臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事判決
102年度板簡字第1962號
原 告 李欣達
兼
訴訟代理人 陳壽賀
被 告 黃秋香
訴訟代理人 周宜隆律師
上列當事人間請求返還價金事件，於中華民國103 年4 月15 日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第 2 款定有明文。本件原告陳壽賀以其子李欣達與訴外人鄧仁 君間關於門牌號碼新北市○○區○○路000 號4 樓房地之買 賣契約，原告陳壽賀為李欣達於前揭買賣之代理人，另委由 被告為代書處理買賣契約簽訂、過戶、買賣價金處理等事宜 ，惟被告卻代李欣達非債清償款項，故請求被告返還多餘款 項新臺幣（下同）144,000 元等節，嗣於民國102 年12月12 日言詞辯論期日當庭追加李欣達為原告，經核係源於同一買 賣價款糾紛之同一基礎事實而為追加，揆諸上開規定，原告 所為之追加於法並無不合，應予准許。被告雖辯稱此有礙於 訴訟終結，惟上開言詞辯論期日為本件第一次言詞辯論期日 ，尚難認原告之追加有何刻意妨礙訴訟終結之情事，被告所 辯，尚非可採，合先敘明。
二、原告起訴主張：
㈠緣原告李欣達所有坐落於新北市○○區○○路000 號4 樓及 7 樓房地（下分別稱系爭4 樓房地、系爭7 樓房地，合稱系 爭不動產），原告陳壽賀並於92年3 月間就系爭不動產設定 最高限額抵押權為擔保，向訴外人南山人壽保險股份有限公 司（下稱南山人壽）申辦貸款借款690 萬元。惟原告因當時 經濟狀況極端困難，故於93年7 月26日由原告李欣達將所有 之系爭4 樓房地以370 萬元之價格出售予訴外人鄧仁君（下 稱系爭買賣契約），而原告陳壽賀為原告李欣達於系爭買賣 契約之代理人，被告則為系爭買賣契約之代書，負責處理買 賣契約簽訂、過戶、買賣價金處理等事宜。
㈡因被告要求原告需先償還系爭7 樓房地之房屋貸款，原告李 欣達遂於93年4 月22日以系爭7 樓房地向訴外人臺北縣板橋
市農會（現已改名為新北市板橋區農會，下稱板橋農會）設 定抵押權供擔保而借款345 萬元，並提撥其中之341 萬 8,000 元清償系爭7 樓房地於南山人壽之房屋貸款，是系爭 4 樓房地房屋貸款應僅剩348 萬2,000 元（計算式：690 萬 元－341 萬8,000 元＝348 萬2,000 元）。且原告陳壽賀就 南山人壽公司系爭4 樓房地房屋貸款，均有自行按期繳納， 甚至有重複繳款之情事，絕無積欠房貸債務情事。然被告逕 將原告李欣達本得取得之買賣價金其中之8 萬9,000 元，擅 自非債清償予南山人壽清償系爭4 樓房地之房屋貸款，並再 向原告陳壽賀要求再交付5,375 元以清償系爭4 樓房地貸款 ；且原告當時向訴外人中信房屋仲介股份有限公司（下稱中 信仲介公司）所約明之仲介費為總售價370 萬元之百分之2 即7 萬4,000 元，然被告卻擅付11萬1,000 元予中信仲介公 司，又非債清償3 萬7,000 元；另原告李欣達於93年7 月26 日當日即交屋並交付所有移轉過戶所需文件，土地增值稅亦 於同年月28日核發，但被告卻遲至93年9 月7 日始償還系爭 4 樓房地房屋貸款350 萬元，期間1 個月又12日之利息應為 買方鄧仁君應負之債務，而屬因被告遲延繳款造成原告受有 利息損失2 萬0,469 元。上揭情事均係因被告未履行其於系 爭買賣契約代書責任所致，而有民法第227 條不完全給付之 情事，故上揭損害共計（計算式：8 萬9,000 元＋5,375 元 ＋3 萬7,000 元＋2 萬0,469 元＝15萬1,839 元），原告並 僅請求其中14萬4,000 元之損失，不請求之部分為被告非債 清償之仲介費37,000元其中之7,839 元。 ㈢至於原告陳壽賀於93年9 月10日被要求在結帳單上簽名，當 時係因被告有說若不簽名，案件就無法結案，系爭4 樓房地 之房屋貸款須由原告陳壽賀繼續繳付，原告陳壽賀不得已才 簽名。
㈣為此，爰依不完全給付之法律關係，請求被告給付原告上開 損失14萬4,000 元，並自簽約日即93年7 月26日起至清償日 止，按年息百分之5 計算之利息。並聲明：被告應給付原告 14萬4,000 元及自93年7 月26日起至清償日止，按年息百分 之5計算之利息。
三、被告則以：
㈠原告主張被告為系爭買賣契約之簽約代書，售屋款項理應核 算清楚等節，惟原告陳壽賀並非上開93年7 月26日不動產買 賣契約書之當事人，真正買賣雙方之當事人分別為買方鄧仁 君及原告李欣達，而原告陳壽賀為賣方李欣達之母。原告陳 壽賀於93年7 月26日係代理原告李欣達與鄧仁君簽訂系爭買 賣契約，並於當天代理李欣達與買方鄧仁君、第三人中國信
託商業銀行永吉分行、中信仲介公司等四方同時簽訂房屋交 易安全契約書。基上所陳，原告陳壽賀為原告李欣達之代理 人，而非買賣契約當事人其理甚明，要無疑義。而代理依民 法第10 3條規定之法律效果係由本人取得當事人之地位享有 權利，負擔義務。代理人不應代理行為而負有法律上責任， 亦不得以代理人自己之名義向他方當事人主張任何權利。就 本案而言，原告陳壽賀既非系爭買賣契約不動產買賣契約之 當事人，亦非系爭房地之所有權人，其竟以自己之名義請求 被告給付其所主張之非債清償款項及損失，顯與法未合。 ㈡被告僅受雙方委任辦理上開不動產買賣之過戶事宜，並不知 悉原告所主張所言之下列情事：⒈原告李欣達於簽約前向南 山人壽申請房屋貸款690 萬元。⒉應被告要求先清償系爭7 樓房地房屋貸款，遂於93年4 月22日以系爭7 樓房地向板橋 農會借款345 萬元並提撥341 萬8,000 元清償系爭7 樓房地 之房貸。⒊93年6 月8 日原告陳壽賀代原告李欣達清償南山 人壽公司1 萬6,000 元之房貸等簽約前若干之情事，在此合 先敘明。
㈢原告陳壽賀代理原告李欣達出售系爭4 樓房地後得款370 萬 元，另原告代理李欣達交付予被告5,375 元，兩者合計370 萬5,375 元，此為原方李欣達可支用之金額。而上開款項動 支之情形如下：⒈93年8 月4 日由指定專戶匯出仲介服務費 5 萬5500元予中信房屋板橋江翠店。⒉93年9 月7 日鄧仁君 向板橋區農會貸得之350 萬元及原告陳壽賀代原告李欣達交 付予被告之5,375 元，合計350 萬5,375 元匯至南山人壽公 司清償貸款。⒊93年9 月7 日由中國信託商業銀行指定專戶 匯出8 萬9,000 元予南山人壽清償房屋貸款。⒋93年9 月10 日由指定專戶匯出仲介服務費5 萬5,500 元予中信房屋板橋 江翠店。基上所陳，依上開370 萬5,375 元之動支情形可知 ，其中359 萬4,375 元係用於清償南山人壽公司之房屋貸款 ，其餘款項則用來給付中信房屋板橋江翠店11萬1,000 元之 仲介服務費。且上開款項被告僅於93年9 月7 日向原告收取 5,37 5元，其餘款項被告並未經手，故其請求被告返還價金 或賠償非債清償損失，顯與法未合。
㈣另原告主張93年7 月26日簽約時由買主鄧仁君開立20萬元支 票做簽約金，原告並未收到支票，且簽約日就交屋同時交付 權狀、印鑑章等過戶資料，又何須於93年8 月6 日再以原告 李欣達名義向中國信託商業銀行借款370 萬元，以及93年9 月6 日付現金2 萬元及支票1 萬6,000 元，這應是由買主鄧 仁君辦理借款清償南山人壽之房貸才合理。惟查： ⒈依系爭買賣契約中房屋交易安全契約書第貳條之規定可知
：「甲方應依不動產買賣契約書之約定按時將各期價款存 入丁方於丙方開立之『中信房屋房屋交易安全專戶』（以 下稱專戶）內。在不動產買賣契約履行完竣且丙方所負保 證責任全部解除以前，甲、乙雙方均不得要求提領、設質 予第三人或請求轉為定期存款。」，今系爭買賣係採房屋 交易安全制度，故甲方即買方之簽約金20萬元係存入中國 信託銀行永吉分行之指定專戶，依約不可由賣方收取，其 理甚明，要無疑義。
⒉其次，原告主張原告李欣達已於93年7 月26日簽訂不動產 買賣契約將系爭不動產出售予鄧仁君，又何需於93年8 月 6 日再以李欣達名義向中國信託借款370 萬元。惟依原告 所提之原證9 放款結清證明書之內容可知，此係指「成屋 履約保證」亦即上開所言之房屋交易安全制度。易言之， 賣方係與中國信託商業銀行成立「成屋履約保證」並非向 中國信託銀行貸款。再者，系爭不動產買賣之總價款為37 0 萬元，依銀行放貸之常情可知，一般房貸約為不動產總 價款之8 成左右，實不可能取得房價全額之貸款，故原告 李欣達顯未向中國信託商業銀行貸款。退萬步言，縱原告 李欣達確曾於上開期日向中國信託商業銀行貸款，此亦為 原告李欣達與中國信託商業銀行間私下簽訂之借貸契約， 被告並未經辦，自與被告無涉。
⒊另原告主張原告李欣達於系爭4 樓房地買賣簽約日就交屋 予買方，被告予以否認。蓋依一般房屋交易而言，於簽約 日同時辦理交屋實有異於一般交易習慣，且如買賣雙方果 真於簽約同時辦理交屋，應會於簽約時一併記載於契約上 以免日後造成紛爭。今系爭買賣契約上並無簽約日同時辦 理交屋之記載，可見原告之主張與事實不符。
㈤原告主張有關過戶、代書費及契稅要由買方鄧仁君負擔，被 告卻要求賣方支付5,375 元，但卻在應給聲請人售屋款裡剋 扣無剩餘，反再要求原告支付5,375 元予被告。惟前已敘及 被告於93年9 月7 日向賣方收取之5,375 元已於同日連同鄧 仁君向板橋農會貸得之350 萬元匯予南山人壽公司代償原告 李欣達之房屋貸款，故被告並無原告所言假借過戶、代書費 及契稅向賣方收取5,375 元之情事。
㈥原告主張於93年9 月10日原告陳壽賀被要求在原證11之結帳 單上簽名，當時係因被告有說若不簽名，案件就無法結案， 房貸須由原告繼續繳納等節，被告予以否認，被告從未向原 告表示若不簽名案件就無法結案。故原告就上開主張之事實 ，應負舉證責任，以實其說。其次，如前所述，為清償南山 人壽公司之房貸，鄧仁君於93年9 月7 日除由板橋農會匯款
350 萬5,375 元（鄧仁君貸得之尾款350 萬元及被告透過原 告陳壽賀向原告李欣達收取之5,375 元）至南山人壽外，另 中國信託商業銀行之履約專戶亦於同日匯款8 萬9,000 元至 南山人壽。而南山人壽收到上開兩筆匯款後，遂於次日即93 年9 月8 日開立抵押權塗銷同意書表示貸款債務已全部受償 。可見，南山人壽之房貸業已於93年9 月7 日全數清償完畢 。而上開結帳單係於匯款後之第3 天即93年9 月10日（答辯 狀誤繕為7 月10日）由原告陳壽賀代原告李欣達結清，此時 南山人壽之房貸早已清償完畢，故原告陳壽賀方會同意在結 帳單上書立「買賣收入支出均結清無誤」等字，故原告主張 如未於結帳單上簽名將繼續繳納房貸一事，顯與事實不符， 不足採信。
㈦原告主張售屋款項應核算清楚云云，然原告主張於93年9 月 7 日南山人壽之房屋貸款僅餘有348 萬2,000 元，被告予以 否認。蓋所積欠的貸款果真為348 萬2,000 元，則依鄧仁君 申請之350 萬元業已足夠清償賣方之貸款，原告陳壽賀又何 須於93年9 月6 日自行清償2 萬元之貸款。足見，原告於93 年9 月7 日還款時所積欠之貸款總額應超過348 萬2,000 元 。再者，依原證11之結帳單內容可知，93年8 月4 日及93年 9 月10日分別給付仲介服務費5 萬5,500 元，合計房仲服務 費為11萬1,000 元。可見，亦非為原告所主張之7 萬4,000 元。末如前所述，被告僅於93年9 月7 日向賣方收取5,735 元，並於當日匯款予南山人壽，其餘款項被告從未經手，且 所有款項係支付系爭不動產積欠南山人壽之房屋貸款及原告 李欣達仲介服務費，並無餘額款項，故原告向被告請求返還 14萬4,000 元，顯與法未合，委無可採。 ㈧原告陳壽賀積欠南山人壽房屋貸款之利息究為多少，被告並 不知悉。93年9 月7 日係因售屋之尾款350 萬元及房屋指定 專戶留存之8 萬9,000 元尚不足以清償原告陳壽賀積欠之貸 款本息，方由被告向原告陳壽賀收取其中差額5,375 元，連 同350 萬元之尾款匯予南山人壽，並於次日取得抵押權清償 證明，故被告向原告陳壽賀收取之5,375 元，確係清償原告 陳壽賀積欠南山人壽之貸款本息。再者，不動產買賣應向稅 捐機關完納地價稅及房屋稅方可辦理過戶，故被告代為辦理 完納稅捐時即可知悉系爭4 樓房地之地價稅及房屋稅稅額， 並不需知悉原告以系爭4 樓及7 樓房地向南山人壽貸款之總 金額。故原告陳壽賀主張被告應知悉系爭4 樓及7 樓房地之 貸款總額方可能知悉地價稅及房屋稅，不足憑取。 ㈨原告主張於93年7 月26日簽約時已交付權狀正本、印鑑收據 ，可見當日已然交屋。而買方係自93年9 月7 日方清償原告
陳壽賀向南山人壽之貸款，故被告應擔保93年7 月26日起至 93年9 月7 日止，計1 月又12日之貸款利息2 萬0,496 元。 惟查，惟參原證8 之收據可知，被告當時僅收受原告陳壽賀 交付之房地權狀，且依被證1 之不動產買賣契約書第3 條第 1 項可知，簽約時乙方（即賣方）則應將所有之土地及建物 權狀正本交由特約代書保管，同時雙方備齊文件，並在過戶 表上蓋妥印鑑章交付特約代書辦理。準此，原告係依不動產 買賣契約書第3 條第1 項之規定於簽約時交付房地權狀正本 ，此尚不足以證明系爭房屋於簽約時交屋。再者，系爭4 樓 房地於93年7 月26日起至93年9 月7 日止之此段期間並非由 被告使用、收益，自不應由被告負擔上開期間2 萬0,496 元 之利息。再者依原告所提之土地增值稅免稅證明書可知，土 地增值稅免稅證明書雖係93年7 月28日核發，惟該證明書左 下方蓋有「另有欠稅」、「補3 份」、「90～92」、「稅務 員陳碧昭93.7.29 」等語，足見上開土地增值稅免稅證明書 核發時，原告李欣達尚積欠90至92年度之地價稅。另該證明 書另蓋有「截至92年上查無欠繳地價稅」、「稅務員陳欣怡 93. 9.2 」等語，可見原告嗣後繳清地價稅後方於93年9 月 2 日取得繳清地價稅之證明。其次，原告所提之契稅繳款書 內則蓋有「截至92年上查無欠繳房屋稅」，「稅務員陳欣怡 93.9.2」等字，而契稅繳款書之右側記載「查欠繳90、91、 92、93年度房屋稅」等語。由上開加註之文字記載可知，原 告所有之系爭4樓房地於出售前尚積欠90至93年度之房屋稅 ，於93年9 月2 日方取得繳清地價稅之證明。就本案而言， 依原告李欣達與第三人鄧仁君簽訂之系爭買賣契約書第8條 第1 項約定，應由原告李欣達於交屋前完納地價稅及房屋稅 ，且出售之房地亦需 無欠繳地價稅及房屋稅方可辦理所有 權移轉登記事宜。原告竟遲至93年9 月2 日方繳清積欠之90 至92年度之地價稅及90至93年度之房屋稅，故系爭4 樓房地 過戶、抵押貸款及塗銷抵押權等相關事宜必遲至93年9 月2 日原告李欣達清償上開稅款以後，方可進行不動產移轉登記 事宜。準此，被告並無原告所指之違約情事。原告李欣達於 93年9 月2 日取得房屋稅及地價稅之繳清證明後，被告隨即 送件並於翌日即93年9 月3 日完成土地所有權移轉登記及抵 押權設定登記。而93年9 月4 、5 為星期六、日，被告於93 年9 月6 日取得土地權狀及他項權利證明書後，立即於次日 即93年9 月7 日告知板橋農會及中國信託商業銀行，並由板 橋農會及中國信託商業銀行指定專戶直接匯款清償原告積欠 南山人壽之抵押借款。而南山人壽於93年9 月8 日出具塗銷 證明書後，被告隨即送件於次日即93年9 月9 日塗銷南山人
壽之抵押權登記。最後，系爭買賣於93年9 月10日結清，被 告於結帳單上確認買賣收入支出均結清無誤，足見被告並無 原告所指遲延還款、違約等之情事，亦無致原告受有利息之 損失。退萬步言，縱有利息損失，惟民法第126 條之規定， 利息之請求權因5 年間不行使而消滅，今原告係請求93年7 月26日至93年9 月7 日之利息損失，距今已9 年有餘，實已 超過5 年之消滅時效期間，故原告之請求，顯與法未合。 ㈩依南山人壽103 年1 月16日之(103) 南壽銀字第004 號函之 說明二可知，截至93年9 月7 日止，原告尚積欠南山人壽本 金355 萬6734元、利息3 萬6,095 元，遲延利息87元，火險 地震險費用1459元，共計359 萬4,375 元。然如前所述，93 年9 月7 日係因售屋之尾款350 萬元及房屋指定專戶留存之 8 萬9,000 元尚不足以清償原告陳壽賀積欠之貸款本息，方 由被告向原告陳壽賀收取差額5,375 元，並連同尾款350 萬 元匯予南山人壽，另一筆則由房屋指定專戶留存之8 萬9,00 0 元匯至南山人壽。益徵被告並無原告所指之非債清償之情 事。且依中信仲介公司103 年1 月10日之中信（仲）字第00 0000000 號函之說明三可知，中信房屋江翠店僅向原告李欣 達收取買賣價金百分之3 仲介服務費即11萬1,000 元。原告 主張仲介服務費為7 萬4,000 元，顯與事實不符。再者，指 定專戶匯出仲介費11萬1,000 元予中信房屋江翠店一事，並 非被告授意匯出此筆款項，被告自無原告所指違反債務不履 行之情事。且就程序而言，依舉證責任之分配，原告亦應舉 證證明為被告授意匯出此筆款項，方為適法。
綜上，原告之訴實無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之 訴駁回。
四、得心證之理由：
㈠原告陳壽賀部分：
按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接 對本人發生效力；前項規定，於應向本人為意思表示，而向 其代理人為之者，準用之，民法第103 條定有明文。是代理 人於代理權限內所為之法律行為，其效果乃歸屬於本人，對 代理人並不生任何效力。本件原告陳壽賀對被告主張契約不 完全給付責任，無非係以原告陳壽賀為原告李欣達於系爭買 賣契約之代理人，而被告為系爭買賣契約之代書，故原告陳 壽賀仍可對被告主張不完全給付權利為其論據。然揆諸前揭 法條意旨及說明，原告陳壽賀於該買賣契約過程僅係原告李 欣達之代理人，於原告李欣達之授權範圍內，原告陳壽賀所 為之任何法律行為效果皆歸屬於原告李欣達本人，不因原告 陳壽賀為實際接洽買賣並代理原告李欣達締結契約之人，或
其為系爭不動產房屋貸款之貸與人，而使原告陳壽賀得取得 與所代理本人及原告李欣達相同之法律地位。則本件被告雖 為系爭買賣契約之代書，惟至多僅足認乃原告李欣達委任被 告處理系爭買賣契約上代書事務，尚無從遽認原告陳壽賀與 被告間有任何契約之法律關係存在，此觀系爭4 樓房地之不 動產買賣契約書、房屋交易安全契約書立契約書人欄上均示 原告陳壽賀乃代理原告李欣達所為之交易簽名即明，故原告 陳壽賀主張被告對其應負償還剋扣系爭買賣契約價款及因契 約不完全給付所生之損害，即屬無據。
㈡原告李欣達部分：
⒈查本件原告李欣達與鄧仁君間就系爭4 樓房地之系爭買賣 契約，約定買賣價金為370 萬元，價金給付方式分二期支 付，第一期款20萬元，另支付尾款350 萬元，原則上並應 存入中信房屋房屋交易安全專戶內，有系爭買賣契約書第 3 條第2項 約定、房屋交易安全契約書1 份可參。另觀卷 附原告所提出交易安全契約書結帳單內載93年7 月29日簽 約用印收入金額20萬元，及被告所提出系爭買賣契約書後 附收受款記錄表上記載93年9 月10日、350 萬元、直接匯 款還南山人壽款項等語，並有原告陳壽賀代理原告李欣達 簽名等情事，堪認本件系爭買賣契約價金付款狀況為鄧仁 君於系爭買賣契約簽約後，即先將第一期款20萬元存入上 開交易安全專戶內，其後並將350 萬元匯入原告陳壽賀南 山人壽房屋貸款帳戶內作為尾款350 元價金之清償，並得 原告陳壽賀代理原告李欣達簽認之，則雖鄧仁君未將350 萬元尾款匯入上開交易安全專戶內，然此情顯經原告於93 年9 月10日簽認同意之，自無不可，則鄧仁君應已交付完 畢370 萬元買賣價金，首堪認定。
⒉另原告李欣達主張於上開交易安全專戶內之20萬元，既為 原告李欣達所有之買賣價金，然被告卻無故擅將其中之款 項擅自轉出11萬1,000 元之仲介費、過戶費89,000元，並 再索取5,375 元等情。經查，關於仲介費用部分，經本院 向中信仲介公司函詢本件原告李欣達委託中信仲介公司銷 售房屋之仲介服務費為若干，經該公司於103 年1 月10日 以中信（仲）字第000000000 號函回覆該公司所屬板橋江 翠加盟店確有受原告李欣達委託銷售房屋，並順利成交， 原告李欣達得於該專戶中支付服務報酬，其分別於93年8 月4 日及9 月10日自專戶支付之服務報酬總計11萬1,000 元等語，足稽該仲介費用並非如原告李欣達主張之為買賣 價金之百分之2 即7 萬4,000 元，且原告並未舉出其他事 證證明其約定之仲介費用為7 萬4,000 元，原告此節主張
，已難遽信，且被告雖為中信仲介公司之特約代書，然此 仲介費用乃原告李欣達用以支付中信仲介公司所屬板橋江 翠加盟店，並非支付被告，被告亦無權決定干涉原告與中 信仲介公司所屬之板橋江翠加盟店間關於仲介費之約定， 要難認與被告有何關聯，則原告李欣達主張被告應負擔原 告所受有非債清償仲介費用之損失，顯屬無據。 ⒊又原告主張上開交易安全契約書結帳單所示之支出過戶費 8 萬9,000 元（原支出8 萬9,030 元，後30元匯款差額已 補足之），其究為過戶費或用已清償南山人壽貸款，有所 不明等情，由中國信託商業銀行93年9 月7 日匯款申請書 上載之匯款予南山人壽8 萬9,000 元並註明代償原告李欣 達貸款等語，及經本院依被告聲請函詢中國信託商業銀行 詢問原告有無向該銀行申辦370 萬元貸款，該銀行以103 年1 月22日中信銀字第00000000000000號函回覆略以，原 告李欣達並未於該銀行貸款370 萬元，該銀行所出具之放 款結清證明書乃為辦理房屋交易安全契約之證明文件等情 ，則見並未有原告李欣達所質疑被告擅以原告名義向中國 信託商業銀行辦理370 萬元貸款情事，該放款結清證明書 應僅在證明系爭買賣契約所申辦之房屋交易安全專戶款項 業已結清，且上開交易安全契約書結帳單之過戶費8 萬9, 000 元，並非在辦理房屋過戶所支出費用，而係用以清償 南山人壽房屋貸款。
⒋再原告李欣達雖堅稱南山人壽房屋貸款，原告陳壽賀均有 繳納，並無積欠多餘貸款利息情事，被告不得為擅將原告 李欣達之買賣價金用以清償貸款云云，然查，經函詢南山 人壽關於系爭不動產貸款情形，南山人壽函覆略以：截至 93 年9月7 日止，原告陳壽賀尚積欠房貸本金355 萬6,73 4 元、利息3 萬6,095 元、遲延利息87元，火險地震險費 用1,459 元，共計359 萬4,375 元，並於93年9 月7 日申 請結清房貸，結清款項分2 筆匯入，其中一筆為350 萬5, 375 元經由板橋農會匯入，另一筆8 萬9,000 元由中國信 託商業銀行匯入，經確認無訛後，乃核發清償證明文件供 辦理抵押權塗銷，此有南山人壽103 年1 月16日（103 ） 南壽銀字第004 號函1 紙在卷可稽，復參以卷附被告93年 9 月7 日所簽名出具之其收到原告李欣達5,375 元以清償 南山人壽貸款利息之字據、板橋農會93年9 月7 日匯款申 請書匯款350 萬5,375 元予南山人壽，並註明代償原告李 欣達貸款之單據、前開中國信託商業銀行93年9 月7 日匯 款8 萬9,000 元之匯款申請書，以及南山人壽93年9 月8 日開利之抵押權塗銷同意書等件，核與南山人壽上揭回函
所示內容相符，顯見南山人壽房貸於93年9 月7 日申請結 清時，仍餘共計359 萬4,375 元之款項尚待清償，被告於 原告李欣達處取得5,375 元，加計鄧仁君本應給付之350 萬元買賣尾款價金，合計350 萬5,375 元經由板橋農會匯 款，另由申設於中國信託商業銀行之房屋交易安全專戶匯 款8 萬9,000 元以清償南山人壽房屋貸款完畢，南山人壽 方以債務全部受償而開立抵押權塗銷同意書等情甚明，並 未見有何原告李欣達所主張非債清償之情事。
⒌復原告李欣達雖另提出南山人壽95年10月19日（95）南壽 財四字第104 號函、93年4 月16日房屋貸款繳款對帳單以 證明原告陳壽賀確有於93年1 月7 日以支票繳納房貸利息 29 ,412 元，並未有欠繳情事，甚而有重複繳納云云，然 經本院檢附上開文件再次函詢南山人壽，南山人壽回覆略 以：93年4 月16日房屋貸款繳款對帳單所示之入帳日期與 繳款金額，均與南山人壽所留存資料不符，應以該函所附 之附件紀錄即103 年3 月14日房屋繳款對帳單及各期放款 利息收據為準，原告陳壽賀於93年1 月確未繳款，另並未 於92年12月、93年2 月、93年3 月無重複繳納2 次利息問 題，而南山人壽上揭95年10月19日函文說明欄中敘及「94 年4 月6 日前尚積欠之金額+94 年4 月當期應繳金額」中 之94年為93年之誤繕等語，有南山人壽103 年3 月17日（ 103 ）南壽銀字第019 號函1 份在卷可佐，則見原告李欣 達所提出之93年4 月16日房屋貸款繳款對帳單經南山人壽 確認後與實際留存之繳款狀況不符，且依南山人壽所提出 之原告陳壽賀繳納貸款之放款利息收據，亦與103 年3 月 14日房屋貸款繳款對帳單之內容一致，而與原告李欣達所 提出之93年4 月16日房屋貸款繳款對帳單之入帳日期及繳 款金額均有不同，可見後者並非可採。是依原告陳壽賀利 息繳納狀況，尚難遽論原告陳壽賀有何重複繳款且未曾欠 繳之情，則原告李欣達主張被告擅將其買賣價金非債清償 房屋貸款，非可憑採。再者，前開交易安全契約書結帳單 上另有原告陳壽賀所書寫「陳壽賀代李欣達買賣收入之出 均結清無誤。93年9 月10日」等字句，足徵原告李欣達當 時亦同意該房屋交易安全專戶所存之款項及系爭買賣契約 價金之收入支出之用途並承認結清，並無何被告擅為原告 李欣達用買賣價金支付原告陳壽賀房屋貸款之情事，況關 於房屋貸款餘額應為南山人壽及原告陳壽賀所知悉，被告 充其量僅係依買方或賣方指示居中代為收取房屋貸款部分 款項，促成房屋貸款清償完畢，以利系爭不動產抵押權設 定之塗銷，難謂被告主觀上知悉原告李欣達所給付之款項
有無超過房屋貸款，則要無可歸責於被告之情事，原告李 欣達主張被告應負契約不完全給付之責，無可憑採。原告 李欣達賀雖陳稱當初被告係以原告陳壽賀若不簽名，原告 陳壽賀需繼續繳付貸款情況下，不得以才於前開交易安全 契約書結帳單上簽名云云，然該簽名日期為93年9 月10日 ，系爭不動產之房屋貸款早於此前即清償完畢，此有93年 9 月8 日即由南山人壽開立抵押權塗銷證明書在卷可證， 原告李欣達主張，無從憑取。
⒍末原告李欣達主張其餘93年7 月26日簽約當日即交屋，並 將所有房屋移轉過戶證件、所有負擔均交由鄧仁君處理， 契稅於同年7 月27日申報、土地增值稅亦於同年月28日核 發，然被告卻遲至93年9 月7 日始給付350 萬元以償還貸 款，期間買賣價金遲付之利息損失20,469元應由被告負擔 等情。然查，被告並非系爭買賣契約之買方，並不負給付 買賣價金之義務，是如價金給付有所遲延，原告李欣達得 否依買賣契約之法律關係請求被告負擔遲延付款之責，已 屬有疑，不得憑採。又以原告李欣達委任被告處理代書事 務之委任契約而言，原告李欣達則需證明鄧仁君買賣價金 給付確有遲延且係因顯可歸責於被告所致。則查，原告李 欣達主張其於93年7 月26日即已交屋乙情為被告所否認， 此有利於原告李欣達之事實，自應由原告李欣達負舉證責 任。原告李欣達雖提出其於簽約當日即將房地權狀交予被 告收受之單據，復為被告所不爭執，然此情至多僅足證原 告李欣達有將房地權狀交予被告辦理系爭4 樓房地過戶事 宜，未能足認於103 年7 月26日簽約日系爭4 樓房地即已 點交予鄧仁君，且如於簽約當日系爭4 樓房地原告李欣達 即已交付予鄧仁君，鄧仁君應如原告李欣達所主張應於簽 約當日即負給付買賣價金全額義務，則何以系爭買賣價金 會另約定先付分二期20萬元、350 萬元給付，此約定分期 付款顯失意義，足見原告李欣達主張103 年7 月26日系爭 4 樓房地已交付，且鄧仁君於該日即應給付350 萬元買賣 價金，洵非可採。另依系爭買賣契約第8 條第1 項、第2 項、第3 項分別約定：「本不動產交屋前應繳納之各項稅 費（例如房屋稅、地價稅、水電、瓦斯費、電話費及管理 費等）悉由乙方【即原告李欣達，下同】負責繳清，點交 後則由甲方【即鄧仁君，下同】負責繳清，但該各項稅費 之負擔應以交屋日為準按比例計算。」、「土地移轉過戶 時應納之土地增值稅、塗銷登記代辦費及未完稅之稅費由 乙方負擔。」、「產權登記規費、抵押權登記規費及代辦 費、印花稅、契費、公證費等由甲方負擔。」等語，足見
在房地交屋前之房屋稅、地價稅，及土地移轉過戶前之土 地增值稅應由原告李欣達負擔。另觀諸原告所提出土地增 值稅免稅證明書可知，該土地增值稅免稅證明書雖係於93 年7 月28日核發，惟該證明書左下方蓋有「另有欠稅」、 「稅務員陳碧昭」、「93.7.29 」並寫有「補3 份」、「 90～92」等語，足見上開土地增值稅免稅證明書核發時， 原告李欣達上另有欠稅，並參以同份土地增值稅免稅證明 書另蓋有「截至92年上查無欠繳地價稅」、「稅務員陳欣 怡」、「93.9.2」等語，足稽系爭4 樓房地於93年9 月2 日方取得繳清地價稅之證明。另觀諸原告所提出之契稅繳 款書內則蓋有「截至93年上查無欠繳房屋稅」，「稅務員 陳欣怡」、「93 .9.2 」等字，而契稅繳款書之右側記載 「查欠繳90、91、92、93年度房屋稅」等語，可知原告李 欣達所有之系爭4 樓房地原仍積欠90至92年度之房屋稅， 於93年9 月2 日方取得繳清房屋稅之證明，有該土地增值 稅免稅證明書、契約繳款書各1 份附卷可參，此等證明稅 務繳清之情事，本應於系爭4 樓房地辦理過戶前予以釐清 ，而系爭4 樓房地於93年9 月3 日即辦畢不動產移轉登記 ，有新北市地籍異動索引1 份足憑，要難謂被告於不動產 過戶登記上有何遲延辦理情事。另系爭4 樓房地雖於93年 9 月3 日即辦畢所有權移轉登記，惟仍尚待辦理確認南山 人壽房屋貸款餘額及抵押權設定塗銷情事，是待南山人壽 於93年9 月8 日出具抵押權塗銷證明書後，被告隨即送件 於次日即93年9 月9 日塗銷南山人壽之抵押權登記，而於 93年9 月10日作買賣帳款結清，原告李欣達亦經由原告陳 壽賀代理於同日確認買賣收入支出均結清無誤，有前開房 屋交易安全契約書結帳單1 紙、異動索引1 份可證，則本 件既未見原告李欣達有提出充分舉證證明其與鄧仁君間有 何明確約定給付價金350 萬元期限，況其既於93年9 月10 日確認買賣收入支出均結清無訛，益證亦同意以該日作為 買賣價款結算之日，則難謂鄧仁君有何遲延給付買賣價金 350 萬元而致原告李欣達受有利息損失情事，亦未能證明 被告有何違約而有原告李欣達所指之不完全給付乙情，原 告主張，委無足採。
五、從而，原告依不完全給付之法律關係，請求被告給付14萬4, 000 元及自93年7 月26日起至清償日止，按年息百分之5 計 算之利息，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及證據，於結果之 判斷均不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 103 年 5 月 8 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 林米慧
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 103 年 5 月 8 日
書記官 劉春美
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