回復原狀等
臺灣高雄地方法院(民事),訴字,102年度,148號
KSDV,102,訴,148,20140424,1

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　102年度訴字第148號
原　　　告　鄭道樑
　　　　　　陳明裕
　　　　　　簡金雀
　　　　　　張高彰
前列四人共同
訴訟代理人　莊美玲　　律師
被　　　告　丘宏基
訴訟代理人　陳慧博　　律師
被　　　告　財團法人基督教高雄聖經禮拜堂
法定代理人　張典齊
訴訟代理人　吳幸怡　　律師
　　　　　　蔡鴻杰　　律師
　　　　　　董志鴻　　律師
當事人間回復原狀等事件，本院民國103 年4 月9 日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於 訴訟無影響，民事訴訟法第254 條第1 項前段定有明文。查 本件被告邱宏基陳報本件訴訟標的即坐落高雄市○○區○○ 路0 號「天鵝湖大樓（下稱系爭大樓）地下一層如附圖所示 A1部分，已於本案訴訟繫屬中，隨被告邱宏基所有之坐落系 爭大樓中803建號建物即門牌號碼高雄市○○街00 號區分所 有建物地上一層、二層、騎樓及地下一層部分，及同地段13 78地號共有土地，全部出售讓與訴外人衷晟越所有，有土地 所有權買賣移轉契約書、建築改良物所有權買賣移轉契約書 可按，然揆諸前開規定，此訴訟標的之移轉對於本件訴訟不 生影響，此點合先敘明。
二、次按，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請 求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。經查，原告起訴時原第一、二項聲明為 ：「⑴被告丘宏基應將系爭大樓地下一層面積1201.14 平方 公尺之如附圖所示A1部分騰空，並將占用部分返還原告及其 他共有人全體。⑵被告財團法人基督教高雄聖經禮拜堂（下 稱聖經禮拜堂）應將系爭大樓地下一層如附圖所示 E 部分 騰空，並將占用部分返還原告及其他共有人全體。」嗣原告



於 102 年 4 月 11 日具狀變更訴之聲明第一、二項為：「 ⑴被告丘宏基應將坐落高雄市○○區○○段 0000 地號土地 門牌號碼高雄市○○區○○路 0 號共同使用建物（建號： 高雄市○○區○○段 000 號）地下一層面積 1201.14 平方 公尺之如附圖所示 A1 部分（占用位置面積以實測為準）騰 空，並將占用部分之土地及建物返還原告及其他共有人全體 。⑵被告聖經禮拜堂應將同上共同使用建物地下一層如附圖 所示 E 部分（占用位置面積以實測為準）騰空，並將占用 部分之土地及建物返還原告及其他共有人全體。」（本院卷 ，第 124-126 頁），核其請求權基礎均為民法第 767 條、 第 821 條，請求基礎事實同一，屬訴之變更，合於前開規 定，應予准許。
貳、實體方面
甲、兩造爭執要旨：
一、原告起訴主張：
（一）兩造均為坐落於高雄市○○區○○段0000地號土地（下稱 系爭土地）、門牌號碼高雄市○○區○○路0 號「天鵝湖 大樓」（即系爭大樓）之區分所有權人，系爭大樓地下一 層（建號：高雄市○○區○○段000 號）面積1201.14 平 方公尺，係屬兩造在內之全體共有人所共同使用之公共設 施（下稱系爭 936 建號公共設施）。查如附圖所示 A1 及 E 部分（下稱系爭 A1、E 部分）雖未落在系爭大樓地 下一層已登記之面積內，而屬未保存登記建物，惟系爭 A1 及 E 部分係屬原告及其他全體區分所有權人所共有。 系爭大樓全體區分所有權人與被告丘宏基間，就系爭 A1 部分，並未成立分管契約，亦未約定由丘宏基取得專用權 ；又系爭大樓全體區分所有權人與被告聖經禮拜堂間，就 系爭 E 部分，未成立分管契約，亦未約定由被告聖經禮 拜堂取得專用權。詎被告丘宏基及聖經禮拜堂分別無權占 用系爭 A1、E 部分，經系爭大樓「天鵝湖大樓管理委員 會」代表全體區分所有權人屢次請求被告丘宏基及被告聖 經禮拜堂返還占用部分，均未獲置理。
（二）被告雖辯稱其等已於購買系爭大樓之專有部分時，自系爭 大樓原始起造人長谷建設股份有限公司（下稱長谷建設公 司）處分別取得系爭A1及E 部分之事實上處分權云云，惟 被告丘宏基、聖經禮拜堂與訴外人長捷公司開發股份有限 公司（下稱長捷公司）間之房地買賣契約書，其中並無關 於被告丘宏基、聖經禮拜堂取得系爭A1、E 部分專用權之 特別約定，且訴外人長谷生活科技股份有限公司（下稱長 谷科技公司）出具之使用權轉讓證明書係被告等人購買不



動產之後所做成，自難憑事後書立之證明書回溯證明被告 丘宏基、聖經禮拜堂在買受不動產當時，曾透過長谷公司 或長捷公司之契約，與其他全體區分所有權人之間，就系 爭A1、E 部分成立分管契約。況長谷公司出具之使用權轉 讓證明書記載：「…與店E 合併銷售之E1空間…均係不能 保存登記、僅有專用權之使用面積…」云云，惟原告主張 被告聖經禮拜堂應返還之系爭E 部分，並非E1，二者顯非 同一區域，自無足作為證明被告聖經禮拜堂已取得系爭E 部分專用權之依據。又縱使被告已取得系爭A1、E 部分之 事實上處分權，則被告使用之範圍亦僅限於系爭A1部分及 E 部分之建物，而未及於各該建物占用之系爭土地，系爭 土地為兩造共有，系爭 A1、E 部分並無任何合法使用系 爭土地之權限，原告亦得請求被告丘宏基及聖經禮拜堂， 分別將占用系爭土地之系爭A1、E 部分建物拆除騰空，並 將占用部分之土地返還原告及其他共有人全體。（三）自系爭A1、E 部分構造及使用上觀察，系爭A1、E 部分僅 能由公共樓梯間通行，與被告二戶間有防火分戶牆完全隔 絕，並且平面圖上亦標明辦公室用，被告等無法自專有部 分進入，只有自大樓公共區域之樓梯間才能進入，足證系 爭A1、E 部分乃與系爭大樓公共設施為一體而無法獨立使 用，空間上更非獨立。且系爭大樓於80年11月8 日即建造 完成，同年12月12日登記，系爭A1、E 部分自建造完成起 即由全體區分所有人共用，至93年3 月間才由被告等無權 占用，被告等並將該防火分戶牆拆除，違反建築法令，造 成社區安全漏洞，外人可自由進出，故遭工務機關來文要 求恢復，更可知系爭A1、E 部分乃屬大樓機電、消防及安 全之一部分，而屬系爭大樓全體區分所有權人所共有及共 用之部分。依公寓大廈管理條例第7 條第4 、5 款及第58 條第2 項規定，系爭A1、E 部分不得獨立使用供作專用部 分，亦不得讓售，被告所主張事實上處分權或約定專用（ 原告否認），均違反法律強制規定，依民法第71條規定， 應屬無效之約定。為此，爰依民法第767 條、第821 條規 定，提起本訴。並聲明：⑴被告丘宏基應將系爭大樓地下 一層面積1201.14 平方公尺之如附圖所示A1部分騰空，並 將占用部分返還原告及其他共有人全體。⑵被告聖經禮拜 堂應將系爭大樓地下一層如附圖所示E 部分騰空，並將占 用部分返還原告及其他共有人全體。⑶願供擔保，請准宣 告假執行。
二、被告丘宏基辯稱：
（一）系爭大樓之原始起造人為長谷建設公司，後該公司變更其



名稱為長谷科技公司，長谷科技公司於90年間將系爭大樓 信託登記給訴外人長捷公司，被告係於91年12月30日向長 捷公司購買系爭大樓中803 建號即門牌號碼高雄市○○街 00號區分所有建物地上一層、二層、騎樓及地下一層部分 ，及同地段1378地號共有土地（下稱系爭803 建號房地） ，房屋及土地總價新台幣（下同）16,750,000元（土地價 款11,730,000元、房屋價款5,020,000 元），買受當時， 系爭大樓之原始起造人長谷建設公司並告知，伊所買受之 範圍另包括系爭大樓地下一層系爭 A1 部分之使用權，因 系爭 A1 部分屬長谷建設公司未依法辦理保存登記之超挖 部分面積，與被告所購買系爭 803 建號地下一樓如附圖 所示 A 部分（下稱系爭 A 部分）相鄰，且僅被告能獨立 進出，故長谷建設公司方將系爭 A1 部分使用權一併售予 被告，長谷科技公司並於 93 年 5 月 27 日出具使用權 轉讓證明書，證明被告確實取得地下一層 A1 面積永久使 用權，該證明書並經本院 93 雄院民認賢 10465 號公證 書認證，被告就系爭 A1 部分，自屬有權使用。（二）系爭A1部份，並未包括在系爭大樓地下一層系爭936 建號 公共設施已登記之1201.14 平方公尺範圍內，而為未保存 登記之部份，其所有權自屬於原始起造人即長谷建設公司 所有，原告對系爭A1部分既無所有權存在，且系爭A1部分 之事實上處分權又由被告取得，原告自無由對被告行使物 上請求權。又被告於買賣當時，系爭A 與A1部分之間並沒 有分戶牆存在，建商交給被告的就是整個空間，且系爭A1 部分之門只能由室內推往外側，其餘住戶並無法由樓梯間 進出。而系爭A 及A1部分地下室整層之配電箱即設置在系 爭A1部分之牆面上，足見原先建設公司即是將A 及A1規劃 一起出售，故系爭A1部分並非屬系爭大樓之共用部分，與 公寓大廈管理條例第7 條規定不符。況公寓大廈管理條例 係於84年6 月28日制定公布，而系爭大樓係於80年11月8 日建築完成故系爭大樓係於公寓大廈管理條例制定公布前 建築完成，自無公寓大廈管理條例之適用，
（三）系爭A1部分原告並無物上請求權，自無僅就基地部份請求 交付之餘地。且系爭大樓坐落基地及系爭A1部分原均屬長 谷建設公司所有，而將土地及房屋分開同時或先後出賣， 長谷建設公司原先出售系爭A1部分予被告，已出具使用權 轉讓證明書，足證被告對基地自有使用權源而非無權占用 ，基於繼受之法理，均應推斷土地承買人默許房屋承買人 繼續使用土地，故原告請求被告返還系爭A1部分占用之土 地亦屬無理由。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判



決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、被告聖經禮拜堂辯稱：
（一）系爭大樓係於80年11月8 日建築完成，而公寓大廈管理條 例係於84年6 月28日制定公布，因此，系爭大樓係於該條 例制定公布前建築完成，故其地下室之登記自不受公寓大 廈管理條例之限制，而得為獨立所有權登記之客體，核先 敘明。被告係於91年6 月26日向系爭大樓原始起造人長谷 科技公司（原長谷建設公司）購買建號807 號即門牌號碼 高雄市○○區○○街00號區分所有建物及同地段1378地號 共有土地（下稱系爭807 建號房地），因長谷科技公司在 90年8 月間將建物信託登記予長捷公司，故出賣人始記載 為長捷公司。長谷科技公司於出賣之時即言明系爭E 部分 ，並未為保存登記，無法為所有權移轉登記，且與被告所 購買系爭807 建號地下一層如附圖所示E1部分（下稱系爭 E1部分）相鄰，只能將系爭E 部分之事實上處分權一同出 賣予被告，且長谷科技公司於推案之初即於售屋廣告單中 繪圖標示甚明，亦未將該部分面積成本計由其他承買戶分 擔，此有長谷科技公司出具之使用權轉讓證明書為證，長 谷科技公司並於交屋時將系爭 E 部分隨同系爭 807 建號 房地一同交付予被告占有使用至今。原始起造人長谷科技 公司雖就系爭 E 部分申請建造執照與使用執照，惟並未 將該部分申請建物所有權第一次登記（即保存登記），此 種情形於公寓大廈管理條例制定公布前並非法所不許，並 有楊家誠建築師事務所出具證明書為證，長谷科技公司自 得移轉事實上處分權予被告，被告既自長谷科技公司受讓 而取得系爭 E 部分之事實上處分權，應屬有權占有。至 於由長谷科技公司所出具之使用權轉讓同意書，其上記載 ：「…與店 E 合併銷售之 E1 空間…均係不能保存登記 、僅有專用權之使用面積」，明顯為筆誤，正確應為「與 店 E1 合併銷售之 E 空間」，附此敘明。
（二）系爭E 部分並未在原告所稱系爭936 建號公共設施面積12 01.14 平方公尺範圍內，因此原告對於系爭E 部分並無所 有權。系爭 E 部分係一密閉之獨立空間，並有獨立出入 口通往公共樓梯，在原始設計圖係規劃作「辦公室」，就 其構造上及使用上均具有獨立性，而與所謂建築物之共用 部分在性質上不許分割，即構造上或使用上不具有獨立性 之部分不同，而得為單獨所有權客體，性質上非屬公寓大 廈之公共設施。被告於購買系爭 807 建號房地時，地下 一層 E 與 E1 之間並無分戶牆存在，而係一相連之獨立 大空間，足見原始起造人原本即規劃將系爭 E 部分與 E1



部分合併出售。迄 93 年間因原告向高雄市政府工務局檢 舉，被告始知系爭 E 與 E1 部分間尚有分戶牆存在，遂 依主管機關要求築起分戶牆。又系爭 E 部分位於地下一 層，非如地上 1 樓可直接與屋外相通，且其坐落之位置 係位於系爭大樓之角落而成袋狀，亦無成為通道之可能， 四面並有牆壁將該部分隔成一獨立空間，姑不論被告是否 得由系爭 E1 部分進入 E 部分，均無原告所稱系爭 E 部 分具有防止外人進入之門防功能，亦不具大樓機電、消防 及安全之不可分割一部分之情形，更無礙系爭 E 部分在 構造上及使用之獨立性而為獨立所有權客體之性質。雖原 始起造人於建造後未就系爭 E 部分申請建物第一次保存 登記，並不當然可逕認該部分屬全體區分所有權人共同使 用部分。
（三）依據長谷科技公司所出具使用權轉讓證明書，係在說明長 谷科技公司出售上開建物時，有將未保存登記之建物一併 出售之意，則被告對該未保存登記建物之系爭E 部分，當 屬有權占有。且未保存登記部分，既於出售時即已連同有 登記部分建物及土地一併出售予各區分所有權人，則未保 存登記部分之建物對土地而言，與有登記之部分並無不同 ，均有合法使用土地之權利，則原告請求被告返還土地， 亦無理由。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決， 願供擔保，請准宣告免為假執行。
乙、兩造不爭執事項
一、兩造均為系爭大樓之區分所有權人，系爭大樓地下一層系爭 936 建號公共設施、面積1201.14 平方公尺，係屬兩造在內 之全體區分所有權人所共同使用之公共設施部分。二、系爭大樓之原始起造人為長谷建設公司，後該公司變更其名 稱為長谷科技公司。長谷科技公司於 90 年間將系爭803、 807 建號房地信託登記給訴外人長捷公司。
三、系爭大樓起造完成時間為80年11月8 日。四、系爭A1部分於起訴時由被告丘宏基占有使用，系爭E 部分於 起訴時由被告聖經禮拜堂占有使用。
五、系爭A1及E 部分均未包含在系爭大樓地下一層系爭建號936 號公共設施所登記之1201.14 平方公尺面積內，屬未保存登 記建物。
六、系爭建號936 號公共設施並未分到系爭1378號土地之持分。丙、得心證之理由
一、本件首應審究者，乃系爭大樓有無公寓大廈管理條例之適用 ？查系爭大樓起造完成時間為80年11月8 日，此為兩造所不 爭執，而建物所有權第一次登記法令補充規定第11之4 條係



於85年6 月4 日增訂，公寓大廈管理條例則係於84年6 月28 日制訂公布，依法律不溯及既往原則，上開二項法令不能溯 及適用於系爭大樓，當時土地登記規則係35年10月2 日訂頒 ，就地下室產權應如何登記並無明文，今兩造所爭議之系爭 A1、E 部分皆為系爭大樓地下室部分，故該部分所有權之歸 屬，仍應依不動產之定義及物權法則決定之，此點核先敘明 。
二、本件次應審究者，乃系爭A1及E 部分是否為系爭大樓全體區 分所有權人所共有？是否為系爭大樓區分所有權人共同使用 部分？其可否單獨成為區分所有權之客體？經查：（一）系爭A1及E 部分均未包含在系爭大樓地下一層系爭936 建 號公共設施所登記之1201.14 平方公尺面積內，屬未保存 登記建物等情，有建物登記謄本、高雄市三民地政事務所 建物測量成果圖、套繪圖在卷可佐（本院卷第22頁、第11 5-118 頁），且為兩造所不爭執。則兩造在內之全體區分 所有權人所有（共有）之系爭936 建號公共設施之範圍僅 為有登記1201.14 平方公尺，而不及於系爭A1及E 部分， 已甚為明確，自難認系爭A1及E 部分為原告及系爭大樓全 體區分所有權人所共有。
（二）按建築物之特定部分，須具備實質上獨立性要件及形式上 之獨立性要件，始得為專有部分，而成為區分所有權之客 體。而實質上獨立性要件，則包括該特定部分具備構造上 之獨立性，亦即該特定部分，係以牆壁、樓板等建築構造 物，與建築物之其他部分隔離，達適合為物之支配之程度 ，客觀上足以明確劃分其範圍者而言。其判斷應以特定部 分是否具有明確之外部範圍，以及該特定部分是否具有與 建物其他部分或外界隔離之構造物存在而定之使用上之獨 立性。亦即該特定部分必須可作為一建築物單獨使用，與 一般建築物相同，有獨立之經濟效用始可。而使用上獨立 性之首要決定因素在於該建物之特定部分有無自己之出入 門戶，可直接與外界相通。其次決定要素則為共用部分之 不存在，再其次則為專用設備是否存在。而形式上之獨立 要件，則指所有人將該專有部分作為區分所有權客體已現 實化、具體化表現於外部，始足當之。而所謂以區分所有 權客體之型態表現於外部者，指專有部分已為區分所有權 之登記、已有獨立之門牌號碼、各建物之各單位異其起造 人，或者所有人已將特定部分分割，或讓與他人成為區分 所有權之客體等情形即是（見謝在全，民法物權論修訂二 版上冊第374 頁至378 頁）
（三）原告所陳稱系爭A1及E 部分僅能由公共樓梯間通行，與被



告二戶間有防火分戶牆完全隔絕，並且平面圖上亦標明辦 公室用，被告等無法自專有部分進入，只有自大樓公共區 域之樓梯間才能進入，足證系爭A1及E 部分乃與系爭大樓 公共設施為一體而無法獨立使用等語，惟經本院現場履勘 之結果，系爭A1部分位於系爭大樓A 棟地下一樓，可從A 棟樓梯間穿越兩道鐵門之後進入A1，該兩道鐵門均是由內 鎖上往外推之門，系爭A 與A1間有牆壁隔開，而系爭A1部 分內所設之變電箱乃供系爭A 部分及A1部分電力使用；又 系爭E 部分位於系爭大樓B 棟地下一樓，從地下一樓樓梯 間穿過一道防火鐵門及可進入E 部分的第一個小空間，再 穿過第二道防火鐵門是則為另一個空間，該兩道鐵門均是 由內鎖往外推之門，且系爭E 與E1部分有牆壁隔開，系爭 E 部分沒有系爭大樓所使用之電箱公共設備，在系爭E1部 分廁所內有電箱，乃供應系爭E1部分與E 部分之電力，此 製有勘驗筆錄及現場照片在卷可佐（本院卷第346-369 頁 ），足證系爭A1及E 部分具有自己獨立之出入口，可透過 地下一樓之樓梯間出入外界，無須借道其他區分所有權人 之專有部分，且其內部並無系爭大樓之任何公用設備，與 系爭大樓其他之區分所有部分以及系爭936 建號公共設施 部分均有所區隔，是其具有構造上及使用上之獨立性，應 無可疑。再參諸原始起造人長谷科技公司於出售系爭A 及 E1部分予被告時，已將系爭A1及E 部分之事實上處分權一 併讓與（詳後述），是其具有形式上之獨立性，亦堪認定 。揆諸前開說明，系爭 A1 及 E 部分，自可單獨成為區 分所有權之客體。
（四）按98年7 月23日修正施行前之民法第799 條規定，數人區 分一建築物而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同 部分，推定為各所有人之共有。此所謂共同部分，指區分 所有建物之特定部分，欠缺構造上之獨立性，或欠缺使用 上之獨立性，且其效用與專有部分及其附屬物具有一體之 關係，為全體區分所有人利用該建築物所不可或缺，而不 能作為專有部分之客體者而言。本件原告雖一再陳稱系爭 A1及E 部分僅能由公共樓梯間通行，與被告二戶間有防火 分戶牆完全隔絕，並且平面圖上亦標明辦公室用，被告等 無法自專有部分進入，只有自大樓公共區域之樓梯間才能 進入，足證系爭A1及E 部分乃與系爭大樓公共設施為一體 而無法獨立使用，且屬大樓機電、消防及安全之一部分， 而屬系爭大樓全體區分所有權人所共有及共用之部分云云 ，然系爭A1及E 部分是否能自系爭A 及E1部分進出，並不 影響其構造上及使用上之獨立性，且系爭A 與A1部分之間



、系爭E 與E1部分之間有防火分戶牆之存在，不得任意拆 除一情，雖有原告提出之高雄市政府工務局93年3 月30日 高市工務建字第0000000000號函、103 年4 月2 日高市工 務建字第00000000000 號函可佐（本院卷第265 、387 頁 ），然此分戶牆之存在恰足以彰顯系爭A1及E 部分構造上 之獨立性，且此防火分戶牆所以不得任意拆除，乃係建築 法規科以建築物所有權人或使用人維護建築物合法使用與 構造安全之責，並不代表系爭A1及E 部分欠缺構造上或使 用上之獨立性，原告上開主張，要非可採。至於原告於本 院最後審理期日所提出系爭E 部分門口處有系爭大樓共有 之消防吸風管之吸風口云云，並提出照片及平面圖為憑（ 本院卷第388-389 頁），固可證明該吸風管係由系爭E 部 分抽風，然此對系爭E 部分所具有之獨立使用性並不影響 ，且使用系爭E 部分亦不會影響該吸風管之運作，原告以 此主張系爭E 部分為系爭大樓之共同使用部分，殊不足採 。
三、本件再應審究者，即被告二人是否自訴外人長谷科技公司（ 原長谷建設公司）受讓A1及E 部分之事實上處分權？被告二 人是否無權占有A1及E 部分？ 經查：
（一）按自己建築之房屋，與依法律行為而取得者有別，縱使不 經登記，亦不在民法第758 條所謂非經登記不生效力之列 （最高法院41年台上字第1039號判例意旨參酌）。查系爭 A1及E 部分為未保存登記建物，在構造及使用上均具有獨 立性，並非系爭大樓之公共設施或共同使用部分，而得單 獨為所有權之標的，已如前所述，而長谷建設公司為系爭 大樓之起造人，其於建築完成時，就系爭A1及E 部分雖未 辦理所有權登記，但依上開說明，仍原始取得其所有權。（二）按未經保存登記之建物即違章建築之讓與，雖因不能為移 轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人 間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實 上處分權讓與受讓人（最高法院67年度第2 次民事庭會議 決議參照）。查訴外人長谷科技公司（原長谷建設公司） 已於出售系爭803 、807 建號房地時，將系爭A1、E 部分 之事實上處分權一併讓與被告二人，有原告不爭執其真正 且業經本院公證之長谷科技公司所出具之使用權轉讓證明 書附卷可佐（本院卷第 78 頁）。系爭 A1 及 E 部分既 可為獨立之所有權客體，而非系爭大樓之共用或共同部分 ，此事實上處分權之轉讓要非法所不許，且本件亦無公寓 大廈管理條例第 7 條約定專用限制等規定之適用，是原 告主張被告須在買受系爭 803、807 建號房地當時，透過



長谷科技公司或長捷公司之契約，與其他全體區分所有權 人之間，就系爭 A1 及 E 部分成立分管契約云云，實無 足採。至於長谷科技公司出具之使用權轉讓證明書雖記載 ：「…與店 E 合併銷售之 E1 空間…均係不能保存登記 、僅有專用權之使用面積…」等字樣，然對照附圖一所示 ，系爭 E1 部分為被告聖經禮拜堂購買之系爭 807 建號 地下一層部分，系爭 E 部分始為合併銷售之未保存登記 建物，故上開使用權轉讓證明書之記載顯屬「與店 E1 合 併銷售之 E 空間」之誤載，附此敘明。
（三）依上，被告二人已自原始起造人處分別取得系爭A1及E 部 分之事實上處分權，則其使用並占用系爭A1及E 部分，即 非無權占有。
四、本件末應審究者，乃系爭A1及E 部分是否是無權占用系爭大 樓所坐落的系爭土地？
按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且 房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必 須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及 房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特 別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用 外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最 高法院48年台上字第1457判例參照）。查系爭大樓及系爭土 地原均為長谷科技公司所有，此觀卷附土地買賣契約書即明 （本院卷第62-65 頁、第135-141 頁），今長谷科技公司將 系爭大樓之各區分所有部分，包含系爭A1及E 部分，連同系 爭土地出賣予各區分所有權人，各區分所有權人並按應有部 分共有系爭土地，揆諸前開判例意旨，自可推斷各區分所有 權人默許買受系爭A1及E 部分之買受人繼續使用系爭土地， 原告主張系爭A1及E 部分為無權占用系爭土地一節，亦難認 有據。
五、綜上所述，系爭大樓既於80年間完工並取得使用執照，系爭 A1及E 部分雖為未辦保存登記之建物，但具備實質上及形式 上之獨立性，可單獨成為區分所有權之客體，而非系爭大樓 全體區分所有權人所共有或共用之部分，依當時之法令，訴 外人長谷科技公司（原長谷建設公司）為系爭A1及E 部分實 際出資之起造人，已原始取得系爭A1及E 部分之所有權，長 谷科技公司並已將系爭A1及E 部分之事實上處分權讓與被告 等人。原告既非系爭A1及E 部分之所有權人，被告又係有權 使用系爭A1及E 部分，則原告本於物上請求權之法律關係， 主張被告無權占有系爭A1及E 部分，請求被告返還系爭A1及 E 部分予伊等及其他全體區分所有權人，難認有理。又系爭



A1及E 部分亦非無權占用系爭土地，故原告請求被告應將系 爭A1及E 部分之建物拆除騰空，並將占用部分之土地返還原 告及其他共有人全體，亦難認有理，其訴應予駁回。六、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁 回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院 詳加審酌後，或與本件之爭執無涉，或對本件判決結果不生 影響，爰不一一論述，併此敘明。
丁、結論：本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第78條、第85條 第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 4 月 24 日
民事第一庭法 官 管安露
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 4 月 24 日
書記官 顏妙芳