臺灣高等法院民事判決 八十九年度上易字第六九五號
上 訴 人 甲○○○
被上訴人 華昕房屋仲介有限公司
法定代理人 陳明沅
訴訟代理人 李雲珠
陳文清
右當事人間給付服務費事件，上訴人對於中華民國八十九年九月二十九日臺灣新竹地
方法院八十九年度訴字第三六二號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：經合法通知未於言詞辯論期日到場，惟據其所提出之書狀所為之聲 明及陳述如左
壹、聲明：求為判決
一、原判決廢棄。
二、駁回被上訴人在第一審之訴。
三、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。貳、陳述：與原判決記載相同，茲予引用。
參、證據：援用原審所提之立証方法。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：求為判決駁回上訴。
貳、陳述：與原判決記載相同，茲予引用。
參、證據：援用原審所提之立証方法。
理 由
一、本件上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第三百八十六 條所列各款情事，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。二、被上訴人於原審起訴主張：上訴人為出賣其所有坐落新竹市○○段二三、二四地 號土地二筆及其上建物即門牌號碼為新竹市○○○街一號︵下稱系爭房地︶，於 八十八年八月二十五日偕同其代理人張添明至伊處，委請伊為其居間銷售上開不 動產，並簽訂授權書一紙，議定銷售總價為新台幣︵下同︶一千三百四十萬元， 如居間成交，上訴人應按委託成交價百分之四計算給付服務費，嗣伊覓得訴外人 驊洲公司願以一千三百五十萬元承買，經通知上訴人之代理人至伊處簽訂買賣契 約，詎上訴人竟無故不到，並私下與訴外人驊洲公司簽訂買賣契約，並完竣系爭 房地所有權之移轉登記，按「媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得 請求報酬。但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而且 由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬」，有 最高法院五十八年台上字第二九二九號判例意旨可參，上訴人依上開授權書，負 有按委託成交價一千三百四十萬元之百分之四給付報酬之義務，即上訴人應給付 伊五十三萬六千元，惟迭經伊請求，均拒不支付，爰依法請求命上訴人給付前開
金額暨自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算利息之判決等語 。
三、上訴人則以：渠固簽有授權書，惟兩造間就系爭房地之銷售事宜，並未另訂專任 委託關係，僅屬普通仲介銷售契約，渠仍可自行銷售系爭房地，或同時委託其他 人進行銷售，被上訴人並無代為收受定金或代為承諾之權限，渠亦不受於期限屆 滿後三個月內不得與仲介人接洽之客戶成交之限制，渠之代理人張添明係遲至八 十八年十月十七日，始接獲被上訴人所寄出之存證信函，告知系爭房地業已售出 並收取買方訂金支票之情形，其期限已在渠授權委託期限屆至後，且驊洲公司前 開要約之承諾期限至八十八年十月十日止，被上訴人係在驊洲公司之要約失其效 力及渠之委託期限屆至後始行通知代理人張添明，自難認其通知為有效，渠應不 受該通知之拘束，而有出面與被上訴人所覓得之買主驊洲公司簽約之義務，至嗣 後渠與驊洲公司所成立之買賣，並非因被上訴人居間仲介而成交，被上訴人自不 得請求渠給付報酬及遲延利息等語，資為抗辯。四、被上訴人主張上訴人為出賣其所有系爭房地，於八十八年八月二十五日偕同其代 理人張添明至伊處，委請伊居間銷售上開不動產，並簽訂授權書一紙，議定銷售 總價為一千三百四十萬元，並約明若居間成交，願按委託成交價百分之四計付服 務費之事實，已據其提出授權書影本一份，且為上訴人所不爭執，自堪信為真實 。
五、至被上訴人主張在上訴人委託銷售期間內，覓得買主驊洲公司願以一千三百五十 萬元購買系爭房地，並已於八十八年十月十五日以存證信函通知上訴人於十月十 七日前來洽商與買主驊洲公司簽約事宜，惟上訴人均置之不理，之後並自行與訴 外人驊洲公司，就系爭房地完成買賣契約之簽訂事宜，並於同年十一月二十四日 將系爭房地辦理移轉登記予驊洲公司，亦未給付被上訴人任何居間報酬等情，亦 據被上訴人提出使用執照影本一份、買賣議價委託書影本一份、土地登記簿謄本 及其影本各二份、建物登記簿謄本及其影本各一份、買賣預約書影本一份、竹北 郵局第五四三號存證信函影本各一份為證，上訴人對於已收受被上訴人之存証信 函及系爭房地已出售與驊洲公司，但迄今未支付居間報酬之事實固不爭執，惟以 前開情詞置辯，故本件所應審究者，在於：⑴依兩造間成立之委託銷售契約，被 上訴人是否已為上訴人完成其應負之銷售義務，而得向上訴人請求居間報酬？⑵ 兩造間如未成立專任委託銷售關係，是否影響被上訴人請求給付銷售報酬之權利 ？
六、經查：
(一)被上訴人主張其於接受上訴人之委託後，已於八十八年十月五日覓得買主即驊洲 公司願意以總價一千三百五十萬元承買系爭房地，驊洲公司並與之簽訂買賣議價 委託書，交付面額一百三十五萬元之支票一紙，作為預約定金之支付，同月六、 七日即以電話通知上訴人及其代理人張添明，請其前來協商與驊洲公司簽訂買賣 事宜，嗣後並於同月八日代理上訴人與驊洲公司就系爭房地之買賣，簽訂「買賣 預約書」，原約定於同月十二日上午九時至被上訴人公司處，與賣方簽訂正式之 買賣契約書，惟上訴人及其代理人均不出面辦理簽訂買賣契約，嗣經以存証信函 通知改為同月十七日辦理訂立買賣契約事宜，但上訴人仍不出面辦理，致伊不得
已退還驊洲公司系爭支票等情，業據其提出買賣議價委託書影本一份、買賣預約 書影本一份、竹北郵局第五四０號及第五四三號存證信函影本各一份、系爭支票 影本一紙為證︵見原審卷第三九頁至四八頁︶，並經證人即被上訴人之店長劉守 振於原審到庭證稱：「被告︵指上訴人︶當時是以一千三百四十五萬元為底價， 我們在八十八年十月五日就找到驊洲公司，他們同意以一千三百五十萬元買，過 了兩天我們就找張添明來我們公司談，因為他是被告授權的代理人，他說被告不 識字，委託他處理，當時我就告訴張添明該房子已經成交，請他陪同被告本人來 簽約，他說他回去再和被告講，我說如果被告本人不能來，要寫一份授權書。後 來我們有以電話聯絡張添明，要他十五日來簽約，我們也有請驊洲的鄭先生十五 日來，十五日驊洲的鄭董和他們副董共三人有來，但是張添明沒有來，他說他在 台北開會，當天我們當場和驊洲敲定十七日簽約，也有和張添明約好，十七日的 時候鄭先生還是有來，但是張添明還是沒有來」、「因為之前我們就告訴他已經 成交，他也表示要來簽約，結果十五日約早上九點他沒有來，所以我們當天下午 就發存證信函，一般而言如果雙方有來簽約我們是不會寄存證信函給買賣雙方」 、「十月七日當天張添明本人來我們公司，我和石兆綱本人都有告訴他已經成交 。
我確實在當時有叫石兆綱聯絡張添明來公司，雖然出賣是和石兆綱接洽，但是因 為我是店長必須要接觸、審核，所以實質上我也可以說是承辦人」等語在卷︵見 原審卷第七十至七二頁︶，參以驊洲公司所交付與被上訴人之支票票面金額及支 票號碼ＡＪ0000000，發票日為八十八年十月十日，均與被上訴人所提出 與驊洲公司簽訂之買賣議價委託書及買賣預約書中，所記載之支票相關內容，暨 驊洲公司與被上訴人間約定之要約期限八十八年十月十日之日期相吻合，其發票 人欄之驊洲公司及其負責人鄭日省之印章，亦與上開之議價委託書及買賣預約書 中買主驊洲公司之公司章及負責人簽章相符合，以及被上訴人於八十八年十月十 五日所寄予上訴人之存證信函中，所提及：「... 並收取買方訂金新台幣︵支票 ︶一百三十五萬元... 希台端於八十八年十月十七日上午九點至本公司和買方正 式簽立買賣契約書」等語，堪認被上訴人所提出之前開買賣議價委託書及買賣預 約書、系爭支票一份，確係被上訴人與驊洲公司所簽訂，並由驊洲公司簽發而交 付代為收執無訛。
(二)上訴人雖否認被上訴人有通知買主驊洲公司欲買受系爭房地及正式簽訂買賣契約 一事云云，並舉証人石兆綱即原先在被上訴人公司任職，並負責承辦此一銷售事 宜之業務員到庭證稱：「係伊負責與被告︵即上訴人︶之代理人張添明接洽，伊 並不知悉驊洲公司已出價，故伊未告知張添明系爭房地已成交」、「八十八年十 月七日伊有陪同張添明至原告公司︵即被上訴人公司︶，但劉守振並未告知驊洲 公司出價，僅向張添明確認該授權書，並談到佣金之事情」、「十月十五日晚上 經劉守振通知我說有人要買，要我陪同他到賣方家，我們當晚就去找張添明，但 直到次日凌晨尚未找到」等語在卷︵見原審卷第八一、八二頁︶，惟查，上訴人 既已於八十八年十月七日到被上訴人公司與之確認授權書及佣金事宜，上訴人應 可預知系爭房地已有買主出價，而事實上買主驊洲公司確於同月八日與被上訴人 公司訂立買賣預約書並交付預約金一百三十五萬元支票一紙，已如前述，則以証
人石兆綱身為被上訴人公司之業務員，負責本件系爭房屋之銷售業務，對此一成 交之重大訊息，謂其毫不知情，實與常情不符，故其証言不足採信。被上訴人在 十月七日既尚可電話聯繫方式聯絡上訴人之代理人張添明至公司洽談委託售屋事 宜，何以在有買主出面簽訂買賣預約書及支付預約金後，被上訴人即無法聯絡到 上訴人之代理人出面，縱令被上訴人親自前往代理人張添明處等候，仍無法與之 碰面，經再以存証信函通知，亦未收受，顯見上訴人係蓄意迴避接受被上訴人之 前開簽約之通知甚明，則上訴人之行為即與其委請被上訴人銷售系爭房屋明顯相 左，若非其業已知悉有人願意以上訴人所出價格購買系爭房地，何以會採取如此 消極態度，依此顯見上訴人在十月十五日以前即已知悉有買主願意購買系爭房屋 一事，此部分被上訴人之主張堪信屬實。
(三)上訴人雖另辯稱訴外人即買方驊洲公司同意以一千三百五十萬元承買系爭房地之 要約承諾期限係至八十八年十月十日即屆至，惟被上訴人未於該期限內通知上訴 人已成交之事實，且嗣後亦未向驊洲公司延長該要約承諾期間，則上訴人與驊洲 公司未於八十八年十月十日前正式訂立買賣契約，日後驊洲公司即可不再受上訴 人原先所定要約總價一千三百五十萬元之拘束云云。惟查依訴外人驊洲公司與被 上訴人所簽立之前開買賣預約書內容及証人劉守振之証言，可知驊洲公司已同意 經由被上訴人與上訴人約定，在八十八年十月十二日或十七日，就系爭房地至被 上訴人公司處，依一千三百五十萬元之價格正式簽訂買賣契約，準此，亦堪認驊 洲公司事實上已有延長其原先所定要約承諾期限之情形，是上訴人上開辯解，尚 不足取。
(四)按稱居間者，謂當事人約定一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方 給付報酬之契約，民法第五百六十五條定有明文。本件兩造間所成立之委託銷售 契約之內容以觀，係由被上訴人於上訴人所定之銷售期間內即八十八年八月二十 五日起至同年十月十五日止，在上訴人所定之銷售總價一千三百四十萬元之條件 內，由被上訴人代覓買主，並期使買方與上訴人就系爭房地得以訂立買賣契約者 ，是被上訴人之契約給付義務，乃重在於上訴人所定委託期限內，替上訴人找到 合乎其所定銷售總價以上之承買者，並由被上訴人居間協調，聯絡買賣雙方，期 使買賣雙方達成締結正式買賣契約之目的，依前所述，被上訴人確已於上訴人所 定銷售期限即八十八年十月十五日之前，覓得合乎條件之買主即驊洲公司，且已 於委託期限屆至前將該情通知上訴人，並代為接洽協調買賣雙方正式簽約事宜， 卻因上訴人之消極不作為，至未能與買方正式締結買賣契約，依此，堪認被上訴 人就其與上訴人間所成立之委託銷售契約，已完成其契約之給付義務。(五)至於上訴人辯稱本件兩造間之契約非屬「專任銷售委託契約」之性質乙節，固為 被上訴人所不否認，惟查，於普通之銷售委託契約中，其委託人於委託期限內， 除得委託此一受託人為其銷售外，固得自行銷售，亦得同時委託其他人進行銷售 ，且於此一受託人尚未完成其受委託之任務，而委託人自行銷售或同時委託他人 所進行之銷售，已然成交時，此時，委託人固不須給付報酬予此一受託人，惟倘 此一受託人已為委託人完成其受託任務，此時委託人即不得再藉詞其嗣後已自行 銷售成功云云或其他事由，而主張解免其給付居間報酬予此一受託人之義務。然 查，如前所述，被上訴人已在委託期限內，完成上訴人所賦予之居間義務，雖上
訴人嗣後拒不出面與買方驊洲公司簽約，惟上訴人日後仍係與買方即驊洲公司簽 訂買賣契約並辦理移轉登記事宜，而移轉登記時間係在八十八年十一月二十四日 ，其原因發生日期係在同年十月二十五日，乃緊接在上訴人與被上訴人所定之委 託銷售契約期限屆滿之後，則依此時間之緊密關連以觀，亦可見其與驊洲公司之 成交，並非上訴人自行銷售而來，乃係利用被上訴人已為其完成之居間任務而達 成，準此，上訴人嗣後即不得再藉詞與驊洲公司之成交係其自行銷售而成，與被 上訴人無關，用以迴避其應按銷售委託契約給付居間報酬之義務。七、按媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬。但委託人為避免 報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而且由自己與相對人訂立同一內 容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬︵參見最高法院五十八年台上字第 二九二九號判例意旨︶，查上訴人同意按銷售成交給付房地委託成交價之百分之 四做為被上訴人服務之費用，已載明於前開授權書授權事項第二點，本件被上訴 人既已就上訴人系爭房地之銷售，居間協調找到買主驊洲公司願以一千三百五十 萬元成交，並接洽協調至買賣雙方正式簽訂買賣契約之事宜，卻因上訴人為避免 報酬之支付，而故意拒絕出面與驊洲公司訂立買賣契約，復於嗣後自行與驊洲公 司就同一標的訂立買賣契約，則依前開說明，依誠實信用原則，上訴人仍負有給 付居間媒介之報酬義務，從而，被上訴人依上開授權書，請求上訴人給付其按委 託成交價一千三百四十萬元之百分之四計算即五十三萬六千元之報酬，及該金額 自支付命付送達翌日即八十九年五月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算 之利息，應予准許。原審所為命上訴人如數給付，於法並無不合，上訴意旨仍執 陳詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由。據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第四百六十三條、第三百八十五條第一項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十 年 六 月 二十七 日 民事第四庭 審判長法 官 楊 豐 卿 法 官 林 金 吾 法 官 張 蘭右正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十 年 六 月 二十八 日 書記官 應 瑞 霞
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