臺灣士林地方法院民事判決 103年度訴字第124號
原 告 張光博
被 告 黃小靖
訴訟代理人 李長生律師
上列當事人間給付違約金事件，本院於中華民國103年4月17日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰陸拾萬元，及自民國102 年12月26日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。本判決於原告以新臺幣伍拾叁萬肆仟元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰陸拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠伊經訴外人信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義公司）居 間仲介，於民國102 年8 月25日與被告簽訂不動產買賣契約 書（下稱系爭買賣契約），向被告購買臺北市○○區○○段 ○○段0000○號、門牌臺北市○○區○○路00巷00弄0 號3 樓房屋暨基地（文德段二小段521 地號、同段三小段443-1 地號土地，應有部分均278/63468 ，以下合稱系爭不動產） ，約定總價金為新臺幣（下同）1,630 萬（含稅），以成屋 履約保證方式履行，兩造同日另與訴外人安信建築經理股份 有限公司（下稱安信公司）簽訂代辦履約保證委任契約書（ 下稱系爭履約保證契約）。原告於同日即將簽約款30萬元轉 帳匯入履約保證專戶即安信公司名義設於玉山銀行敦南分行 第00000000000000號帳戶（下稱系爭履約保證專戶）。依系 爭買賣契約第4 條第3 項約定，伊應於102 年8 月30日付清 第二次即用印款150 萬元，伊遂於同年月29日以配偶洪靖雯 名義自臺灣中小企業銀行匯款155 萬元（其中5 萬元為信義 公司所委託之信義地政士聯合事務所預收之規費）至系爭履 約保證專戶；依同條項約定，被告應於同年月30日備齊證件 並在過戶文書蓋用印鑑章後，交付地政士辦理產權移轉手續 。詎料被告屆期未依約交付證件，更表明不願繼續履約。經 伊於102 年9 月13日以存證信函催告被告履約，惟被告屆期 且逾1 個月餘均置之不理，已無履約誠意。伊遂於102 年11 月11日以存證信函通知被告，依系爭買賣契約第10條第1 項 第2 款約定解除系爭買賣契約。伊自得依同上約款，請求被 告賠償以相當伊已付價款180 萬元之違約金。
㈡伊購買系爭不動產之緣由，乃伊原居住之4 樓房屋已老舊， 而伊配偶洪靖雯預計102 年10月10日生產，已懷孕7 個月餘 ，爬樓梯上下甚感吃力，故特意購置有電梯之住宅，乃透過 信義公司居間仲介以每坪53.5萬元向被告買受系爭不動產， 然被告違約不履行，伊眼見配偶已懷孕8 個餘月，行動越發 不便，急需有電梯之房屋，不得已乃解約，由信義公司居間 仲介，以總價1,440 萬元另行購買門牌臺北市○○區○○路 ○段000 巷00號6 樓房地，而該屋建築完成日期72年11月7 日，較系爭不動產73年2 月7 日建築完成日更早，面積僅為 23.97 坪，較系爭不動產30.4坪短少6.43坪，但價金每建坪 卻高達60萬1,000 元，較系爭不動產每建坪53萬5,000 元多 出6 萬6,000 元，造成伊實質損失高違200萬6,000元（66,0 00元x30.4 坪=2,006,400元〕，且該屋地點較偏僻，交通亦 較不方便，則依系爭買賣契約第10條第1 項第2 款約定及民 法第250 條規定，伊實值所受損害高達200 萬6,000 元，僅 請求被告違約賠償180 萬元，自屬合理。
㈢就被告答辯所為之陳述：據信義公司西湖店承辦人張哲偉告 知，其與承辦地政士鄭智元在銷售時已確切告知被告系爭買 賣契約採「成屋履約保證」手續進行，被告亦表示對系爭履 約保證契約條文內容已充分了解，並親自簽名為憑，並無所 謂違反消費者保護法之情。另，系爭履約保證契約所有條文 內容，係採用政府核定之條文內容所訂定者，並無民法第24 7 條之1 所指顯失公平之情事。而被告對其自身財產狀況最 為清楚，其委託出售系爭不動產是否有特種貨物及勞務稅條 例（俗稱奢侈稅條例）之適用，應無不知之理。且該條例早 於100 年6 月1 日實施，媒體亦再三報導，被告難謂不知， 何況張哲偉及鄭智元於銷售時亦已告知其有關該條例之相關 規定，渠等除在簽約前已提供該條例查核表供被告自我審視 外，並另於被告簽訂之系爭買賣契約第17條第9 項再次提醒 ，且將該條例說明附於系爭買賣契約第8 頁，是信義公司應 已盡告知義務。退萬步言，縱信義公司未盡告知義務，亦屬 被告得否向信義公司求償之問題，與伊請求被告賠償違約金 一事無涉。
㈣為此，依系爭買賣契約第10條第1項第2款約定，提起本件訴 訟。並聲明：
⒈被告應給付原告180萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息百分之5計算之利息。
⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠系爭買賣契約及履約保證契約，違反消費者保護法第11條之
1 第1 項所定供消費者之30日以內合理審閱期間，系爭買賣 契約及履約保證契約雖加註「業已充分瞭解本契約條文，因 此無需再行使審閱權利」，惟按企業經營者於其所提供之定 型化契約中，加註該項之條款，其情形顯失公平者，依民法 第247 條之1 第3 款、第4 款之規定，該條款應屬無效，故 系爭買賣契約及履約專戶契約均屬無效。再者，信義公司及 原告並未明確告知伊系爭買賣契約係採成屋履約保證方式， 以及是否應繳納特種貨物稅之情，信義公司係於履約過程中 方告知伊需繳納200 餘萬元之特種貨物稅，因伊無法繳納， 始未履約。嗣伊向國稅局查詢是否確須繳納特種貨物稅，經 國稅局函覆無庸繳納，然原告業已解除系爭買賣契約，並另 外購屋，因此系爭買賣契約無法履行，應歸責於信義公司。 而一般民眾出售不動產，簽約時均會取得定金，交付過戶文 件時則可取得價金，伊根本不知所謂履約保證即文件交出後 無法取得價金，則伊既始終未收到定金30萬元及用印款150 萬元，自無應加倍返還已付價款作為違約賠償之問題等語， 資為抗辯。
㈡並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、經核：
㈠兩造經信義公司仲介居間，於102 年8 月25日簽訂系爭買賣 契約，約定原告以總價1,630 萬元（含稅）向被告買受系爭 不動產。有關付款約定、履行方式以及違約處罰，系爭買賣 契約有如下之約款：
⒈第2 條記載：「成屋履約保證：買賣雙方同意就本件買賣契 約之履行，委由安信建築經理股份有限公司向指定之特約銀 行代辦成屋履約保證手續，相關權利義務悉依『代辦履約保 證委任契約書』內容辦理。（編號：B236933 ）」 ⒉第4 條有關付款約定，第3 項就付款條件及方式約定主要內 容如下：
⑴第一次款：簽約30萬元。賣方應於簽約同時將買賣標的物所 有權狀正本交由信義地政士保管；買方應簽發交屋款為面額 且指定賣方為受款人之禁止背書轉讓本票一紙供為擔保，如 有指定登記名義人時，應與登記名義人共同簽發，此本票暫 時由信義地政士保管。
⑵第二次款：用印150 萬元。第二次款於102 年8 月30日由買 方一次付清，同時雙方備齊證件並在過戶文件書表上加蓋印 真（賣方為印鑑章）後交予信義地政士辦理。
⑶第三次款：完稅150 萬元。第三次款訂於土地增值稅單、契
稅單核發領回後3 個工作日內一次付清，買賣雙方並應同時 繳納各應負擔之稅費（賣方土地增值稅由履約保證專戶代為 支付），繳稅後稅單應交予信義地政士辦理過戶移轉手續。 ⑷第四次款：交屋1,300 萬元。交屋款需辦理金融機構貸款， 於地政機關產權移轉登記抵押權設定完竣後3 個工作日內， 由甲方申貸之金融機構將貸款金額轉帳清償買賣標的物原貸 款餘額，完成抵押權塗銷及銀行撥付貸款餘額後，賣方並同 時辦理交屋手續。
⒊第10條有關違約處罰：
⑴賣方若違約且可歸責時，依下列規定辦理：①每逾1 日，賣 方應按買方已繳買賣價款千分之一計算之遲延賠償予買方（ 自逾日起至完成給付日止。）②經買方書面通知限期催告後 仍無故不履行時，買方得解除本買賣契約，且賣方應將買方 已付款項加倍返還予買方，作為違約賠償。
⑵買方若違約且可歸責時，依下列規定辦理：①每逾1 日，買 方應按該期應負款項千分之一計算之遲延賠償予賣方（自逾 日起至完成給付日止。）②經賣方書面通知限期催告後仍無 故不履行時，賣方得解除本買賣契約，並沒收買方已繳價款 作為違約之賠償，買方不得異議；若產權已過戶予買方或其 指定之登記名義人時，買方及其指定之登記名義人應無條件 配合辦理回復登記所有權予賣方，…。
⑶簽約後如買賣雙方任一方有片面悔約者，他方得依本條規定 辦理。
〈見本院卷第9-20頁〉
㈡兩造於簽訂系爭買賣契約時，另與安信公司簽訂系爭履約保 證契約，該契約內載明為求雙方所簽訂系爭買賣契約之誠信 履行及保障雙方權利，雙方委任安信公司代為向玉山銀行股 份有限公司（即保證銀行）辦理履約保證事宜之意旨，依第 2 條約款，雙方同意將買賣價金由安信公司代為經收保管， 並以安信公司名義設於玉山銀行敦南分行第00000000000000 號帳戶為專屬繳款帳戶、即系爭履約保證專戶。原告並於簽 訂系爭買賣契約同日，將第一次簽約款30萬元匯入系爭履約 保證專戶，另與配偶洪靖雯共同簽發受款為被告、面額1,30 0 萬元之本票為擔保。〈見本院卷第18、20、21頁〉 ㈢原告再於102 年8 月29日以配偶洪靖雯名義，將第二次款即 用印款150 萬元連同信義地政士聯合事務所預收之規費5 萬 元，共計155 萬元，匯入系爭履約保證專戶內。〈見本院卷 第22頁〉
㈣原告於102 年9 月13日以台北古亭郵局第1415號存證信函限 期5 日催告被告提供辦理過戶所應交付之文件資料，俾以進
行辦理過戶手續等語；嗣復於102 年11月11日以台北大直郵 局第116 號存證信函通知被告，依買賣契約第10條第1 項第 2 款之約定解除系爭買賣契約等語。以上存證信函被告均已 收受。〈見本院卷第23-27 頁、第75頁〉 ㈤原告已於103 年1 月29日自系爭履約專戶領回180 萬元價金 。〈見本院卷第75、76頁〉
以上各項，業據原告提出系爭不動產買賣契約書、代辦履約 保證委任契約書、履約保證專戶轉帳專屬網頁資料、匯款申 請書各1 份及存證信函2 份（以上均為影本）等件附卷為憑 ，就上述文書之真正，及已收受存證信函之情，並為被告所 不爭執，均堪以認定。
四、本院之判斷：
本件應審酌之爭點為：㈠系爭買賣契約及履約保證契約是否 有被告抗辯之無效事由？㈡系爭買賣契約是否經原告合法解 除？原告依系爭買賣契約第10條第1 項第2 款約定，請求被 告給付180 萬元之違約賠償，有無理由？
茲論述如下：
㈠系爭買賣契約及履約保證契約並無被告所抗辯之無效事由， 於兩造之間係有效存在，具有拘束兩造之效力： 被告雖抗辯系爭買賣契約及履約保證契約，違反消費者保護 法第11條之1 第1 項所定供消費者之30日以內合理審閱期間 ，系爭買賣契約及履約保證契約雖加註「業已充分瞭解本契 約條文，因此無需再行使審閱權利」之條款，惟該條款係定 型化契約中之約款，按其情形顯失公平，依民法第247 條之 1 第3 款、第4 款之規定，應屬無效，故系爭買賣契約及履 約專戶契約均屬無效云云，然為原告所否認。經核： ⒈按企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之 原則。定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解 釋。又，企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日 以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規 定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍 構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型 化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項， 公告定型化契約之審閱期間。消費者保護法第11條、第11條 之1 第1 至3 項固分別定有明文。惟上開消費者保護法規定 所規範之對象，乃「企業經營者」與「消費者」之間所簽訂 之定型化契約。而所謂企業經營者，按諸消費者保護法第2 條第2 款規定，係指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品 或提供服務為營業者而言；所謂定型化契約，按同條第9 款 規定，則指以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內
容之全部或一部而訂定之契約；所謂定型化契約條款，則指 企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所提 出預先擬定之契約條款。而民法第247 條之1 規定：「依照 當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列 各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：…」 亦以當事人一方預定用於同類約款而訂定之契約、亦即附合 契約，始有探究有無本條適用之問題。
⒉然查，系爭買賣契約之兩造均為個人，原告僅係與被告締約 ，向被告購買系爭不動產之買受人，顯然並非上述消費者保 護法所規定之企業經營者，甚為明確，況系爭買賣契約之格 式內容，係居間仲介之信義公司提供予買賣雙方參考使用， 亦非原告單方為與不特定人訂立同類契約之用所預擬之條款 ，準此，兩造間系爭買賣契約自無所謂違反消費者保護法第 11條之1 第1 項規定，以及依民法第247 條之1 規定部分約 款無效之問題。至於履約保證契約，則係兩造為系爭買賣契 約之履行，共同與安信公司所簽訂，兩造並非該履約保證契 約相對之雙方，該契約條款亦非原告單方所擬之定型化約款 ，是以，兩造之間就履約保證契約，自亦無適用上述消費者 保護法及民法第247 條之1 等規定之問題。被告援引上述規 定，據以抗辯系爭買賣契約及履約專戶契約均屬無效云云， 要非可採。綜上以解，兩造間系爭買賣契約及共同與安信公 司簽訂之履約保證契約，於兩造之間係有效存在，具有拘束 兩造之效力，可堪認定。
㈡系爭買賣契約已經原告合法解除，原告得依系爭買賣契約第 10條第1 項第2 款約定，請求被告給付160 萬元之違約賠償 ：
⒈系爭買賣契約已經原告合法解除：
⑴按賣方若違約且可歸責時，經買方書面通知限期催告後仍無 故不履行時，買方得解除本買賣契約，且賣方應將買方已付 款項加倍返還予買方，作為違約賠償。系爭買賣契約第10條 第1 項第2 款約定甚明。而系爭買賣契約既約定以成屋履約 保證方式而為履行，於買方、即原告將各期應付價款匯至系 爭履約保證專戶內，即已履行其各期款項之給付義務。又， 原告已先後於102 年8 月25日締約當日、同年月29日將第一 期簽約款30萬元、第二期用印款150 萬元匯至系爭履約專戶 ，業已載述如上，其自已履行系爭買賣契約第4 條第3 項第 1 款、第2 款所約定第一期、第二期價款之給付義務，依同 條同條項第2 款所載：「第二次款於102 年8 月30日由買方 一次付清，同時雙方備齊證件( 詳如附表二）並在過戶文件 書表上加蓋印真（賣方為印鑑章）後交予信義地政士辦理。
」之內容，被告自負有於102 年8 月30日交付完成用印之所 有權移轉登記文件予地政士以辦理移轉登記之義務。 ⑵被告並未如期履行上述交付所有權移轉登記必要文件之義務 ，其雖辯謂：信義公司及原告未告知系爭買賣契約係採成屋 履約保證方式，以及是否應繳納特種貨物稅之情，信義公司 係於履約過程中方告知伊需繳納200 餘萬元之特種貨物稅， 伊無法繳納始未履約，嗣經函詢國稅局謂無庸繳納，然原告 已解除契約，系爭買賣契約無法履行，應歸責於信義公司云 云，亦為原告所否認。經核，系爭買賣契約已詳載以成屋履 約保證之方式履行，雙方並共同與安信公司簽訂另份系爭履 約保證契約，而系爭第17條其他約定事項，並加註第9 條： 「謄本所有權部登記日期至訂定銷售契約之日止未滿2 年（ 函2 年），賣方於銷售時除有符合『特種貨物及勞務稅條例 』之免課條件者外，依法應繳納特種貨物稅，賣方應依法令 自行申報及繳納稅款，實際稅時須以稅捐機關認定為準。應 納稅額= …）」等提醒有關此項稅務問題之內容（即系爭買 賣契約第7 頁、見本院卷第52頁背面）；接續並附加特種貨 物及勞務稅條例說明表，就特種貨物稅（不動產）規定項目 ，列載特種貨物稅（即俗稱奢侈稅）適用要件、納稅義務人 、課稅時機、稅率、申報地點等相關規定及說明（系爭買賣 契約第8 頁、見本院卷第14頁），其後始為經兩造簽名及見 證人地政士郭智元簽名之立約當事人簽章欄頁（系爭買賣契 約第10頁、見本院卷第15頁），有完整之系爭買賣契約可稽 。而觀諸原告所提出信義公司於102 年12月23日以102 年客 法字第0000000000號函通知兩造暨安信公司之內容，亦述明 「…銷售承辦人員表示，銷售時確有明確告知賣方黃君，本 件買賣契約應採取成屋履約保證手續…」、「…又經本公司 詢問本案相關銷售承辦人員暨承辦地政士，渠等皆已告知黃 君有關特種貨物及勞務稅條例之規定，為求審慎，除於簽約 前已提供黃君特種貨物及勞務稅查檢表供其自我審視外，並 另於買賣契約第17條第9 項為再次提醒…」等文（見本院卷 第60頁）。況且，成屋履約保證之履約方式，係由第三方受 買賣雙方共同委任，經由於金融機構設立保證專戶，由金融 機構介入擔保之履約方式，客觀上可確保依約履行之賣方取 得價金及買方順利取得所有權，兼及雙方之權益，乃行之有 年之不動產買賣履約方式之一，而特種貨物及勞務稅條例亦 已頒佈施行相當時日，並非一般不動產交易之人難以知悉之 稅賦。由上各節所述，實不足認定信義公司確有未為合理告 知之情，亦無從憑認被告就系爭買賣契約之權利義務內容、 履約方式等確全然不知，其抗辯系爭買賣契約無法履行，應
歸責於信義公司云云，尚非可採。再者，縱信義公司受被告 委任居間仲介出售系爭不動產，確有未善盡注意義務，未為 必要事項之告知之情，亦屬被告與信義公司間之問題，與原 告無涉，被告亦不得以此執為其無庸依約履行之法律上之正 當理由。綜據上述，被告既與原告簽訂系爭買賣契約，即應 依約履行，其遲延未履行上述交付所有權移轉登記必要文件 之義務，又未能舉證證明確有不可歸責之事由，自應負遲延 之違約責任，原告得自依前揭系爭買賣契約第10條第1 項第 2 款約定，行使催告及解除契約之權利。
⑶而原告業於102 年9 月13日以存證信函限期催告被告履行交 付辦理所有權移轉登記必要文件之義務，被告收受後仍未履 行，原告復於102 年11月11日以存證信函通知被告，依前揭 約款解除系爭買賣契約等情，已如前述（見三之㈣所述）， 原告所為解除系爭買賣契約之意思表示，自屬合法有據；而 該解約意思表示之存證信函，已經被告收受無訛，亦為被告 所不爭執，是則，系爭買賣契約已於102 年11月間經原告合 法解除，自不待言。
⒉原告依系爭買賣契約第10條第1 項第2 款後段約定，得請求 被告給付之違約賠償應酌減為160 萬元：
⑴按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違 約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償 總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債 務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違 約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害 之賠償總額，民法第250 條定有明文。又約定之違約金額過 高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條亦有明文。約 定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之 數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項 核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最 高法院79年台上字第1612號判例要旨參照）。而違約金是否 過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀態及當事人所受損害 以為酌定標準，並須就債務人若能如期履行債務時，債權人 可得享受之一切利益加以衡量（最高法院49年台上字第807 號、51年台上字第19號判例意旨參照）。
⑵本件系爭買賣契約第10條第1 項第2 款後段約定：「…且賣 方應將買方已付款項加倍返還予買方，作為違約賠償。」係 明定賣方違約，經買方解除契約後，除返還已付價款外，並 應給付買方相當於已付價款之金額作為違約賠償，核屬違約 金約定之性質，甚為明確。而系爭買賣契約，因被告違約遲 未履行，已經原告合法解除，業已析述如上，原告援引上開
條款主張被告應給付違約賠償，自屬有據。而關於原告請求 違約賠償之金額，原告並主張因配偶懷孕多月，行動不便， 急需有電梯之房屋，不得已解約另行購屋，然另購之房地條 件較差，且較面積較小，每坪單價卻較高，其實質損失高違 200 萬6,000 元等情，並提出其另行購買不動產之買賣契約 書不動產暨賣方之買賣仲介專任委託書、行情資訊等影本為 憑。審酌兩造於102 年8 月間締約後，原告於102 年11月間 解除系爭買賣契約，嗣於103 年1 月29日領回已付價金，其 間所受5 個月之利息損失約3 萬1,250 元，其另行購買附近 房地增加支出成本約158 萬2,020 元（每坪差價66,000元× 實際坪數23.97 坪=1,582,020) ，以及一般客觀事實、社會 經濟狀況、義務違反程度等一切情狀，本院認以原告已給付 價金全數金額180 萬元計算違約金，核屬過高，應予酌減為 160 萬元，較屬適當；原告請求之違約賠償，逾此金額部分 ，即不應准許。
五、從而，原告本於系爭買賣契約第10條第1 項第2 款約定，請 求被告給付160 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日、即102 年 12月26日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息， 為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁 回。
六、兩造分別均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行， 就原告勝訴部分，均無不合，爰分別酌定相當金額各自准許 之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予 駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與證據調查，核 與本件判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民 事訴訟法第390 條第2 項、第392 條第2 項、第79條，判決 如主文。
中 華 民 國 103 年 5 月 16 日
民事第三庭 法 官 施月燿
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 103 年 5 月 23 日
書記官 程翠璇
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