臺灣彰化地方法院員林簡易庭民事判決 102年度員簡字第158號
原 告 曹雯怡
被 告 黃筠茹
訴訟代理人 黃玉慎
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國103年4月29日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹仟壹佰陸拾伍元，及自民國一百零三年二月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之一，其餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣壹仟壹佰陸拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
(一)原告於民國101年5月30日，以新臺幣（下同）3,550,000元 買受被告所有坐落彰化縣員林鎮○○段0000地號、權利範圍 10000分之438之土地，及其上員林鎮莒光段2698建號之建物 （門牌號碼：彰化縣員林鎮○○○街00號6樓，含編號6C之 平面停車位，下稱系爭房屋），兩造並簽訂不動產買賣契約 書（下稱系爭契約書）。被告並於系爭契約書後附之不動產 標的現況說明書中「改良物是否有滲漏水之情形」欄位，勾 選「是」，及勾選「交屋前修復」。
(二)詎被告於101年6月19日辦理交屋後，系爭房屋內4根樑柱即 不斷發生漏水，經原告通知後，被告以「我當初向前屋主買 受系爭房屋時，房屋並無漏水等情形，此房屋4根樑柱漏水 均與其無涉…」為由，拒絕負起修繕責任。嗣原告再於102 年1月16日以存證信函催告被告修繕，其代理人黃玉慎以存 證信函回覆以「…本人已雇請維修人員修復完成，並經台端 勘驗完畢，現他處又指稱有發生滲漏水，應是整棟大樓老舊 管路發生問題…」等，顯為推拖之詞。系爭房屋於交屋後即 發生漏水現象，顯有違被告當初出賣時所保證之品質，原告 自得向被告請求負起漏水修繕費用之責任。又系爭房屋漏水 修繕費為119,640元，且原告因漏水之故，自102年2月1日起 至103年3月止，共14個月不能使用系爭房屋，受有相當於租 金損失112,000元（以每月租金8,000元計算，14個月共112, 000元）；另原告因此事件所受精神上損害68,360元，合計 300,000元，均應由被告賠償。
(三)爰依民法第360條、第216條及不當得利等規定，請求被告負
損害賠償責任等語。並聲明：被告應給付原告300,000元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算 之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：
(一)系爭契約書後附之不動產標的現況說明書內，「改良物是否 有漏水情形」欄雖同時勾選「是」、「否」，然說明欄內亦 同時記載交屋前修復，故系爭房屋於原告買受時雖有漏水情 形，但於交屋前已修復無瑕疵。況說明書內所載漏水位置、 情形與原告所主張漏水有異，當時係位於客廳天花板，並非 原告所主張之位置，亦即原告所主張之位置在交屋時均無漏 水。
(二)再者，系爭房屋位於公寓式6層大樓內之第6層，即最頂層， 公寓大廈排水管線大都為公用管路，縱如原告主張有漏水之 情形，亦非系爭房屋之專用部分漏水，本件經台灣省土木 技師工會鑑定，其檢送103省土技字第中0306號函檢附之鑑 定報告1份（下稱系爭鑑定報告）亦認為係1、2樓住戶使用 之自來水管漏水，且鑑定人員前往現場鑑定時，即已口頭告 知原告此情，原告僅片面提出照片，未加以舉證證明其所主 張漏水瑕疵是否係被告所造成，自無理由，應予駁回。(三)又按一般中古房屋之買賣，因其缺損或老化程度多已形諸於 外或可由其屋齡直接估算，除非有保證品質或特別約定其效 用，否則應認當事人已默示合意按訂約時房屋之現狀交易， 出賣人交付之房屋縱有於訂約時即已存在之問題，仍應認係 按債之本旨為履行，而不應認係不完全給付。查系爭房屋為 中古屋，於83年11月24日已建築完成，原告於101年5月30日 買受時，屋齡已高達18年，此亦為原告於起訴狀所自承，足 見系爭房屋公用管線已老舊，可能因此造成破損導致漏水， 此應為原告於買受時即可預期並已默示合意按訂約時房屋之 現狀交易。退萬步言之，縱有原告所主張漏水情形，然該危 險負擔，自標的物交付時起已移轉於買受人，依民法第373 條規定，並參照最高法院47年臺上字第1655判例，被告自無 可歸責事由。
(四)系爭房屋交屋後，原告即居住該屋，不知其請求相當於租金 之損害賠償依據何在，況漏水情形也尚未達到不能居住程度 ，原告其餘請求均無理由等語。
(五)並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決， 願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張於101年5月30日與被告訂立系爭契約書，以3,550, 000元買受被告所有之系爭房屋與坐落之共有土地，並於101 年6月15日辦竣所有權移轉登記；及系爭房屋交屋後，自101
年8月2日起，即發生滲漏水之情形等事實，業據其提出相符 之不動產買賣契約書影本、土地暨建物登記簿謄本影本各1 份、存證信函影本2份及現場照片數張附卷可稽，且經本院 調閱101年度彰員資字第1433號買賣登記資料，並至現場履 勘，製有勘驗筆錄1紙在卷可考，被告對此亦未爭執，此部 分自堪信為真實。
四、惟原告主張被告應就系爭房屋滲漏水之結果負損害賠償之責 任，應給付修復費用、漏水期間不能使用系爭房屋之損失、 及因此造成原告之精神損害金，則為被告所否認，並以前揭 情詞置辯。爰分就原告請求之各項目有無理由說明如下：(一)原告請求滲漏水之修復費用119,640元（包含客廳柱牆、客 廳柱牆面、臥室窗戶及5樓客廳）部分
1、按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度， 無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移 轉時，具有其所保證之品質。」、「買賣之物，缺少出賣人 所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而 請求不履行之損害賠償」，民法第354條、第360條前段分別 定有明文。本件經本院送請台灣省土木技師工會鑑定後，認 為「次臥房牆面冷氣窗台部分有白華及水漬痕跡」、「次臥 房外牆冷氣窗因窗框塞水路及窗台防水層防水功能失效，導 致牆面部分滲漏並產生白華情形」，有系爭鑑定報告及103 省土技字第中0366號函1紙附卷可證。被告對此部分亦未爭 執，是系爭房屋因次臥房窗台防水功能失效，導致部分牆面 有漏水之事實，應堪認定。且查，兩造於系爭契約書約定： 「雙方於101年7月13日同意交屋後，若近期有漏水乙方同意 修復（原則以二次下雨為準）」，有系爭契約書附卷可參。 再者，兩造於101年7月13日增加上開約定，系爭房屋次臥房 旋於101年8月開始有漏水之事實，應符合「近期有漏水」之 情形，被告復未爭執原告主張之滲漏水是否在2次下雨以後 始發生，應認原告主張系爭房屋次臥房牆面滲漏水，缺少被 告保證之品質，被告應負損害賠償責任乙節可採。 2、惟原告主張被告應給付系爭房屋客廳內樑柱滲漏水之修復費 用部分，則無所據：
⑴按「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下 列各款者，並不得為約定專用部分：三、公寓大廈基礎、主 要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。」、「共用部分 、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理 委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其
共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所 有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔 。」為公寓大廈管理條例第7條第3款及第10條第2項前段所 明定。是以，主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂等縱然依 附於區分所有之建物中，本質上仍為相鄰或整棟大樓住戶之 共用部分。經查，客廳部分之滲漏水集中在客廳內之柱底端 ，由柱底周遭至少4個縫隙持續流出，漏水之主要原因為該 棟大樓1、2樓自來水供水管線及接頭滲漏所致，且滲水點至 少有二處，皆位於系爭房屋客廳之柱內及上端，有系爭鑑定 報告在卷可參。又滲漏水之樑柱為公寓大廈之主結構體樑柱 ，亦即為上揭條例所稱之主要樑柱，且滲漏水之處係該棟大 樓1、2樓住戶使用之自來水管，亦經台灣省土木技師工會以 103省土技字第中0366號函覆附卷可稽。是以，系爭房屋客 廳內樑柱雖為房屋所有權之一部分，然滲漏水位置係該棟大 樓共用之水管（按：滲漏水之水管雖為1、2樓住戶使用，但 樑柱內亦應埋設有其他住戶之管線，是以公寓大廈管理條例 始規定此部分不得為約定專用部分），系爭房屋所有權人使 用權能在此應受到限制，亦不得任意處置樑柱內之共用管線 ，避免影響其他住戶之權益。反之，若共用部分有修繕必要 ，揆諸前揭規定，亦應由管理負責人或管理委員會為之。再 者，系爭鑑定報告已說明管線滲漏處應非室內裝修風槍釘入 造成，不排除為早期施工不確實、地震或建築物長時間熱脹 冷縮造成管線接頭滲漏水，原告復未能證明此部分滲漏水係 因可歸責於被告之事由所致者，自無責由被告負擔修繕費用 之理。
⑵再按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用 之辭句，民法第98條定有明文。系爭契約書雖特別約定被告 對交屋後短期內滲漏水之情形應予修復，然衡之常情，當事 人未就漏水保固範圍特別約定時，自應以系爭房屋專用部分 滲漏水之處為限，至於共用部分，涉及其他住戶權益，並非 單一住戶得以處置，難認同為上開約定之保證範圍所涵蓋， 是被告保證修復滲漏水之承諾，應限於專用部分，逾此部分 則非其所能預見，也非通常滲漏水保固之範圍。原告主張被 告應就此部分負保證之瑕疵擔保責任，並無依據。關於原告 此部分所受之損害，宜尋公寓大廈管理條例之相關規定解決 ，併此敘明。
3、原告另請被告給付系爭房屋樓下住戶即該棟大樓5樓住戶樑 柱滲漏水之修復費用部分，因原告並非樓下住戶房屋所有權 人，難認權利受有何損害，且原告自承樓下住戶樑柱漏水原 因與上開樑柱內自來水管接頭漏水為同一原因，此部分亦難
認應由被告負損害賠償之責，理由同上。
4、從而，原告僅得就次臥房牆面滲漏水部分請求被告負擔修復 費用之損害賠償，又依系爭鑑定報告之估算，其修復內容包 含牆面水泥粉刷層打除每平方公尺200元、牆面1：3水泥沙 漿打底粉刷每平方公尺470元、牆面批土油漆每平方公尺240 元，上開次臥房滲漏水面積為1.28平方公尺，兩造就此部分 之估算並無爭執，是原告得請求之滲漏水修復費用為1,165 元【計算式：1.28（200＋470＋240）＝1165，小數點以下 四捨五入】。
(二)原告請求不能使用系爭房屋期間所受損失112,000元部分 按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段定有明文。民事訴訟如係由原告主 張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以 證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實，即令不 能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最 高法院17年上字第917號判例參照）。本件原告主張因滲漏 水之情形嚴重，致無法居住、使用系爭房屋，此為被告所否 認，而依卷附照片及本院履勘結果，系爭房屋客廳樑柱雖有 水漬，地面亦有積水，然是否因此即可謂已達不能居住之境 地，尚難遽斷，原告復未能進一步舉證證明滲漏水之情形有 何達不能居住之結果，此部分主張難認有憑。況且，縱認原 告主張為真，系爭房屋主要滲漏水之位置係在客廳樑柱底端 ，此部分不可歸責於被告，業經說明如前，原告亦難憑此要 求被告負不能使用系爭房屋期間所受損失，是原告此部分主 張礙難准許。
(三)原告主張之精神慰撫金68,360元部分 按民法第18條、第195條第1項規定：「人格權受侵害時，得 請求法院除去其侵害；有受侵害之虞時，得請求防止之。前 項情形，以法律有特別規定者為限，得請求損害賠償或慰撫 金。、「不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、 隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害 人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。其名譽被 侵害者，並得請求回復名譽之適當處分」。故不法侵害他人 之人格法益，須以法律有特別規定者為限，方得請求精神慰 撫金，且尚須符合侵權行為之基本構成要件，即必須有民法 第184條故意或過失侵害他人權益之情形為前提，方得依民 法第195條第1項請求精神慰撫金。本件被告雖有債務不履行 之情形，但依民法第227條之1之規定，仍須致原告人格權受 有損害，始須負民法第195條第1項損害賠償之責任，惟原告 所受侵害，僅為財產上之損失，故其主張被告給付精神慰撫
金，自屬於法無據。
五、綜上所述，原告基於系爭契約書之約定，請求被告給付1,16 5元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即103年2月26日起至 清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許 ；逾此部分之請求則無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易 程序，所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之 規定，就原告勝訴部分應依職權宣告假執行。惟被告陳明願 供擔保，聲請宣告免為假執行，亦與同法第392條第2項規定 相符，酌爰酌定相當擔保金額准許之。又原告其餘之訴既經 駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，被告聲請通知水電工人即證人黃添沛到 庭作證，及兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後，核與判 決結果不生影響，爰不分別斟酌論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 103 年 5 月 13 日
臺灣彰化地方法院員林簡易庭
法 官 張佳燉
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本庭（彰化縣員林鎮○○路00號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。中 華 民 國 103 年 5 月 13 日
書記官 梁高賓