損害賠償
臺灣高等法院 高雄分院(民事),重上更(二)字,100年度,2號
KSHV,100,重上更(二),2,20140430,1

臺灣高等法院高雄分院民事判決　　　100年度重上更㈡字第2號
上　訴　人　李景華
被 上訴 人　東雲股份有限公司
法定代理人　吳鴻顯
被 上訴 人　建台水泥股份有限公司
法定代理人　鄭吉田
共　　　同
訴訟代理人　朱淑娟律師
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國93年1 月
30日臺灣高雄地方法院90年度訴字第1641號第一審判決提起上訴
，並於本院前審為訴之追加，經最高法院第二次發回更審，上訴
人並為訴之追加，本院於103 年4 月9 日言詞辯論終結，判決如
下：
主 文
上訴及追加之訴均駁回。
第二審及追加之訴暨發回前第三審訴訟費用均由上訴人負擔。 事 實 及 理 由
一、被上訴人建台水泥股份有限公司之法定代理人原為蔡福仁， 現已變更為鄭吉田，有該公司變更登記表可稽（本院重上更 ㈡卷六第1251至1256頁），鄭吉田具狀聲明承受訴訟，核無 不合，應予准許。
二、上訴人主張：兩造於民國84年7 月9 日簽立預定房屋土地買 賣契約（下稱系爭契約），由伊向被上訴人買受坐落高雄市 苓雅區意誠段763 、764 之1 、776 之13、777 之4 等4 筆 地號土地上八五大樓（下稱系爭大樓）地下2 層編號第149 號攤位（下稱系爭攤位），約定面積11.36 坪，已支付全部 買賣價金新台幣（下同）490 萬元及完成交屋手續。惟被上 訴人於簽約未給予審閱期間，亦未於契約載明專有部分與公 共設施面積之比例，復於簽約後變更設計，於系爭攤位旁增 設安全門，改變人潮動線，影響商機，而失購買效用。再者 ，被上訴人將防火隔間牆（下稱防火牆）增厚部分及主要樑 柱（下稱主樑柱）面積共1.47平方公尺計入系爭攤位專有部 分，致實際交付之主建物面積短少，又將供全大樓使用而應 列入全大樓區分所有權人負擔公共設施（下稱大公）之地下 2 層排煙室、空調機房、上下樓梯、電梯、廁所、儲藏室、 洗滌室、電氣室（下稱8 大區塊），計入地下2 層區分所有 權人負擔之公共設施（下稱小公），致伊負擔之公共設施比 例過高。被上訴人上開所為，違反消費者保護法（下稱消保 法）第4 條、第5 條、第11條、第11條之1 、第12條、公平 交易法（下稱公平法）第24條、民法第148 條規定，伊得依



民法第247 條之1 、第71條、第72條、消保法第12條、第16 條規定主張契約無效，並依民法第179 條規定，請求被上訴 人返還價金490 萬元；或依民法第227 條、第226條、第256 條、第359 條規定解除契約，請求回復原狀返還上開價金， 並追加請求契約無效或解除契約所生依民法第213條、第216 條、第259 條、第260 條、第184 條規定之損害賠償即上開 買賣價金之利息117 萬8461元（即540 萬2165＋67萬6296－ 490 萬＝117 萬8461，詳如後開所述）、攤位經營損失加 息230 萬6883元、系爭攤位所失利益233 萬6104元、依消保 法第51條、公平法第32條之懲罰性賠償金242 萬4524元。如 認上開請求均無理由，請求於更審前已判決給付減少價金67 萬6296元本息。爰求為命被上訴人應給付伊490 萬元及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並 追加請求被上訴人應給付伊824 萬5972元（即117 萬8461＋ 230萬6883＋233萬6104＋242萬4524＝824萬5972），及其中 360萬2985元（即117萬8461＋242萬4524＝360萬2985）自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算利息之判決 。（至上訴人其餘之請求均已確定，非本件審理範圍）三、被上訴人則以：上訴人自84年7 月9 日簽立系爭契約迄88年 7 月9 日完成交屋手續，長達4 年間從未表明任何不瞭解系 爭契約條款內容之意，且上訴人持有系爭契約亦可隨時查閱 條款內容，未向伊主張有不瞭解系爭契約條款之情事，迄至 90年6 月間提起本件訴訟時，始主張未給予審閱期間而契約 全部無效，有違誠信原則。又系爭契約第1 條就房屋部分預 定買賣標示及權利範圍已約定如房屋平面配置圖所示，房屋 面積包含主建物、附屬建物及其應分攤之公共設施面積在內 ，且約明實際坪數如有短差時之賠償方式，並無顯失公平之 處。再者，系爭攤位旁安全門設置位置變更，乃大樓所在位 置由原來之商業與住宅混合用區變更為商業區，依當時法令 及建築技術規則應重新規劃設計，非任意變更設置，依系爭 契約第20條第1 項約定，上訴人即不得請求賠償或異議。另 系爭大樓係於78年3 月10日取得建造執照，在公寓大廈管理 條例84年6 月28日公布實施前，依92年12月31日修正前該條 例第43條規定，不受該條例第7 條主要樑柱及承重牆壁不得 供作專有部分及約定專用部分規定之拘束。況一般房屋買賣 慣例，買賣契約上所載明之建物面積本即包含建物內之樑柱 及牆壁，無將其扣除之例。上訴人於購買系爭攤位時即知其 上有樑柱，且防火牆乃為與其他攤位隔間之需，自不能將其 扣除。此外，系爭契約第9 條第2 、3 項已規定公共設施之 位置使用方式及權屬之分配，依整體規劃之需要，由伊統籌



處理，上訴人絕無異議。系爭大樓登記為共同使用部分之公 共空間及基地法定保留或開放之空地統由伊規劃，係基於公 平及專業之考量，故由伊依專業人員之規劃而為統籌劃分管 理。而地下2 層為美食街商場，上訴人所稱之8 大區塊均僅 供該樓層商場使用，自應列為小公。末者，系爭契約在買受 人支付價金並自出賣人取得系爭攤位之交付後，即已達成其 目的，至於地下2 層美食街之經營管理，另成立獨立之管理 委員會，因人潮未匯集、營運蕭條，乃經管理委員會決議暫 停營運，非可歸責於伊，是上訴人主張契約無效或得解除契 約均屬無據等語，資為抗辯。
四、原審對於上訴人之請求，判決駁回上訴人之訴及假執行之聲 請。上訴人提起上訴，並於本院追加請求管理稅費105 萬 6337元及消保法第51條規定之懲罰性賠償金904 萬3663元本 息。嗣經本院以93年度上字第56號（下稱第56號）判決命被 上訴人返還價金67萬6296元本息，駁回其餘上訴及追加之訴 。上訴人就返還其餘價金422 萬3704元部分聲明不服，提起 第三審上訴後，另擴張請求管理稅費部分之上訴，而就懲罰 性賠償金部分並未上訴；被上訴人則就該敗訴部分，未有上 訴。最高法院除以裁定駁回上訴人擴張上訴部分外，另以96 年度台上字第2500號判決將本院第56號判決關於駁回上訴人 其餘上訴及該訴訟費用部分廢棄發回。上訴人於本院第一次 發回更審中復追加被上訴人應向高雄市政府地政處新興地政 事務所申請登記日期88年7 月9 日，所有權人為上訴人，坐 落苓雅區意誠段建號5481，門牌號碼同區自強三路7號地下2 層之218 ，面積及總面積更正為10.84 平方公尺，共同使用 部分：建號6613，權利範圍更正為1 萬分之35.78 ，小公面 積更正為5179．45平方公尺；建號6618，權利範圍更正為10 萬分之3.34，大公面積更正為11074.94平方公尺。經本院以 97年度上更㈠字第4 號（下稱第4 號）判決，駁回上訴人之 上訴及追加之訴。上訴人不服，提起第三審上訴，並擴張請 求管理稅費等119萬2045元。最高法院以99年度台上字第24 26號判決將本院第4 號判決關於駁回上訴人上訴及該訴訟費 用部分廢棄發回，並駁回上訴人上開追加部分之上訴，另裁 定駁回上訴人擴張請求部分。上訴人於本院第二次發回更審 中復追加請求項目及金額，其上訴及追加聲明：㈠原判決除 確定部分外廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人490 萬元及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢ （追加之訴）被上訴人應給付上訴人824 萬5972元，及其中 360 萬2985元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 5%計算之利息。被上訴人則答辯聲明：上訴及追加之訴均駁



回。
五、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請 求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446 條第1 項、第255 條第1 項第2 款定有明文。本件上訴人原訴係主 張其向被上訴人購買系爭攤位，因有上開瑕疵，契約應屬無 效，或雖有效而得解除契約，被上訴人應回復原狀返還買賣 價金，或應減少價金，擇一請求被上訴人給付490 萬元本息 。上訴人於第二次發回更審後，除請求返還買賣價金外，復 追加主張其因上開瑕疵，請求被上訴人再給付買賣價金之利 息117 萬8461元、系爭攤位經營損失加息230 萬6883元、系 爭攤位所失利益233 萬6104元、依消保法第51條及公平法第 32條規定之懲罰性賠償金242 萬4524元，經核上訴人追加之 訴其請求之基礎事實與原訴同一，依上開規定，應予准許。六、又按原告以單一之聲明，主張數項訴訟標的法律關係，為客 觀訴之合併，民事訴訟法就此並未設有合併型態及種類之限 制，基於處分權主義之原則，固應尊重原告程序處分權之行 使，以其意思決定合併型態及排列審理順序。然就不能併存 之法律關係間，倘有邏輯上之先後順序，法院即應本於法官 知法原則，闡明令原告為適當之聲明或陳述，非必受當事人 聲明及主張之拘束。本件依上訴人起訴及追加之訴主張之原 因事實，訴訟標的法律關係分別為系爭契約無效、有效但已 解除，並請求被上訴人返還價金及給付損害賠償、懲罰性賠 償金，復主張於上開請求無理由時，依物之瑕疵及不完全給 付之法律關係，請求減少價金。則應分別以系爭契約無效、 有效但已解除、減少價金之順序審酌。且上訴人就前2 者， 均為請求被上訴人應再給付契約無效或解除所生之損害即買 賣價金加息540萬2165元、系爭攤位經營損失加息230萬6883 元、系爭攤位所失利益233 萬6104元、依消保法第51條及公 平法第32條規定之懲罰性賠償金242 萬4524元（本院重上更 ㈡卷六第1373反面至1374頁），請求項目及金額均屬相同， 應為先位之訴。而上訴人請求減少價金67萬6296元本息部分 （本院重上更㈡卷六第1468頁反面），既於系爭契約無效、 有效但已解除部分無理由時主張，應屬備位之訴。至上訴人 聲明請求被上訴人應「再」給付買賣價金加息540 萬2165元 本息部分，依其主張內容，該款包括買賣價金490 萬元及利 息共計607 萬8461元，並扣除本院前審判決應給付之67萬62 96元，而為540 萬2165元，顯係誤認67萬6296元此部分已經 確定而為剔除，其真意仍係請求買賣價金490 萬元本息，其 餘部分117萬8461元本息（607萬8461－490萬＝117萬8461） 始屬追加部分。又本院第56號判決雖命被上訴人返還價金67



萬6296元本息，此部分未據兩造上訴，惟上訴人既就先位之 訴提起上訴，效力應及於備位之訴，該備位之訴部分，於先 位之訴有理由時，尚不發生先行一部確定之效力，以免發生 先備位均有理由之矛盾現象。是備位之訴之返還價金67萬62 96元本息部分尚未確定，仍屬本件審理範圍。七、兩造不爭執事項如下，並有系爭契約、複丈成果圖、高雄市 政府工務局93年9 月8 日函及歷次申請及變更之建造執照影 本、李祖原建築師事務所函附卷可稽，堪予採信： ㈠上訴人於84年7 月9 日與被上訴人簽訂系爭契約，以490 萬 元向被上訴人買受系爭攤位1 戶，並於88年7 月9 日完成交 屋手續。
㈡上訴人所購買系爭攤位旁安全門係簽約後，被上訴人始為設 置。
㈢上訴人所購系爭攤位中有主樑柱及防火牆，上訴人於簽約時 即已知悉所購系爭攤位中有樑柱及區隔攤位之防火牆。 ㈣系爭大樓、大公、小公範圍之規劃、地下1 層、2 層與地下 3 層至5 層之規劃不同，而其用途，地下1 層是建台百貨公 司使用、地下2 層是美食街、地下3 層至5 層是停車間。八、兩造爭執事項：
㈠上訴人主張系爭契約違反消保法第4 條、第5 條、第11條、 第11條之1 、第12條、公平法第24條、民法第148 條規定， 依民法第247 條之1 、第71條、第72條、消保法第12條、第 16條規定契約無效，並依民法第179 條規定請求被上訴人返 還系爭攤位買賣價款，暨追加依民法第213 條、第216 條、 第259 條、第260 條、第184 條規定請求契約無效所生之損 害賠償及依消保法第51條、公平法第32條規定給付懲罰性賠 償金，有無理由？
㈡上訴人依民法第227 條、第226 條、第256 條、第359 條規 定解除系爭契約，並請求被上訴人回復原狀，返還系爭攤位 買賣價款，暨追加依民法第213 條、第216 條、第259 條、 第260 條、第184 條規定請求解除契約所生之損害賠償及依 消保法第51條、公平法第32條規定給付懲罰性賠償金，有無 理由？
㈢上訴人請求減少價金67萬6296元有無理由？九、上訴人主張系爭契約違反消保法第4 條、第5 條、第11條、 第11條之1 、第12條、公平法第24條、民法第148 條規定， 依民法第247 條之1 、第71條、第72條、消保法第12條、第 16條規定契約無效，並依民法第179 條規定請求被上訴人返 還系爭攤位買賣價款，暨追加依民法第213 條、第216 條、 第259 條、第260 條、第184 條規定請求契約無效所生之損



害賠償及依消保法第51條、公平法第32條規定給付懲罰性賠 償金，有無理由？
㈠關於被上訴人於簽約未給予審閱期間部分：
按企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之 原則；定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解 釋，消保法第11條定有明文。又企業經營者與消費者訂立定 型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部 條款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但 消費者得主張該條款仍構成契約之內容；中央主管機關得選 擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性，涉及事項之多 寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，92年1 月22日修正前消費者保護法施行細則第11條亦有明文。且上 開消費者保護法施行細則第11條於92年1 月22日修訂納入消 費者保護法第11條之1 。其立法目的，無非為維護消費者知 的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分瞭解定型化契約 條款之機會，避免消費者於匆忙間不及瞭解其依定型化契約 所得享受之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公平之定型化 契約而受有損害。查本件上訴人於84年7 月9 日與被上訴人 簽立系爭契約，以490 萬元向被上訴人購買系爭攤位，迄至 88年7 月9 日完成交屋手續，長達4 年間從未表明任何不瞭 解系爭契約條款內容之意，更從未主張審閱期間利益遭剝奪 ，且因持有系爭契約，可隨時查閱條款，非但有瞭解系爭契 約條款之機會，復未反應不瞭解系爭契約條款或該條款有何 不公平之情事，則上訴人顯經過相當之時間審酌系爭契約條 款，且未有何爭議，是上訴人迄至被上訴人於88年7 月9 日 依約履行後之90年6 月間提起本件訴訟，始稱系爭契約未給 予審閱期間而依消保法第11條、第11條之1 主張全部契約為 無效，有違誠信原則，無足採取。
㈡關於契約未載明專有部分與公共設施面積之比例部分： ⒈按當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為加 重他方當事人責任之約定，按其情形顯失公平者，該部分約 定無效，固為民法第247 條之1 第2 款所明定。此規定雖係 88年4 月21日民法債編所增訂，惟依民法債編施行法第17條 規定，於修正施行前訂定之契約，亦適用之。而此規定之立 法理由，乃鑑於我國國情及工商發展之現況，經濟上強者所 預定之契約條款，他方每無磋商變更之餘地，為使社會大眾 普遍知法、守法，防止契約自由之濫用及維護交易之公平而 列舉4 款有關他方當事人利害之約定而為原則上之規定，明 定「附合契約」之意義及各款約定按其情形顯失公平時，其 約定為無效。是該條第2 款所謂「加重他方當事人之責任」



應係指一方預定之契約條款，為他方所不知或無磋商變更之 餘地而言。而所稱「按其情形顯失公平者」，則係指依契約 本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷顯有 失公平之情形而言（最高法院91年度台上字第2336號裁判要 旨參照）。另按定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費 者顯失公平者，無效；定型化契約中之條款有違反平等互惠 原則、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相 矛盾、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之 目的難以達成之一者，推定其顯失公平；定型化契約中之定 型化契約條款，全部或一部無效或不構成契約內容之一部者 ，除去該部分，契約亦可成立者，該契約之其他部分，仍為 有效；但對當事人之一方顯失公平者，該契約全部無效，亦 為消保法第12條、第16條所明定。
⒉經查：兩造於系爭契約第1 條就房屋部分預定買賣標示及權 利範圍約定：「⒈乙方（即被上訴人）將其所有坐落高雄市 苓雅區意誠段763 、764 之1 、776 之13、777 之4 等4 筆 地號之本大廈B2樓，編號149 壹戶（下稱本房屋），面積計 約11.36 坪出售予甲方（即上訴人）。⒉本房屋平面配置圖 如附件七（下稱配置圖）所示，其門牌號碼編定，依戶政機 關規定辦理。⒊本房屋面積包含主建物、附屬建物及其應分 攤之公共設施面積在內，確實買賣面積以本大廈建竣後，地 政機關登記面積為準。⒋本項第1 款房屋預定買賣面積與登 記面積有誤差時，其誤差在百分之一以內概不找補；其誤差 面積超過百分之一者，就其超過部分，雙方同意依本房屋及 土地之總價款，按房屋面積比例計算後之單價，無息互為找 補。」且第9 條第2 、3 款就公共管理部分約定：「…公 共設施之位置使用方式及權屬之分配，依整體規劃之需要由 乙方統籌處理，甲方絕無異議，本大廈登記為共同使用部 分之公共空間（如門廳出入口、機械房、水箱、電梯、安全 梯及其他共用部分）及本基地法定保留或開放之空地統由乙 方規劃，並移交本大廈管理委員會依管理公約管理使用。… 」，有系爭契約可稽（原審卷第13至19頁）。而公寓大廈中 可獨立使用之專有部分，與須共同使用之共用部分，對於所 有人而言，價值應有不同，即專有部分愈大，所有人得獨立 使用之空間愈大。被上訴人未於系爭契約中明確記載共同使 用（公設）部分之分攤比例，而約定全然由被上訴人單方決 定，上訴人「絕無異議」，即上訴人對於其買受系爭攤位之 專有部分面積，全無置喙餘地，即使分配不合理，亦不得異 議，對消費者而言顯失公平，揆諸上開規定，「甲方絕無異 議」此約定應屬無效。惟此部分約定無效，並不影響其他部



分約定之效力。易言之，除去此部分，契約仍可成立。準此 ，上訴人仍得主張被上訴人分配不當而請求契約上之權利。 ⒊上訴人固主張：系爭契約上開規定未明確記載公共設施分攤 比例，且約定上訴人公共設施之權屬分配，由被上訴人單方 決定，且契約所附配置圖上並無比例尺之示明，復非具有公 信力之機關所施測而得，上訴人亦難據該配置圖等附件推估 可能分攤公共設施比例，上開由被上訴人單方決定之約定亦 違反誠信原則，對消費者顯失公平而無效云云。惟兩造係於 84年7 月9 日簽訂系爭契約，依當時建管法令，並無規定建 商應於買賣契約載明專有部分與公共設施面積比例，有高雄 市政府101 年1 月9 日高市府工建字第00000000000 號函可 憑（本院重上更㈡卷二第351 頁），且經本院送請中華民國 全國建築師公會（下稱全國建築師公會）鑑定，亦認：85年 2 月1 日起行政院公平交易委員會（下稱公平會）已有相關 規定，即房地買賣契約中應載明各共有人所分配之公共設施 面積或比例。基於本案簽約前並無相關規定可稽，與事後公 平會之「不溯及既往」相關決議，公共設施之權屬分配由被 上訴人單方規劃決定之約定尚未違法。有鑑於一般各消費買 者非屬建築專業，對公共設施區分不甚了解，若各消費者另 有不同主張而意見紛歧，如何統合分配方式、面積或比例， 均有實務上困難，故既然向賣方承購房地，信任而授權由賣 方分配，由其單方規劃決定，形成當時一般預訂房地買賣契 約之定型化契約常態等語（鑑定報告第13、44頁，隨卷外放 ）。據此，系爭契約中雖未記載專有部分與公共設施面積分 攤比例，惟依當時法令並無相關規定，且公平會自85年2 月 1 日起始規範房地買賣契約中應載明各共有人所分配之公共 設施面積或比例，並決議「不溯及既往」，堪認此約定尚未 違法。又公共設施乃屬公寓大廈共同使用之空間、設備，與 專用部分密不可分，惟公共設施如何分配事涉專業，規劃合 適之公共設施乃設計建築師之天職，而一般消費者非屬建築 業者，因已身需求不同，往往意見紛歧，造成整合困難，是 任由建商與購屋者共同協議，致無法為公共設施之分配，反 使契約目的有不能達成之虞，應非買賣雙方所樂見，更影響 其他買受人之權益，故實務上常態始授權由建商統合分配， 是此約定本身乃具有一定功能存在，自有其必要性，尚難僅 憑上開約定，即認被上訴人有違誠信原則及平等互惠原則， 而認契約此約定顯失公平及違反消費者保護法第4 條、第5 條、第11條、第12條規定而無效。
⒋又按事業不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之 行為，公平法第24條固有明文。上訴人雖提出公平會（89）



公處字第187 號處分書（原審卷第44至62頁），其認定被上 訴人於買賣契約內未記載公共設施項目及分攤之計算方式， 係屬顯失公平之行為。惟該處分書認定之理由，係因該委員 會於84年11月29日第216 次委員會決議建築業者應於契約中 說明共用部分所含項目，及公共設施分攤之計算方式等，並 限期於85年1 月前導正，且基於不溯及既往原則，該導正計 畫實施前已簽訂之房地買賣契約，不予適用。然被上訴人未 配合修正於85年10月21日與該案中之黃姓檢舉人所訂房屋買 賣契約內，仍未記載上開事項，故裁處被上訴人應停止該標 示不明之作為，然未認定被上訴人對其他檢舉人亦有該項違 反公平之行為。而系爭契約係於84年7 月9 日簽訂，在行政 院公平交易委員會為上開決議之前。是兩造於簽立系爭契約 時，確無明確之規範標準，自不得以上開處分書而認被上訴 人未於系爭契約內記載公共設施分攤比例，即認有欺罔或顯 失公平行為之違反上開規定情事。
⒌至系爭契約未記載專有部分與公共設施面積分攤比例，雖未 違法，惟系爭攤位主建物面積12.18 平方公尺，共同使用部 分，6613建號面積6005.26 平方公尺，應有部分萬分之40， 換算面積24.02平方公尺（小數點第2位以下4捨5入），6618 建號面積10249.13平方公尺，應有部分10萬分之16，換算面 積1.64平方公尺（小數點第2位以下4捨5入），共計37.84平 方公尺，該共同使用部分即占全面積之67.81%。系爭大樓係 地上85層，地下5層之超高建築，地下2層係供作小吃商場使 用，已為兩造所不爭執，是該樓層之造景、進餐區、走道等 公共空間所占比例，本質上必較一般公寓大廈為高。而依全 國建築師公會鑑定認：經檢討各項公設，均屬必需，或許可 再緊縮與縮減公共用餐區面積，增設攤位以分擔公共設施， 以降低其公設比例，惟此效果恐亦有限，公共設施比例將仍 居高不下，且原規劃設計李祖原建築師為國內高樓設計名建 築師，其規劃設計品質應值得信賴，尚無虛設公共設施面積 之虞；若該公共設施比例為規劃設置商場所不可免，亦為被 上訴人所知，即應於買賣契約逕於載明，使承買者自行評估 價值性與購買意願，以避免衍生爭議，故偌大公共設施比例 卻未明白告知，易誤導購屋人，在資訊不對等情形下，本案 高公共設施比例就法而言雖無不符，惟仍有欠缺公平之虞； 一般商場公共設施比例約50% ，本案超額公共設施比例，若 仍必照主建物銷售單價計費，將失之公平，應考慮調降單價 以彌補比例偏高之缺失；超出50% 比例之公共設施面積，僅 收取營建成本與其營建利息，以為回饋，較原契約減少22萬 8034元〔計算式：①建物單位售價＝房屋價款294萬元÷承



購面積37.84㎡＝7萬7696（小數點以下4捨5入，未註明者下 同）。②建物單位營建成本單價（每坪）＝12萬5000元（參 酌高雄市地價查估用建築改良物標準單價）。③4 年營建利 息率8%×4/2＝16%（參考合庫84年7 月基本放款利率為7.9% ）。④建物單位營建成本加利息＝12萬5000×（1＋16%）＝ 14萬5000元/每坪＝4萬3863元/㎡。⑤系爭攤位超過公設50% 部分面積＝37.84㎡×（67.81%－50%）＝6.74㎡。⑥減少金 額（超過公設50% 部分）＝應減單價（7萬7696－4萬3863） ×6.74＝22萬8034〕等語（鑑定報告第38至39頁）。準此， 系爭契約未記載專有部分與公共設施面積分攤比例，未違反 當時法令，且公共設施之規劃設計及比例尚屬適當，上訴人 亦認地下2 層攤位過多，造成商業競爭，故增設攤位有所不 妥，應無顯失公平之處，惟公共設施比例高達67.81%，確屬 過高而超出一般人想像範圍，卻未於契約中載明，在資訊不 對等情形下，仍有欠缺公平之虞。而依一般商場公共設施比 例約50%標準，本件就超出50%比例之公共設施面積，應以營 建成本與其營建利息計算價值減損為適當，較原契約減少22 萬8034元，計算過程應屬有據，洵堪採取。上訴人雖主張其 土地部分公設比例亦有超額，應計算土地部分之損害云云。 惟依上訴人之土地所有權狀觀之（本院上字卷一第66、67頁 ），其土地係屬共有，應有部分10萬分之12，並無公共設施 ，自無公共設施比例可言，其主張並不可採。又系爭攤位建 物部分價金為294萬元，價值減損22萬8034元，上訴人受損 應未達顯失公平程度，僅減損物之價值而已，並無契約之主 要權利或義務有何受條款之限制，致契約之目的難以達成情 事，自不認系爭契約有顯失公平並違反誠信原則而無效。 ㈢關於被上訴人簽約後變更設計，於系爭攤位旁增設安全門， 改變人潮動線，影響商機部分：
⒈上訴人主張系爭攤位於簽約後，被上訴人未經伊同意，在其 旁設置寬約122 公分之安全門（見原審卷第39頁之實測圖及 第89頁之複丈成果圖），平日關閉時，對人潮往來之流暢及 攤位之醒目程度，自有相當之影響，而為購買者簽約時考量 之因素之一，足以影響系爭攤位之價值及效用，乃違反系爭 契約第20條、消費者保護法第16條及誠信原則、平等互惠原 則，系爭契約應無效等情。惟系爭攤位旁之安全門係第3 次 變更設計時，一併變更防火區劃而規劃設計，該第3 次變更 設計於84年6 月27日送件，於85年11月4 日核准變更，有高 雄市政府工務局101 年6 月6 日函檢附變更設計申請書可憑 （本院重上更㈡卷三第661 頁），可見係於兩造簽訂系爭契 約前即已規劃設計，並非被上訴人簽約後始變更設計而增設



，是上訴人主張被上訴人於變更設計未經其同意，違反契約 第20條規定云云，自不足取。
⒉又依全國建築師公會鑑定認：系爭地下2 樓經檢討需區劃為 4個防火區，於80年間辦理建造執照第2次變更設計時，乃以 大辦公室空間方式辦理，尚無商場連續小店鋪之規劃；至85 年11月4日辦妥建造執照第3次變更設計時，方以連續小辦公 室規劃，一併變更防火區劃區。又防火區需設置「防火門窗 等防火設備」，平時開啟以利通行，遇火災時以探測器感應 而能自動關閉，以達防火區劃之效果，即一般所稱之具防火 時效之防火鐵捲門，另當防火鐵捲門放下時，為能維持緊急 避難路徑以達各特別安全梯間，需另設推拉式安全門，以供 逃生，即本案系爭攤位旁安全門，此為安全門設置之緣由。 系爭之防火鐵捲門與安全門自第3 次變更設計開始設置，以 至於竣工時其設置位置未再變更過。另就時間點而言，該第 3 次變更設計掛號日期是在簽訂系爭契約之前，亦即系爭攤 位旁（第11柱軸線），自以小辦公室規劃設計開始，乃至最 終竣工均已有該防火鐵捲門與安全門之規劃設置，而此等依 法檢討防火區劃區所作之變更設計，其理由尚屬正當。至於 銷售及廣告平面將此防火鐵捲門與安全門標示在另一隔鄰柱 位上（第10柱軸線），致使上訴人認為新增此安全門為原銷 售時所無與不知情等，此可能係為銷售及廣告圖面轉繪上之 錯置（筆誤）。本安全門之設置將使商場室內通路，在該處 約縮減1.2 公尺，有影響人潮往來動線與流暢性，進而影響 由南往北方向遊客瀏覽該攤位之廣度及醒目性，而降低其商 業效用與價值。雖然原有防火鐵捲門等符合規定，但有上述 瑕疵，改善工程可採用目前百貨商場之全開式防火鐵捲門附 掛（彈射型）安全門，即平時不僅防火鐵捲門開啟，連同安 全門亦開啟與柱平行，避免平時關閉與柱垂直，所產生動線 與視覺阻礙，改善所需工程費約21萬元，可作為瑕疵差額補 貼與請求減少價金之評估依據。亦得以隔壁編號150 號攤位 （單面攤位）作比較，150 號攤位購買價額每坪39萬1773元 （400萬÷10.21坪＝39萬1773），上訴人之系爭攤位購買價 額每坪43萬1338元（490萬÷11.36坪＝43萬1338），而上訴 人原雙面攤位（即三角窗位置），因安全門影響，雖未能具 有完全兩面開放之攤位效用，惟僅影響動線與視覺，仍屬兩 面開放之攤位，應優於隔壁150 號之單面攤位，是以兩者平 均價即每坪41萬1556元為合理，系爭攤位應折減金額為22萬 4724元〔計算式：（43萬1338－41萬1556）×11.36 ＝22萬 4724〕等語（鑑定報告第17至19、44至45頁）。基此可知， 系爭攤位旁之安全門係依據建築技術規則第79條防火區劃之



規定而設計，並非無故損及上訴人之權益。因被上訴人作業 疏失，於契約附圖及售屋廣告圖（原審卷第8 、9 頁），誤 載安全門位置，致上訴人誤認系爭攤位兩面開放之動線均屬 流通。惟此瑕疵改善所需工程費約21萬元，或減損價值22萬 4724元，上訴人對於改善工程尚有爭執，且牽涉共同使用部 分，應以減損價值22萬4724元為適當，此核屬不完全給付或 物之瑕疵範疇（此部分如後所述），應未達契約目的難以達 成之程度，上訴人據此認系爭契約有違反誠信原則及顯失公 平而無效，要不足取。
⒊上訴人雖又主張：被上訴人於簽約前明知第3 次變更設計已 送件，卻未於契約附圖及售屋廣告圖之系爭攤位旁標示安全 門，顯係故意詐騙行為，買賣契約應為無效云云。惟系爭攤 位旁之安全門係第3 次變更設計時，一併變更防火區劃而規 劃設計，該第3 次變更設計於簽約前之84年6 月27日送件， 於簽約後之85年11月4 日始核准變更，業如前述，則簽約時 是否核准尚未可知。且原設計圖之防火區劃係將安全門規劃 於第10柱軸線，第1 、2 次變更設計後在第12柱軸線，此有 原設計圖、變更設計圖可參，並為上訴人所不爭（本院上字 卷一第214 、215 、223 至229 頁），確均非在系爭攤位旁 ，是兩造簽約時，依已核准之設計圖，安全門並未在系爭攤 位旁並無違誤，尚難認被上訴人即有故意詐騙之舉。至第3 次變更設計核准後，防火區劃變更，安全門改至系爭攤位旁 ，被上訴人未告知上訴人，固有可歸責原因，惟此應屬不完 全給付或物之瑕疵範疇，上訴人以被上訴人之契約附圖及售 屋廣告均為故意詐騙，而非錯置，買賣契約應為無效云云， 殊非可採。
㈣關於被上訴人將防火牆增厚部分及主樑柱面積共1.47平方公 尺計入系爭攤位專有部分，致實際交付之主建物面積短少部 分：
⒈查系爭防火牆所占面積0.26平方公尺，此經原審會同高雄市 政府地政處新興地政事務所人員到場勘測明確，製有勘驗筆 錄、複丈成果圖可按（原審卷第89頁）。且此防火牆面積0. 26平方公尺係標示共同壁之一半，亦經高雄市政府地政局新 興地政事務所101 年5 月31日函覆在卷（本院重上更㈡卷三 第681 頁）。而系爭防火牆於第1、2次變更設計圖上均未設 置，迄第3 次變更設計規劃編號11之安全門時，始經設置， 有上訴人所提出之設計圖及3 次變更設計圖可參（本院上字 卷一第223 至第229 頁），足認系爭防火牆並非建築物之基 礎結構及其安全或維持所需，即非建築結構之承重牆壁，而 僅為隔間或防火之用，屬其與相鄰之攤位共用。按之公寓大



廈管理條例第56條第3 項第2 款之規定，其所有權範圍，以 牆壁之中心為界，被上訴人將系爭防火牆之一半計入上訴人 之專有部分，而不計入共用部分，尚無不合。且系爭攤位之 主建物登記面積為12.18 平方公尺，核與上訴人自行提出90 年8 月現場實測圖所示（原審卷第39頁），系爭攤位長435 （公分）、寬280（公分），據此計算面積即為12.18平方公 尺（4.35×2.8 ＝12.18 ），兩者相符，且依該現場實測圖 觀之，防火牆係以共同壁之一半計入系爭攤位面積，防火牆 之一半標示長150 （公分）、寬15（公分），計算其面積為 0.225 平方公尺（1.5×0.15＝0.225），與上開複丈成果圖 測量結果極為相近，可見僅將防火牆一半登記於系爭攤位之 主建物面積內。至被上訴人是否將防火牆增厚一節，經全國 建築師公會鑑定認：就防火牆厚度，依第3 次變更設計之圖 示比例為20公分厚度，此有李祖原聯合建築師事務所函文資 料可稽，且在特別安全梯間剪力結構牆柱之軸線上，其所設 計厚度有其專業考量，應屬適當。另其變更設計係以整體作 為商場使用規劃，就此而論，該規劃設計及變更為正當合理 ，至於是否增厚，因原契約或其附圖並無相關特別明細規定 或註明厚度，而無從比較，惟該防火牆厚度之設計自規劃設 置之後，亦未再變更其厚度，現況按該變更設計圖施工後，