臺灣臺北地方法院民事簡易判決
102年度北簡字第16073號
原 告 統一超商股份有限公司
法定代理人 羅智先
訴訟代理人 張峻賓
劉祐伸
被 告 賴明珠
上列當事人間請求返還押租金等事件，於中華民國103年4月21日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣玖拾捌萬貳仟捌佰肆拾捌元，及自民國一百零三年一月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣壹萬零柒佰玖拾元由被告負擔。本判決得假執行。被告如以新臺幣玖拾捌萬貳仟捌佰肆拾捌元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
一、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第 386條所列各款情事，爰依原告之聲請，准由其一造 辯論而為判決。
二、本件原告之法定代理人原為高清愿，於訴訟進行中變更為羅 智先，經其以書狀聲明承受訴訟，依民事訴訟法第175條、 第176條規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告方面：
㈠聲明：被告應給付原告新臺幣（下同） 982,848元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利 息。
㈡陳述：
⒈兩造於民國（下同）100年7月16日簽訂不動產租賃契約（ 下稱系爭租約），由原告向被告承租坐落於臺北市○○路 ○段00號1樓（即國立臺灣大學研究生第三宿舍福利社， 下稱系爭租賃物）部分作為經營門市之用，租期自100年8 月25日起至104年6月30日止，每月租金按原告每月向國稅 局申報營業人銷售額與稅額申報書之含稅金額提撥6%計算 之，押租金36萬元，由被告簽訂押租金之收據。 ⒉系爭租賃物乃訴外人鴻發興企業股份有限公司（之後更名 為欣鴻興企業股份有限公司，下稱欣鴻興公司）與國立臺 灣大學簽訂國立臺灣大學研究生第三宿舍場地出租辦理餐 廳合約書，取得租賃權後轉租給被告，再由被告轉租原告
。之後被告疑因本身財務問題致無法給付欣鴻興公司租金 ，經欣鴻興公司終止餐廳合約，並由欣鴻興公司以詠澄法 律事務所102年6月28日102年詠字第000000000號函知原告 上開事實，表示租賃標的物之租賃權該公司業已轉租予訴 外人蔡惠芬，原告旋即向被告確認並請求排除上開租賃權 喪失的情形，被告則表示無能為力。嗣蔡惠芬於102年9月 24 日以臺北北門郵局第4412號存證信函通知原告，若不 接受租金調漲，即應返還系爭租賃物。原告無奈於102年 10月3日與蔡惠芬至欣鴻興公司處重新簽訂租賃契約，約 定租期自被告喪失租賃權之翌日即102年7月1日起至104年 6 月30日止，租金則調漲為向國稅局申報營業人銷售額與 稅額申報書之含稅金額8%。
⒊被告因財務問題致租賃權遭欣鴻興公司收回，欣鴻興公司 並向原告通知系爭租賃物已轉租訴外人蔡惠芬，原告需再 與蔡惠 另行簽約以確保得繼續使用系爭租賃物，前開情 事顯可歸責於被告，原告自得依契約與法律規定以本起訴 狀繕本之送達為終止租約之意思表示，並請求被告返還押 租金36萬元。又原告與被告約定租金為一國稅局申報營業 人銷售額與稅額申報書之含稅金額提撥6%，因可歸責被告 之事由導致原告須與蔡惠 另行簽訂新租約，並遭蔡惠 調高租金至每月依國稅局申報營業人銷售營業額與稅額申 報書之含稅金額8%，原告自得請求被告賠償租金差額之損 害。依102年度1月至8月該門市申報營業人銷售額與稅額 申報書計算該門市之每月平均銷售額為1,297,583元【（ 1-2月銷售額1,866,503元＋3-4月銷售額2,996,170元＋ 5-6月銷售額3,552,013元＋7-8月銷售額2,165,975元）÷ 8＝1,297,583元，元以下四捨五入】，因被告違約原告每 月將多支出25,952元【計算式：1,297,583×（0.08-0.02 ）＝29,952元】，原告與蔡惠 之租期尚有24個月，故原 告總計受有622,848元之租金損失【計算式：25,952元× 24＝622,848元】。
㈢對被告抗辯所為之陳述：
⒈被告對與欣鴻興公司間租約合意終止一事並不否認，且該 租約之終止，係因被告無法按時給付租金予欣鴻興公司， 顯見被告係因可歸責於己之事由，無法對原告善盡提估、 保持合於使用收益狀態之租賃物，原告自得依契約與法律 規定請求被告賠償所受損害。退萬步言，縱認係不可歸責 於被告之事由導致系爭租約之終止，依最高法院94年度臺 上字第 168號民事判決意旨，此並未免除出租人以適當方 式除去之義務，被告既未善盡此除去原告使用租賃物受妨
礙之義務，自無從脫免前揭賠償責任之餘地。
⒉原告之所以須與蔡惠 另行簽訂新租約，並多負擔依國稅 局申報之銷售額與稅額申報書含稅金額2%計算之租金，皆 因被告不能除去系爭租賃物無法使用、收益狀態所致，此 即原告因此所受之損害，不以被告強迫接受前揭租金之約 定為限。再者，原告與被告簽訂系爭租約後，即足以認定 在系爭契約期間內，僅需負擔申報書含稅金額6%計算之租 金，今原告因被告之緣故導致需多支出申報書含稅金額2% 計算之租金，顯見原告之營業收入亦同時短少相同之數額 ，原告向被告請求損害賠償，即不以確實可取得之利益為 限。
二、被告方面：
㈠聲明：原告之訴駁回。
㈡被告未於最後言詞辯論期日到場，惟據其提出答辯狀，陳述 如下：
㈠系爭租賃物係訴外人欣鴻興公司與國立臺灣大學簽訂國立 臺灣大學研究生第三宿舍場地租出辦理餐廳合約書，取得 租賃權轉租被告，再由被告轉租原告。
㈡被告並非不願支付欣鴻興公司租金，實因原告支付租金遭 被告債權人聲請法院扣押，導致被告無法支付租金予欣鴻 興公司。被告當時已積極向債權人協議分期清償，且被告 收取之租金扣除被告應支付給欣鴻興公司租金，被告仍得 收取一定利潤。被告如能以該利潤與債權人達成分期還款 協議，債權人即可將強制執行撤回，原告仍可繼續按期支 付租金。詎料欣鴻興公司不待被告處理完畢即向被告表示 終止雙方租賃契約，因而導致被告無法履行與原告間租賃 契約，並非可歸責被告之事由導至被告與原告間租賃契約 不能履行。原告以可歸責被告之事由導致雙方租賃契約不 能履行，向被告請求損害賠償，實無理由。且原告與蔡惠 簽訂之租賃契約，雖約定租金計算高於原告與被告約定 ，但原告係基於契約自由原則下與蔡惠 所作之租金約定 ，並非被告強迫所致，原告將租金差額622,848元認定為 被告所造成之損失，顯屬無據。
㈢退步言之，原告係依過去之數據計算未來24個月尚未發生 之損害，但對於原告門市未來之銷售額及原告是否按其與 蔡惠芬間租賃契約約定履行至104年6月30日皆充滿不確定 因素，如逕由原告依過去銷售數據計算未來尚未發生之損 害，倘原告門市銷售數額減少或與蔡惠 提前終止租約， 原告依過去數據所請求之損害賠償金額即有不當得利之嫌 云云。
三、兩造不爭執與爭執事項：
㈠兩造不爭執事項：
⒈欣鴻興公司與國立臺灣大學簽訂國立臺灣大學研究生第三 宿舍場地出租辦理餐廳合約書，將國立臺灣大學研究生第 三宿舍1樓福利社與地下1樓餐廳出租予欣鴻興公司，租期 自100 年7月1日起至104年6月30日止。嗣欣鴻興公司將1 樓福利社出租予被告，約定租期自100年7月1日起至104年 6月30日止。之後被告與原告簽訂系爭租約，將1樓福利社 轉租原告，租賃期間自100年8月25日起至104年6月30日止 ，原告於100 年9月13日給付被告保證金36萬元，雙方約 定租金自起租日起，乙方（即原告）每月依向國稅局申報 營業人銷售額與稅額申報書之含稅金額提撥6%；有前揭各 租賃契約書、保證金收據等件影本在卷可稽（見本院卷第 11-13頁、第6-8頁）。
⒉欣鴻興公司於102年6月15日以被告無力繼續支付租金，與 被告終止系爭租賃物出租之租賃契約，約定被告應將承租 之房屋交還欣鴻興公司。欣鴻興公司並委託詠澄法律事務 所於102年6月28日以102詠字第000000000號函知原告，欣 鴻興公司與被告間之租賃契約已於102年6月15日終止，請 原告與欣鴻興公司聯繫商議租約後續事宜。
⒊欣鴻興公司於102年6月15日將系爭租賃物轉租予蔡惠 ， 約定租期自102年6月15日起至104年6月30日止。嗣蔡惠 於102年9月24日以臺北北門郵局第4412號存證信函通知原 告協商租賃契約，之後原告與蔡惠 簽訂租賃條件，約定 租賃期間自102年7月1日起至104年6月30日止，租金抽成 自起租日起，乙方（即原告）每月依向國稅局申報營業人 銷售額與稅額申報書之含稅金額提撥8%；有終止房屋租賃 契約書、詠澄法律事務所函、臺北北門郵局第4412號存證 信函、房屋租賃合約書、租賃條件等件影本在卷（見本院 卷第14-20頁）。
㈡兩造爭執事項：
原告請求被告返還押租金及請求損害賠償，有無理由？四、本院之判斷：
㈠按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人， 並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態 ；租賃關係存續中，於承租人因第三人就租賃物主張權利， 致不能為約定之使用、收益者，承租人得終止契約；民法第 423條、第436條準用第435條第2項分別定有明文。又依系爭 租約第六條第 3項約定：「自簽約日起，若發生第三人出面 主張權利或遭政府機關徵收、拆除、強制執行程序或發生非
可歸責予乙方之任何情事致影響乙方營業時，乙方除得按天 數計算營業損失及因而受影響之使用面積比例減免租金外， 並得終止本契約」、第四條第 2項前段約定；「甲方於租期 屆滿或乙方終止本契約時，應將押金無息返還乙方…」。查 被告於102年6月15日已與欣鴻興公司終止房屋租賃契約書， 而欣鴻興公司於102年6月15日已將系爭租賃物出租與蔡惠芬 ，又蔡惠芬於102年9月24日以臺北北門郵局第4412號存證信 函通知原告自102年6月15日起已屬無權占有，請原告遷讓房 屋，有上開存證信函可參（見本院卷第16頁），是被告已不 能繼續提供系爭租賃物予原告使用、收益，原告主張以本件 起訴狀繕本之送達為終止系爭租約之意思表示，於法並無不 合，系爭租約應於起訴狀繕本送達被告之日即103年1月2日 終止。
㈡系爭租約既已終止，原告請求被告返還押租保證金36萬元， 應予准許。
㈢原告請求損害賠償622,848元，核屬有據： ⒈按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請 求賠償損害，民法第226條第1項定有明文。又原告與被告 任一方因違反系爭租約相關規定，致他方受有損害時，應 負損害賠償責任，系爭租約第八條第5項亦有明文約定。 被告既出租系爭租賃物供原告使用，本應保持系爭租賃物 合於約定之使用與收益狀態，今因被告本身資金週轉問題 致不能繼續履約，且被告未能除去不能履約之原因，被告 已不能依約提供系爭租賃物供原告使用收益，原告與被告 間系爭租約不能繼續履行，係屬可歸責於被告之事由，被 告已違反系爭租約之約定，致原告受有損害，則依前揭約 定，被告自應負損害賠償責任。
⒉按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填 補債權人所受損害及所失利益為限，民法第二百十六條第 1項定有明文。又所謂所受損害，即現存財產因損害事實 之發生而告減少，屬於積極損害；所謂所失利益，即新財 產之取得，因損害事實之發生而受妨害，屬於消極損害（ 最高法院88年度台上字第1967號裁判要旨參照）。查依系 爭租約第三條第5項約定，原告給付被告租金為「自起租 日起，乙方（即原告）每月依向國稅局申報營業人銷售額 與稅額申報書之含稅金額提撥6%」，再參以原告與蔡惠 間之租賃契約第十八條約定租金為「自起租日起，乙方（ 即原告）每月依向國稅局申報營業人銷售額與稅額申報書 之含稅金額提撥8%」，是因被告不能繼續履行與原告間之 系爭租約，原告始另行與蔡惠 簽訂租約，而須多支出營
業人銷售額與稅額申報書含稅金額之2%作為租金，原告因 此增加支出而受有積極之損害，堪以認定。原告依該門市 102年度1月至8月申報書平均含稅金額1,297,583元計算每 月租金差額25,952元為所受之損害，核屬有據。是原告請 求被告賠償自102年7月1日起至104 年6月30日止所受損害 622,848元（25,952元×24個月＝622,848元），為有理由 。被告辯稱原告依過去數據請求損害賠償金額有不當得利 之嫌云云，委無可採。
㈣末按，遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依 法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約 定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五；給付無確定期 限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付 ，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀 ，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與 催告有同一效力，民法第233條第1項前段、第203條、第229 條第 2項有明文規定。準此，原告請求被告給付自起訴狀繕 本送達翌日即 103年1月3日起至清償日止，按年息5%計算之 利息，應予准許。
㈤綜上所述，原告依租賃契約之法律關係訴請被告給付押租金 360,000元及損害賠償622,848元，並自起訴狀繕本送達翌日 即103年1月3日起至清償日止按年息5%計算之利息，為有理 由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果 不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、本件係就民事訴訟法第427條第2項訴訟適用簡易程序所為被 告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權 宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告 如以主文第3項所示金額為原告預供擔保，得免為假執行。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額 ，依後附計算書確定如主文所示金額。
中 華 民 國 103 年 5 月 12 日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法 官 蔡寶樺
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 5 月 13 日
書記官 陳福華
計 算 書：
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 10,790元
合 計 10,790元
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