參閱原判決書第二十一頁第四行以下之記載），即與兩造所主張之 事實不合，原判決以此作為判決之基礎，自有違誤。（二）、證人賴怡蓁於原審八十九年七月二十四日證稱：「我有提示權狀給他們看， 且現場十二米道路，當初要賣店面給他們，還有帶他們去看現場，我當初向
他們說一樓有騎樓，有一個店面、停車場空間，現場沒有圍出來停車空間， 但我有強調有停車空間，權狀上也有記載清楚，停車空間可停一部車子，店 面是四米，我有告訴他們店面要停一台車子，現場沒有做出停車空間之區隔 ，有向他們講剩下的當店面使用．．．」。從而，被上訴人於買受系爭房屋 前，上訴人所委任之銷售人員即證人賴怡蓁，已有向被上訴人表示系爭房屋 一樓內有停車空間（即停車位），而且有向被上訴人表示其位置係位於一樓 ，且所坐落之位置係一樓之室內（即店面位置），並非被上訴人所陳係位於 騎樓，尤有甚者，證人賴怡蓁於被上訴人看房子時，亦有提出系爭建物之所 有權狀供被上訴人閱覽，所有權狀上即有記載系爭房屋有停車空間存在，被 上訴人於申請建物登記簿謄本時，亦可從登記簿之內容查知該一事實，上訴 人已盡誠實告知之義務，被上訴人亦已知悉系爭建物一樓店面位置有停車空 間存在。
（三）、被上訴人向上訴人買受系爭房屋時，系爭房屋已完工、取得使用執照並已辦 理保存登記完畢，申言之，本件買賣係俗稱之成屋買賣，而非預售屋買賣。 上訴人於八十八年元月十四日與上訴人訂立買賣契約前，曾由證人賴怡蓁與 被上訴人接洽，賴怡蓁有交付被上訴人系爭建物權狀影本，並告知系爭房屋 之建號，被上訴人並以該建號向地政事務所申請建物登記簿謄本閱覽。被上 訴人於八十八年元月十三日，即兩造訂立本件買賣契約之前一日，向地政事 務所申請系爭建物登記簿謄本，該登記簿謄本之主要用途欄，有明確記載系 爭建物係供人行道、停車空間、店住房、梯間之用途，被上訴人已明知系爭 建物有停車空間存在，本件被上訴人僅辯稱不知該停車位之位置及範圍。實 則，被上訴人辯稱渠不知停車空間所在一樓之確切位置或誤認該停車空間係 位於一樓騎樓，根本非實情，蓋證人賴怡蓁已向被上訴人表示「．．．我有 告訴他們店面要停一台車子，現場沒有做出停車空間之區隔，有向他們講剩 下的當店面使用．．．」，此已明顯可知停車空間係為於一樓店面內，被上 訴人再辯稱渠不知停車空間所在一樓之確切位置或誤認該停車空間係位於一 樓騎樓，如非被上訴人故意為不實主張，即屬理解能力異於常人，且被上訴 人如對於停車空間之確切位置有所懷疑，於上訴人告知系爭房屋有停車空間 時，被上訴人理應向上訴人提出進一步之詢問，況系爭房屋為三層樓獨棟式 建物（即俗稱透天厝），其中第二層及第三層樓明顯無法設置停車空間，而 系爭房屋又沒有開挖地下室，從而，該停車空間顯然係設置於第一層，此為 正常智識之人皆能理解之事實，被上訴人主張渠不知該停車空間之位置，令 人匪夷所思，毫無可採。
（四）、被上訴人所指之前開廣告單，係上訴人公司於將推出房屋預售前，所印製之 廣告單，然因該批房屋其後有變更設計，房屋格局與廣告單不同，致於預售 屋期間並未以該廣告單作為宣傳，而系爭房屋之買賣係房屋已完工，屬於成 屋買賣，因有房屋現狀可觀看，上訴人更不可能以該廣告單作為向被上訴人 解說或邀約之工具，上訴人更不可能以該廣告單作為與被上訴人訂約之依據 ，蓋該廣告單上就系爭房屋之設計內容（例如樓梯之位置等）與系爭房屋完 成後之情況明顯不同，可輕易察知。而查，被上訴人一再主張上訴人係以該
廣告單作為邀約及解說之依據，被上訴人並因此買受系爭房屋。然查，被上 訴人已自陳「八十八年一月十四日被上訴人與上訴人訂立系爭契約前，被上 訴人雖曾多次到系爭房屋觀看．．．」，被上訴人對於系爭房屋之現狀知之 甚詳，被上訴人不可能未發現該廣告單與系爭房屋現場之差異，被上訴人主 張其係相信該廣告單之內容而買受房屋云云，洵屬無據。（五）、被上訴人辯稱，初次到上訴人公司要看房屋時，係由證人賴怡蓁接待，證人 賴怡蓁有交付系爭房屋之權狀影本乙紙予被上訴人，但證人賴怡蓁並沒有帶 被上訴人至系爭房屋現場觀看，僅以廣告單作為解說及邀約之用云云，被上 訴人所言並不實在，亦與常理不合。蓋系爭房屋當時已完工，被上訴人也是 從系爭房屋外觀所貼之廣告標示，才與上訴人公司接洽，被上訴人看屋時， 必定會要求到系爭房屋現場觀看現狀，以作為買受與否之參考，被上訴人不 可能僅以所謂之廣告單作為了解系爭房屋之內容或決定買受與否之依據。被 上訴人所言並不實在亦不合理，反之，證人賴怡蓁證稱有帶上訴人至系爭房 屋現場看屋，且有向被上訴人表示一樓設有停車空間云云，顯然較合理，係 與真實相符。
（六）、原判決認定被上訴人於締約時不知系爭建物一樓部分為停車空間及上訴人明 知系爭建物之一樓規畫有前開停車空間，竟未就此交易之重要之點曉示買受 人云云，係與被上訴人自己所主張之事實不合，亦與真實不符。實則，本件 之爭點不在於上訴人有無告知被上訴人本件買賣標的物之內容，而在於民法 關於出賣人之告知義務，其應告知之程度究竟為何？始足盡到告知之義務。 而基於法律不強人所難之法理，民法關於出賣人應盡告知義務之程度，應以 出賣人將一般人所能理解之內容加以說明，即屬履行告知義務完畢，至於買 受人因其個人特殊之情形致無法理解受告知之內容，且買受人對於其不知之 內容又不進一步詢問之情形，致出賣人以為買受人已充分理解，此等情形與 出賣人不為告知或刻意隱瞞，自屬有間，於此情形下，自不應將該不可歸責 於出賣人之事由，令出賣人應負瑕疵擔保責任。而本件上訴人既已將系爭房 屋一樓有停車空間（即停車位）存在之事實告知被上訴人，且有提出所有權 狀供被上訴人閱覽（所有權狀上即有記載系爭房屋有停車空間存在），上訴 人並告知被上訴人系爭房屋之建號供被上訴人申請建物登記簿查閱系爭建物 之內容（建物登記簿謄本上主要用途欄亦有記載系爭房屋有停車空間存在） ，被上訴人亦有申請建物登記簿閱覽，被上訴人亦明知系爭房屋有停車空間 存在。被上訴人辯稱渠不知停車空間所在一樓之確切位置或誤認該停車空間 係位於一樓騎樓，明顯與事實不符，且縱如被上訴人所陳，上訴人告知如此 詳盡之內容後渠仍然不知停車空間所在一樓之確切位置或誤認該停車空間係 位於一樓騎樓，此亦屬被上訴人之理解能力異於常人，對於外界所傳達之訊 息，無法正常加以理解，於此情況下，實不得再謂上訴人未盡告知之義務， 而判令出賣人應負瑕疵擔保責任。
（七）、又原審囑託台灣黌達鑑定中心所作成之鑑定報告書，認定系爭建物有減少新 台幣四十七萬二千四百元正，係以系爭房屋未有停車空間存在作為鑑定之前 提要件，然查，被上訴人就其於訂立買賣契約前，就其已明知系爭建物有停
車空間存在之事實，並不爭執，僅抗辯不知該停車空間之位置何在？故該鑑 定報告書以系爭房屋未有停車空間存在為前提，並依此作成鑑定結果，明顯 不正確，原判決以該鑑定報告書作為判決之依據，自有違誤。三、證據：除援用第一審所提證據外，聲請履勘系爭房屋現場。乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決如主文所示。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：（一）、上訴人主張被上訴人知悉系爭房屋一樓有停車空間（停車位）存在及其確切 位置云云，惟查，被上訴人與上訴人訂約時，被上訴人並不知系爭一樓房屋 內有停車空間，而係認為該一樓為金鑽店面。理由： ①八十八年一月十四日被上訴人與上訴人訂立系爭契約前，被上訴人到系爭房 屋觀看時房屋現場均無任何停車空間的標示或說明，且上訴人一再保證系爭 房屋為金鑽店面，並以廣告為之，且上面亦無停車位標示。 ②被上訴人所取得之系爭建物登記簿謄本主要用途載有人行道、停車空間、店 住房、梯間等語，然並未詳列「停車空間」係屬何處。 ③系爭定型化契約書中第十二條再以原子筆書寫方式增列「建物門牌東明路五 五○號、建號三七六、全部、以現況交屋。」且契約中亦無任何停車空間之 圖示。
④上訴人事前既要花錢僱工拆除，事後又要囑咐銷售人員盡口舌之責告知消費 者，如此捨簡就繁，大費周章，實與常情有違。（二）、上訴人確未告知被上訴人甲○○系爭房屋一樓停車空間（停車位）存在： ①八十八年一月十四日被上訴人與上訴人訂立系爭契約前，被上訴人雖曾多次 到系爭房屋觀看，然購屋者於訂購房屋前觀看房屋此乃常情不足為奇，本件 被上訴人認為上訴人金旺盛公司於售屋伊始即存有詐欺之意圖，此由房屋現 場均無任何停車空間的標示或說明，且上訴人金旺盛公司一再保證系爭房屋 為金鑽店面，並以廣告為之，且上面亦無停車位標示，再由上訴人故意於系 爭定型化契約書中第十二條再以原子筆書寫方式增列「建物門牌東明路五五 ○號、建號三七六、全部、以現況交屋。」且契約中亦無任何停車空間之圖 示等情以觀，足可證明上訴人屢次刻意隱瞞停車空間之事實，而於契約文字 再施以詐術的手法，詐欺被上訴人甲○○之行為昭然若揭。 ②被上訴人甲○○所取得之系爭建物登記簿謄本主要用途載有人行道、停車空 間、店住房、梯間等語，然並未詳列「停車空間」係屬何處，被上訴人實難 依此推知一樓店面即為停車空間，因此被上訴人甲○○依多次親眼所見之無 停車空間標示的實際屋況，無停車空間圖示的廣告單，及上訴人再三強調系 爭房屋為金鑽店面的情形下，致使被上訴人甲○○於簽約時確實無從了解停 車空間之詳情，亦不知廣告單是不實的，不知房屋內部規劃有停車位，不知 上訴人金旺盛公司違法拆除車位的隔間牆，更不知上訴人金旺盛公司於契約 中加述之「現況交屋」係為詐術行為才會受騙簽約，否則若如上訴人所述被 上訴人甲○○於購買時真已知悉系爭一樓店面為停車空間，則被上訴人甲○ ○豈有以與其他一樓店面未設有停車空間之房屋同樣價位購買該屋之理？
③證人賴怡蓁於原審之證詞：我有提示權狀給他們看．．．店面是四米，我有 告訴他店面要停一台車，現場沒有作出停車空間區隔，有向他講剩的當店面 云云，此純屬事後捏造之詞，由其證人證稱本件有關一樓室內規劃一節，事 先有向被上訴人甲○○說明云云更屬無稽，事實上，上訴人拆除區隔牆並以 虛偽廣告圖示等隱瞞一樓為停車空間都唯恐不及，那會清楚告知被上訴人一 樓非金店面而係停車空間？被上訴人於一審審理時曾以「面積」和「位置」 質疑證人之證詞可信度時，證人果然對於一樓內部規劃均無法說明清楚，又 締約之前，證人賴怡蓁即在公司內部以廣告單對被上訴人作為解說及邀約之 用，根本沒有帶過被上訴人參觀系爭房屋，隨後因被上訴人之請求，證人賴 怡蓁才提示所有權狀，內列有「建號」等資料，此所有權狀根本無「主要用 途」欄，當然更沒有店面、住房或停車空間等用途記載，因此上訴人聲稱所 有權狀上即有記載系爭房屋有停車空間存在．．．云云，顯係不實，無足為 採。再由證人對於系爭建物一樓內部規劃陳述不清，以及對於所有權狀上的 記載內容舉證不實，更加證明上訴人與代銷人員賴怡蓁二人皆未誠實將一樓 內部之規劃情形告知被上訴人足以認定，上訴人既將區隔牆拆除變更建築物 法定用途，除需依法取得合法執照外，更應將詳情主動且詳實的告知購買者 即被上訴人方是，然上訴人皆未做到，反指被上訴人未進一步詢問云云，此 實悖於情理。
④上訴人既未誠實告知一樓室內規劃詳情，則上訴人稱已告知一般人俱能理解 之事實云云全屬子虛烏有之事，加以上訴人印製只有店鋪而無車庫（停車位 ）之廣告單做為不實廣告，又拆除店鋪與停車空間之區隔牆，使買受人看不 出一樓室內隱藏之瑕疵，更加以證明上訴人不僅故意不告知，還有詐騙消費 大眾事實存在。
（三）、當時工務主任蔡景欽帶領被上訴人看過系爭房屋後，才交由證人賴怡蓁接洽 ，廣告單亦由證人賴怡蓁提供與被上訴人，果如上訴人所稱：證人賴怡蓁有 向被上訴人表示一樓設有停車空間云云，則為何其廣告卻大書特書為「金鑽 店面」？又為何其價格亦與一樓未設有停車空間之店面房屋價格相同？上訴 人如此所為不僅有違誠信原則，且行為者更已涉犯刑法詐欺罪嫌；再者被上 訴人向地政事務所聲請建物登記簿謄本目的係要暸解建物所有權有無變更， 至於登記簿謄本上主要用途欄並未明確記載停車空間係位於何處，被上訴人 豈能單憑上開謄本即能明瞭欲購買房屋之實況，況購買者如有此能耐，那售 屋者何須勞師動眾由接待人員接待講解，並大肆廣告產品內容？是上訴人公 司主張被上訴人已明知係爭一樓有停車空間，實屬無稽。（四）、查「建築技術規則建築設計施工編」第一百一十三條之規定，已經明確訂定 建物附設之室內停車空間應設「標示設備」。以及公平交易法第二十一條第 一項規定：「事業不得在商品或其廣告上，對於內容，用途等為虛偽不實或 引人錯誤之表示」，基於法律不強人所難之法理，上訴人只需於印製廣告單 時將停車空間真實標示出來，或於契約書上檢附一樓平面圖（經查台中縣政 府之平面圖亦是上訴人繪製送審的），不就清楚劃分雙方權責了嗎？退而言 之，假設上兩項尋常做法上訴人仍認為很難做到，則上訴人於建物請照後一
樓「標示設備」區隔牆不予拆除，此豈不就與謄本記載之用途相吻合，上訴 人毋需告知，亦不違法。然上訴人不思此途事前既要花錢僱工拆除，事後又 要囑咐銷售人員盡口舌之責告知消費者，如此捨簡就繁、大費周章，無疑先 行詐騙消費大眾之實，嗣後矯詞以圖脫責；被上訴人甲○○當時係依據以下 訊息：①建物一樓室內呈現完整之店鋪空間，與隔鄰同批店面一致。②廣告 單是三樓半金鑽店面，且其內頁之全區平面圖上也只店面而無停車位。③售 屋人員再三口頭保證系爭店面可做為營業用，店內並無任何標示設備、④謄 本列有店的用途記載、契約書加註「現況交屋」，因此才決定簽約購買，此 那有不合乎一般人所能理解之內容行事？上訴人以被上訴人理解能力異於常 人，對於外界所傳達之訊息無法正常加以理解云云進而主張原審判決有誤， 實為無稽。
（五）、上訴人一再主張並未以廣告單做為宣傳，且稱係爭房屋係以成屋銷售，故被 上訴人至現場觀看即已知現狀云云，上訴人公司既然印製廣告單卻稱不以廣 告單作為宣傳，那印製廣告單做何用？係公司經費太多印來觀賞用或另有其 因不得不印製？且上訴人公司若未以廣告單作為宣傳那被上訴人如何取得上 開廣告單？而上開廣告單封面斗大字眼記載「三樓半金鑽店面」，試問購買 者在看完現場無任何停車空間規劃之情形下，會將上開記載視而不見，或售 屋者會向購買者稱上開記載不算或是稱前開記載是假的裡面有停車空間嗎？（六）、鑑定報告認系爭房屋內部規劃停車空間及無停車空間確有價差。又鑑定報告 係以係爭建物有無停車空間之價差作為鑑定標準，與被上訴人是不是知悉上 開一樓有無停車空間係屬不同判斷事項，是上訴人稱該鑑定結果不正確，不 知所據為何。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提建築改良物所有權狀影本乙件為證。 理 由
一、本件被上訴人起訴主張：上訴人係台中縣大里市○○路「彩色人生」建設案業主 ，明知坐落台中縣大里市○○段二四一之六地號，門牌號碼為台中縣大里市○○ 路五五０號之建物（下稱系爭建物）一樓室內規劃有停車空間而無法為營利事業 之使用，竟於廣告傳單上以該建物為「朝南超值三樓半金鑽店面」進行宣傳，被 上訴人於看過現場後亦認為系爭建物為可供正常營業之店面建物，遂於八十八年 一月十四日，以新台幣（下同）八百六十萬元之價金向上訴人買受系爭建物及其 所坐落之基地，被上訴人依約繳付價金，上訴人則於八十八年一月二十七日辦畢 所有權移轉登記，並於同年六月間將系爭建物交付上訴人使用，嗣經上訴人向台 中縣政府建管課查詢，始知所購買之系爭建物一樓室內竟規劃為停車空間，致無 法供為合法營業使用且影響建物價值甚鉅，具有嚴重物之瑕疵。又被上訴人係以 高於同建設案非店面建物二百四十萬元之價格向上訴人購買系爭建物，則是否可 供合法營業使用，自為契約之重要事項，上訴人竟於系爭建物一樓設置規劃為停 車空間，致該部分無法供為合法營業之用，亦屬不完全給付。是上訴人之給付具 有瑕疵給付或不完全給付，其故意不告知而與被上訴人訂立系爭建物之買賣契約 ，自應負起瑕疵擔保之責任或不完全給付之責任，爰以起訴狀繕本之送達以為減 少價金二百萬元之意思表示，或請求賠償損害二百萬元之意思表示，請求擇一為
被上訴人有利之判決，就被上訴人已為給付之買賣價金，則併依民法第一百七十 九條不當得利規定，請求上訴人返還等語。
二、上訴人則以：㈠被上訴人於訂約之前曾數度前往系爭建物察看並且自行申請土地 及建物登記簿謄本查閱，該建物登記謄本之主要用途欄已明確記載系爭建物供人 行道、停車空間、店住房、梯間之用途，而訂約時，代書賴怡蓁、蔡春祺又再度 提示土地及建物登記簿謄本予被上訴人，兩造並於系爭契約書第十二條以下約定 「建物門牌東明路五路五五０號、建號三七六全部、以現況交屋」，則被上訴人 就系爭建物之面積、法定用途、品質及效用等內容應屬知之甚詳，並以此作為價 金決定之參考依據，所支付之價金與系爭建物之品質、效用一致，並無瑕疵存在 。
㈡況系爭建物一樓雖設有停車空間，然仍可利用停車空間以外之空間向主管機關 申請營利事業登記而為營業使用，故該停車空間之存在對於房屋之客觀使用及交 易價值並無減損之可言，被上訴人指摘瑕疵，請求減少價金二百萬元，洵屬無據 。
㈢且依兩造買賣契約第六條約定，系爭建物於過戶完成日即八十八年一月二十七 日當日即視為交付被上訴人占有，被上訴人遲於八十八年十二月一日起訴，距其 占用系爭房屋已超過六個月，亦不得再主張瑕疵擔保請求權。㈣如認上訴人應就 該停車空間減少之價值負責，上訴人主張以左列應給付款項之債權：⒈系爭房屋 買賣價金一十萬元。⒉外水、外電、外瓦斯共五萬六千零三元。⒊代書費、火險 費、相關規費四萬一千三百六十三元。⒋上訴人受讓自訴外人蔡景欽之第二次施 工尾款八萬元，共計二十七萬七千三百六十六元與被告請求減少之價金債權抵銷 等詞，資為抗辯。
三、被上訴人主張系爭建物為上訴人所興建，兩造於八十八年一月十四日以八百六十 萬元之價金就系爭建物及坐落基地訂立買賣契約，系爭建物於被上訴人訂約前前 往察看時，建物內一樓部分並無任何區隔之水泥牆存在，上訴人亦介紹系爭建物 一樓係可供營業使用之店舖，又系爭建物一樓室內確實規劃有停車空間，無法全 部做為營利事業之用，兩造訂立買賣契約後，被上訴人僅十萬元之買賣價金尚未 給付予上訴人，其餘款項已如數交付，上訴人並已將系爭建物及土地之所有權移 轉登記與被上訴人並交付被上訴人占有使用等情，業據提出買賣契約書影本一份 、土地暨建物登記謄本各一份（附於鑑定報告內）、系爭建物一樓平面圖影本一 份以及上訴人之「彩色人生價目表」影本一紙為證，上訴人對此並不爭執，堪信 為真實。是本件所應審究之重點，即為上訴人所給付之系爭建物一樓內規劃有停 車空間，是否為減少建物價值或效用之瑕疵，如係瑕疵，是否為被上訴人所知悉 ，又上訴人有無故意不告知瑕疵等節。
四、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受 人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之 瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。民法第三百五十四條第一項 定有明文。兩造訂立本件買賣契約，並約定系爭建物之一樓為可供營業使用之店 舖，則系爭建物一樓空間是否得以供作營業使用即為兩造締約之重要之點。經查 ：本件系爭建物一樓室內確實規劃有停車空間，無法全部做為營利事業之用，且
系爭建物面寬為四．五五米，此有卷附台中縣霧峰地政事務所建物測量成果圖為 憑（原審卷第六十六頁），並為兩造所不爭，堪信為真，則依照「建築技術規則 建築設計施工編」第六十條第一款之規定：「停車空間及其應留設供汽車進出之 車道，規定如左：一 每輛停車位為寬二‧五公尺，長六公尺；大型客車每輛停 車位為寬四公尺，長十二公尺。但設置於室內之停車位。其二分之一車位數，每 輛停車位寬度及長度各寬減二十五公分。」，系爭建物之一樓一旦停入汽車，其 面寬僅剩二米餘，可使用之空間顯然減少，店面面寬之大小涉及可從事營業項目 不同，營業利潤自有所差異，四米半寬之店面與二米餘寬之店面，所得使用之經 濟價值必有差異。且經原法院囑託台灣黌達鑑定中心鑑定，鑑定結果亦認為系爭 建物因一樓規劃有停車空間，使該建物因無法達契約預定之店面使用而減少之價 值達四十七萬二千四百元，此有鑑定報告書一份附卷可資參照。足見，被上訴人 所主張上訴人交付之建物已因空間之規劃方式而有未達效用及減少價值之瑕疵等 語，尚非無據。至上訴人所辯被上訴人仍得就剩餘之空間申請營利事業之使用， 且舉訴外人廖志民所經營之「志民工程行」係以一樓規劃為店舖、停車空間之情 況而申請變更為營利事業空間並取得主管機關有關營利事業之核准云云，並提出 使用執照影本乙件為證。惟查，按建築法第七十三條及第九十條之規定：「建築 物非經領得使用執照，不准接水、接電、或申請營業登記及使用；非經領得變更 使用執照，不得變更其使用。」、「違反第七十三條後段規定擅自變更使用者， 處建築物所有權人或使用人新台幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並勒令停止使 用。得以補辦手續者，令其限期補辦手續，不停止使用或逾期不補辦者得連續處 罰。前項擅自變更使用之建築物，有第五十八條所定各款情事之一者，停止供水 、供電或封閉、強制拆除。」可見，於建築管理上，被上訴人如擅將前開停車空 間變更為店舖使用，即為法律所禁止。又被上訴人如欲申請變更系爭建物一樓之 使用用途，仍須先向主管機關申請，並由主管機關經過專業技師之檢討方有取得 變更使用用途之可能等情，業據證人江啟銓即台中縣政府建管課課員於原審審理 時到庭證述稽詳（原審卷第一七０頁背面），可知，被上訴人是否能申請變更系 爭建物一樓之使用用途，尚須個案檢討，非以他人得申請變更即為被告交付之物 並無無法達原訂效用之瑕疵之依據，上訴人所辯尚無足採。五、又被上訴人主張其於締約時，係約定系爭建物之一樓為可供營業使用之店舖，而 系爭建物僅由建物登記謄本無從知悉系爭建物一樓內有將導致可用店舖面積縮小 甚至不得申請為營利事業使用之停車空間之規劃，而上訴人亦未就此部分告知等 情，業據提出上訴人所印製且不爭執真正之廣告傳單乙件為證。經查：被上訴人 於訂約前至系爭建物現場察看時，系爭建物一樓並無水泥隔間，復無任何標示停 車空間之說明，此為兩造所不爭，應堪信為真實，則被上訴人倘未經上訴人告知 一樓係規劃有停車空間，自難僅憑現場狀況明瞭此情。參以上訴人投資興建之房 屋，區分為三樓半金鑽店面及四樓半雙車位別墅，其中編號Ａ１、Ａ２、Ａ３、 Ａ５之建物為金鑽店面，編號Ａ６、Ａ７、Ａ８、Ａ９為雙車位別墅，別墅者， 廣告單上一樓配置圖繪有二輛車子之停車空間，而店面者，其配置圖則無畫出停 車空間，且店面價格高於別墅，又與系爭建物面寬同為四．五五米者，店面標價 為九百九十八萬，別墅僅七百六十萬左右，差距二百餘萬，此觀上訴人所印製之
廣告傳單及價目表（原審卷第九至十五頁、第八十頁）自明，兩造並不爭執被上 訴人所購買者係三樓半編號Ａ２之房屋，則被上訴人主張依廣告單之平面配置圖 無從得知系爭建物一樓有規劃停車空間，並非無據，況前稱面寬與系爭建物同為 四．五五米者，其作為店面者，除面臨馬路外，無論面積或樓層均少於別墅者， 有上開廣告單及價目表為佐，然店面標價竟高於別墅二百餘萬元，可見，上訴人 所謂三樓半金鑽店面，即在標榜得供營業使用具有較高經濟價值，倘被上訴人確 知悉一樓有規劃停車空間，且占用面積不小，所得供合法營業使用之面寬僅剩二 米餘，應無以高價購買之理。況上訴人於兩造系爭定型化契約書中第十二條以原 子筆書寫方式增列「建物門牌東明路五五○號、建號三七六、全部、以現況交屋 」等字樣，有上揭買賣契約書為證，並為兩造所不爭，同堪認定，既現場狀況並 未標示停車空間，上訴人又載明現況交屋，自難認被上訴人就系爭建物一樓已規 劃停車空間乙節知情。至上訴人於訂約時固曾提出系爭建物之所有權狀予被上訴 人觀看，惟該權狀上，並無主要用途欄，亦未標示有停車空間，此有卷附建築改 良物所有權狀影本可參（本院卷第四十九頁），被上訴人自無從得知有停車空間 乙情，又被上訴人雖於訂約前已自行申請系爭建物登記簿謄本閱覽，然觀該謄本 之主要用途欄僅載有人行道、停車空間、店住房、梯間等語，並未詳列「停車空 間」係屬何處，被上訴人實難依此推知一樓店面即為停車空間。而被上訴人係至 八十八年十一月十五日申請補發系爭建物一樓平面圖，兩造並不爭執，難認被上 訴人於締約當時得以僅憑系爭建物登記謄本之主要用途欄以及屢次至系爭建物察 看建物之現況即可知悉系爭建物一樓內有停車空間之規劃。又證人賴怡蓁即代表 上訴人接洽本件買賣之人於原審審理時固證稱已向被上訴人強調店面另有停車空 間，其餘部分方作店面使用等語，惟證人賴怡蓁乃代表上訴人處理本件買賣，其 證詞不無避重就輕偏袒上訴人之可能，況上訴人係就系爭建物一樓另規劃停車空 間據以申請建造執照，嗣後系爭建物現況除未以隔間區分開來，亦無任何標示停 車空間位置之說明，益徵上訴人刻意隱瞞該項事實，何能期待證人賴怡蓁會向被 上訴人強調系爭建物一樓有停車空間，且證人賴怡蓁亦於同日證述：「我有提示 權狀給他們看，且現場十二米道路，當初要賣店面給他們，還有帶他們去看現場 ，我當初向他們說一樓有騎樓，有一個店面、停車場空間，現場沒有圍出來停車 空間，但我有強調有停車空間，權狀上也有記載清楚，停車空間可停一部車子， 店面是四米，我有告訴他們店面要停一台車子，現場沒有做出停車空間之區隔， 有向他們講剩下的當店面使用‧‧‧」、「房子寬四米半，沒有告訴原告停車位 面寬有多少，也沒有告訴他們可做店舖面積多少」等語觀之，證人亦未明確告知 一樓室內空間之規劃方式，被上訴人主張其於締約時無從得知系爭建物一樓部分 為停車空間等語，堪可採信。又上訴人所辯系爭建物乃成屋銷售，並未以廣告單 做為宣傳云云，上訴人既然不使用廣告單作為宣傳，何以花費成本印製該廣告單 ，又廣告單如未置於明顯處供人取閱，被上訴人何能取獲，上訴人既稱未使用廣 告單宣傳，仍任人取閱，且未加以闡明，其所辯未符常理，不足為採。本件上訴 人明知系爭建物之一樓規畫有前開停車空間，竟未就此交易之重要之點曉示買受 人，復以未將停車空間依法做出區隔標示之方式，使被上訴人於買受時無從得知 而購買，顯已有故意不告知瑕疵之情形，自不受民法第三百五十七條有關檢查通
知義務及第三百六十五條有關契約解除權或減少價金請求權之六個月期間之限制 ，上訴人抗辯被上訴人已受領占有系爭建物超過六個月以上，不得再主張瑕疵擔 保云云，即無足採。
六、上訴人給付被上訴人之房屋因一樓室內規劃有停車空間，乃屬減少系爭建物效用 及價值之瑕疵，此部分經原法院囑託台灣黌達鑑定中心鑑定，鑑定結果以有規劃 停車空間者較諸於無規劃停車空間者價值減少四十七萬二千四百元，已如前述， 又鑑定人係依據系爭建物坐落之地點、至主要交通中心之距離及交通方式、附近 公共設施與其他特殊因素、鄰近土地使用現況、經紀設施配置情況、腹地範圍、 人口及購買力、繁榮程度以及當地房地產交易之現況進行價值分析，並以附近地 區市調案例資料作為分析比對之方式，評估系爭建物之臨路情況、土地使用效率 、交通情況、里鄰環境、發展性、結構體、裝修體、高度、折舊、地段率、樓層 別效益、交易狀態等因素作以上之認定，徵諸其已就綜多因素為通盤考量作為鑑 定標準，鑑定內容非屬無據，上訴人空言指摘鑑定結果不合理，難謂有據，則系 爭建物因一樓室內規劃有停車空間致無法逕為營利事業之申請及使用此一瑕疵， 已達使系爭建物價值減少四十七萬二千四百元之程度，應可認定，是被上訴人請 求減少價金於此額度內，應屬有理由。按無法律上之原因而受利益，致他人受損 害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。又按二人 互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務 ，互為抵銷。民法第一百七十九條、第三百三十四條第一項定有明文。本件被上 訴人得請求減少系爭建物之價金為四十七萬二千四百元，惟除十萬元外，被上訴 人就系爭建物之價金已如數給付，扣除該未給付之十萬元後，上訴人受領被上訴 人溢付之三十七萬二千四百元，乃無法律上之原因，被上訴人依不當得利之法律 關係請求返還該價金及自起訴狀本送達之翌日起即八十八年十二月七日起，依年 利率百分之五計算之法定遲延利息部分，為有理由。除未給付之價金十萬元外， 上訴人復主張被上訴人積欠伊計有水、外電、外瓦斯共五萬六千零三元及代書費 、火險費、相關規費四萬一千三百六十三元以及上訴人受讓自訴外人蔡景欽之第 二次施工尾款八萬元，並提出單據影本六紙、收據影本乙件及債權讓與書影本乙 件為證（原審卷第二一０至二一七頁），於原審八十九年十一月二十九日言詞辯 論時主張抵銷抗辯，被上訴人對此等項目金額亦不爭執，堪信為真，依前開說明 ，上訴人自得據為抵銷。綜上所述，上訴人給付被上訴人之房屋因一樓室內規劃 有停車空間，乃屬減少系爭建物效用及價值之瑕疵，被上訴人主張應減少系爭建 物之買賣價金，於四十七萬二千四百元之範圍內為有理由，而扣除未給付之價金 十萬元，上訴人依不當得利之法律關係應返還被上訴人三十七萬二千四百元，又 上訴人為前開債權之抵銷抗辯，則被上訴人得請求上訴人返還溢付價金於一十九 萬五千零三十四元（即000000-00000-00000-00000=195034）及自起訴狀送達翌 日即八十九年十二月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息部 分，為有理由，應予准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，命為如數給付， 核無違誤，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。七、至上訴人請求履勘系爭建物現場，惟系爭建物之狀況，觀附於上開鑑定報告書內 之相關照片已可明瞭，自無再為現場履勘之必要，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八 條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 六 月 五 日~B1民事第四庭審判長法 官 黃斐君
~B2 法 官 張浴美
~B3 法 官 張鑫城
右為正本係照原本作成。
不得上訴。
~B 書記官 劉智文
中 華 民 國 九十 年 六 月 七 日 Ｙ
, 台灣公司情報網