最高法院民事判決 一○三年度台上字第一○三二號
上 訴 人 傅新煥
訴訟代理人 樓嘉君律師
被 上訴 人 毛慶耀
訴訟代理人 黃俊嘉律師
孫嘉佑律師
被 上訴 人 毛武雄
上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國一○二年
八月二十八日台灣高等法院高雄分院第二審判決（一○二年度上
字第五九號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。
理 由
本件上訴人起訴主張：坐落高雄市○○區○○○段○○○號土地（下稱系爭土地）為被上訴人及訴外人毛慶璋、毛彥達、毛志維五人（下稱毛慶耀等五人）共有，被上訴人於民國一○一年三月二十四日將系爭土地出售予伊，並授權毛慶耀與伊簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定總價為新台幣（下同）一億零三百八十九萬九千元，伊於同日交付定金二百萬元，惟被上訴人嗣未依約將辦理所有權移轉登記所需一切證件備妥交與地政士辦理登記，亦未履行後續相關事宜，伊於同年四月二十七日催告其履行，復於同年五月四日通知被上訴人於文到三日履行契約，若未履行，即不另通知，逕解除系爭買賣契約。被上訴人迄未履約，系爭買賣契約已於同年五月九日經伊合法解除，依民法第二百五十九條第二款規定，被上訴人應返還已付價金二百萬元，並依系爭買賣契約第五條、第九條約定，給付違約金二百萬元及律師費用五萬元，合計四百零五萬元等情，爰求為命被上訴人如數給付並加計法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：系爭土地係經全體共有人同意，授權毛慶耀與上訴人簽訂系爭買賣契約，嗣上訴人於一○一年四月二日委由訴外人王麗美以電話聯繫訴外人黃天雄、黃明詳，表示不買之意，伊遂輾轉透過訴外人李王鳳英、劉邦金向上訴人求證，確定上訴人欲解除契約，伊表示將依約沒收已付定金二百萬元，上訴人亦表同意。買賣契約既經解除，伊自無交付所有權移轉登記所需文件之義務等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：按代理人雖未明示本人名義，而相對人明知其代理或可得知者，仍不能對於代理人主張其自為；換言之，授權人已將授權於他人之事通知或公告或為相對人所知悉，其人所為之行為，雖未明示以本人名義為之，仍應對於本人發生效力，是為隱名代理。又有
代理權之代理人與第三人為法律行為時，雖未明示其為代理人，惟如相對人按其情形，應可推知係以本人名義為之者，即難謂不發生代理之效果。查系爭土地共有人毛慶耀等五人同意將系爭土地全部售予上訴人，並授權毛慶耀於一○一年三月二十四日與上訴人簽立系爭買賣契約，約定買賣價金為一億零三百八十九萬九千元，簽約時被上訴人毛武雄在場等情，為兩造所不爭執。系爭買賣契約之出賣人雖僅列毛慶耀一人，惟上訴人自承於購買系爭土地之前有看過系爭土地登記謄本，知道系爭土地之共有人是五個人，但都是毛慶耀在處理的，毛慶耀說有受其餘共有人授權代理等語，足見毛慶耀係受其餘共有人授權出售系爭土地，且為上訴人所明知，屬隱名代理，系爭買賣契約對毛武雄、毛慶璋、毛彥達、毛志維亦生效力。另系爭買賣契約第一條記載第二次（指付款）：買方於一○一年四月二十六日付賣方五千五百萬元，「買方」備齊過戶文件及用印。第三次：買方於一○一年五月二十四日付清尾款四千六百八十九萬九千元。賣方開立本票一張四千六百八十九萬九千元，於尾款確認無誤再交付印鑑證明。依上開約定，買方即上訴人有先給付價金五千五百萬元及尾款四千六百八十九萬九千元義務，賣方即毛慶耀等五人於收受五千五百萬元後，應「備齊」（而非「交付」）過戶文件及用印，於收受尾款後，始有「交付」印鑑證明之義務。上訴人未依約給付第二次款，雖提出其在高雄銀行三民分行開設之帳戶存摺，證明其在一○一年四月二十六日有存款足以支付，惟既未提領交付毛慶耀等五人，難謂其已依約履行，毛慶耀等五人即無交付辦理系爭土地所有權移轉登記所需之印鑑證明等文件予上訴人之義務，上訴人不得以被上訴人未將該文件交付與地政士辦理移轉登記為由，解除系爭買賣契約。況解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之，契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之。系爭買賣契約之出賣人既為毛慶耀等五人，上訴人欲催告履行系爭買賣契約或解除系爭買賣契約，自應向全體出賣人為之，始為合法。上訴人於一○一年四月二十七日、同年五月四日僅催告被上訴人及毛慶璋履行，並向彼等為解除契約之意思表示，未對其他共有人毛彥達、毛志維為之，亦不生催告及解除契約之效力，是其依民法第二百五十九條規定，請求被上訴人返還二百萬元，自難謂有據。又毛慶耀等五人未違反系爭買賣契約之約定，上訴人前所為之催告及解除契約之意思表示均非合法，既如前述，則上訴人依系爭買賣契約第九條及第五條之約定，請求被上訴人加付已收價款一倍之違約金二百萬元及律師費五萬元，亦有未合。從而，上訴人請求被上訴人給付四百零五萬元及加計按法定利率計算之遲延利息，難謂有理由，應予駁回等詞，為其判斷之基礎。
惟查兩造雖將「被上訴人毛慶耀與系爭土地其他共有人毛武雄、毛慶璋、毛彥達、毛志維同意將系爭土地全部出售與上訴人，並授權由被上訴人毛慶耀於一○一年三月二十四日與上訴人簽立系爭買賣契約」乙節，列為不爭執之事項，但均未主張或抗辯毛慶耀係代理其他共有人簽訂系爭買賣契約，該契約之效力及於其他共有人，共有人全體均為契約當事人。原審逕謂毛慶耀係隱名代理其他共有人簽約，系爭買賣契約對其他共有人亦生效力云云，自有認作主張之違法。況所謂代理，係代理人於代理權限內，以本人之名義，為意思表示或受意思表示。代理人未以本人名義或明示以本人名義為法律行為，實際上有代理本人之意思，且為相對人所明知或可得而知者，雖仍對本人發生代理之效力，惟究以代理人有代理之意思，即有使代理行為之效力歸屬本人，而為相對人所明知或可得而知，始足當之。系爭買賣契約僅毛慶耀一人出名訂立，原審認該契約對其他共有人亦生效力，無非係以上訴人於原審陳稱「購買系爭土地之前看過土地登記謄本，知道系爭土地之共有人有五人，但都是毛慶耀在處理的，毛慶耀說有受其餘共有人授權代理」等語為其依據（見原審卷六○至六一頁）。惟上訴人另稱「除被上訴人外，其他共有人未到場，亦未出具授權書，伊認系爭土地之出賣人僅被上訴人二人」、「認為出賣人係被上訴人二人，本件係債權契約，出賣人不需有全部所有權，只要能將土地移轉予買受人即可」（同上卷五四、六○、一○二頁）；毛慶耀亦僅稱「簽訂系爭買賣契約時伊及毛武雄在場，毛武雄有同意簽訂系爭買賣契約。簽訂系爭買賣契約時，系爭土地全部所有人均同意由伊簽訂」，未曾抗辯其係代理其他共有人簽約，其他共有人亦為系爭買賣契約之當事人；被上訴人之訴訟代理人及毛武雄甚且表示「以買賣契約簽名的毛慶耀為主。縱使毛武雄是土地共有人之一，僅是嗣後同意所有權移轉之問題」、「共有人中一人出賣全部土地，僅對該共有人發生效力，毛武雄固同意毛慶耀出賣系爭土地，僅毛慶耀因而取得處分權而已，毛武雄不因此成為系爭買賣契約之出賣人」各等語（同上卷七一、七二、八二頁反面）。則毛慶耀縱獲其他共有人授權訂立系爭買賣契約，惟其於訂約時，有無使該契約之效力直接歸屬本人之代理意思，並為上訴人所明知或可得而知，即非無疑。原審逕以系爭買賣契約之出賣人為毛慶耀等五人為由，認上訴人未向其全體為催告及為解除契約之意思表示，不生契約解除之效力云云，自非無可議。又關於買賣雙方於一○一年四月二十六日應履行之義務，除系爭買賣契約第一條記載「買方於一○一年四月二十六日付賣方五千五百萬元，『買方』（似係賣方之誤，應予釐清）備齊過戶文件及用印」外，同契約第三條另載有「買賣雙方於一○一年四月二十六日應將有關所有權移轉登記所需證件一切備妥交予
代書人辦理登記……」等語。則縱認依系爭買賣契約第一條之記載，上訴人付清尾款後，出賣人始有交付印鑑證明之義務，惟就印鑑證明以外之其他辦理所有權移轉登記所需證件，被上訴人有無於一○一年四月二十六日交付代書之義務？系爭買賣契約第一條所謂「備齊過戶文件及用印」乙語，是否應與第三條之文義對照而為解釋？乃原審就該第三條之約定全未斟酌，對於上訴人給付第二次款及賣方依系爭買賣契約第三條所負交付證件之義務，二者應同時履行或買方有先為義務，亦未令兩造為充足之辯論，即指上訴人應先付款五千五百萬元云云，亦嫌速斷。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○三 年 五 月 二十八 日
最高法院民事第一庭
審判長法官 高 孟 焄
法官 李 文 賢
法官 沈 方 維
法官 簡 清 忠
法官 盧 彥 如
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○三 年 六 月 九 日
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