台灣高等法院民事判決 九十年度重上更㈠字第四三號
上 訴 人 大漢建設股份有限公司
法定代理人 陳吉勝
被 上訴 人 甲○○
右當事人間不動產所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國八十八年五月五日臺灣
臺北地方法院八十八年度重訴字第三○三號第一審判決提起上訴，經最高法院發回更
審，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。 事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決關於駁回上訴人左列第二、三項之訴部分及訴訟費用之裁判均廢 棄。㈡被上訴人應協同上訴人就上訴人所有坐落桃園縣楊梅鎮○○段八之一地號 （面積二五二四平方公尺）、八之二一地號（面積三六平方公尺）、八之二二地 號（面積九九平方公尺）三宗土地辦理所有權應有部分各二分之一移轉登記與被 上訴人所有。㈢被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）一千四百八十八萬四百三 十八元，其給付方法為：於本判決勝訴確定日給付百分之三十，即四百四十六萬 四千一百三十一元四角，於辦理上開土地所有權應有部分各二分之一移轉登記所 需全部文件送交主管地政機關收件時另給付百分之四十，即五百九十五萬二千一 百七十五元二角，於辦畢上開土地所有權應有部分各二分之一移轉登記予被上訴 人所有時，再給付百分之三十，即四百四十六萬四千一百三十一元四角，及均加 計自上開各應給付日之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱：
㈠坐落桃園縣楊梅鎮○○段八之一地號土地，於民國八十四年十一月二十四日分割 為八之一、八之二一、八之二二地號，本是永太田建設股份有限公司（下稱永太 田公司）所有，該公司在該處附近有兩個位置相鄰之社區開發建築計劃案，同以 八之一地號土地作為兩社區○○道路，在路口設一大門，為兩社區共同出入管制 之門戶。路地產權、大門工程費用，兩社區各分攤一半。其中一社區地主為徐圓 妹（即永太田公司董事長莊春富之妻），永太田公司於八十三年四月一日以徐圓 妹名義與藝境建築事業股份有限公司（下稱藝境公司）及嘉泰建設股份有限公司 （下稱嘉泰公司）訂立合建契約，由藝境、嘉泰公司出資開發建築。另一社區， 原訂由永太田公司自地自建，但藝境、嘉泰公司合建在先，為便利藝境、嘉泰公 司融資，將八之一地號土地全部過戶與藝境、嘉泰公司名下，由該二公司於八十 三年十一月二十九日設定本金最高限額抵押權一億八千九百萬元於富邦銀行，供 建築融資之擔保。嗣永太田公司將另一社區開發案之土地，轉讓上訴人進行開發 建築，為使上訴人承接另一社區時得以共同使用前開路地，徐圓妹乃協調藝境、 嘉泰公司，將八之一地號應有部分二分之一於八十四年四月十五日過戶予上訴人 ，為貫徹實施兩社區○○道路開發建築原計劃及塗銷八之一地號路地之建築融資 抵押，八十三年七月十四日藝境、嘉泰公司 (甲方)、上訴人 (乙方)、及地主徐
圓妹 (丙方)訂立協議書，約定藝境、嘉泰公司應於其社區房屋房貸核撥八成後 ，即行將八之一地號路地抵押權塗銷，該土地永作兩社區○○道路使用，社區大 門及警衛室亦由兩社區共同構建、使用，並各自負擔二分之一之工程費，八十四 年四月十三日三方再訂立協議書補充條款，約定上訴人取得八之一地號土地應有 部分二分之一，一年內如有移轉，以一次為限，社區大門及警衛室由藝境、嘉泰 公司施工，上訴人負擔半數工程費，簽訂該補充條款時，由被上訴人簽發一百五 十萬元本票交陳正磊律師保管，保證工程費必定支付，該補充條款由陳律師見證 ，並由陳律師指示按三方意思命其助理李淑枝當場書寫，經三方簽署用印。 ㈡上訴人於一年期限內將承受之次社區開發建築計劃，轉讓予被上訴人，約定被上 訴人承受建地所有權，應附帶承受八之一地號道路地應有部分二分之一，以維兩 社區共同通行，故而於八十四年三月九日訂立建地買賣契約時，在第十條專闢附 帶買賣條款，約定被上訴人應附帶承買路地應有部分二分之一，關於路地抵押權 之塗銷時間，雙方斟酌當時藝境、嘉泰公司之社區房屋施工進度，預估房貸至遲 於三年內可核撥用以塗銷抵押權，為避免被上訴人承受路地致涉及路地抵押之清 償義務，雙方約定八之一地號之過戶於抵押權塗銷後辦理，並按上開預估期間， 定於八十七年三月八日辦理過戶，惜因房地產全面不景氣，藝境、嘉泰公司之興 建房屋進度受影響，房貸未能如期核撥，致抵押權未能如預期於八十七年三月八 日塗銷。惟被上訴人早於八十七年一月二十三日將建地轉售與遠東倉儲股份有限 公司，再以十七、八億元之天價售與台灣土地開發公司，被上訴人未依約定期催 告，亦未解除契約，故附帶買賣之契約，至今猶存，茲路地抵押於期間屆滿後已 經塗銷，兩造均有履約之義務，而被上訴人將附帶買賣曲解為預約買賣，將塗銷 抵押權期間，曲解為附停止條件，拒不履約，致上訴人已失社區建地，空留社區 道路。
㈢土地開發建築，必然包含路地，上訴人向永太田公司承受開發案包含路地，藝境 、嘉泰公司合建也包含路地，上訴人轉讓被上訴人，當然也應包含路地，因此建 地、路地以平均價每坪三萬七千元成交，若被上訴人只買建地不買路地，建地平 均價因此降低，被上訴人無端受益，上訴人售出建地不能售出路地，建地平均價 理應提高，若不能提高必定受損。上訴人售出建地，對於路地所有權已無任何使 用效益，是第十條附帶買賣之規定乃為防止被上訴人拒買，故訂有被上訴人不買 視同違約之條款，並不防止上訴人不賣，故無上訴人不賣視同違約之相對條款。 系爭路地抵押權塗銷稍遲，並未對被上訴人構成任何損害或開發不便，被上訴人 主張變更開發計劃，不使用系爭路地，但其變更設計在八十七年三月八日以前， 則被上訴人所以拒買，真正原因在其變更開發計劃，不使用通行系爭路地為真正 原因，並非塗銷逾時，其拒絕購買，違反誠信原則。 ㈣建地買賣契約第十條附帶買賣約定附帶買賣之路地為八之一地號土地，買賣價金 按每坪三萬七千元計算，則雙方於建地簽約時，就路地買賣之標的物及其價金互 相同意，買賣契約即為成立，且系爭路地與所附帶買賣之建地，在當時有不可分 離之關係，因永太田公司在該地區開發兩個新社區，系爭土地為兩個社區○○○ ○○道路。
㈤附帶買賣並無抵押權逾八十七年三月八日未塗銷，買賣契約不成立之約定，況立
約真意為上訴人應負塗銷抵押權之義務，所謂八十七年三月八日，乃雙方斟酌藝 境、嘉泰公司之房屋施工進度，預期八十七年三月八日房貸可核撥，抵押權可塗 銷，此係期間條款之約定，並非停止條件之附加，況付款辦法為簽約付三成，書 類準備完成時付四成，過戶完成再付三成，並無中間交地付款之階段，足見所謂 八十七年三月八日塗銷抵押權，係產權完整無負擔之保證條款，並非附停止條件 。
三、證據：除引用原審立證方法外，補提合建契約、土地登記謄本、協議書及協議書 補充條款等影本各一件為證，並聲請訊問證人莊福君，及履勘現場。乙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠上訴駁回。㈡若受不利之判決。願供擔保請准免為假執行二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱：
㈠土地買賣契約書第十條之路地，並非在該契約第一條之建地範圍內，反係夾於隔 鄰由第三人藝境、嘉泰公司興建梅龍山莊（現為楊森山莊）基地之內，並為其以 擋土牆將之與被上訴人建地範圍予以隔絕，被上訴人之建地另有道路供通行使用 ，被上訴人於其基地之整地開發、請領建造執照均非以具有系爭道路地之所有權 或通行權為必要，事實上亦未以之為規劃範圍，從而道路地與原建地客觀上並無 主從附帶之任何牽連關係，且事實上現場路地與建地亦有高低差，無從供被上訴 人之建地通行使用。
㈡建地與路地無論於事實上、法律上均非不可分，契約上亦訂為兩個買賣之法律關 係，僅便宜訂於一書面內，第十條雖稱「附帶買賣」，惟其標題文字本不具任何 法律效力，不能以之推論路地買賣附隨建地買賣，建地買賣契約之內容亦不得視 為路地買賣之約定。
㈢倘上訴人就第十條之道路地與第一條之建地為一同出售之意思，逕可載入系爭契 約第一條土地買賣範圍內，並約定未於期限內取得必要文件之違約處罰即可，無 需另立附帶買賣條款，並單獨適用第九條定買方不買之違約責任，足證道路用地 之買賣係以上訴人於八十七年三月八日取得必要文件為停止條件之買賣預約。 ㈣就契約訂立目的言，被上訴人購用系爭路地與否有其開發時程及投資成本考量， 上訴人以第三人所有並有設定抵押權負擔之土地出售，被上訴人何能逕為購用， 自以若於約定時限內產權清楚，始為承買之意思而簽立系爭契約第十條之預約為 是，蓋不能於期限內成就其條件者，此時訂約於被上訴人已無實益。 ㈤上訴人未能使路地買賣契約之條件成就，被上訴人亦未使用路地，自不能主張被 上訴人係平白受益而致其受損，其乃適用約定之特別條件使然。 ㈥有無上開道路用地，並不影響開發使用，亦無礙建造執照之核發；又既經申領建 造執照，亦非不得予以變更。從而本件是否經申領建造執照及其申領之時間均與 系爭道路地之買賣約定無涉。
㈦上訴人與嘉泰、藝境公司就系爭路地所有權之移轉約定及其抵押權登記之塗銷， 與兩造間所訂契約第十條約定之履行無關，亦不能以上訴人與第三人間之約定作 為解釋系爭契約之依據。第三人遲延造成條件不成就之不利益，上訴人應以其損 失，依其與第三人間之契約，向第三人主張賠償，自不能反解系爭契約為履行期 限，更不能以此係不可歸責上訴人而主張系爭契約第十條已生效力。
㈧依系爭契約文義當事人立約之初即係有意訂為預約，此不因有標的物及價金之約 定而有不同，價金是否相同實與系爭路地之買賣係屬本約或預約無涉。三、證據：除引用原審立證方法外，補提建造執照及土地建物異動清冊等影本各一件 為證。
理 由
一、上訴人起訴主張：被上訴人於八十四年三月九日與其訂立土地買賣契約書，向其 購買坐落桃園縣楊梅鎮○○段第八－二地號等土地九筆，供為開發社區之用，同 時以每坪新台幣（下同）三萬七千元之價格，向其購買同地段第八－一地號土地 應有部分二分之一，做為社區道路，約定於八十七年三月八日該八－一地號土地 所設定之抵押權登記塗銷時，辦理土地過戶手續及分三次付款，該八－一地號土 地嗣分割為八－一地號面積二五二四平方公尺，八－二一地號面積三六平方公尺 ，八－二二地號面積九九平方公尺（上開三筆土地下稱系爭土地）。八十七年八 月間系爭土地所設定之抵押權辦畢塗銷登記，其於同年月十九日催告被上訴人依 約辦理系爭土地所有權移轉登記及付清價金一千四百八十八萬零四百三十八元， 被上訴人置之不理等情，求為命被上訴人協同上訴人將系爭土地應有部分二分之 一移轉登記予被上訴人，及被上訴人應於本件上訴人獲勝訴判決確定日給付上訴 人四百四十六萬四千一百三十一元四角，於交付系爭土地移轉登記所需文件予地 政機關時給付五百九十五萬二千一百七十五元二角，於辦畢移轉登記時給付四百 四十六萬四千一百三十一元四角，並均加付法定遲延利息之判決（上訴人逾上開 範圍之請求，業受敗訴判決確定）。
二、被上訴人則以：兩造間關於買賣系爭土地之契約係屬預約性質，並以上訴人於八 十七年三月八日前取得系爭土地所設定之抵押權登記業已塗銷之土地登記簿謄本 ，及取得過戶與其或其指定人之文件為停止條件，上訴人逾期始取得系爭土地抵 押權設定登記業已塗銷之土地登記簿謄本，停止條件未成就，其無買受系爭土地 之義務等語，資為抗辯。
三、查兩造就坐落桃園縣楊梅鎮○○段第八－二地號等九筆土地於八十四年三月九日 訂立土地買賣契約書，該契約書中第十條約定：「關於同所八之一地號道路地持 分二分之一所有權及一五二、一五四之三地號全部所有權，乙方（即上訴人）如 於八十七年三月八日前取得證明無他項權利（即土地登記簿謄本）並過戶與甲方 （即被上訴人）或其指定人之文件時，甲方應按每坪參萬柒仟元計價向乙方承買 。但乙方得按各筆分次請求甲方付款承購，甲方如拒購時，視同甲方違約，依本 契約第九條處理」，系爭土地並未於八十七年三月八日前塗銷抵押權，為兩造所 不爭執，堪信為真。本件爭執重點厥為兩造對於系爭土地是否已成立買賣契約？ 即上開契約第十條約定究為買賣契約之履行期限或是附條件之買賣預約？四、按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文 字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。依 前開契約第十條文義為「取得證明無他項權利（即土地登記簿謄本）並過戶與甲 方（即被上訴人）或其指定人之文件「時」，甲方「應」按每坪參萬七千元計價 向乙方承買。：：如甲方拒購：：」，則買賣契約倘已經成立，何庸為屆其時始 生應否承買之約定，又何生拒購與否之問題。且上訴人以設定抵押權負擔之土地
出售，被上訴人何能逕為購用，應以約定若於時限內產權清楚，始為承買之意思 ，始合情理。
五、其次，就上開契約規定形式而言，其第一條即明定買賣標的物之坐落標示及面積 ，因此雙方如於當時已就系爭土地成立買賣契約，逕可將之載入契約第一條買賣 標的範圍內，並於第十條約定賣方未於八十七年三月八日取得必要之文件時，賣 方之違約處罰約定即可，並不需要另立附帶買賣約款，亦不需要規定買方不買之 違約責任。
六、再就第十條僅有甲方拒不購買時之違約處罰約定，而無乙方違約處罰之約定，如 係買賣契約已經成立，任何一方違約時，違約之一方自應均有違約處罰之約定， 以求周延，並符公平，實無可能因上訴人於建地過戶，路地已無使用價值，不可 能拒絕給付，即未約定違約責任，而僅約定他方違約責任。何況系爭土地於訂立 上開契約時，尚未過戶為上訴人名義，並有設定抵押權一節，為上訴人所不爭執 （本院卷第三八頁），能否如期過戶或塗銷抵押權，尚非定數，兩造訂約時，何 能確知上訴人必無可能違約？是以該約定，被上訴人如於上訴人上開條件成就時 ，被上訴人不與之成立買賣契約，即視同違約，而應依同契約第九條之規定處罰 ，其規定目的，顯在避免因上訴人不能完成上開條件所生之危險，而設之特別條 件，並待條件成就時，被上訴人始願與之成立契約；另一方為保障上訴人如於八 十七年三月八日前完成上開條件，被上訴人竟不履行成立契約時，對上訴人可能 造成之損失予以賠償之救濟。
七、又建地與路地各為獨立不動產，無論於事實或法律上均非不可分，而系爭土地買 賣，其名為附帶買賣，並未列入契約第一條買賣標的物件中，自係有別於原買賣 契約，而為另一契約，因此系爭標的物買賣之權利義務，尚難準用原買賣契約內 容。而買賣契約雖僅須就標的物及價額意思表示一致，即可成立，但契約當事人 之真意如非成立本約，亦無不可，況本件於本地買賣方面，舉凡增值稅之負擔等 事項，均未有約定，是雙方之真意，尚非成立本約者自明。八、兩造約定既是以上訴人如於八十七年三月八日前取得上開證明文件與辦理過戶之 文件時，即就系爭土地成立買賣契約，如未於該期日前完成上開條件者，買賣契 約即未成立生效，應屬附停止條件之買賣行為，而非指買賣契約業已成立生效， 被上訴人之抗辯即屬可採。則上訴人既無法如期塗銷系爭土地抵押權，即未能使 系爭土地買賣契約成立之條件成就，被上訴人自無履行買賣契約之義務，上訴人 不能主張被上訴人係平白受益而致其受損，亦難謂上訴人不買系爭土地違反誠信 原則。至於上訴人與嘉泰、藝境公司就系爭土地移轉所有權之約定及抵押權登記 之塗銷，與兩造間所訂系爭契約第十條約定之履行無關，不能因第三人遲延造成 條件不成就之不利益，即謂該第十條僅為履行期限。九、綜上所述，兩造間就系爭土地所訂買賣之停止條件既未成就，上訴人本於未能成 立生效之買賣契約，請求被上訴人就系爭土地協同辦理所有權買賣移轉登記為被 上訴人所有，並請求給付買賣價金，尚非有據，應予駁回。上訴意旨指摘原判 決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。十、本件事證明確，兩造其餘攻擊防禦方法於本件判決結果不生影響，上訴人請求履 勘現場及聲請訊問證人即永太田公司購地規劃承辦人莊福君亦無必要，附此敘明
。
十一、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十 八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 六 月 二十九 日 民事第七庭
審判長法 官 張 耀 彩
法 官 王 仁 貴
法 官 陳 玉 完
右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十 年 七 月 一 日 書記官 徐 惠 莉附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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