臺灣高等法院民事判決 九十年度上易字第二一九號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 陳孟庭
法定代理人 黃谷定
訴訟代理人 林宜芝
右當事人間給付服務費事件，上訴人對於中華民國九十年二月七日臺灣板橋地方法院
八十九年度訴字第一六二五號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人主張：兩造間於八十九年七月五日簽訂購屋要約委託書，約定就訴
外人陳士忠所有坐落台北縣永和市○○街三二巷二號十四樓之房屋，進行買賣之
要約，要約總價為新台幣（下同）一千二百萬元，要約有效期限至八十九年七月
十二日十二時止。被上訴人於接獲上訴人委託後，即與陳士忠進行議價，於八十
九年七月六日獲陳士忠承諾，被上訴人即於八十九年七月八日、同年月十日先後
以電話及存證信函告知上訴人，詎上訴人經被上訴人多次催告，仍拒不簽約。依
前開委託書第六條第一項規定，上訴人縱違約不買，仍應給付被上訴人百分之一
之服務費即十二萬元。爰依該契約條款，求為判命上訴人給付十二萬元本息之判
決。並聲明：㈠駁回對造上訴。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、上訴人則以：依兩造間之購屋要約委託書第八條第一項約定，因上訴人於要約有
效期限內，未曾接獲被上訴人任何電話或函件通知，表示出賣人陳士忠同意依上
訴人要約條件出售系爭房地予上訴人，故上訴人依據購屋要約委託書第三條、第
八條第一項之規定，發函通知被上訴人聲明撤回要約權並解除購屋要約委託書。
又系爭房地有權利限制登記事項，即賣方陳士忠自八十九年四月二十七日產權登
記之日起未滿五年，不得自行將住宅及基地出售、出典、贈與或交換，被上訴人
卻隱匿未告知，顯違誠信原則，且被上訴人並非住商公司之加盟店，卻以住商總
公司甚早前修訂之購屋要約委託書與上訴人簽訂系爭契約，顯有違公平交易法第
二十一條之規定，而上訴人之所以與被上訴人簽約，係因住商公司係全國第一大
仲介公司，再被上訴人就系爭要約委託書亦未給予三至五日之審閱期。綜上，被
上訴人未依誠信原則據實告知房地產權實情及提供相關資料文件供上訴人審閱，
足見被上訴人為求出售而隱瞞房屋瑕疵之實，顯有欺瞞之故意，故被上訴人之訴
顯無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及
假執行之聲請駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
三、查本件被上訴人主張其於八十九年七月五日與上訴人簽訂系爭購屋要約委託書，
業據其提出要約委託書一份為證，並為上訴人所不爭執，堪信被上訴人此部分之
主張為真實。
四、本件兩造爭執要旨乃在於㈠上訴人與訴外人陳士忠之買賣契約是否已成立。㈡上
訴人是否有違購屋委託書之約定。經查：
㈠按當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於契約必要之點意
思必須一致，買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物，自屬買賣契
約必要之點，茲當事人對此兩者意思未能一致，其契約即難謂已成立，最高法
院四十年台上字第一四八二號著有判例。查本件上訴人所欲購買者為無任何期
限限制之系爭房屋（含土地）之所有權，此從兩造所簽訂之購屋要約委託書（
見原審卷第七頁）自明，被上訴人亦不否認上訴人所欲購買者為無任何始期限
制之系爭房地之所有權，然賣方即訴外人陳士忠其所欲出售者則為附五年始期
系爭房地之所有權移轉登記之限制，依系爭房屋之建物登記謄本載有限制登記
事項：「依軍管區司令部八十九年十二月二十日（）忠相字第三二０四號函
囑託登記：承購人（即陳士忠）自八十九年四月二十七日產權登記之日起未滿
五年，不得自行將住宅及其他出售、出典、贈與或交換，八十九年十二月二十
七日登記」，有建物登記謄本附卷可稽（見本院卷第二十四頁），則訴外人陳
士忠自八十九年四月二十七日至九十四年四月二十七日至，不得將系爭房地之
所有權移轉登記與他人，是以在此期間陳士忠不能出售無始期限制之系爭房地
，被上訴人又未能舉證證明上訴人於簽立要約委託書時，其曾告知五年不得買
賣之情事，則上訴人與陳士忠雙方就買賣之標的物意思表示並不一致，換言之
，其買賣契約之必要之點並不一致，揆諸前揭判例意旨，上訴人與訴外人陳士
忠就系爭房地之買賣契約難謂成立。
㈡依系爭購屋要約委託書第六條第一款固約定「賣方已依約定承諾，而買方違約
不買，或不依約定履行，經賣方催告後解除契約者，買方除仍應支付第四條第
二項之服務費外，應支付以成交總價百分之五計算之違約金予賣方」，又第四
條第二款約定「不動產買賣契約書簽訂後，買方應給付受託人以成交總價百分
之一計算之服務費．．．」，然查上訴人與訴外人陳士忠就系爭房地買賣契約
之必要之點並未合致，契約並未成立，已如前述；上訴人並非「違約不買」，
與上開要約委託書第六條第一款之約定不合，被上訴人自不能依上開委託書第
四條第二款之約定，請求服務費。
五、綜上所述，本件被上訴人依系爭購屋委託書之約定，求為判命上訴人給付十二萬
元本息，尚乏依據，原審疏未詳予審究，遽行判決被上訴人勝訴，尚有未洽，上
訴論旨，執以前詞指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為有理由，應予廢棄改判。
六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條，判決
如主文。
中 華 民 國 九十 年 六 月 二十六 日 民事第八庭 審判長法 官 鄭 三 源 法 官 王 淇 梓 法 官 郭 松 濤右正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十 年 六 月 二十七 日 書記官 方 素 珍