最高法院民事判決 一○三年度台上字第九一二號
上 訴 人 曹慧莊
訴訟代理人 陳建偉律師
李漢鑫律師
林家弘律師
被 上訴 人 林伯安
上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國一○二
年七月二十三日台灣高等法院第二審判決（一○一年度重上字第
八四一號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人之上訴及其餘之反訴暨該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件被上訴人主張：上訴人於民國一○○年十二月十七日與伊簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），向伊購買如第一審判決附表所示之房地（下稱系爭房地），約定價金為新台幣（下同）二千一百七十萬元，於系爭契約簽訂時，支付簽約款二百萬元，簽約後三十工作日內以伊名義申辦之房貸核撥時，支付一千九百二十萬元（下稱第二次款），產權登記完畢當日內，再支付尾款五十萬元。上訴人於簽約日支付簽約款二百萬元，伊亦於同年十二月十八日將系爭房屋點交予上訴人。詎上訴人竟未依約交付第二次款，經伊催告後仍不履行，除前以存證信函通知上訴人解除契約外，茲再以起訴狀繕本之送達，解除系爭契約等情，爰依民法第二百五十九條、第七百六十七條、第一百七十九條之規定，求為命上訴人將系爭房地騰空返還予伊，及自起訴狀繕本送達翌日即一○一年五月二十六日起至返還之日止按月給付伊三萬五千元之判決。
上訴人則以：依系爭契約第九條第四項約定，被上訴人應於簽約後一週內將拍定前原屋主屋內所有家具及其他原有物品返還伊，惟被上訴人僅返還如一審卷第一○○至一○八頁所示物品（下稱Ａ部分物品），而未返還同卷第六二至六四頁所示物品（下稱Ｂ部分物品），自不能要求伊支付第二次款。且該次款係被上訴人推託不為辦理，並非伊違約，被上訴人自不得以此解除系爭契約等語，資為抗辯。並於原審提起反訴主張：若認被上訴人解除契約為有理由，因被上訴人將伊所給付之簽約款二百萬元充作違約金，顯失平衡，亦應酌減違約金數額至五十萬元等情，求為命被上訴人給付一百五十萬元及加付自上訴理由狀（含反訴）繕本送達翌日即一○一年十二月二十九日起算法定遲延利息之判決（原審判命被上訴人給付一百萬元本息，而駁回上訴人其餘之反訴，被上訴人敗訴部分已因依法不得上訴而告確定）。
原審就本訴部分，維持第一審所為如被上訴人聲明之判決，駁回上訴人之上訴；並就反訴部分，駁回上訴人逾一百萬元即五十萬元本息部分之其餘反訴，無非以：兩造於一○○年十二月十七日簽立系爭契約，被上訴人已於同年月十八日將系爭房地交予上訴人，上訴人未曾以被上訴人名義向銀行申辦房屋貸款，亦未支付被上訴人第二次款之事實，為兩造所不爭執。而系爭契約第十六條第二項前段雖約定：「本約簽立後，乙方（即被上訴人）同意以乙方名義向金融機構申辦房屋貸款，金額為本次買賣總價之80％，並於簽約後三十個工作日內完成」，惟根據證人黃銀河之證詞，足見上訴人簽約時亦同意貸款銀行應由其接洽。至證人曾貴爵證稱：被上訴人委託協助標購系爭房地之聯邦公司經理楊敬熙有說如果找不到銀行，再由他們去辦等語，並不足證明被上訴人於簽約時有同意替上訴人接洽貸款銀行之事實。又證人古芳城證述曾貴爵有將被上訴人之所有權狀影本及契約書交付，亦無法證實有向何家銀行交涉貸款事宜。上訴人既未能證實有何家銀行願以二千一百七十萬元之80％放貸，自屬可歸責於上訴人之事由，依上開約定，上訴人應自一○一年二月十九日起負遲延給付之責任。又被上訴人於簽立系爭契約後三天內，已將其保管之Ａ部分物品交予上訴人；而上訴人未能舉證證明系爭房地存有Ｂ部分物品，上訴人主張同時履行抗辯，即無理由。其次，被上訴人曾以存證信函催告上訴人支付第二次款，復以上訴人違約為由，依系爭契約第十條第二項約定，解除系爭契約，上訴人迄未依約支付第二次款，被上訴人解除系爭契約，於法自無不合。再系爭房地每月租金為三萬五千元，被上訴人自可請求上訴人自一○一年五月二十六日起按月給付三萬五千元之不當得利。惟被上訴人已將上訴人交付之二百萬元價金全數充作違約金，顯然過高，應核減為一百萬元。從而，被上訴人依上開法律關係，請求上訴人騰空返還系爭房地及上述之不當得利，為有理由；上訴人反訴請求被上訴人給付逾五十萬元本息部分，則無理由等詞，為其判斷之基礎。
按判決書理由項下，應記載關於攻擊或防禦方法之意見及法律上之意見，民事訴訟法第二百二十六條第三項定有明文，法院為原告敗訴之判決，而其關於攻擊方法之意見有未記載於判決理由項下者，即為同法第四百六十九條第六款所謂判決不備理由。又因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任，復為民法第二百三十條所明定。本件系爭契約第十六條第二項前段約定：系爭契約簽立後，被上訴人同意以其名義向金融機構申辦房屋貸款，乃原審所認定之事實，並有系爭契約附卷可稽。上訴人就此並於原審主張：伊曾向系爭房地原貸款之銀行聯繫，該銀行要求提供被上訴人個人資料，伊遂透過曾貴爵通知被上訴
人備足相關資料供銀行核貸，惟被上訴人拒絕提供，致不能完成銀行貸款之申請云云（見原審卷二二～二三頁）。徵諸證人曾貴爵證稱：其有向被上訴人要資料，被上訴人說買賣有點糾紛，所以不願用他的名字去貸款；證人古芳城亦證稱：曾貴爵有將所有權狀影本及契約書交其辦理貸款，因被上訴人的資料未交付，所以沒有辦理完成各等語（見原審卷一○九～一一○頁反面）。且原審亦將「被上訴人是否有提供個人資料予上訴人完成銀行估價事宜」，列為爭點（見原審卷一一一面反面），此與上訴人未依約支付第二次款是否有可歸責之事由？被上訴人據以解除系爭契約是否合法？所關頗切。乃原審竟對上訴人上述重要之防禦方法恝置不論，復未對之詳加調查審認，即遽為上訴人不利之論斷，依上說明，自有判決不備理由之違法。上訴論旨，執以指摘原判決不利於己部分為不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○三 年 五 月 十四 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 顏 南 全
法官 鄭 傑 夫
法官 陳 玉 完
法官 吳 麗 惠
法官 林 大 洋
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○三 年 五 月 二十七 日
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