臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 103年度南簡字第155號
原 告 林孫瑞霞
訴訟代理人 涂欣成律師
李政儒律師
吳佩諭律師
洪梅芬律師
被 告 李文財
薛超文
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國103年4月18日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺南市○○路○段○○○巷○○○弄○號房屋遷讓交還原告。
被告李文財應給付原告新臺幣伍萬柒仟貳佰伍拾元。被告薛超文應自民國一０二年十一月十六日起至交還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣叁仟伍佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟伍佰元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、被告薛超文經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事 訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造 辯論判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文，本件原告起訴時，原訴之聲明第2 項為：「被告李文財應給付原告新臺幣（下同）60,750元， 及自起訴狀繕本送達日起至遷讓完畢時止，按月給付7,000 元」，嗣於民國103年4月18日言詞辯論期日當庭減縮上開聲 明為：「被告李文財應給付原告57,250元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至遷讓訴之聲明第1項所示房屋完畢日止，按月 給付原告7,000元」。核原告上開所為，係縮減應受判決事 項之聲明，依上開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠原告為門牌號碼臺南市○○路0段000巷000弄0號房屋（下稱 系爭房屋）之所有權人，原告與被告李文財就系爭房屋先後 成立2份租賃契約，第1份租賃契約之租賃期間自100年1月10
日起至102年1月9日止，再於102年間續約簽訂第2份租賃契 約（下稱系爭租約），約定租賃期間為102年1月10日起至10 4年1月9日止，租金為每月3,500元，依系爭租約第10條約定 ：「乙方（即被告李文財）未經甲方（即原告）同意，不得 私自將租賃房（店）屋權利全部或一部份出借、轉租、頂讓 或以其他變項方法由他人使用房（店）屋」、第17條約定「 甲乙兩各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時 ，甲方得隨時解約收回房（店）屋，因此乙方所受損失甲方 概不負責。」。詎被告李文財未經原告同意將系爭房屋違法 轉租或借用被告薛超文，被告薛超文並於100年12月2日申請 遷入系爭房屋居住迄今，原告於102年6月19日得知上情，即 請訴外人原告之女孫儷珍於102年7月17日以手機傳簡訊方式 通知被告李文財終止系爭房屋之租賃契約，原告復依系爭租 約第10條、第17條及民法第443條規定，以起訴狀繕本送達 被告李文財為終止系爭租約之表示。又被告李文財自102年7 月10日起至原告起訴時止，均未給付租金，現共已欠繳3個 半月租金，合計12,250元，原告曾於102年9月10日寄發存證 信函催告被告李文財須於函到1個月內給付欠繳之租金，惟 被告李文財對原告之催告置之不理，原告自得依民法第440 條第2項之規定以起訴狀繕本之送達對被告李文財終止系爭 租約。系爭租約既已合法終止，被告李文財已無占有系爭房 屋之適法權源，原告自得依民法第767條第1項之規定本於所 有物返還請求權，請求被告李文財返還系爭房屋。 ㈡另依系爭租約第8條約定：「乙方於租賃期滿時，…如不及 時遷讓房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約 金至遷讓完了之日止，乙方…絕無異議。」及第16條約定「 乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方損害賠 償，如甲方涉訟所繳納之訴訟費、律師費用均應由乙方負責 賠償。」則原告基於系爭租約規定，得向被告李文財請求自 起訴狀送達之翌日起按月給付原租金之2倍即7,000元之違約 金及原告因本件訴訟所支出之律師費用45,000元。 ㈢被告李文財未經原告同意將系爭房屋違法轉租或借用被告薛 超文，被告薛超文係無權占有系爭房屋，原告得依民法第76 7條第1項之規定，請求被告薛超文返還系爭房屋。又原告與 被告李文財間之系爭租約已終止，被告李文財已無使用系爭 房屋之合法權限，則被告薛超文占用系爭房屋無合法權源， 原告得依民法第767條第1項之規定，請求被告薛超文自系爭 房屋遷讓返還原告，原告並對被告薛超文依民法第179條之 規定請求相當於租金每月3,500元之不當得利。 ㈣並聲明：
⒈被告應將門牌號碼臺南市○○路0段000巷000弄0號房屋遷 讓返還與原告。
⒉被告李文財應給付原告57,250元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至遷讓訴之聲明第1項所示房屋完畢日止，按月給付 原告7,000元。
⒊被告薛超文應給付原告自起訴狀繕本送達之日起至遷讓返 還房屋之日止，按月給付原告3,500元。
⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告方面：
㈠被告李文財以：
⒈對於系爭租約係由被告李文財與原告訂立且實際上均由被 告薛超文居住無意見，原告於101年5、6月間即因系爭房 屋修繕水管而知悉被告薛超文實際居住於系爭房屋，卻突 於102年7月間以此為由要求終止租約，顯不合理。 ⒉又被告李文財於102年7月間有要給付租金，然因原告表示 不欲續租系爭房屋給被告，並拒收租金，另被告李文財於 同年9月接獲上開存證信函後，亦有前往孫儷珍之辦公室 表示要給付租金，然遭孫儷珍拒收，且被告李文財尚有押 租金8,000元可抵扣，至102年9月間欠繳租金仍不滿2月， 況系爭租約也尚未到期。
⒊系爭租約未記載需負擔律師費用，然其願意給付10,000元 律師費用等語，茲為抗辯。
⒋並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告薛超文則未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀為任何 聲明或陳述。
三、本院得心證之理由：
㈠原告主張其與被告李文財就系爭房屋先後訂有2份租賃契約 ，第2份租賃契約即系爭租約之租賃期間為102年1月10日起 至104年1月9日止，租金為每月3,500元。系爭租約第8條規 定不即時遷讓房屋，原告得向被告李文財請求租金2倍之違 約金、第10條約定未經原告同意，被告李文財不得私自將系 爭房屋權利全部或一部出借、轉租、頂讓或以其他變相方法 由他人使用、第17條則約定有違反系爭租約時，原告得隨時 解約收回系爭房屋；被告李文財承租系爭房屋後即將該屋讓 與被告薛超文居住，被告薛超文並於100年12月2日申請遷入 系爭房屋居住迄今等情，業據其提出租約影本2件、臺南市 東區戶政事務所102年10月2日南市○○○○0000000000號函 影本1件、孫儷珍傳送與被告李文財之簡訊翻攝圖片影本1件 （見本院102年度司南簡調字第990號民事卷宗《下稱調字卷 》第6-21頁）為證，且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
㈡系爭租約已合法終止：
⒈按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但 租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部 分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他 人者，出租人得終止契約。民法第443條定有明文。又按 租賃關係之成立與存續，係基於當事人間之信任，故租賃 權通常為不得讓與之債權，如房屋之承租人未得出租人之 同意，擅將租賃權讓與第三人時，其情形有甚於全部轉租 ，出租人自得終止租約（最高法院37年上字第6886號判例 意旨可資參照）。
⒉本件原告與被告李文財簽訂租賃契約後，由被告薛超文實 際居住，被告李文財從未居於其內，業據被告李文財坦承 屬實（見本院卷第39頁），然被告李文財與被告薛超文並 未另定租賃契約，而係由被告李文財將系爭房屋無償交由 被告薛超文居住，使被告薛超文享受承租系爭房屋之利益 並負擔租金之義務，此與轉租以兩租賃契約存在之要件不 相符，而應屬於情形更勝於轉租之租賃權讓與。而觀系爭 租約第10條約定，被告李文財未經原告同意，不得私自將 系爭房屋權利之全部或一部出借、轉租、頂讓或以其他變 相方法由他人使用之規定，雖未有租賃權讓與之明文，然 租賃權讓與之情形既較轉租之情節為重，則該條所謂「其 他變相方法」，自應包含將租賃物之權利、義務均轉由他 人負擔之租賃權讓與方式，另依上開判例要旨，原告以此 為由主張依民法租賃相關規定終止系爭租約，應屬有據。 是原告得依民法第443條之規定及系爭租約第10條、第17 條之約定終止租賃契約。
⒊被告李文財雖辯稱原告於101年間即因房屋修繕知悉被告 薛超文為系爭房屋之實際居住者云云，然為原告所否認， 查證人孫儷珍到庭證稱：原告有全權授權給伊處理房屋出 租的事，第一份租約是被告李文財跟伊簽的，仲介人員是 被告薛超文，他們兩人伊都不認識，被告薛超文說要介紹 被告李文財向原告租房子，被告李文財有說是為了他女兒 來租房子，而且有說是他女兒要住，第一份租約租賃期間 ，被告李文財說房屋有漏水，伊有帶師傅去看，伊去看到 一個女孩子，還有被告薛超文，伊看到的女孩子伊當時認 為是被告李文財的女兒，因為被告李文財說他是為了他女 兒租房子，伊看到被告薛超文，伊覺得很奇怪，所以有打 電話問被告李文財，被告李文財說被告薛超文是昨天來借 住的，而被告李文財與薛超文本來就認識又是朋友，所以 被告薛超文來借住是合理的，伊根本不知道是被告薛超文
住在裡面，而且這麼簡單的事，怎麼會去找人頭來頂替， 伊想都沒有想到，且繳租金的都是被告李文財，簽第二份 租約前，伊不知道被告李文財有借或轉租給被告薛超文的 事，伊以為被告李文財只是借被告薛超文住一晚而已，而 且房東不會干涉那麼多，朋友借住一晚有什麼問題，簽第 二份租約後，於102年5、6月間有發生地震，102年6月19 日經由系爭房屋隔壁鄰居太太打電話給伊，鄰居說伊的房 客中風躺在醫院好幾個月，還有說該房客在做仲介，伊說 不對，伊的房客是在開計程車，而且也沒有中風，鄰居說 伊的房客姓薛平貴的薛，伊才想到當時仲介承租的人也姓 薛，伊就打電話給被告李文財說這樣不可以，被告李文財 就說他會處理，伊這時才知道有這件事等語（見本院卷第 46頁背面至第47頁背面），核與孫儷珍傳送至被告李文財 之簡訊內容相符，有該簡訊翻攝圖片影本1紙在卷可稽（ 見調字卷第23頁），且被告李文財亦對證人上開證述表示 無意見（見本院卷第48頁），堪認證人上開證述為可採。 被告李文財就其所辯並未提出證據以實其說，其所辯尚難 憑採。是原告主張系爭租約已合法終止，為有理由。 ⒋另原告於起訴狀雖記載其請孫儷珍於102年7月17日以手機 傳簡訊方式通知被告李文財終止系爭房屋之租賃契約，原 告復依系爭租約第10條、第17條及民法第443條規定，以 起訴狀繕本送達被告李文財為終止系爭租約之表示等語， 然觀原告本件起訴既另請求被告李文財給付自102年7月10 日起至原告起訴即102年10月30日止共3個半月租金合計12 ,250元乙節，則應認原告真意係以起訴狀繕本送達被告之 日即102年11月4日（見調字卷第34頁送達證書）為系爭租 約之終止日期，在此敘明。
⒌至原告另主張被告李文財已欠租逾兩月，而依民法第440 條規定得終止租約，然系爭租約既已依民法第443條及系 爭租約條款第10條、第17條約定而終止，則系爭租約是否 因被告李文財欠租逾兩月而得終止，即無論述之必要，併 此敘明。
㈢原告請求遷讓房屋部分：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還 之，民法第767條前段定有明文。再按租約終止後，出租 人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出 租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無 權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院69年台上 字第4001號判例、75年台上字第801號判例可資參照）。 又所稱占有，不惟指直接占有，即間接占有亦包括在內。
貸與人係經由借用人維持其對借用物之事實上管領力，為 間接占有人，不失為現在占有人，借用人依其自己之使用 目的而占有，則係直接占有人，並非貸與人之占有輔助人 。原告主張其將系爭房屋出租予被告李文財，復經被告李 文財轉予被告薛超文使用，並請求被告遷讓返還系爭房屋 乙節，此經被告李文財自承系爭房屋由其轉交予被告薛超 文使用迄今仍占用系爭房屋一情在卷（見本院卷第39頁） 。查原告被告李文財簽訂租賃契約後，即交付系爭房屋予 被告李文財占有，被告李文財即已取得系爭房屋之事實上 管領力，其後被告李文財將系爭房屋交由被告薛超文使用 ，被告薛超文為直接占有人、被告李文財則為系爭房屋之 間接占有人地位，應可認定。
⒉本件原告為系爭房屋之所有權人，而被告李文財對於系爭 房屋尚有事實上之管領力，為間接占有人，被告薛超文則 為直接占有人，其等依前揭民法第767條之規定，對於系 爭房屋之所有權人即原告，均負有返還之義務。從而，原 告請求被告應將系爭房屋遷讓返還，於法尚非無據，應予 准許。至被告李文財辯稱系爭租約尚未到期云云，然系爭 租約因終止事由之發生，經原告依系爭租約條款第17條行 使終止權，已如上述，則與系爭租約原定期限無涉，被告 李文財就此所辯，無可憑取。
㈣原告請求被告李文財給付原告57,250元及自起訴狀繕本送達 翌日起至返還系爭房屋日止，按月給付原告7,000元部分： ⒈租金12,250元部分：
⑴原告就被告李文財尚積欠自102年7月10日起至原告起訴 即102年10月30日止共3個半月租金合計12,250元乙節， 業據提出系爭租約、存證信函及收件回執影本各1件為 證（見調字卷第17-19頁、第22-23頁、本院卷第37頁） ，復為被告李文財所不爭執（見本院卷第44頁背面）， 堪認原告之主張為可採。
⑵被告李文財雖抗辯稱：其於102年7月及9月間，分別有 向孫儷珍表示要給付房租，然遭孫儷珍拒絕云云，查孫 儷珍到庭證稱：被告李文財從來沒有跟伊聯絡，每次都 是伊打電話的…伊於102年6月19日知道被告李文財有將 房子轉租給被告薛超文，伊有告訴被告李文財這樣不行 ，伊要終止租約，被告李文財說他要處理…伊不知道被 告李文財後來會一直拖，伊於102年9月寄存證信函給被 告李文財後，被告李文財也並沒有要來繳租金的事等語 （見本院卷第47頁背面），且被告李文財亦對證人上開 證述表示無意見（見本院卷第48頁），堪認證人上開證
述為可採，被告李文財就其所辯並未舉證以實其說，其 所辯尚難憑採。
⑶至被告李文財另辯稱其於102年6月15日有繳租金，則至 102年7月開始其尚有押租金8,000元可扣抵，原告怎可 於102年9月就寄存證信函云云，查系爭租約第5條固有 約定8,000元作為押租保證金，然第3條亦明定租金每個 月3,500元，承租人不得藉任何理由拖延或拒納，且不 得由保證金中扣抵作為租金（見調字卷第18頁），故被 告上開抗辯自無足採。
⑷綜上，原告請求被告李文財給付共計3.5月租金，合計1 2,250元【3,500(元)×3.5(月)＝12,250(元)】，為有 理由。
⒉律師費用45,000元部分：原告請求被告李文財依系爭租約 第16條約定支付律師費用45,000元，業已提出洪恩法律事 務所第一審委任費用收據影本1紙在卷可考（見調字卷第2 4頁），被告李文財雖抗辯系爭租約僅記載需負擔訴訟費 用，律師費用不應由其負擔云云，然經本院提示系爭租約 上開條款後，被告李文財就系爭租約條款有就律師費用為 約定乙節亦表示其無話講（見本院卷第44頁背面），堪認 原告主張為可採，原告依系爭租約請求律師費用45,000元 ，自屬有據。至被告李文財另表示僅願意支出律師費用10 ,000元，其餘部分由原告負擔云云，然原告既不同意，則 自應回歸系爭租約上開約定，是被告李文財此部分所辯， 亦不足採。
⒊按月給付違約金7,000元部分：查系爭租約第8條約定：「 乙方於租期屆滿時，…如不及時遷讓交還房屋時，甲方每 月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止 ，乙方…絕無異議。」依該條規定，原告得請求高達2倍 違約金之情形，係租期屆滿時，被告未交還租賃物始有適 用，而本件係原告中途解約，尚有不同。本件租約實有諸 多不公平之情形，如第17條約定：甲（原告）乙兩各方遵 守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨 時解約收回房屋。其約定甲方違約時，甲方亦得解約，顯 然極為不公平。又高達2倍之損害賠償性違約金，亦逾實 際損害，依第16條約定，乙方尚須負擔訴訟費、律師費， 甚為不公，極為顯然，被告李文財雖因不懂法律而不能為 適切之抗辯，惟本件契約既有上述不公平之情形，故解釋 上不應任意擴張認為原告中途解約時亦得請求高達2倍之 違約金，是應以租期屆滿時始有本條款之適用，本件兩造 為終止契約，並非租期屆滿，故原告不得向被告請求違約
金，故原告此部分之請求為無理由，應予駁回。 ⒋綜上所述，原告依系爭租約第3條、第8條及第16條請求被 告李文財給付57,250元【12,250元＋45,000元＝57,250元 】，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則為無理由 ，應予駁回。
㈤原告請求被告薛超文自起訴狀繕本送達之日起至遷讓返還系 爭房屋之日止，按月給付原告3,500元部分： ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民 法第184條第1項前段、第179條分別定有明文。復按無權 占用他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通 常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例可資參照） 。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之 原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返 還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損 害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之 利益為社會通常之觀念。
⒉被告薛超文自100年10月間起即已居住在系爭房屋，且迄 今仍未遷出，業據被告李文財到庭陳稱無訛，且經原告提 出被告薛超文戶籍謄本、臺南市東區戶政事務所102年10 月2日南市○○○○0000000000號函1件為證（見調字卷第 20、39頁），則被告薛超文因占用系爭房屋，而受有相當 於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，原告主張 依民法第179條規定，請求被告薛超文給付相當於租金之 利益，即屬有據。查原告與被告李文財就系爭房屋約定租 金為3,500元，且系爭房屋已完竣48年有餘，核定現值為2 57,00元，有上開房屋稅主檔查詢表1紙在卷可憑（見本院 卷第22頁），經審酌認以原定租金3,500元計算尚屬允洽 ，被告薛超文就此已於相當時期受合法之通知，而於言詞 辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法 第280條第3項規定，應視同自認，自堪認原告主張之事實 為真實。
⒊綜上，原告依不當得利之法律關係請求被告薛超文自起訴 狀繕本送達之日即102年11月16日（本件起訴狀繕本係於1 02年11月6日寄存送達被告薛超文，有調字卷第35頁送達 證書可證，其至102年11月16日始發生送達達效力）起至 系爭房屋遷讓完畢之日止，按月給付原告3,500元，為有 理由，應予准許。
四、綜上所述，原告依所有物返還請求權請求被告遷讓並返還系 爭房屋，及依系爭租約請求被告李文財給付欠繳租金及律師
費共計57,250元，另依不當得利之法律關係，請求被告薛超 文自起訴狀繕本送達之日即102年11月16日起至返還系爭房 屋之日止，按月給付原告3,500元，為有理由，應予准許； 逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌 量情形，命兩造比例分擔或命一造負擔或命兩造各自負擔其 支出之訴訟費用；又法院為終局判決時，應依職權為訴訟費 用之裁判。民事訴訟法第79條、第87條第1項分別定有明文 。本件訴訟費用即第一審裁判費1,000元及證人旅費500元， 本院審酌後認本件訴訟費用應由被告負擔，爰確定本件訴訟 費用額如主文第5項所示。
六、本判決原告雖聲請供擔保請准宣告假執行，惟本判決係就簡 易訴訟程序所為被告部分敗訴之判決，依民事訴訟法第389 條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。至於原告敗訴 部分，其假執行之聲請業因訴之駁回而失所附麗，應併予駁 回之，附此敘明。
七、本件判決結果已明，兩造其餘主張、陳述及攻擊、防禦方法 於判決結果不生影響，爰不一一論述。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第79條、第87 條第1項、第389條第1項第3款，判決如主文。中 華 民 國 103 年 5 月 5 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 黃瑪玲
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 103 年 5 月 6 日
書記官 邱子萍