臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決 103年度中簡字第273號
原 告 世界觀光大樓管理委員會
法定代理人 尤金虎
訴訟代理人 賴思達律師
被 告 賴素環
訴訟代理人 朱國樑
朱何素錦
何肇基
被 告 兼
訴訟代理人 羅春英
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國103年5月12日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告羅春英應給付原告新臺幣55,907元；被告賴素環應給付原告新臺幣88,514元，及均自民國102年12月3日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用（除減縮部分外）由被告羅春英負擔百分之三十；由被告賴素環負擔百分之五十，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，得假執行。但被告羅春英如以新臺幣55,907元；被告賴素環如以新臺幣88,514元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項但書第3款定有明文。本件原告起訴（聲請核發支付 命令）時係請求：被告羅春英、賴素環應各給付原告新臺幣 （下同）90,000元，及均自支付命令送達翌日起至清償日止 ，按年息5％計算之利息。嗣於民國103年2月25日具狀，將 請求金額變更為被告羅春英應給付原告68,800元；被告賴素 環應給付原告108,937元，利息部分則不變，核其性質係擴 張（被告賴素環部分）或減縮（被告羅春英部分）應受判決 事項之聲明，參諸前開規定，自屬適法。
乙、實體方面
一、原告主張：原告係座落臺中市○區○○段0000地號土地（下 稱系爭土地）其上建物即門牌號碼臺中市○區○○○路000 號（即「世界觀光大樓」，下稱系爭大樓）之管理委員會， 於100年8月間成立，並經臺中市西區區公所於同年月19日同 意備查。又如附圖所示之B、C部分土地，係登記為全體區分
所有權人共有，供作停車場共同使用。詎被告羅春英、賴素 環未經原告或其他區分所有權人全體之同意，自101年8 月1 日起，擅自在如附圖所示之B、C部分土地上隔間並蓋建鐵皮 屋供己為排他性獨立使用，並出租予訴外人曾志昌，致侵害 全體區分所有權人之權利，原告乃向鈞院訴請渠等拆除地上 物，經鈞院以101年度中簡字第3100號判決：被告羅春英應 將坐落系爭土地上如附圖所示B部分面積60平方公尺之地上 物拆除；被告賴素環應坐落系爭土地上如附圖所示C部分面 積95平方公尺之地上物拆除，被告羅春英、賴素環不服提起 上訴（102年度簡上字255號），嗣撤回上訴確定在案。被告 羅春英、賴素環無權占用系爭土地，顯不法侵害全體區分所 有權人之權利，並受有相當於租金之不當得利。而被告羅春 英、賴素環及訴外人廖俞秀英占用系爭土地之面積各為60、 95、44平方公尺（被告羅春英、賴素環占用如附圖所示D部 分面積21平方公尺不計），合計199平方公尺，相當於9個停 車位，每個停車位每月租金為2,000元，是原告102年3月份 委員會議決議，系爭土地前開遭占用部分，原告每月受有相 當於租金之損害18,000元，則依被告羅春英、賴素環占用面 積比例計算，被告羅春英、賴素環每月各應賠償原告5,427 元、8,593元（18000×60/199＝5427；18000×95/199＝ 8593 ，元以下四捨五入，下同）。又被告羅春英、賴素環 均已將其房屋出售予訴外人吳翠鈴，並於102年8月22日辦畢 所有權移轉登記，故101年8月1日至102年8月21日共12個月 又21日期間，被告羅春英、賴素環各應賠償原告68,800元、 108,937元【5427×（12＋21/31）＝68800；8593×（12＋ 21/31）＝108937】，爰依公寓大廈管理條例第9條第4項後 段、民法第184條、第179條規定，提起本件訴訟。並聲明： 被告羅春英應給付原告68,800元；被告賴素環應給付原告 108,937元，及均自支付命令送達翌日起至清償日止，按年 息5％計算之利息。
二、被告等則以：101年7月28日召開之101年度區分所有權人會 議，召集人尤金虎未以書面載明開會內容，通知各區分所有 權人，其召集程序顯有違法。又系爭大樓之區分所有權人共 186人，依公寓大廈管理條例第31條規定，上開會議應有124 人以上出席，惟僅117人出席，未達法定出席人數，且出席 區分所有權比例及其決議通過人數比例皆無記載，該會議自 始無效，而該會議非法選出之管理委員，未具代表性，其所 組成之管理委員會無當事人能力，且由非法選出之管理委員 所推選之主任委員尤金虎，更無法代表原告，是原告未由法 定代理人合法代理，本件訴訟非合法，且該會議之決議無效
，無法拘束被告等。又自101年8月起至102年6月止，被告等 之承租人曾志昌依其與原告之協議，每月繳交5,000元予原 告，而該金額包括管理費2,740元（按以每坪50元打5折25元 計算，109.61×25＝2740）及被告等之房屋占用系爭土地之 租金2,260元，長久以來相安無事，原告自無損害可言，原 告再向被告等重複求償，無異一隻牛剝兩層皮，顯無理由。 縱認原告之請求有理由，惟系爭大樓之停車位出租行情每月 僅1,600元，季繳每月為1,500元，年繳每月為1,400元，且 每個停車位法定空間為15平方公尺（2.5×6＝15），原告顯 然誇大租金金額及占用面積。再者，系爭土地之申報地價為 每平方公尺8819.2元，如依土地法第97條第1項、第105條規 定計算法定租金，則自102年8月21日起算至102年10月31日 止計2個月又10日期間（按102年8月20日以前之租金原告已 向曾志昌收取），被告羅春英、賴素環各應給付原告10,243 元、16,216元【8819.2×60×10%÷12＝4410，4410×（2＋ 10/31）＝10243；8819.2×95×10%÷12＝6982，6982×（2 ＋10/31）＝16216】，原告逾此金額之請求為無理由等語， 資為抗辯。並均聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供 擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
(一)原告主張其係座落系爭土地其上系爭大樓之管理委員會，於 100年8月間成立，並經臺中市西區區公所於同年月19日同意 備查。又如附圖所示B、C部分之土地係登記為全體區分所有 權人共有，供作停車場共同使用。詎被告羅春英、賴素環未 經原告或其他區分所有權人全體之同意，自101年8月1日起 ，擅自在系爭土地如附圖所示B、C部分隔間並蓋建鐵皮屋供 己為排他性獨立使用，並出租予曾志昌，致侵害全體區分所 有權人之權利，原告乃向本院訴請拆除地上物，經本院以 101年度中簡字第3100號判決：被告羅春英應將坐落系爭土 地上如附圖所示B部分面積60平方公尺之地上物拆除；被告 賴素環應坐落系爭土地上如附圖所示C部分面積95平方公尺 之地上物拆除。被告羅春英、賴素環不服，提起上訴（102 年度簡上字255號），嗣撤回上訴確定在案等事實，業據提 出公寓大廈管理組織報備證明、本院101年度中簡字第3100 號民事判決、102年3月份委員會會議記錄、建物及土地登記 第二類謄本等為證，並經本院依職權調閱上開案號民事卷宗 查核無訛，且為被告等所不爭執，堪信為真。原告復主張被 告羅春英、賴素環無權占用系爭土地，顯不法侵害全體區分 所有權人之權利，並受有相當於租金之不當得利，爰依公寓 大廈管理條例第9條第4項後段、民法第184條、第179條規定
，訴請被告羅春英應給付原告68,800元；被告賴素環應給付 原告108,937元，及法定遲延利息，惟為被告2人否認，並以 前詞辯解。
(二)按區分所有權人會議之召集程序或決議方法，有違反法令或 章程者，其決議之效力如何，公寓大廈管理條例雖無明文規 定，惟公寓大廈之區分所有權人會議乃全體區分所有權人組 成之最高意思機關，主要係為區分所有建物內各區分所有權 人之利害關係事項所召開，其決議係屬多數區分所有權人意 思表示一致之行為而發生一定私法上之效力，其性質與民法 社團總會相同，法理上自得援用民法有關社團總會決議之相 關規定，而類推適用民法第56條第1項之規定，由區分所有 權人於決議後3個月內請求法院撤銷其決議，故在法院撤銷 決議前，該決議仍屬合法有效，對各住戶自仍有拘束力存在 。被告等固辯稱101年7月28日召開之101年度區分所有權人 會議，召集人尤金虎未以書面載明開會內容，通知各區分所 有權人，其召集程序顯有違法。又系爭大樓之區分所有權人 共186人，依公寓大廈管理條例第31條規定，上開會議應有 124人以上出席，惟僅117人出席，未達法定出席人數，且出 席區分所有權比例及其決議通過人數比例皆無記載，該會議 自始無效，而該會議非法選出之管理委員，未具代表性，其 所組成之管理委員會無當事人能力，且由非法選出之管理委 員所推選之主任委員尤金虎，更無法代表原告，是原告未由 法定代理人合法代理，本件訴訟非合法，且該會議之決議無 效，無法拘束被告等云云。惟查，此部分縱認被告抗辯屬實 ，然依前揭說明，該次會議決議之效力為得撤銷，並非無效 ，則在法院撤銷決議前，該次會議決議仍屬合法有效，對各 住戶仍有拘束力存在，且該次會議決議選出之管理委員，及 管理委員所推選之主任委員尤金虎仍屬合法有效，則尤金虎 自得合法代理原告進行本件訴訟，被告等上開辯解容有誤會 ，不足為採。
(三)次按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條前段定有明文。再按依不當得利之法則請 求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有 損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利 益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地 ，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院 61年台上字第1695號判例要旨參照）。又按關於侵權行為賠 償損害之請求權，以受有實際損害為成立要件，故被害人得 請求賠償之金額，應視其所受之損害而定；而依不當得利之 法則請求返還不當得利，則以無法律上之原因而受利益，致
他人受有損害為其要件，其得請求返還之範圍，應以不當得 利受領人所受之利益為度，而非以被害人所受損害若干為準 ，故前者以被害人所受之損害定其賠償之金額，後者則以受 益人所得利益為其返還之範圍，二者並不相同（最高法院82 年度台上字第1764號判決意旨參照）。查被告羅春英、賴素 環占用系爭土地之前開部分，係屬無權占有，業經本院以 101年度中簡字第3100號判決渠等應拆屋還地確定在案，已 如前述，而被告羅春英、賴素環既無權占有系爭土地之前開 部分，因而受有相當租金之利益，並致原告無法使用收益該 部分而受有損害，則原告依民法第179條規定，請求被告羅 春英、賴素環各給付101年8月1日至102年8月21日共12個月 又21日期間，按占用系爭土地之面積給付相當於租金之不當 得利，即屬有據。被告等固辯稱自101年8月起至102年6月止 ，渠等之承租人曾志昌依其與原告之協議，每月繳交5,000 元予原告，而該金額包括管理費2,740元及渠等之房屋占用 系爭土地之租金2,260元，長久以來相安無事，原告自無損 害可言，原告再向渠等重複求償，無異一隻牛剝兩層皮，顯 無理由云云。惟查，觀諸被告等所提免用統一發票收據，其 上僅記載：管理費，總價：5,000元等語，並未記載「租金 」或類似意旨之字句。且受有利益而應返還者係被告羅春英 、賴素環，與曾志昌占有使用占有系爭土地之前開部分有無 支付租金予原告無涉，原告自無重複求償之問題，被告等前 揭抗辯即屬無據，而不足採。
(四)末按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息10%為限。第97條第99條及第101條之規定，於租用基 地建築房屋均準用之。土地法第97條第1項、第105條分別定 有明文。又基地租金，依土地法第105條準用同法第97條規 定，以不超過該土地申報價額年息10%為限。而該條所謂土 地價額，依同法施行法第25條規定，係指法定地價。又所謂 法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有人依該法 規定所申報之地價而言，並非指平均地權條例第46條所規定 之土地公告現值（最高法院88年度台上字第108號判決要旨 參照）。本院審酌系爭土地之地目為建，位於臺中市西區忠 明南路，市況繁榮，四週交通、生活機能便利，而被告羅春 英、賴素環占用系爭土地前開部分，將之出租予曾志昌等情 狀，認應以系爭土地申報總價年息10%計算為適當。而系爭 土地當期（102年1月）申報地價為每平方公尺8,819.2元， 為兩造所不爭執，並有卷附土地登記第二類謄本可稽，而被 告羅春英、賴素環占用面積各為60、95平方公尺、占用期間 為12個月又21日（101年8月1日至102年8月21日），依此計
算，被告羅春英、賴素環各應返還之不當得利應為55,907元 、88,514元【8819.2×60×10%÷12＝4410，4410×（12＋2 1/31）＝55907；8819.2×95×10%÷12＝6982，6982×（12 ＋21/31）＝88514】。被告等固辯稱系爭大樓之停車位出租 行情每月僅1,600元，季繳每月為1,500元，年繳每月為 1,400元，且每個停車位法定空間為15平方公尺，原告顯然 誇大租金金額及占用面積云云。惟本院係依土地法第97條第 1項、第105條規定，按被告羅春英、賴素環占用系爭土地之 面積為計算，並非依原告主張以系爭大樓之停車位每月租金 為計算，自與原告有無誇大租金金額及占用面積無涉，被告 等此部分抗辯亦屬無據，無足憑採。
(五)從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告羅春英給付原 告55,907元；被告賴素環給付原告88,514元，及均自支付命 令送達翌日即102年12月3日起至清償日止，按年息5％計算 之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由 ，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，核與 判決結果無影響，爰不逐一論述。
五、本件原告勝訴部分係適用簡易程序所為被告敗訴判決，依民 事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。 又被告等陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰 酌定相當金額准許之。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 103 年 5 月 26 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 羅智文
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 5 月 26 日
書記官