臺灣臺東地方法院民事簡易判決 103年度東簡字第27號
原 告 林傳基
被 告 鍾石銓
上列當事人間確認買賣關係存在事件，本院於民國103年4月28日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認兩造間於民國八十一年一月二十一日就被告所有門牌號碼臺東縣臺東市○○路○段○○○號房屋之買賣關係存在。訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
按確認之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得 提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確 認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原 告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被 告之確認判決除去之者而言。最高法院42年台上字第1031號 判例意旨參照。查：原告主張兩造於民國81年1月21日就被 告所有坐落國有土地上、門牌號碼為臺東縣臺東市○○路0 段000號之房屋（下稱系爭房屋）締結買賣契約，為被告所 否認，則兩造間就系爭房屋之買賣關係是否存在顯不明確， 致原告在私法上之地位及權利有不安之狀態存在，而此項不 安之狀態得以本件確認判決予以除去，是原告提起本件確認 之訴自有即受確認判決之法律上利益。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：被告及訴外人鍾美靖於81年1月21日將被告 所有坐落國有地上之系爭房屋、坐落臺東縣臺東市○○段00 0000地號、訴外人鍾美靖所有坐落同段451-32地號土地及其 上未辦保存登記之建物（下合稱系爭房地）出售予伊及訴外 人潘松春，而委由其二哥即訴外人鍾輝雄與伊及訴外人潘松 春締結買賣契約（下稱系爭買賣契約書），並辦畢產權移轉 登記。嗣伊及訴外人潘松春於102年3月27日將系爭房地轉售 予訴外人鍾秀玉，訴外人鍾秀玉並據以向國有財產署北區分 署臺東辦事處（下稱國財署）就系爭房屋所坐落之國有地辦 理承租時，詎被告竟出面主張系爭房屋為其所有而亦向國財 署辦理承租，國財署遂以系爭房屋產權涉有爭議為由，不同 意出租系爭房屋所坐落之國有土地予訴外人鍾秀玉，造成伊 所轉售予訴外人鍾秀玉之產權不明確。又系爭房地買賣交易 金額甚鉅，訴外人鍾輝雄與伊簽訂系爭買賣契約書時，因有 出示被告及訴外人鍾美靖所出具之委託書及系爭房地之所有 權狀等資料，且被告及訴外人鍾美靖均已離開臺東，而由訴
外人鍾輝雄管理使用系爭房地，伊因而相信訴外人鍾輝雄有 取得被告及訴外人鍾美靖之代理權，遂與訴外人鍾輝雄簽訂 系爭買賣契約書；且訴外人鍾輝雄於辦理過戶時復有依約提 出印鑑證明等相關文件以辦理過戶，足認訴外人鍾輝雄確有 取得被告及訴外人鍾美靖之代理權。為此，爰提起本訴，請 求判決確認兩造間就系爭房屋之買賣關係存在等語。並聲明 ：如主文所示。
二、被告則以：系爭房地係伊之父母在世時所給予，雖分別登記 於伊及伊之妹妹即訴外人鍾美靖名下，惟實際上係所有兄弟 姊妹所共有，先前均係由伊之二哥即訴外人鍾輝雄一家人居 住使用，其他兄弟姊妹皆在北部，很少回去。近幾年聽聞訴 外人鍾輝雄遭人設計變賣祖產，鬱悶過度導致中風、無法言 語，伊及訴外人鍾美靖始出面處理系爭房地之事。又原告所 提系爭買賣契約書上之簽名，均非伊及訴外人鍾美靖所簽名 ，伊亦未提供印鑑證明給訴外人鍾輝雄或委託他人締結系爭 買賣契約書。再者，系爭買賣契約書上就訴外人鍾輝雄之印 章有兩款不同之印章，有違常情。而原告所提系爭房地移轉 契約書上既漏未記載訴外人鍾美靖所有土地上、門牌號碼臺 東市○○路0巷00○0號之建物；就伊所有建物2棟之買賣價 金復僅記載為新臺幣（下同）6,700元，顯低於市價；且所 載系爭房地之買賣總價為669,900元，與系爭買賣契約書所 載總價600多萬元，亦不相符。是兩造間就系爭房屋之買賣 關係不存在等語置辯。並答辯聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項：
（一）系爭房屋（門牌整編前為臺東縣臺東市○○路000號）為 訴外人即被告之父鍾榮珍於57年7月間在坐落臺東縣臺東 市○○段0000000地號之國有土地上所出資興建之未辦保 存登記建物。訴外人鍾榮珍於70年7月2日將系爭房屋之事 實上處分權移轉予被告、訴外人鍾春雄、鍾輝雄及鍾石洋 等四人而由該四人取得共有，訴外人鍾春雄、鍾輝雄及鍾 石洋嗣於71年6月3日將其3人之持分均移轉予被告。系爭 房屋之房屋稅納稅義務人嗣於81年2月17日以買賣為原因 自被告變更為原告及訴外人潘松春（持分各2分之1），再 於102年3月29日以買賣為原因自原告及訴外人潘松春變更 為訴外人鍾秀玉。
（二）原為被告所有之系爭房屋、坐落臺東縣臺東市○○段0000 00地號土地，及原為訴外人鍾美靖所有坐落同段451-32地 號土地，原均由訴外人鍾輝雄所居住、使用。
（三）訴外人鍾輝雄於81年1月21日以被告及訴外人鍾美靖之代 理人名義，與原告就系爭房地簽訂系爭買賣契約書，而將
系爭房地出賣予原告及訴外人潘松春，並就土地部分辦妥 所有權移轉登記、就系爭房屋辦妥稅籍變更登記。又系爭 買賣契約書中被告及訴外人鍾美靖之簽名及蓋章，均係由 訴外人鍾輝雄代簽及用印。原告及訴外人潘松春嗣於102 年3月27日將系爭房地轉賣予訴外人鍾秀玉，並就土地部 分辦妥所有權移轉登記、就系爭房屋辦妥稅籍變更登記。四、本件爭點
（一）被告及訴外人鍾美靖是否有授與訴外人鍾輝雄代理權，而 委由訴外人鍾輝雄與原告及訴外人潘松春就系爭房地締結 系爭買賣契約書？
（二）若無授與代理權，則原告得否依民法第169條關於表見代 理之規定，主張被告就訴外人鍾輝雄以被告代理人名義所 締結系爭買賣契約書，應對原告負授權人之責任？五、得心證之理由：
（一）被告及訴外人鍾美靖無授與訴外人鍾輝雄代理權： 1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277條定有明文。又民事訴訟如係由原告 主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證 ，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即 令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請 求。最高法院17年上字第917號判例意旨可資參照。準此 ，系爭買賣契約書中被告及訴外人鍾美靖之簽名及蓋章， 均係由訴外人鍾輝雄代簽及用印乙節，既為兩造所不爭執 ，而原告主張訴外人鍾輝雄係經被告及訴外人鍾美靖授與 代理權以締結系爭買賣契約書乙節，復為被告所否認，則 揆諸前揭規定及判例意旨，原告自應就被告及訴外人鍾美 靖確有授權行為先負舉證責任。
2.經查，原告就其此節主張，雖稱：訴外人鍾輝雄於締約時 有出示被告及訴外人鍾美靖所出具之委託書、系爭房地之 所有權狀等資料，辦理過戶時亦有出示印鑑證明，且系爭 房地交易金額甚鉅，若無出示授權書，伊不會相信訴外人 鍾輝雄有取得授權等語。惟原告並未能提出該授權書以實 其說，則其此節主張，是否為真，本難採信。且持有不動 產所有權狀及印鑑證明等相關資料之原因及目的繁多，而 買賣交易金額高低與是否確有授與代理權間，亦難認有所 關連，則本院尚無從據訴外人鍾輝雄持有系爭房地之所有 權狀及印鑑證明等相關資料，以及系爭房地交易金額甚鉅 等情，即間接推認被告及訴外人鍾美靖有授與訴外人鍾輝 雄代理權以締結系爭買賣契約書之事實。從而，原告此節 主張，尚難認有據。
（二）被告就訴外人鍾輝雄以被告代理人名義所締結系爭買賣契 約書，應依表見代理之規定負授權人之責任：
1.按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為 其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之 責任。民法第169條定有明文。又由自己之行為表示以代 理權授與他人者，對於第三人應負授權人之責任，必須本 人有表見之事實，足使第三人信該他人有代理權之情形存 在，始足當之。民法第169條規定之表見代理，係為保護 第三人而設，本人如有使第三人信以為其有以代理權授與 他人之行為，而與該他人交易，即應使本人負授權人責任 。最高法院60年台上字第2130號、70年台上字第3515號判 例要旨可資參照。原告就其主張被告及訴外人鍾美靖有授 與訴外人鍾輝雄代理權乙節，雖不能舉證證明，惟其既另 主張系爭買賣契約書締結時之客觀情狀，足使其相信訴外 人鍾輝雄有取得代理權等語，本院爰就本件系爭買賣契約 書之締結是否有上開表見代理之情形，論述如下： （1）按申請土地登記應提出：所有權狀或他項權利證明書，及 申請人身分證明。80年11月29日修正公布之土地登記規則 第32條第1項第3、4款定有明文。同規則第37條並規定： 「申請土地登記時，除有左列情形之一者外，應提出登記 義務人之印鑑證明。一、依第26條第1款至第13款及第15 款規定得由權利人單獨申請者。二、義務人親自到場在登 記原因證明文件內簽名或蓋章者。三、登記原因證明文件 經依法公證或監證者。四、其他依法令免提出印鑑證明者 。依前項第2款規定辦理時，登記義務人應提出國民身分 證，經登記機關指定人員核符後，當場於證明文件內簽名 或蓋章，並由登記機關指定人員同時簽證。」經查，系爭 買賣契約書既係由訴外人鍾輝雄以被告及訴外人鍾美靖之 代理人名義，於81年1月21日與原告就系爭房地簽訂，並 就土地部分辦妥所有權移轉登記、就系爭房屋辦妥稅籍變 更登記等情，為兩造所不爭執。而依被告所辯，系爭房地 之所有權移轉登記均非由土地所有權人即被告及訴外人鍾 美靖親自辦理，且原告就此亦未爭執，堪認屬實。惟本件 土地部分之所有權移轉登記乃係於81年2月間辦理完畢， 有土地異動索引在卷可稽（本院卷第89、91頁），則揆諸 上開規定，堪認辦理土地所有權移轉登記時，訴外人鍾輝 雄確有提出登記義務人即被告及訴外人鍾美靖之所有權狀 、身分證明及印鑑證明等相關文件，否則尚無從為土地移 轉登記之辦理，是亦足認原告主張訴外人鍾輝雄於締約時 有出示系爭房地之所有權狀等所有權證明文件，並於辦理
過戶時有依約提出被告及訴外人鍾美靖之印鑑證明等相關 文件以辦理過戶等情，尚非無據。
（2）次按印鑑登記機關為當事人現住戶籍所在地或本籍地戶政 事務所。申請印鑑登記應由當事人填具印鑑登記申請書及 印鑑條各一份親自辦理。印鑑登記機關受理印鑑登記、變 更登記、註銷登記或印鑑證明後，應依左列規定辦理：一 、查驗申請人之國民身分證。二、核對戶籍登記簿。三、 由受委任人申請者，發現有疑義時予以查證。62年11月30 日修正公布之印鑑登記辦法第2條、第5條本文、第9條亦 有明文。準此，被告及訴外人鍾美靖之印鑑登記、印鑑證 明之申請，須由被告及訴外人鍾美靖本人填具申請文件、 親自至其戶籍地之戶政事務所辦理，並須經查驗、核對身 分後，始得為之。是若無被告及訴外人鍾美靖為上開申辦 印鑑證明之行為，訴外人鍾輝雄尚無從取得其等之印鑑證 明。而被告就訴外人鍾輝雄如何取得其等之印鑑證明、身 分證明及所有權狀等文件，復未能釋明其原因，並提出相 關佐證，從而亦堪認被告及訴外人鍾美靖確有配合申辦並 交付印鑑證明、身分證明及所有權狀等文件予訴外人鍾輝 雄之行為。
（3）另查，系爭房地原既為訴外人鍾輝雄所居、使用，而訴外 人鍾輝雄將系爭房地出售予原告及訴外人潘松春後，復已 辦妥所有權移轉登記等出售事宜，堪認訴外人鍾輝雄於系 爭房地出售後，即已搬離系爭房地。而系爭房地出售迄今 已歷時20餘年之久，被告縱僅偶爾返回臺東，衡諸常情， 亦不難知悉其所有之系爭房地早已非其兄長即訴外人鍾輝 雄一家人所居住、使用；且依其所辯，其「近幾年」即知 悉系爭房屋遭訴外人鍾輝雄出售之事（本院卷第38頁）。 則揆諸上情，均堪認被告早已知悉系爭房地遭訴外人鍾輝 雄出售之事，然卻始終未向占有系爭房地之人表示反對出 售、主張所有權之意思，顯有「知他人表示為其代理人而 不為反對之表示」之情形。被告就此固另辯稱：因不知悉 買主是誰，所以才沒有提告，係待國財署通知後，始知悉 系爭房地登記在他人名下等語（本院卷第102頁），惟被 告既早已知悉系爭房地遭訴外人鍾輝雄出售之事，而系爭 房地之現占有人及登記之所有權人究為何人，亦非無從赴 現場確認或向警政、地政機關查悉，惟被告均未為相關行 為，則其此節所辯，自難認屬實。
2.綜上，被告及訴外人鍾美靖於系爭買賣契約書締結前既已 離開臺東，而將系爭房地交由訴外人鍾輝雄所居住、使用 ，則外觀上已足使第三人信系爭房地之實際管理人為訴外
人鍾輝雄；再者，被告及訴外人鍾美靖就系爭房地之所有 權狀、其等之印鑑證明及身分證明等相關文件復均交由訴 外人鍾輝雄持有，則自上開客觀情狀觀之，亦堪認被告及 訴外人鍾美靖之上開行為，足使第三人信被告及訴外人鍾 美靖有授與訴外人鍾輝雄代理權以出售系爭房地之情形存 在。再者，被告早已知悉系爭房地遭訴外人鍾輝雄出售之 事，然卻始終未向占有系爭房地之人表示反對或主張所有 權之意思，亦顯有「知他人表示為其代理人而不為反對之 表示」之情形。職是，揆諸首揭規定及判例保護第三人信 賴及交易安全之意旨，訴外人鍾輝雄以被告代理人名義所 締結系爭買賣契約書既因被告及訴外人鍾美靖之行為而有 上開表見外觀存在，而足使第三人即原告信其有授與代理 權之行為，則被告自應依表見代理之規定對原告負授權人 之責任，從而原告本於系爭買賣契約書之約定，主張兩造 間就系爭房屋之買賣關係存在，足認有據。
六、綜上所述，被告就訴外人鍾輝雄以被告代理人名義所締結系 爭買賣契約書，應依表見代理之規定對原告負授權人之責任 ，從而原告本於系爭買賣契約書之約定，請求確認兩造間就 系爭房屋之買賣關係存在，為有理由，應予准許。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，於判決 結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上結論，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 5 月 12 日
臺東簡易庭 法 官 趙彥強
上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。未表明上訴理由者，應於上訴後廿日內向本院提出上訴理由狀。(須按他造人數提出繕本)
中 華 民 國 103 年 5 月 12 日
書記官 陳憶萱