臺灣士林地方法院民事簡易判決 102年度士簡字第805號
原 告 林文崇
林文慶
訴訟代理人 張菊芳律師
林宣佑律師
被 告 沈儀仁
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國103 年4 月8 日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落臺北市○○區○○路○○巷○○○○○○○號之房屋遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣陸拾陸萬伍仟元，及自一百零二年十月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應自民國一百零二年八月二十八日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣柒拾萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬零貳佰肆拾元，其中新臺幣捌仟元由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行，但被告如以新臺幣玖拾叁萬壹仟壹佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由要領
壹、程序部分：
按因建築物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係所生之爭 執涉訟者，不問其標的金額或價額一律適用簡易程序，民事 訴訟法第427 條第2 項第1 款定有明文。本件原告係依兩造 間簽定租期自民國100 年4 月12日起至106 年6 月15日止之 房屋租賃契約（下稱系爭租約），請求被告遷讓房屋、給付 欠租、違約金與不當得利，則本事件顯係因建築物定期租賃 關係所生之訴訟，依上開規定，不問其標的價額，應適用簡 易程序審理。
貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠、請求遷讓返還房屋部分：
１、被告於100 年4 月12日向原告承租坐落臺北市○○區○○路 ○○巷0 ○0 ○0 ○0 號房屋（下稱系爭房屋），租期自10 0 年4 月12日起至106 年6 月15日止，約定每月1 日以前應 給付租金新臺幣（下同）35萬元，兩造並簽訂系爭租約，惟 被告未依系爭租約約定，給付102 年7 、8 月之租金共計70 萬元，其積欠之租金已達2 個月租額，經原告依系爭租約第
7 條第2 項規定，於102 年8 月6 日發函催告被告應於同年 月12日前給付欠租，被告仍未給付，原告乃依同條項之規定 ，於102 年8 月26日函知被告提前終止租約，該通知函於同 年月27日到達被告，系爭租約即於當日終止，被告依系爭租 約第7 條第3 項規定應遷讓返還系爭房屋，卻繼續無權占用 該房屋。
２、被告未依約定繳納102 年7 、8 月之租金，其遲付租金已達 2 個月之租額，原告終止租約未違反民法第440 條第2 項前 段之規定。至民法第440 條第2 項後段規定：「其租金約定 於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終 止契約。」等語，參照修正之立法理由載述：「又租金每月 預付者，則承租人於每期開始應支付租金而未支付時，即應 負遲延責任。如約定以2 個月以上之時期為1 期，則承租人 負遲延責任之同時，其遲付租金總額即已達2 個月之租額， 出租人即得終止契約，對承租人未免過苛，爰規定此際於遲 付租金須達2 個月之租額外，並應於其遲延逾2 個月時始得 終止契約。」等語，可知該規定係適用於約定以2 個月以上 之租金為1 期之情狀，與系爭租約約定每月繳納1 期租金不 同，無適用第440 條第2 項後段規定之餘地。３、倘原告前揭102 年8 月26日之函文不生終止租約之效力，原 告再以同年12月18日民事準備書狀繕本之催告被告應於該書 狀送達翌日起15日內，給付原告102 年7 月至12月之租金共 210 萬元，如未於期限內履行，系爭租約即為終止之意思表 示，因被告於期限屆滿仍未履行，系爭租約當已終止。㈡、請求租金及因提前終止租約之違約金部分： 被告積欠原告102 年7 、8 月租金共70萬元，且依系爭租約 第7 條第2 項規定，被告因遲延給付租金，經原告催告仍 不支付，由原告提前終止租約，被告應賠償原告3 個月租金 105 萬元之違約金，合計被告應給付原告175 萬元。㈢、請求未依約返還房屋之不當得利及違約金部分： 系爭租約終止後，被告迄未返還房屋，原告自得依系爭租約 第7 條第3 項之規定請求被告給付自系爭租約終止翌日（即 102 年8 月28日）起至遷讓完竣之日止，按月給付以房租1 倍即35萬元計算之違約金。又被告無權占用系爭房屋，受有 相當於租金之利益，並致原告受有損害，被告應按月給付原 告相當於租金35萬元之不當得利，合計被告應自102 年8 月 28日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告70萬元。㈣、爰依系爭契約第7 條第2 、3 項，民法第455 條第1 項、第 767 條第1 項及第179 條等規定提起本訴。㈤、對被告答辯之陳述：
１、按當事人締結契約一經合意成立，即應受拘束。本件系爭租 約經公證人公證，被告且在其上簽名，應受系爭租約內容之 拘束，實無被告所稱租約承租人原為華心大飯店、原告應開 發票、租約有嚴重問題或原告有不依約履行之情狀，而被告 之租金如係華心大飯店支付，容為被告與該飯店之問題，縱 該飯店無法就租金支出列舉申報，亦與原告無涉。況被告所 稱申報事項，為行政稅賦上之問題，更與系爭租約無關。再 者，系爭租約第3 條第1 項載明每月租金為35萬元，被告雖 稱其已按月提存租金，然其每月提存金額均非35萬元，不符 債之本旨，依法不生清償之效力。
２、被告未按月給付租金之理由，原係原告未開立發票予被告， 故予以扣繳其中金額，並於102 年11月23日民事答辯狀自承 開立發票之用意，非原告應繳之租賃所得稅，與其後稱原告 未依所得稅法規定辦理扣繳租金稅額，主張本應扣繳而未扣 繳之稅額84萬元，應與租金抵銷等情，前後所陳矛盾。又原 告未與被告有何應開立發票之約定，原告為個人出租房屋， 如何開立發票？原告且已依所得稅法繳納租賃所得稅，絕無 被告所陳扣繳不實、逃漏稅之情形，被告亦未替原告辦理扣 繳，何來抵銷租金，其此部分抗辯並無任何法律依據，顯係 惡意扣抵租金。縱被告所言為真，惟系爭租約存在於兩造間 ，而抵銷以權利主張相同之債權為限，華心大飯店縱受有損 害，被告亦不得以該飯店之損害主張抵銷。另抵銷之溯及效 力對於已發生之法律事實不生影響，因債務人不履行債務而 終止契約，債務人之債務縱因抵銷而不存在，亦不得認為終 止權之發生原因溯及歸於消滅。
３、按實務上對於土地法第99條之適用，不包括作為營業用途之 房屋，而土地法第100 條之適用不包括定有期限之租賃契約 ，故系爭房屋依系爭租約第5 條第1 項既載明供營業之用， 系爭租約且為定有期限之租約，本件自無土地法第99、100 條之適用。
４、被告自102 年7 月起即未依約繳納租金，雖其陳稱於同年9 月起每月向法院辦理提存，然依上開所述，被告主張扣抵租 金毫無依據，被告亦未替原告辦理扣繳，被告提存之金額與 系爭租約所定租金不符，原告且未受領上開提存款，被告未 依債之本旨提存，不發生清償之效力。又原告前以102 年12 月18日準備書狀再次催告被告繳納同年7 月至12月租金，被 告則陳明以先前給付之押租金105 萬元抵償，惟被告收受書 狀繕本日為同年12月19日，其清償期限為同年12月20日至 103 年1 月3 日，被告未於上開清償期限內給付210 萬元， 縱據被告所陳以105 萬元抵償，其積欠之租金亦達3 個月，
據此，系爭租約於103 年1 月3 日應已終止。㈥、原告聲明：①被告應將坐落臺北市○○區○○路○○巷0 ○ 0 ○0 ○0 號房屋遷讓返還予原告。②被告應給付原告175 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分 之5 計算之利息。③被告應自民國102 年8 月28日起至遷讓 返還上開房屋之日止，按月給付原告70萬元。④請准宣告假 執行。⑤訴訟費用由被告負擔。
二、被告答辯：
㈠、被告未遲延給付租金，原告主張終止租約不合法：１、系爭租約之承租人本應為華心大飯店沈儀仁，之後臨時異動 為被告個人，被告不察而簽約，但該租約第3 條第1 項每月 租金「含稅」，係指被告特別付稅給原告，原告應開立發票 交付被告之意思並無變更，被告其後以系爭租約有嚴重瑕疵 ，致被告之公司無法列舉申報租金支出，要求原告重新訂約 ，原告卻不為所動，而系爭租約約定每月租金為35萬元，依 各類所得扣繳率標準第2 條第5 款規定，被告自為扣繳每月 租金之百分之10即3 萬5 千元之稅額後，給付原告之租金即 為31萬5 千元，被告據此數額給付，符合系爭租約債之本旨 。
２、原告向被告收取每月35萬元之租金，原告即為租賃所得人， 亦為納稅義務人、扣繳義務人，然其扣繳憑單上之扣繳義務 人竟為「雙魚座華心別館」，扣繳之稅額甚少，明顯與系爭 租約無關，原告實未依所得稅法辦理扣繳，扣繳數額亦不實 在，原告應按租金給付金額百分之10辦理扣繳，否則即屬不 法。
３、因原告未按所得稅法辦理扣繳，被告乃以抵銷之方式，將本 應扣繳而未扣繳之稅額總計84萬元，與應交付予原告之租金 抵銷，經抵銷後，102 年7 、8 月不需給付租金，同年9 月 僅需給付10萬5 千元，其後月份之租金於扣繳3 萬5 千元後 ，按月僅需給付31萬5 千元。
４、被告據上理由，於102 年7 月1 日開立同日至103 年6 月30 日之支票予原告，惟遭原告退回，此乃原告受領遲延，被告 不負違約責任。又被告為給付租金，於102 年9 月起每月依 法辦理提存，以此方法給付租金，被告無何遲延給付之情事 ，原告主張終止租約，並不合法。
㈡、被告交付給原告之擔保金超過租金2 個月之部分，被告本得 主張抵付房租，且若僅就原告所收取之總額觀之，原告主張 被告所欠之租金，扣除擔保金抵償後，仍未達2 個月，依土 地法第98條至第100 條規定，原告終止系爭租約並無理由， 原告所爰引之臺灣高等法院93年度上易字第1157號判決所闡
述之民法第440 條第2 項規定之適用及推論，於本件不得比 附援引，且土地法屬於特別法，應優先於民法第440 條第2 項後段之規定，故原告主張終止系爭租約，並請求被告遷讓 房屋，實無理由：
１、被告於102 年9 月5 日以原告為提存物受取權人，以清償租 金為目的提存10萬5 千元，之後於同年10月1 日起，扣除稅 賦3 萬5 千及提存規費1 千元後，每月1 日提存31萬4 千元 ，另於103 年2 月起改為扣除提存規費1 千元後，每月1 日 提存34萬9 千元。
２、原告分別於102 年8 月6 日及26日發函催告被告給付租金與 通知被告提前終止租約，上開終止租約意思固於同年月27日 到達被告，惟兩造締結租約時，被告已繳納3 個月共105 萬 元之押租金為擔保，而土地法第99條係強制規定，優於系爭 租約，因被告交付之擔保金超過租額2 個月，超過之部分當 然可以抵付房租，縱被告真有積欠租金之情事，於102 年8 月27日原告終止租約時，被告至多僅欠1 個月租金。３、原告另以102 年12月18日提出之民事準備書狀，催告被告應 於送達被告翌日起15日內，給付102 年7 月至12月租金共21 0 萬元，如被告未於期限內履行則系爭租約終止云云，其理 由不外主張被告未依債之本旨給付，惟縱原告主張被告積欠 之租金為真，核計被告提存之金額及上開押租金後，被告僅 積欠4 萬元，未達2 個月之租金額。
４、依民法第440 條第2 項後段條文文義觀之，未有任何明示或 默示表示限於僅適用約定以2 個月以上之租金為1 期之情形 ，依該條立法理由所舉乃是例示，非列舉規定，亦即該條文 未排除以1 個月為1 期之房屋租賃契約，國內學說見解，亦 未採如臺灣高等法院93年度上易字第1157號判決之推論方式 ，該判決理由非得比附援引，民法第440 條第2 項後段於本 件當可適用。又土地法為特別法，優先於民法第440 條第2 項後段規定，是依土地法第98條第1 項、第99條第1 、2 項 等規定，被告先前所交付之押租金已超過系爭租約2 個月租 金之限度，被告得以超過部分主張抵付房租，被告積欠之租 金，實未達2 個月租金額，依土地法第98、99、100 條規定 ，原告不得向被告主張終止租約並收回房屋。
㈢、綜上，原告起訴主張終止兩造間系爭租約並不合法，兩造間 租賃關係依然存在，被告無須返還系爭房屋，亦無違約事由 ，原告依系爭租約第7 條第2 、3 項主張被告應給付原告3 個月租金之違約金，及自終止租約之翌日即102 年8 月28日 起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告租金35萬元及違約 金35萬元之請求，均無理由。
㈣、被告聲明：①請求駁回原告之訴。②訴訟費用由原告負擔。 ③如受不利益之判決，被告願提供擔保，請准宣告假執行。三、本院的判斷：
㈠、原告主張被告於100 年4 月12日向原告承租系爭房屋，並訂 立系爭租約，租約載明租期自100 年4 月12日起至106 年6 月15日止，每月1 日以前應給付租金35萬元。嗣原告因認被 告未給付102 年7 、8 月之租金，乃發函催告被告應於同年 8 月12日前給付，被告則於同年月20日寄送自102 年9 月1 日起至103 年6 月1 日止，發票日期為每月1 日，票面金額 除發票日102 年9 月1 日為10萬5 千元外，其餘均為31萬5 千元之支票共10紙予原告，原告以被告未依系爭租約債之本 旨給付為由拒絕受領，並以被告遲延支付租金，經定期催告 仍不給付為由，於同年8 月26日依系爭租約第7 條第2 項規 定提前終止租約等情，業據提出系爭租約、房屋稅繳款書、 建物登記謄本、郵局存證信函、限時掛號函件執據、上開10 紙支票影本及郵件查詢資料等件為證，且為被告所不爭執， 堪信為真實。
㈡、原告主張系爭租約業於102 年8 月26日或103 年1 月3 日終 止，為被告否認，並以上開情詞置辯，本件爭點厥為系爭租 約是否業已終止？原告請求被告遷讓返還系爭房屋、給付積 欠之租金、違約金及不當得利有無理由？茲分述如下：１、系爭租約已於102 年8 月27日終止：
⑴、按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力， 為民法第235 條所明定。若債務人僅提出給付之一部，除法 律別有規定外，不得謂為依債務本旨之提出，自不生提出之 效力，債權人拒絕受領，即不負遲延責任，最高法院23年上 字第98號判例意旨參照。查被告應按月給付租金35萬元，惟 被告迄未給付102 年7 、8 月份之租金等情，均如上述，被 告顯有遲延給付租金之事實，經原告發函催告被告依約給付 ，被告收受催告函文後，僅寄送發票日期為102 年9 月1 日 至103 年6 月1 日之支票10紙予原告，則原告依系爭租約第 7 條第2 項：「乙方（指被告，以下同）…遲延支付租金經 甲方（指原告，以下同）定期催告仍不支付者，甲方得提前 終止租約…。」之約定，另發函為終止系爭租約之意思，該 函文且於102 年8 月27日寄達被告收受，為被告所不爭執， 原告據上主張系爭租約於102 年8 月27日業已終止，尚非無 據。
⑵、被告固主張系爭租約之承租人本應為華心大飯店沈儀仁，之 後雖異動為被告，但該租約第3 條第1 項每月租金載明「含 稅」，係指被告特別付稅予原告，原告應開立發票交付被告
之意思並無變更，因原告從未開立發票，被告乃依各類所得 扣繳率標準第2 條第5 款規定，自為扣繳每月租金百分之10 即3 萬5 千元之稅額，被告每月應給付之租金即為31萬5 千 元（計算式：350000－35000 ＝315000），核計原告前應扣 繳未扣繳之款項共84萬元，以之抵銷租金後，被告不需給付 102 年7 、8 月之租金，同年9 月僅需給付10萬5 千元，其 後月份按月僅需給付31萬5 千元，其已就102 年9 月至103 年6 月之租金簽發支票予原告，原告拒不收受，係原告受領 遲延，其後被告且就應付之租金依法提存，實不應負遲延責 任。況被告所交付之擔保金超過租金2 個月，被告得主張抵 付房租，且就被告業已提存之總額觀之，扣除擔保金後，積 欠之租金仍未達2 個月，依土地法第98條至第100 條規定， 原告終止系爭租約亦無理由等情，固提出存證信函、上開支 票、提存書及被告與訴外人間公證書與租賃契約為證，為原 告否認。茲就被告此部分主張有無理由，分述如下：①、被告主張系爭租約承租人原為華心大飯店沈儀仁，系爭租約 原有由原告開立發票之意思等情，既為原告否認，觀諸系爭 租約內容，亦無原告應開立發票之約定，被告此部分主張， 是否真實，即值懷疑？被告就其主張系爭租約承租人有異動 ，迄未提出證據證明，更難認為實在。又被告主張系爭租約 原存有原告應開立發票之意思云云，固提出上開公證書與租 賃契約為證，然該等證據縱為被告與訴外人間之契約內容， 僅足為被告與該等訴外人相關約定之證明，亦無法據以認定 兩造間約定原告有開立發票義務之認定，被告此部分主張， 實難採信為真。
②、被告主張系爭租約第3 條第1 項載明：「每月租金新台幣參 拾伍萬元整（含稅）」，係指被告付稅予原告，因原告從未 開立發票，被告自得依各類所得扣繳率標準第2 條第5 款規 定，自為扣繳每月租金百分之10即3 萬5 千元之稅額云云。 惟按納稅義務人有租金所得者，應由扣繳義務人於給付時， 依規定之扣繳率或扣繳辦法，扣取稅款，並依第92條規定繳 納之；薪資、利息、租金、佣金、權利金、執行業務報酬、 競技、競賽或機會中獎獎金或給與、退休金、資遣費、退職 金、離職金、終身俸、非屬保險給付之養老金、告發或檢舉 獎金、結構型商品交易之所得，及給付在中華民國境內無固 定營業場所或營業代理人之國外營利事業之所得，其扣繳義 務人為機關、團體、學校之責應扣繳單位主管、事業負責人 、破產財團之破產管理人及執行業務者；納稅義務人為取得 所得者；扣繳義務人於扣繳稅款時，應隨時通知納稅義務人 ，並依第92條之規定，填具扣繳憑單，發給納稅義務人，所
得稅法第88條第1 項第2 款、第89條第1 項第2 款及第94條 前段分別定有明文。是依上開規定，租金之扣繳義務人為機 關、團體、學校之責應扣繳單位主管、事業負責人、破產財 團之破產管理人及執行業務者，原告僅係私人，自無就被告 給付予原告之租金予以扣繳，甚或填具扣繳憑單發給被告之 義務。又原告因出租系爭房屋，所領受之租金，衡為原告租 金所得，原告應於年度結算申報所得稅，並依其適用之稅率 繳交所得稅，反之被告則係支出租金，無有因承租系爭房屋 繳納稅賦之問題。據此，上開系爭租約第3 條第1 項「含稅 」之文義，應指上開月租金內含原告應支出之稅賦，被告實 無從請求原告退還其租金所得之稅額，被告此部分主張，亦 無足信。
③、被告依系爭租約負有按月給付35萬元之義務，其主張原告應 開具發票，且應返還被告為原告按月繳納之稅額3 萬5 千元 ，既無足採信，則被告於原告發函催告後，雖發函陳明以原 告應扣繳未扣繳之款項84萬元抵銷102 年7 、8 月之租金之 意思，並寄送上開支票表明給付102 年9 月1 日至103 年6 月1 日之租金債務等情，有上開存證信函及支票影本在卷可 佐（見本院卷第69至77頁），主張其不負遲延責任，難認有 理由。
④、按土地法第97條第1 項規定城市地方房屋之租金，以不超過 土地及其建築物申報總價年息百分之10為限；同法第98條、 第99條就以現金為房屋租賃之擔保者，分別明定其現金利 息視為租金之一部，其利率之計算，與97條租金所由算定之 利率相等；且擔保金額，不得超過2 個月房屋租金之總額， 已交付之擔保金超過者，承租人得以超過部分抵付房租。上 開強制規定，係法律管制住宅之租賃，調和住宅所有人與使 用人間之權利義務關係，保障住宅使用之公平與效益，以國 家公權力指導住宅之合理利用，貫徹保護承租人住居安定之 住宅立法政策，均屬契約自由原則之例外，此觀同法第94條 第1 項及第96條規定意旨即明。故其適用範圍應以供住宅使 用之房屋租賃為限；至於城市地方供營業用之房屋，原非土 地法住宅政策規劃之範疇，且承租人得以營商而享受商業上 之特殊利益，亦非一般供住宅用之房屋可比，就其所約定之 租金與擔保金，自無以上開規定加以限制之必要。職是，供 營業用之房屋租賃，承租人應依雙方之約定交付擔保金，縱 其金額超過2 個月房屋租金之總額，承租人亦不得主張以超 過部分抵付房租，最高法院95年度台上字第1907號判決意旨 參照。查系爭房屋係供作營業用途一節，為兩造所不爭執， 並有原告所提都市計畫公共設施用地及土地使用分區證明書
1 份在卷可佐（見本院卷第193 頁），且為系爭租約第5 條 第1 項所明定（見本院卷第15頁），依上開說明，被告自無 依土地法之相關規定，主張以其所交付之擔保金抵付租金。 況定期租賃契約無土地法第100 條之適用，司法院院解字第 4005號解釋意旨甚明，系爭租約為定期租賃契約，租賃期間 為100 年4 月12日至106 年6 月15日，有該租約在卷可佐， 依前揭說明，本件無適用土地法相關規定之餘地，被告主張 本事件適用土地法之規定，亦有誤解。
⑤、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約， 民法第440 條第1 項、第2 項分別定有明文。故兩造如就承 租人遲延支付租金，出租人得終止租約，其終止租約前之定 期催告及承租人遲付租金之總額等約定，應受民法第440 條 上開規定之限制。又細繹民法第440 條第1 項規定，遇承租 人有遲延給付者，出租人即得定期催告給付租金。同條第2 項前段則為租賃物為房屋時，定明遲付租金總額達2 個月租 額始得終止租約之限制。參酌同條第2 項規定之立法理由： 「…又承租人於每期開始應支付租金而未支付者，即應負遲 延責任，如約定以二個月以上之時期為一期，負遲延責任之 同時，遲付租金總額即已達二個月之租額，出租人即得終止 契約，對承租人未免過苛，爰規定遲付租金總額須達二個月 之租額外，並應於其遲延二個月時，始得終止契約。」等語 ，可知民法第440 條第2 項後段之規定，係為避免約定以2 個月以上之租金為1 期，於遲延給付租金時，即得終止租約 之情狀。本件被告依系爭租約第3 條第1 項約定，應於每月 1 日前繳納租金，則被告於遲付租金總額達2 個月之租額， 原告即得依民法第440 條第2 項前段規定為終止契約之意思 表示，被告主張本件有同條項後段之適用，委無足採。⑥、綜上，原告主張系爭租約於102 年8 月27日業已終止，洵屬 有據，被告主張其不負遲延責任，難認可採。
２、原告請求被告遷讓返還房屋、給付積欠之租金、違約金及不 當得利有無理由？
⑴、原告請求遷讓返還房屋部分：
按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條 定有明文。本件系爭租約已於102 年8 月27日終止，被告依 法負有將系爭房屋遷讓返還予原告之義務，則原告請求被告 遷讓返還系爭房屋，即有理由。
⑵、原告請求給付積欠之租金部分：
按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段規定 甚明。查被告積欠原告102 年7 、8 月之租金未為給付，而 系爭租約已於102 年8 月27日終止，均如前述，被告自應給 付原告102 年7 月1 日起至8 月27日止之租金66萬5 千元（ 計算式：350000＋315000＝665000）。⑶、原告請求不當得利部分：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能 返還，應償還其價額，民法第179 條、第181 條但書分別定 有明文。查系爭租約於102 年8 月27日經原告提前終止，被 告無其它法律上之原因，繼續占有使用系爭房屋，致原告無 法使用因而受有損害，該「使用利益」依其性質不能返還， 而無權占用他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通 常之觀念，則原告請求被告自102 年8 月28日起至遷讓返還 系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利35萬元， 為法之所許。
⑷、原告請求違約金部分
按「乙方…遲延支付租金經甲方定期催告仍不支付者，甲方 得提前終止租約，乙方須再賠償甲方三個月租金作為違約金 。」、「乙方應於租約…終止時，將房屋遷讓交還甲方…乙 方如不即時交還房屋，甲方得向乙方請求自終止租約…翌日 起至遷讓完竣之日止以房租壹倍計算之違約金。」系爭租約 第7 條第2 、3 項分別定有明文。查系爭租約因被告遲延支 付租金由原告提前終止，被告且迄未交還系爭房屋予被告， 均如前述，則原告依系爭租約第7 條第2 項及第3 項之約定 ，請求被告給付3 個月租金之違約金105 萬元及自終止租約 翌日即102 年8 月28日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月 給付月租金1 倍即35萬元之違約金，均屬有據。⑸、按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃 關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交 付之押租金，發生當然抵充之效力，最高法院87年度台上字 第1631號判決意旨參照。本件被告前因系爭租約支付擔保金 105 萬元，為兩造所不爭執（見本院卷第59頁），而原告得 向被告請求給付之欠租為66萬5 千元及依系爭租約第7 條第 2 項請求給付之違約金為105 萬元，經以被告交付之押租金 105 萬元抵充後，原告得向被告請求之金額即為66萬5 千元 。
㈢、從而，原告依兩造間租賃契約及不當得利之法律關係，請求 被告遷讓返還系爭房屋，並給付原告66萬5 千元，及自起訴
狀繕本送達翌日即102 年10月12日起至清償日止，按年息百 分之5 計算之利息，暨自102 年8 月28日起至遷讓返還系爭 房屋之日止，按月給付原告70萬元，為有理由，應予准許， 逾此部分請求，則無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審 酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。五、本件係就民事訴訟法第427 條第1 項適用簡易程序所為被告 部分敗訴之判決，依民事訴訟法第389 條第1 項第3 款規定 ，應依職權就原告勝訴部分宣告假執行，至原告敗訴部分， 其所為假執行之聲請，失所附麗，應予駁回，並依職權確定 訴訟費用額為10,240元（第一審裁判費），其中8,000 元由 被告負擔，餘由原告負擔。另被告陳明願供擔保，請准宣告 免為假執行，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之 。
中 華 民 國 103 年 5 月 19 日
士林簡易庭 法 官 林昌義
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日）內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 103 年 5 月 19 日
書記官 羅以佳