臺中高等行政法院判決
103年度訴字第5號
103年5月15日辯論終結
原 告 吳鼎詹
訴訟代理人 張仕享 律師
輔 佐 人 謝紫薇
被 告 苗栗縣政府
代 表 人 劉政鴻
訴訟代理人 戴松萍
參 加 人 吳振鵬
訴訟代理人 張智宏 律師
複代理人 王庭鴻 律師
參 加 人 吳振隆
吳品蒼
上列當事人間因優先承買權事件，原告不服內政部中華民國102
年11月25日臺內訴字第1020310764號訴願決定，提起行政訴訟，
本院判決如下︰
主 文
訴願決定及原處分均撤銷。
被告對於原告請求就苗栗縣三義鄉○○○段○○○號土地有優先購買權之申請案件，應依本判決之法律見解另為處分。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。 事實及理由
一、事實概要：
緣被告依地籍清理條例第13條第1項及地籍清理未能釐清權 屬土地代為標售辦法第4條第6款規定，以民國（下同）101 年6月8日府地籍字第1010115526A號公告代為標售101年度第 3批地籍清理未能釐清權屬之坐落苗栗縣三義鄉○○○段○○ ○號土地（下稱系爭土地），經被告於101年10月2日依法辦 理標售，並以公告代替對優先承買權人之通知。原告及參加 人吳振鵬、吳振隆、吳品蒼（原名吳詩卿）等人於決標之日 向被告主張其於該地建有房屋有優先購買權，經被告於101 年10月31日辦理現場會勘後，以101年11月14日府地籍字第1 010229128號函（下稱原處分）復原告及參加人吳振鵬、吳 振隆及吳品蒼等人：「一、依據地籍清理未能釐清權屬土地 代為標售辦法第11條第1項第2款：『本條例第12條第1項第4 款規定優先購買權人，按各申請人占有土地面積與全體申請 人占有土地總面積之比例計算。』查雙連潭103號門牌建物1 樓樓地板面積331平方公尺；雙連潭104號門牌建物1樓樓地
板面積373平方公尺，惟其占用雙連潭段89地號土地面積約1 30平方公尺。依上開規定以占有土地總面積之比例計算，吳 振隆等2人配比2,139平方公尺，吳詩卿配比840平方公尺。 因稅籍資料並無吳鼎詹之持有比例，故本筆土地吳鼎詹無優 先承購權……」原告不服，提起訴願，並主張：原告為吳仕 騰公嘗合資會社（下稱系爭會社）成員，該會社於20年6月2 6日成立，於35年1月6日解散，並選任吳其春、吳邱嬌妹、 吳傅玉妹為清算人，惟「清算結了」欄空白，故該會社並未 清算完結，法人格仍存續，惟參照最高法院19年上字第3150 號、19年上字第1403號判例，日據時代合資會社於臺灣光復 後，未辦理公司登記者，其法律關係應適用合夥，該會社於 臺灣光復後未向經濟部申請公司登記，法人格應告消滅，權 利主體地位不復存在，無法為土地所有權人，土地即成為合 夥財產，依民法第668條規定由全體合夥人公同共有，原告 為該會社合夥人，與其他會社成員或其繼承人間為公同共有 狀態。依地籍清理條例第12條第1項規定，應有優先購買權 云云，惟遭訴願決定不受理，遂提起本件行政訴訟。二、本件原告主張：
（一）按「第17條至第26條、第32條及第33條規定之土地，有下 列情形之一者，除公共設施用地外，由直轄市或縣（市） 主管機關代為標售：一、屆期無人申報或申請登記。二、 經申報或申請登記而被駁回，且屆期未提起訴願或訴請法 院裁判。三、經訴願決定或法院裁判駁回確定。前項情形 ，相關權利人有正當理由者，得申請暫緩代為標售。前2 項代為標售之程序、暫緩代為標售之要件及期限、底價訂 定及其他應遵行事項之辦法，由中央主管機關定之。」「 依前條規定代為標售之土地，其優先購買權人及優先順序 如下：一、地上權人、典權人、永佃權人。二、基地或耕 地承租人。三、共有土地之他共有人。四、本條例施行前 已占有達10年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人。 前項第1款優先購買權之順序，以登記之先後定之。」「 直轄市或縣（市）主管機關代為標售土地前，應公告3個 月。前項公告，應載明前條之優先購買權意旨，並以公告 代替對優先購買權人之通知。優先購買權人未於決標後10 日內以書面為承買之意思表示者，視為放棄其優先購買權 。」地籍清理條例第11條、第12條及第13條定有明文。次 按「本辦法依地籍清理條例（以下簡稱本條例）第11條第 3項規定訂定之。」「直轄市或縣（市）主管機關代為標 售本條例第11條第1項所定土地之程序如下：一、分類編 造標售土地清冊。二、訂定投標須知。三、公告標售。四
、受理投標。五、開標、審標及決標。六、通知得標人或 優先購買權人繳交價款並發還未得標人繳交之保證金。七 、書面點交並核發產權移轉證明書。」「主張優先購買標 售土地者，應以同一條件為之，並於決標後10日內，預繳 相當於保證金之價款，檢附下列文件，以書面向直轄市或 縣（市）主管機關為承買之意思表示，逾期視為放棄優先 購買權：一、身分證明文件。二、符合本條例第12條第1 項得主張優先購買權之證明文件。三、申請人為土地占有 人者，另檢附第10條規定之證明文件。四、其他經中央地 政機關規定之證明文件。」地籍清理未能釐清權屬土地代 為標售辦法第1條、第2條、第9條亦有明定。揆諸前揭地 籍清理條例及地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法等 規定，可知被告就原告是否符合優先購買權要件，必須依 職權行使裁量權先為認定，故原告就被告依職權所為之認 定有所爭執時，在性質上即屬公法上之爭議，非屬私法上 爭議。因此原告依地籍清理條例第12條規定就坐落系爭土 地為優先購買之申請，被告再以原處分為駁回之決定，該 決定即屬行政處分，非民法上之意思表示，復參照臺北高 等行政法院101年度訴字第787號判決：「……訴願機關為 不受理決定，無非以原告與標售機關即被告就買賣關係是 否成立有所爭執，核屬私法關係為據，惟本件被告就是否 符合優先購買權要件，依地籍清理條例規定，既須依職權 先為認定，則原告主張其決定違法，自宜許其提起撤銷訴 訟救濟……」亦同斯旨，從而，原告對被告准駁之決定若 有不服，應循行政救濟途徑為之。末按「人民因中央或地 方機關對其依法申請之案件，予以駁回，認為其權利或法 律上利益受違法損害者，經依訴願程序後，得向行政法院 提起請求該機關應為行政處分或應為特定內容之行政處分 之訴訟。」行政訴訟法第5條第2項規定參照。原告為系爭 土地優先購買之申請，被告以101年11月14日府地籍字第1 010229128號函為駁回之處分，原告向內政部提起訴願救 濟，惟內政部卻以臺內訴字第1020310764號訴願決定，認 本案屬私法上爭議等云云，遽為訴願不受理決定，認事用 法實有違誤，原告自難甘服，爰於法定期間內提起行政訴 訟。
（二）系爭會社提出臺灣新竹地方法院登記處98年6月7日所給予 依照日據時期法人登記簿作成之謄本，依該謄本所載，民 國35年1月6日依總社員同意解散，清算人吳其春、吳邱嬌 妹、吳傅玉妹於同年10月1日登記，依該謄本所載，社員 共有8位，原告即為社員之一。被告所屬地政局代為標售
系爭土地，係系爭會社所有之丙種建築用地，該地僅登記 為參加人吳振鵬使用，原告發現即向承辦人表示系爭土地 有3使用人並非單人使用，依臺灣苗栗地方法院給予之文 件，系爭土地為共有地，應核對清楚始得辦理。苗栗縣銅 鑼地政事務所有派專人前來勘查，確實有3使用人，並提 出分割後標售較為妥當之意見，惟不為被告所屬地政局所 採納，而有此爭議。
（三）日據時代之合資會社於臺灣光復後未申請公司登記者，應 適用合夥之法律關係。按「未經呈請登記取得公司資格， 祇能認為合夥。」「公司未經核准登記，即不能認為有獨 立之人格，其所負債務，各股東應依合夥之例，擔負償還 責任。」最高法院19年上字第3150號、19年上字第1403號 分別著有判例。日據時代之合資會社既係於日據時期成立 之公司組織，於臺灣光復後，若未依我國公司法之規定向 主管機關經濟部辦理登記，合資會社之法人格地位於臺灣 光復後即不存在，而應依合夥之相關規定定其法律關係。 經查，原告為系爭會社成員之一，系爭會社於民國20年6 月26日成立，35年1月6日社員決議解散，並選任吳其春、 吳邱嬌妹、吳傅玉妹為清算人，惟「清算結了」一欄則為 空白，因此系爭會社未清算完結，而仍然存續。又參照上 開最高法院判例之意旨，日據時代之合資會社於臺灣光復 後，未辦理公司登記者，其法律關係應適用合夥之相關規 定，系爭會社於臺灣光復後，並未向經濟部申請公司登記 ，故其法人格應已消滅，不具權利主體之地位；而原告為 系爭會社成員之一，其法律關係亦應依合夥之相關規定， 而為系爭會社之合夥人。
（四）另按「各合夥人之出資及其他合夥財產，為合夥人全體之 公同共有。」民法第668條規定參照。依土地登記謄本記 載，系爭土地之所有權人為系爭會社，惟臺灣光復後，會 社之法人格消滅，權利主體地位不復存在，無法為土地之 所有權人。而土地登記雖有公示之作用，惟其權利歸屬， 仍應按真實之權利狀態決之。準此，臺灣光復後，日據時 期之合資會社其法律關係應適用合夥之規定詳如前述，系 爭土地為合夥財產，依民法第668條規定，合夥財產為全 體合夥人公同共有，原告既為會社之合夥人，自屬系爭土 地共有人，因此系爭土地雖仍登記為系爭會社所有，惟土 地之真實權利狀態應為原告及其他會社成員（或其繼承人 ）公同共有。
（五）復按「依前條規定代為標售之土地，其優先購買權人及優 先順序如下：一、地上權人、典權人、永佃權人。二、基
地或耕地承租人。三、共有土地之他共有人。四、本條例 施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續為該土地之占 有人。」地籍清理條例第12條第1項規定參照。原告為系 爭土地共有人，依地籍清理條例第12條第1項規定，應有 優先購買權。原告於101年9月24日執會社之證明文件，以 系爭土地共有人之地位，向被告申請優先購買系爭土地， 惟被告卻未審酌原告為土地共有人之事實，而以原告非系 爭土地之占有人（原告否認之）駁回原告之申請，認事用 法實有違誤，系爭處分自難維持，應予撤銷。
（六）被告答辯狀略以：「地籍清條例第12條第1項第3款所謂『 共有土地之他共有人』係指民法第817條之分別共有，原 告為公同共有人且為原權利人，故不得依該條規定主張優 先購買坐落苗栗縣三義鄉○○○段○○○號土地（下稱系爭 土地）。」云云。惟查，參照大法官釋字第562號解釋意 旨，分別共有與公同共有除形成之原因不同外，其應有部 分之權利均為所有權，兩者並無二致，就其權利之行使， 自不許增加法律所無之限制。又地籍清理條例第1條開宗 明義規定：「為健全地籍管理，確保土地權利，促進土地 利用，特制定本條例。」業已明定地籍清理條例之立法目 的不僅為健全土地管理，更注重保障所有權人之權利，再 查地籍清理條例第12條第1項第3款係規定「共有土地之他 共有人」得主張優先購買權，並未明文限制不許公同共有 人主張權利，因此地籍清理條例第12條第1項第3款規定， 不論由文義解釋、目的性解釋、系統解釋等法學方法，均 不致有限制公同共有人主張權利之結論，自不許被告指鹿 為馬、混淆視聽。又系爭土地之權利狀態，目前為系爭會 社全體社員公同共有，原告為會社成員之一，當為系爭土 地之公同共有人，即屬「共有土地之他共有人」，依法得 主張優先購買權，縱使原告亦為地籍清理條例第17條之「 原權利人」，惟兩者之身分並無牴觸，何來不許原權利人 聲明優先購買之理？綜上所述，被告主張地籍清理條例第 12條第1項第3款規定僅適用於分別共有人，且第17條之原 權利人不得適用，均欠缺法源依據，已對人民之權利增加 法律所無之限制，自屬不當。
（七）又按「對於物有事實上管領之力者，為占有人，民法第94 0條定有明文。所謂對於物有事實上管領之力，如對於物 已有確定及繼續之支配關係，或者已立於得排除他人干涉 之狀態者，均可謂對於物已有事實上之管領力。」最高法 院95年度臺上字第1124號判決意旨參照。是以占有係指對 物有確定及繼續之支配關係，或者已立於得排除他人干涉
者，即屬當之，至於房屋之占用僅為判斷是否處於占有狀 態之輔助標準，不得作為有無占有之唯一標準。經查，原 告雖未於系爭土地上興建房屋，惟有種植果樹、養雞，並 建有雞舍、倉庫等地上物，對系爭土地自屬有事實上之管 領力，而為占有人。原告並提出四鄰出具之聲明書，表明 確有占用系爭土地已逾10年之事實，然而被告全然不予採 信，而以原處分駁回原告聲請，並以房屋占用系爭土地之 面積，作為判斷是否為占有人唯一標準，顯然誤解占有之 法律定義，處分業已違法而難以維持，應予撤銷。又原告 提出之四鄰證明書，據參加人吳品蒼表示：「本人吳詩卿 （吳品蒼之原名）將苗栗縣三義鄉○○○段○○○號土地之 一部分上，自民國86年間開始即交由我叔公吳鼎詹使用… …」等語，係指伊於86年間起，見原告占有使用系爭土地 未阻止之意，兩人並無使用借貸關係，被告稱原告使用系 爭土地係基於吳品蒼之許可，尚有誤會。退萬步言，縱使 原告與吳品蒼確有使用借貸關係存在，然而被告計算吳品 蒼申請優先承買之部分，僅以吳品蒼所有之房屋占用系爭 土地之面積計算，但原告並非使用吳品蒼房屋占用之土地 ，而係使用系爭土地，因此原告得申請優先承買系爭土地 之比例，自應由原告有實際管領力之部分獨立計算，與吳 品蒼得申請優先承買部分無涉，被告主張原告僅能受吳品 蒼讓與優先承買之權利，不僅欠缺法律依據，亦乏推論過 程，尚難遽採。
（八）地籍清理條例第12條第1項第3款規定非專指主管機關代為 標售共有土地應有部分之情形。地籍清理條例第12條之立 法理由指出，同法第12條第1項第3款乃係參考土地法第34 條之1第4項規定制定，故參加人吳振鵬據此主張該款規定 係專指主管機關代為標售共有土地應有部分之情形，原告 雖為系爭土地之共有人，但本案為主管機關代為標售系爭 土地所有權全部，因此原告不得以共有人身分行使優先購 買權等云云。經查，參加人主張地籍清理條例第12條第1 項第3款之適用，應參照其立法理由，即以土地法第34條 之1第4項規定為本固非無據，然依土地法第34條之1第4項 規定，尚難謂有該款規定僅專指主管機關代為標售共有土 地應有部分之結論。依土地法第34條之1的立法體系觀察 ，第1項、第2項分別規定：「共有土地或建築改良物，其 處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權， 應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。 但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」「 共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以
書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。」 則依土地法第34條之1第1項規定，共有之不動產經共有人 過半數及其應有部分合計過半數同意出售者，得代為其他 共有人處分共有不動產之所有權全部，且應依該條第2項 規定通知其他共有人，俾使共有人得依該條第4項行使優 先購買權。是以由此可知，土地法第34條第4項規定，不 限於共有人出售應有部分之情形，縱使共有人出售不動產 所有權全部，仍應許其他共有人行使優先購買權。又系爭 土地之權利狀態，目前為系爭會社之股東或其繼承人公同 共有，原告當為共有土地之他共有人，依地籍清理條例第 12條第1項第3款規定得行使優先購買權，被告任意以「公 同共有」、「分別共有」、「原權利人」等身分准駁優先 購買之申請，不僅欠缺法源依據，亦對人民之權利增加法 律所無之限制，而與行政行為應遵守之法律保留原則牴觸 ，其處分業已違法。又參加人吳振鵬以土地法第34條之1 規定，指出地籍清理條例得第12條第1項第3款僅限於共有 土地出售其應有部分而言，則顯然宥於土地法第34條之1 第4項之文義解釋，而未以體系解釋理解該項規定，亦昧 於土地法第34條之1目前實務上，共有人決議出售不動產 所有權全部之情形所在多有，故土地法第34條之1第4項之 解釋，實不僅限於適用共有土地出售應有部分之情形，參 加人吳振鵬已誤解該項之規定，其主張亦難遽採。（九）再按「對於物有事實上管領之力者，為占有人，民法第94 0條定有明文。所謂對於物有事實上管領之力，如對於物 已有確定及繼續之支配關係，或者已立於得排除他人干涉 之狀態者，均可謂對於物已有事實上之管領力。」最高法 院95年度臺上字第1124號判決意旨參照。是以占有係指對 物有事實上管領之力，而所謂事實上之管領力，則以對物 有確定及繼續之支配關係，或者已立於得排除他人干涉者 ，即屬當之，至於是否對物有完善良好之利用，應非判斷 物是否處於占有狀態之唯一標準。經查，依證人謝紫薇證 述、參加人吳品蒼陳述，原告在系爭土地上種植蔬菜、果 樹、藥草等作物多年（參加人吳振鵬、吳振隆對此亦不爭 執），爾後原告年事漸高，又因颱風造成土石崩落，而於 近幾年對系爭土地鬆弛使用，因此被告前往系爭土地勘驗 時，才有所謂「雜亂無人施作」，然而依前揭最高法院判 決意旨，占有以對物有確定及繼續之支配關係，或者立於 得排除他人干涉之狀態者為其準則，而有無善加利用應僅 為判斷之輔助標準。由四鄰證明可知，原告對系爭土地有 持續使用，為四鄰所周知之事實，且原告居於系爭土地附
近，而四鄰亦均知系爭土地是由原告在使用，自不會有閒 雜人等隨意入內占用系爭土地，縱使有人進入，原告亦得 立即發現並隨時排除他人對系爭土地之干涉，因此目前原 告顯然對於系爭土地有確定及繼續之支配關係，且得隨時 排除他人之干涉，而對系爭土地有事實上之管領力，為民 法第940條之占有人，且原告占有系爭土地之時間已逾10 年以上，依地籍清理條例第12條第1項第4款規定，應可行 使優先購買權。
（十）原告已於102年10月2日提出優先購買之申請，無逾越行使 優先購買權期間之問題。查參加人吳振鵬主張，被告於10 2年10月2日僅提出部分主張，而後續再主張為系爭土地共 有人及占有人，已逾行使優先購買權之期間，故其優先購 買之申請不應准許等云云。惟按依地籍清理條例第13條第 2項規定：「前項公告，應載明前條之優先購買權意旨， 並以公告代替對優先購買權人之通知。優先購買權人未於 決標後10日內以書面為承買之意思表示者，視為放棄其優 先購買權。」又「行政機關就該管行政程序，應於當事人 有利及不利之情形，一律注意。」「行政機關應依職權調 查證據，不受當事人主張之拘束，對當事人有利及不利事 項一律注意。」行政程序法第9條、第36條分別定有明文 。故依行政程序法第9條、第36條之誡命，被告接獲原告 申請後，應職權審酌一切事項，有利不利當事人事項均應 一體注意，而不受原告主張之拘束，從而，不論原告依地 籍清理條例第12條第1項何款規定提出優先購買之申請， 被告應職權審酌一切事項，判斷原告是否有優先購買系爭 土地之資格，不受原告主張之拘束，再者，原告於102年1 0月2日即提出優先購買之申請，業已符合地籍清理條例第 13條第2項決標後10日提出申請之規定，而原告既已於法 定期間內提出優先購買之「申請」，爾後在行政調查程序 中陸續指明占有系爭土地之位置以及伊為共有人之事實， 則為行政調查程序中之「主張」，並無所謂罹於時效之問 題。故參加人吳振鵬顯將「申請」與「主張」混為一談， 亦忽略行政程序為職權進行主義，其主張難謂有據。（十一）綜上所述，日據時代之合資會社於臺灣光復後未辦理公 司登記者，其法人格地位消滅，其法律關係應依合夥規 定定之。因此系爭土地即為合夥財產，又合夥財產為全 體合夥人所公同共有，原告既為合夥人，自為系爭土地 之共有人，依地籍清理條例第12條規定，共有人就代為 標售之土地有優先購買權，綜上所述，原處分認事用法 ，均有所違誤。為此，原告依據行政訴訟法第5條第2項
提起課予義務訴訟，並聲明求為判決：
⒈訴願決定及原處分均撤銷。
⒉被告應作成原告就系爭土地有優先購買權之處分。 ⒊訴訟費用由被告負擔。
三、參加人吳品蒼則主張：
系爭土地的後方部分原是相通共用的，後來是參加人吳振鵬 、吳振隆等人種牛樟芝，有人去偷，才把後面圍起來，那是 最近才圍的，後來牛樟芝被偷了二次，他才裝監視器、把牆 面拉高，我們就過不去了。系爭土地本來繳稅的時候是由3 房平均在繳，後來因為後面的竹子園有收入，所以繳稅就用 這個收入去繳，由管理人吳振隆拿錢去繳。20年來每年過年 ，我叔公都講繳稅3個人繳，吳振隆不應該占最多的土地， 應該要重新分配。吳振隆房子的後面還有2、300坪。花房後 面的空地是原告在使用，從我小時候就是原告他們在使用， 以前是種菜的，本來不是這樣的，後來因為竹子長太大、走 山走下來才暗暗的。這塊地一直都是原告在使用，以前都種 菜，以前陽光還夠就種菜，後來陽光不夠就開始種果樹。這 中間都是原告在使用，我是民國38年生的，從我知道就是原 告在使用，以前沒有圍牆，我們可以跑去那裡玩，後來圍牆 才蓋起來。地政處始終未到現場測量，但空照圖與實際有差 距，勘驗當天因為現場有走山情形，他們進不去就未進入瞭 解，其實從另一邊進入很方便。原告應該可以承買，因為原 告一直都住在那裡。
四、被告則以：
（一）系爭土地登記名義人為「吳仕騰公嘗合資會社」（權利範 圍：全部），係屬依地籍清理條例施行細則第2條第1項第 1款︰「以日據時期會社或組合名義登記之土地」。「以 日據時期會社或組合名義登記之土地，原權利人或其繼承 人應於申請登記期間內提出有關股權或出資比例之證明文 件，向該管登記機關申請更正登記為原權利人所有。前項 所稱原權利人，指中華民國34年10月24日為股東或組合員 ，或其全體法定繼承人者。但股東或組合員為日本人者， 以中華民國為原權利人。」「前條規定之土地，依下列方 式處理：一、原權利人及其股權或出資比例已確知者，依 各該原權利人之股權或出資比例登記為分別共有。二、原 權利人之股權或出資比例全部或部分不明者，原權利人或 其繼承人應就不明部分之土地權利協議其應有部分，協議 不成者，其應有部分登記為均等。三、原權利人及其股權 或出資比例全部或部分不明者，其不明部分之土地權利依 第11條第1項規定辦理。原權利人中有前條第2項但書情形
者，應依該日本人之股權或出資比例登記為國有。」為地 籍清理條例第17條、第18條規定。依土地登記簿所載系爭 土地所有權為系爭會社（權利範圍：全部）。並無其他共 有人，原告為共有人之一的主張為無理由。
（二）另被告於98年12月29日府地籍字第0980224829號公告清理 「日據時期會社或組合名義登記之土地」，受理申請更正 登記期間自99年1月05日起至100年1月4日共1年，原告如 係屬該會社之股東或組合員，或其全體法定繼承人者，應 於期間內檢據相關證明文件申請更正登記。於被告辦理標 售土地（101年10月2日）前仍未有人依前揭規定申請更正 登記，遂依地籍清理條例第11條規定辦理標售。（三）「（第1項）直轄市或縣（市）主管機關代為標售土地前 ，應公告3個月。（第2項）前項公告，應載明前條之優先 購買權意旨，並以公告代替對優先購買權人之通知。優先 購買權人未於決標後10日內以書面為承買之意思表示者， 視為放棄其優先購買權。」「（第1項）依前條規定代為 標售之土地，其優先購買權人及優先順序如下：一、地上 權人、典權人、永佃權人。二、基地或耕地承租人。三、 共有土地之他共有人。四、本條例施行前已占有達10年以 上，至標售時仍繼續為該土地之占有人。（第2項）前項 第1款優先購買權之順序，以登記之先後定之。」地籍清 理條例第11條、第12條及第13條定有明文。次按「主張優 先購買標售土地者，應以同一條件為之，並於決標後10日 內，預繳相當於保證金之價款，檢附下列文件，以書面向 直轄市或縣（市）主管機關為承買之意思表示，逾期視為 放棄優先購買權：一、身分證明文件。二、符合本條例第 12條第1項得主張優先購買權之證明文件。三、申請人為 土地占有人者，另檢附第10條規定之證明文件。四、其他 經中央地政機關規定之證明文件。」「本條例第12條第1 項第4款所定優先購買權人，應提出占有土地四鄰之證明 或其他足資證明於本條例施行前已占有達10年以上，至標 售時仍繼續占有事實之文件。占有期間以現占有人之占有 期間計；其為繼承或繼受占有者，占有之期間得合併計算 。前項占有土地四鄰之證明人於占有人占有之始至標售時 ，需繼續為該占有地附近土地之使用人、所有人或房屋居 住者，且於占有人占有之始已具有行為能力為限。」為地 籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第9條及第10條亦 有明定。
（四）被告於101年6月8日以府地籍字第1010115526號公告標售 是案土地，於101年10月2日決標，原告於決標之日向被告
提出優先購買權之主張，其後於101年10月31日就系爭土 地辦理現況勘查，發現該地雜亂無人施作，地上二建物分 別歸屬於參加人3人所有，原告所有「三義雙連潭104號」 建物係坐落於相鄰之83-8地號上，非於本案89地號土地。 原告事後補正之四鄰證明書中，證明人明確陳述該地確係 為吳品蒼所有，由吳品蒼無償提供原告使用，原告就爭案 土地僅基於租借使用，駁回其優先購買權之申請。（五）株式會社乃於日據時期依日本法令所設立之法人，於臺灣 光復後，未於一定期間內依我國公司法規定辦竣公司登記 既為不爭之事實，其原設立會社應視為合夥組織，同意原 告所提該會社所有之土地應為原告及其他社員股東所公同 共有。公同共有存續中，各公同共有人，不得請求分割公 同共有物。依據地籍清理條例第17條︰「以日據時期會社 或組合名義登記之土地，原權利人或其繼承人應於申請登 記期間內提出有關股權或出資比例之證明文件，向該管登 記機關申請更正登記為原權利人所有。前項所稱原權利人 ，指中華民國34年10月24日為股東或組合員，或其全體法 定繼承人者。」故原告及其他社員股東及其繼承人之身分 為「原權利人」。
（六）民法第817條規定：「數人按其應有部分，對於一物有所 有權者，為共有人。」地籍清理條例第12條第1項第3款得 主張優先購買權資格「共有土地之他共有人」係指民法第 817條所指分別共有狀態之共有土地之人。被告於101年6 月8日以府地籍字第1010115526號公告標售三義鄉○○○ 段○○○號土地登記名義人為系爭會社（權利範圍：全部） ，即為處分原權利人（原告及其他社員股東）所公同共有 之共有物之全部，綜而上述原告之身分為「原權利人」非 「他共有人」，原告認其係共有土地之他共有人，符合優 先購買權之主張為無理由。
（七）依原告及參加人向被告主張優先購買權時，其均以其所有 不動產建築物為其占有完成時效之證明，經於101年10月3 1日就系爭土地辦理現況勘查，主建物四周圍繞無人管理 之雜木、竹林。為求公平原則，推算各優先購買權人占有 之比例時，均以該所有之不動產主建築物面積為核算基礎 （其花園、車棚、圍牆等附屬建物均不予計算，亦經優先 購買權人同意）。惟經現況勘查發現原告所主張之建物（ 門牌：三義鄉雙潭村104號）位於本案土地相鄰之83-8地 號土地上，非直接占用本案土地，其占有時效完成之主張 應為無理由。
（八）直接占有人係對於物有事實上管領之力者，為占有人。間
接占有人為質權人、承租人、受寄人或基於其他類似法律 關係，對於他人之物為占有者，該他人為間接占有人。原 告與參加人吳品蒼間基於其他類似法律關係，經吳品蒼同 意原告於是案土地上為占有使用，故原告之占有使用權係 基於吳品蒼之同意許可。故如吳品蒼同意於其優先購買權 範圍內部分優先權讓與給原告，被告得提供協助核算、分 割等事宜。
（九）綜上所述，原告主張無理由等語，資為抗辯。並聲明求為 判決駁回原告之訴。
五、參加人吳振鵬則以：
（一）查，被告所代為標售之系爭土地，其登記名義人系爭會社 ，權利範圍為全部，此有卷附系爭89地號土地謄本可稽。 據此，應足徵系爭89地號土地係屬依地籍清理條例施行細 則第2條第1項第1款所規定以日據時期會社或組合名義登 記之土地，合先敘明。
（二）按「（第1項）以日據時期會社或組合名義登記之土地， 原權利人或其繼承人應於申請登記期間內提出有關股權或 出資比例之證明文件，向該管登記機關申請更正登記為原 權利人所有。（第2項）前項所稱原權利人，指中華民國 34年10月24日為股東或組合員，或其全體法定繼承人者。 但股東或組合員為日本人者，以中華民國為原權利人。」 地籍清理條例第17條定有明文。復按「（第1項）前條規 定之土地，依下列方式處理：一、原權利人及其股權或出 資比例已確知者，依各該原權利人之股權或出資比例登記 為分別共有。二、原權利人之股權或出資比例全部或部分 不明者，原權利人或其繼承人應就不明部分之土地權利協 議其應有部分，協議不成者，其應有部分登記為均等。三 、原權利人及其股權或出資比例全部或部分不明者，其不 明部分之土地權利依第11條第1項規定辦理。（第2項）原 權利人中有前條第2項但書情形者，應依該日本人之股權 或出資比例登記為國有。」地籍清理條例第18條亦定有明 文。末按「主管機關為清查權利內容不完整或與現行法令 規定不符之地籍登記，經釐清權利內容及權屬後，應重新 辦理登記；其未能釐清權利內容及權屬者，應予標售或處 理；除本條例另有規定外，其清理程序如下：一、清查地 籍。二、公告下列事項：（一）應清理之土地。（二）受 理申報或受理申請登記之機關。（三）申報或申請登記之 期間。三、受理申報。四、受理申請登記。五、審查及公 告審查結果。六、登記並發給權利證書。七、異動或其他 之處理。前項第2款之公告，由直轄市或縣（市）主管機
關為之，其期間為90日；申報或申請登記之期間，除本條 例另有規定外，為期1年」地籍清理條例第3條定有明文。 又被告業已於98年12月29日以府地籍字第0980224829號公 告清理日據時期會社或組合名義登記之土地，其受理申請 更正登記期間自99年1月5日起至100年1月4日共1年。（三）經查，被告於101年6月8日公告標售系爭土地時，系爭土 地其所有權名義仍為系爭會社，權利範圍全部，並無其他 共有人，且原告如係屬系爭會社之股東或組合員，或其全 體法定繼承人者，自應於被告所公告期間內（即99年1月5 日起至100年1月4日止）檢據相關證明文件依地籍清理條 例第17條規定向主管機關申請更正登記，惟被告於101年6 月8日公告標售系爭土地前仍未有人依上開規定申請更正 登記，此除有卷附系爭土地謄本可稽外，應為原告所不爭 執。據此，核諸被告依地籍清理條例第11條規定辦理標售 系爭土地，依法自無不合。
（四）按「主張優先購買標售土地者，應以同一條件為之，並於 決標後10日內，預繳相當於保證金之價款，檢附下列文件 ，以書面向直轄市或縣（市）主管機關為承買之意思表示 ，逾期視為放棄優先購買權：一、身分證明文件。二、符 合本條例第12條第1項得主張優先購買權之證明文件。三