臺灣高等法院臺中分院民事判決 八十九年度重上字第一八一號
上 訴 人 謝德良興業股份有限公司
法定代理人 謝木火
被 上訴 人 甲 ○
乙○○
右當事人間請求交還土地事件，上訴人對於中華民國八十九年十月六日臺灣南投地方
法院八十九年度重訴字第六九號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：
㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人乙○○應將坐落南投縣南投市○○段二九九之一八地號土地內如附圖㈡
Ａ部分所示面積○‧○○六二公頃之地上物拆除，並將上開土地交還上訴人。被
上訴人甲○應將坐落南投縣南投市○○段三○一之二地號土地內如附圖㈠Ｃ、Ｄ
、Ｆ部分所示面積○‧○一六九公頃之地上物拆除，並將上開土地交還上訴人。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人等負擔。
㈣第二項請求，上訴人願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：除與第一審判決相同者予以引用外，補稱：
㈠被上訴人乙○○於原審否認兩造就上揭土地有租賃關係存在，嗣上訴人於原審依
「使用借貸關係」訴請返還亦為被上訴人否認，並辯稱上訴人有提供其永久使用
之義務云云，則兩造就系爭土地之利用關係為何？原審就此竟未予審究。又上訴
人既已陳明轉租人之姓名，僅其中一人之住址尚待查明，非如原審判決所陳「無
法舉證以實其說」。又就被上訴人轉租一節，原審所引最高法院七十九年度台上
字第二六七八號判例係指承租人將建物之「一部」供人使用之情形，然本件系爭
事實係將建物之「全部」供人使用，難謂二者若合符節，況被上訴人乙○○將租
賃物全部供他人使用，實質上當已將系爭租賃物全部交予他人使用，違反民法四
百三十二條第一項所定之保管義務。
㈡上訴人與被上訴人甲○就前揭系爭土地為定期租賃關係，且被上訴人甲○之租約
至八十七年十二月三十一日即已屆滿，此有兩造間就上揭土地之不動產基地租賃
契約書影本可稽。又起訴時上訴人承辦人員將已屆期之情形誤為不定期租賃關係
，致與事實不符，爰予更正，並為終止租賃關係之意思表示，求為返還系爭土地
。
三、證據：補提不動產基地租賃契約書影本一紙，並聲請勘驗現場，訊問證人謝英濱
、呂佳築及陳招和。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：
㈠上訴駁回。
㈡第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
㈢如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：除與第一審判決相同者，予以引用外，補稱：
㈠被上訴人乙○○部分：上訴人主張伊否認兩造間前揭系爭土地有租賃關係，則非
無權占有一節，應由伊負舉證之責云云。惟上訴人在原審之歷次陳述及所提出之
書狀，均陳稱兩造間確有「未定期，亦未屆期」之基地租約，因伊不諳法律，誤
以既未簽定契約書面，性質上即非租賃關係，致於原審時誤稱；系爭土地前屬謝
德良祭祀公業所有，其使用已久，使均按期繳交費，從未延欠，與租賃關係並不
相同。又本件基地租賃並無承租人不得將租賃基地上之房屋供與他人使用之特別
約定，承租人在承租之基地上建造房屋後，將所有之房屋供他人使用收益，此乃
房屋所有人即基地承租人對於地上房屋使用收益之正當行使，核與單純之基地轉
租有間，難謂伊有違反承租人對於租賃物之保管義務，遑論構成終止基地租約之
事由。
㈡被上訴人甲○部分：上訴人與伊間就前揭系爭土地曾簽訂至八十七年十二月三十
一日止之定期租賃契約，但於八十七年十二月三十一日屆期後，上訴人仍向伊收
取系爭八十八年上期及下期之租金，此有上訴人分別於八十八年三月三十日及同
年十月七日開立於伊之統一發票二紙可稽，依民法第四百五十一條，本件租約即
應視為不定期限繼續契約，被上訴人甲○自非無權占有。
㈢另證人謝英彬（或濱）係上訴人公司之經理，又證人呂明憲（或呂佳築）於九十
年三月二十九日當庭陳稱僅向乙○○租用樓下部分，此有訊問錄音帶可稽，嗣又
改稱租用樓下及樓上云云，前後反覆，其證言均不足採。
三、證據：補提二聯式統一發票影本一紙。
理 由
一、本件上訴人主張：系爭坐落南投縣南投市○○段二九九之一八、三○一之二地號
土地均為上訴人所有，分別出租予被上訴人等使用，伊與被上訴人乙○○間之基
地租賃契約，雖未定期，但被上訴人乙○○未經伊同意，擅自轉租他人。至伊與
被上訴人甲○間之定期基地租賃契約，不僅租期屆至，且亦有違法轉租他人情事
，爰依土地法第一百零三條第三款、民法第四百五十五條、第七百六十七條，訴
請被上訴人等將上開土地上之房屋拆除並返還土地等語。
二、被上訴人乙○○則以：系爭土地為數百年前，謝氏祖先為照顧派下子孫，分予伊
所屬房份永久使用，而由謝氏祭祀公業收取費用，伊均按期繳交，從未延欠，與
租賃關係並不相同，上訴人依租賃物返還請求權提起訴訟，尚非有據。縱如上訴
人所稱兩造間確有基地租賃關係存在，既無承租人不得將承租基地上之所有房屋
供他人使用之特別約定，承租人在承租之基地上建造房屋後，將所有之房屋供他
人使用收益，此乃房屋所有人即基地承租人對於其所有房屋使用收益權能之正當
行使，與單純之基地轉租有間，難謂伊有違反承租人對於租賃物之保管義務，遑
論構成終止基地租約之事由等語。被上訴人甲○則以：伊使用系爭土地已歷經數
代，兩造間就前揭系爭土地前曾簽訂至八十七年十二月三十一日止之定期租賃契
約，至八十七年十二月三十一日租期雖已屆至，但上訴人仍向伊收取八十八年上
期及下期之租金，有上訴人開立於伊統一發票二紙可稽，依民法第四百五十一條
，本件租約應視為不定期限繼續契約，被上訴人甲○自非無權占有等語，資為抗
辯。
三、按租賃者，謂當事人約定，一方以物租予他方使用收益，他方支付租金之契約，
是當事人相互就契約要素表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立
，此觀民法第四百二十一條第一項、第一百五十三條第一項規定自明。查本件上
訴人主張與被上訴人等就上揭土地有租賃關係存在，為被上訴人等於原審所否認
，惟被上訴人乙○○於原審時陳稱：系爭土地前屬謝德良祭祀公業所有，其使用
已久，伊均按期繳交費用，從未延欠，．．．」云云（見原審卷第三十二頁），
據此已見被上訴人乙○○之占用系爭土地，係有繳交相當之對價與上訴人，不問
其是否訂有書面契約，揆諸上揭說明，兩造間就系爭土地已成立租賃契約。至於
被上訴人甲○部分業據上訴人提出不動產基地租賃契約書影本一紙為證，並為被
上訴人所不爭執，是兩造間土地利用關係核為租賃關係，勘信屬實。
四、復按「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回：：：：三、
承租人轉租基地於他人」，土地法第一百零三條第三款定有明文，依其文義，轉
租標的，如為地上建物，應不包括在內。查上訴人主張：被上訴人乙○○將承租
土地上所蓋建物，全部轉租予呂佳築經營生意，被上訴人甲○則將部分建物轉租
予陳招和經營機車行，已等於基地之轉租，自有違反民法第四百三十二條第一項
承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物之規定，上訴人自得終止租約云云，
惟經本院受命法官堪驗結果，被上訴人等所轉租者，顯係地上建物，而不及基地
，有勘驗筆錄可稽，尚不在適用前開條文收回基地之列，且除當事人另有約定外
，基地承租人將其房屋供予他人使用，乃對於房屋使用收益之合理範圍，最高法
院七十九年度台上字第二六七八號判例所示：「房屋所有人與基地所有人間就基
地有租賃關係，如其訂立租約當初無特別反對之約定，房屋所有人將其房屋一部
分供與他人使用，是為所有人對於地上房屋使用收益權之行使，無論讓他人為其
親屬或向其租借之人，均與單純之基地轉租有別，尚難構成終止基地租約之原因
」，亦同斯旨。是上訴人以被上訴人有違反土地法第一百零三條第三款、民法第
四百三十二條第一項之規定，為此予以終止兩造租賃契約，尚有未合。
五、又被上訴人甲○與上訴人間簽訂之租約，其租期雖至八十七年十二月三十一日為
止，但於八十七年十二月三十一日屆期後，上訴人仍向被上訴人甲○收取系爭土
地八十八年上期及下期之租金，此有上訴人分別於八十八年三月三十日及同年十
月七日開立於被上訴人甲○之統一發票二紙可稽（參卷第九十三頁），為上訴人
所不爭執，依民法第四百五十一條，本件租約應視為不定期租約，兩造間之租賃
契約，繼續有效存在。原審法院認兩造基地租賃關係，並未因上訴人之終止而失
其效力，從而上訴人請求被上訴人等拆除地上建物，將土地交還上訴人為無理由
為上訴人敗訴之判決，核無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求於廢棄，為無理
由。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八
條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 六 月 二十六 日~B1民事第三庭審判長法 官 陳照德
~B2 法 官 蔡王金全
~B3 法 官 陳成泉
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本），並繳納送達用雙掛號郵票拾份（每份參拾肆元）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
~B 書記官 劉恒宏
中 華 民 國 九十 年 六 月 二十七 日
附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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