最高法院民事判決 一○三年度台上字第一○三四號
上 訴 人 廖瑞道
廖鈞德
廖邦雄
共 同
訴訟代理人 楊傳珍律師
參 加 人 吳玉瓊
被 上訴 人 柯美雲
訴訟代理人 林松虎律師
高進棖律師
上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國
一○二年五月十四日台灣高等法院台中分院第二審判決（一○一
年度重上字第七九號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理 由
本件被上訴人主張：伊於民國九十三年一月十六日與上訴人及訴外人廖金水、廖金科、廖志修（下稱廖金水等三人）簽訂土地租賃契約書（下稱土地租約），承租上訴人共有（廖瑞道、廖邦雄、廖鈞德之應有部分依序各為十萬分之一七九九二、十萬分之五○○三九、十萬分之三一九六九）坐落台中市○○區○○段○地號土地、廖鈞德所有同段九之一地號土地、及廖金水等三人共有同段九之二地號土地（下逕稱各筆土地地號、合稱九地號及九之一地號二筆土地為系爭土地），供建築房屋經營遊藝場及其相關行業；約定租期自同年五月二十日起至一○三年二月十九日止，租賃期間出租人如欲出賣租賃物時，應先通知伊，伊得依相同條件優先承買。嗣伊出資於系爭土地上建築完成同段四三○建號建物（門牌號碼台中市○○○路○段○○○號，下稱系爭建物），並依約借名登記於廖瑞道、廖邦雄（下稱廖瑞道等二人）名下，上訴人不得將該建物出售或設定擔保。詎上訴人於租賃存續期間之九十八年八月三十日，將系爭土地（含系爭建物）以總價新台幣（下同）四億二千零四十八萬一千五百元出售與參加人（下稱系爭買賣），未通知伊，且提供系爭土地及建物為參加人設定擔保債權總金額一億五千萬元之抵押權登記（下稱參加人抵押權），以擔保參加人已付之買賣價款。伊事後知悉後，即於一○○年五月間以存證信函向上訴人為優先承買之表示，要求上訴人以系爭買賣相同條件與伊締約，上訴人即應於伊給付約定價款全額之同時，將系爭土地所有權移轉登記予伊。依民法第三百四十九條規定、及借名關係終止後回復原狀法律關係，上訴人應負責塗銷其以系爭土地及建物為訴外人國泰世華商業銀行股份有限公司（
下稱國泰世華銀行）設定登記之本金最高限額九千六百萬元抵押權（下稱國泰世華銀行抵押權）、及參加人抵押權等情。爰終止兩造間系爭建物之借名關係，求為命：㈠上訴人於伊給付四億二千零四十八萬一千五百元之同時，將系爭土地所有權移轉登記予伊；並塗銷系爭土地上之國泰世華銀行抵押權及參加人抵押權。㈡廖瑞道等二人應將系爭建物所有權全部移轉登記予伊；並塗銷系爭建物上之國泰世華銀行抵押權及參加人抵押權之判決。上訴人則以：被上訴人於九十七年間即放棄對系爭土地之優先承買權；且其違法使用系爭土地，業經伊合法終止兩造間之土地租賃關係，其已不得主張優先承買。況被上訴人於知悉系爭買賣數年，土地價格大幅上漲後，始主張以數年前之價格優先承買，其權利之行使，顯然違悖誠信原則等語，資為抗辯。原審維持第一審所為被上訴人勝訴之判決，駁回上訴人之上訴，無非以：被上訴人於九十三年一月十六日與上訴人、訴外人廖李良、及廖金水等三人，簽定土地租約，承租上訴人三人共有九地號土地、廖李良所有九之一地號土地（廖李良於同年八月六日以贈與原因移轉登記予廖鈞德所有）、及廖金水等三人共有九之二地號土地；該租約第四條約定，出租人於租賃期間如欲出賣租賃物時，應先通知承租人，承租人有依相同條件優先承買權。嗣被上訴人出資興建完成系爭建物，及坐落九之二地號土地上同段四二九建號建物（門牌號碼台中市○○○路○段○○○號），分別登記為廖瑞道等二人共有、廖金水三人共有。被上訴人租地建屋後，經營賭博性電玩，經判決有罪確定。上訴人與參加人於九十八年八月三十日成立系爭買賣，未通知被上訴人，被上訴人迄一○○年五月間表示優先承買，遭上訴人拒絕等情，為兩造不爭之事實。查上訴人於第一審已自認系爭建物乃被上訴人所有，依土地租約第六條約定，借名登記於廖瑞道等二人名下之情，其事後翻異，辯稱該建物為登記名義人所有，觀諸上開契約約定，難認有據。兩造於台灣台中地方法院（下稱台中地院）九十七年度重訴字第三六八號所有權移轉登記事件，成立訴訟上和解時，被上訴人放棄之優先承買權係指該事件爭訟之上訴人與訴外人張獻德於九十七年四月十七日所締立之買賣契約，不及於嗣後上訴人與參加人另行簽訂之系爭買賣，上訴人抗辯被上訴人已放棄優先承買，顯有誤解。次綜觀系爭土地與九之二地號土地之地形、面積，土地租約第三條第一項第十一、十二款給付租金方式之約定未加區分各筆土地租金，及被上訴人以單一契約承租三筆土地，在確保其得合併使用三筆土地之租賃目的等情，堪認土地租約無論形式或實質，均為單一租賃契約，並非複數租賃契約之聯立。是出租人終止土地租約之意思表示應由全體共同為之，始為適法。上訴人先後對被上訴人為終止土地租約之意思表示多次，或因地
址錯誤未合法送達，或因非出租人全體為之，均不生合法終止該租約之效力。上訴人於該租約存續期間為系爭買賣，被上訴人自得主張優先承買，其於知悉該買賣契約內容後，始主張優先承買，並無違反誠信可言。再被上訴人既以系爭買賣相同條件對系爭土地優先承買，並終止系爭建物借名關係，則其依買賣、所有物返還法律關係、土地租約約定、及民法三百四十九條規定等，請求上訴人或廖瑞道等二人分別將系爭土地、系爭建物所有權移轉登記與被上訴人，併將上開不動產上所設定之國泰世華銀行抵押權及參加人抵押權塗銷，均非無理等詞，為其判斷之基礎。按法院於確定判決之理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果，如已加以判斷，除其判斷有顯然違背法令，或經當事人提出新訴訟資料，足以推翻該判斷之情形外，應解為在同一當事人間之其他訴訟，就該已經法院判斷之重要爭點法律關係，法院及當事人皆不得任作相反之判斷或主張，始符訴訟程序上之誠信原則。查上訴人前以兩造間土地租約已合法終止，被上訴人繼續使用系爭土地為無權占有為由，起訴請求被上訴人拆屋還地，業經法院判決上訴人勝訴確定，有台中地院九十八年度重訴字第三九六號判決、原審法院一○一年度重上更㈡字第九號判決、本院一○二年度台上字第七九六號判決可稽。揆上開判決理由，就兩造間土地租約是否合法終止、被上訴人主張優先承買系爭土地是否合法等重要爭點，似已加以判斷，果該判斷係本於當事人辯論之結果，且無顯然違背法令，或經當事人提出新訴訟資料，足以推翻該判斷之情形，本件兩造間移轉登記等訴訟，就上開爭點法律關係，法院即不得任作相反之判斷。原審見未及此，遽為與上開事件確定判決相反之「上訴人終止土地租約不合法、被上訴人得行使優先承買權」之論斷，並據為上訴人不利之判決，不免可議。其次，九之一地號土地為廖鈞德單獨所有，就該土地有所有權移轉登記權能者僅廖鈞德；且有塗銷系爭土地及建物抵押權能者為抵押權人，並非所有權人。原判決逕命廖瑞道等二人移轉登記九之一地號土地所有權，暨命上訴人及廖瑞道等二人分別塗銷系爭土地、系爭建物上國泰世華銀行抵押權及參加人抵押權，於法亦有未合。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○三 年 五 月 二十八 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 陳 重 瑜
法官 魏 大 喨
法官 林 恩 山
法官 林 金 吾
法官 劉 靜 嫻
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○三 年 六 月 九 日
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