臺灣高等法院民事判決 102年度上易字第788號
上 訴 人 李玉蘭
訴訟代理人 賴玉梅律師
周福珊律師
王嘉斌律師
被上訴人 文化社區公寓大廈管理委員會
法定代理人 施文祥
訴訟代理人 汪團森律師
上列當事人間返還停車位事件，上訴人對於中華民國102年6月27
日臺灣新北地方法院101年度訴字第1758號第一審判決提起上訴
，經本院於103年4月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人於民國92年7月24日於臺灣新北地方法 院（更名前為臺灣板橋地方法院，下稱新北地院）90年度執 字第4137號強制執行事件，拍定取得立福建設股份有限公司 （下稱立福公司）所有，位於新北市新莊區文化社區公寓大 廈（下稱文化社區）之坐落新北市○○區○○段000地號土 地（應有部分1080/100000）及其上同段7760建號建物即門 牌號碼新北市○○區○○路000巷0號15樓之2房屋，暨共同 使用部分即同段7984建號建物（應有部分35/10000）、7985 建號建物（應有部分949/10000）、7990建號建物（應有部 分17/1000，以下與上開土地、7984、7985建號土地合稱系 爭房地），並辦妥所有權移轉登記。其中7985建號建物即文 化社區地下二層之共用部分，係作為停車空間，上訴人取得 包括編號45停車位等計53個停車位，兩造於92年間辦理所有 停車位之點交程序，被上訴人並交付如原審判決附圖一（下 稱附圖一）所示文化社區地下2樓車位平面圖予上訴人，要 求上訴人依該平面圖使用停車位。詎被上訴人於95年間執文 化社區使用執照之地下二層平面圖，主張上訴人專用之45號 停車位應位於28號停車位旁，附圖一所示之45號停車位應係 空位，上訴人不得使用，並提出竊佔之告訴。惟文化社區使 用執照之地下二層平面圖所示45號停車位，因所處位置狹小 ，無法容納停車空間，故立福公司已將之變更至如附圖一所 示45號停車位之空地處，上訴人自92年7月起即使用該停車 位3年餘，被上訴人均無任何爭議，提出竊佔告訴之第9屆管 理委員或點交之第6屆管理委員均無人知悉45號停車位為何 位於附圖一編號45停車位所示位置，足見該停車位早在第6
屆管委會成立前即已劃定，已成為文化社區地下二層區分所 有權人間之分管契約。倘認附圖一非屬文化社區地下二層區 分所有權人間之分管契約，惟立福公司於出售文化社區時， 有將原審判決附圖二（下稱附圖二）作為與各承購戶間所訂 立不動產預訂買賣契約書之附件，應認文化社區地下二層之 區分所有權人已成立如附圖二之分管契約，上訴人自得依約 使用附圖二所示位於水箱後方之45號停車位。爰依分管契約 、民法第767條第1項前段、第962條規定，先位請求被上訴 人應將7985建號建物如附圖一所示編號45號停車位交付予上 訴人；備位求為被上訴人應將7985建號建物如附圖二所示編 號45號停車位交付予上訴人之判決。原審判決駁回上訴人之 訴，上訴人不服提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡ 先位聲明：被上訴人應將坐落新北市○○區○○段0000○號 即門牌號碼新北市○○區○○路000巷0號地下二層，如附圖 一所示編號45號停車位交付予上訴人。㈢備位聲明：被上訴 人應將坐落新北市○○區○○段0000○號即門牌號碼新北市 ○○區○○路000巷0號地下二層，如附圖二所示編號45號停 車位交付予上訴人。
二、被上訴人則以：文化社區係於86年7月18日由立福公司建造 完成取得86莊使字第803號使用執照，並於86年8月28日辦理 第一次保存登記，依使用執照之地下二層平面圖，系爭45號 停車位係位於28號停車位旁。又上訴人於95年間因將非其專 用部分之附圖一所示45號停車位出租，涉嫌竊佔罪行，經檢 察官起訴後，新北地院以96年度易字第2274號刑事判決認上 訴人因92年7月間法拍買得當時未確實點交，誤信擁有所有 權，並非趁人不知而竊佔，無主觀犯罪意圖，因而判決無罪 。是上訴人主張附圖一所示45號停車位之空間，為其約定專 用部分云云，顯然錯誤。雖上訴人主張其於92年至95年間又 使用附圖一所示45號停車位之空間，然此為92年間被上訴人 部分委員或總幹事錯誤之認知，不得據認係地下二層共用部 分之分管契約，況分管協議應由區分所有權人會議決議通過 才有效，被上訴人並無決定之權利。又縱認附圖二係立福公 司與承購戶訂立不動產預定買賣契約書之附件，惟立福公司 嗣於辦理文化社區建物第一次保存登記時，已將45號停車位 設於28號停車位旁，承購戶就此僅能向立福公司請求違約賠 償，且上訴人係於92年7月經由拍賣程序取得系爭房地，尚 無從依立福公司與其他承購戶簽訂不動產預定買賣契約書附 件即附圖二主張該圖所示45號停車位為其專用等語，資為抗 辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
查上訴人於92年7月24日在新北地院90年度執字第4137號強 制執行事件，拍定取得立福公司所有位於文化社區之系爭房 地，包括位於地下二層共同使用部分7985建號建物之系爭45 號停車位，經執行法院於92年7月30日核發權利移轉證書， 並於92年8月15日為所有權移轉登記之事實，業經本院調閱 上開執行卷宗查明屬實，並有新北地院不動產權利移轉證明 書、土地及建物所有權狀、92年7月24日拍賣記錄、陳報狀 暨立福公司車位明細表、拍賣公告可稽（見原審補字卷第8 、9、10、11頁、原審卷第82-85頁），並為兩造所不爭執， 堪信為真實。
四、本院之判斷：
㈠上訴人主張：其自92年7月24日拍定取得系爭房地所有權 後，即使用附圖一編號45號所示停車位至95年間，被上訴 人均無異議，堪認文化社區區分所有權人就地下二層有按 附圖一所示之默示分管契約存在云云，為被上訴人所否認 ，並抗辯：文化社區第9屆管委會於95年間發現上訴人使 用附圖一編號45所示之空間後，即予制止，並提出竊佔之 刑事告訴，應無默示同意分管之情形等語。經查： ⒈按共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限， 共有人默示之意思表示，亦包括在內。惟所謂默示之意 思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推 知其效果意思者而言（最高法院87年度臺上字第1359號 判決意旨同此見解)。又按共有物分管之約定，不以訂 立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各 自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收 益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不 得認有默示分管契約之存在（最高法院83年度臺上字第 1377號判決意旨同此見解）。是倘共有人占有管領特定 部分，尚非歷有年所，且其他共有人已明白干涉，自不 得認有默示分管契約之存在。
⒉上訴人主張其自92年7月24日拍定後，即使用附圖一所 示編號45號停車位之空間至95年間一節，固為上訴人所 不爭執，惟查：
⑴上訴人於92年7月24日經由新北地院90年度執字第413 7號強制執行拍賣程序，拍定取得立福公司所有位於 文化社區地下二層之系爭45號車位，有如前述，依該 強制執行事件之拍賣公告記載：「本件建物共同使用 部分，據債權人查報含52個停車位，是否屬實，應買 人應自行查明，且此部分係拍賣共同使用部分，其使 用依法應由共有人協議為之，故拍定後不點交。」，
業經本院依職權調取上開強制執行卷宗查證無訛，並 有拍賣公告可稽（見原審卷第84頁），則執行法院顯 未點交系爭45號停車位予上訴人。又文化社區第6屆 （即92年度）管理委員會，未曾同意上訴人使用附圖 一編號45所示停車位，亦未點交車位予上訴人乙節， 業據證人即文化社區第6屆（即92年度）主管監察委 員陳桂蘭於上訴人被訴竊佔之刑事案件中證述：「… 被告（按即上訴人）是當時取得法拍的停車位，印象 中該45號停車位何時增設的我也不知道。直到被告要 賣車位時，第9屆的委員去調資料，才知道車位是違 法的。因為當時地下停車位是建商的，我們管委會也 沒有去了解，我們那屆的委員沒有人去跟李玉蘭辦點 交，車位誰劃的我們也不清楚，中美保全也沒有權利 去辦點交。」等語（見新北地檢署96年度他字第911 號偵查卷第77頁）可稽，並有證明書可據（見本院卷 第96頁）。上訴人又未舉證以證明係何人交付附圖一 編號45號車位予其使用，則其主張：被上訴人有將附 圖一編號45號車位點交予其使用云云，尚非可採。 ⑵又文化社區係立福公司於86年7月18日建築完成，取 得86莊使字第803號使用執照，並於86年8月28日辦理 第一次保存登記之建築物，地下室二樓為共用部分， 系爭45號車位，係位於附圖一之28號停車位左側空地 ，附圖一45號停車位處，應係空地之事實，業經本院 依職權調閱上開使用執照登記申請案全卷查證無訛， 並有文化社區使用執照即86莊使字第803號之地下二 層平面圖、現場照片可稽（見原審補字卷第14頁、本 院卷第81頁）。被上訴人於95年11月間發現上訴人使 用附圖一編號45號停車位，與文化社區使用執照之地 下二層平面圖不符，且文化社區區分所有權人亦未同 意上訴人使用該停車位，經請求上訴人返還未果，即 對上訴人提出竊佔刑事告訴，經檢察官提起公訴後， 刑事法院以：執行法院未點交車位，係由上訴人與當 時文化社區管委會自行處理車位問題，致上訴人誤信 擁有附圖一所示45號停車位空地之專用權，尚非趁人 不知而竊佔，主觀上應無為自己不法利益之意圖等情 ，為無罪判決確定，亦經本院調取該刑事卷宗查證屬 實，並有刑事判決、起訴書可稽（見原審補字卷第 15-17頁、本院卷第97-98頁）。足見文化社區共有人 對於上訴人使用如附圖一所示45號停車位，已明白予 以干涉，尚難僅以上訴人有使用如附圖一編號45號車
位之事實，即認文化社區區分所有權人就地下二層停 車位有按附圖一之默示分管契約存在。上訴人上開主 張，即非可採。
⒊上訴人雖提出地下二層車位平面圖之照片（見原審補字 卷第18頁），及證人吳文雄、楊榮欣、游東龍於上開竊 佔刑事案件之證詞，以證明文化社區區分所有權人就地 下二層停車位有如附圖一所示之默示分管契約存在云云 ，惟查：
⑴上訴人所提上開地下二層停車位平面圖，將系爭45停 車位，標劃於附圖一編號45車位之位置，與文化社區 使用執照之地下二層平面圖，附圖一45號停車位之位 置，應係空地，系爭45號停車位應位於28號停車位左 側空地已有不符，且上訴人所提上開地下二層車位平 面圖，並非被上訴人所製作，文化社區區分所有權人 會議及被上訴人均未同意上訴人使用附圖一編號45號 停車位乙節，業據證人陳桂蘭證述在卷（見同上偵查 卷第77頁），尚難執之據認文化社區區分所有權人就 地下二層停車位有如附圖一所示之默示分管契約存在 。
⑵又依證人吳文雄證述：「我是社區總幹事，我來文化 社區四個多月了，我是有看過車位平面圖的照片，但 是我問過歷屆的主委都說不是他們做的，警衛說那只 是參考的圖片，這兩張平面圖是貼在警衛的後方」、 「經我向前任所有委員查證過，沒有人增設，而且我 說我看過車位平面圖，是被告（按即上訴人）自己畫 的，被告目的是讓錯誤的事情合理化。」（見同上偵 查卷第56頁、原審卷第144頁反面）、證人楊榮欣證 述：「當時社區地下二樓的產權是屬於建商所有，而 交由管委會管理使用，實際在執行管理的人是社區的 總幹事及警衛，還有我們社區的設備委員，當時社區 有一張地下二樓的草圖，類似卷附的停車位照片，但 我不敢說就是那一張。」等語（見同上偵查卷第82頁 、原審訴字卷第145頁），均僅能證明上開地下二層 車位平面圖曾置於文化社區之管理室，但無從確認其 製作者，自難認係文化社區區分所有權人或被上訴人 所製作。
⑶至於證人游東龍雖證述：當時我們點交之前，該屆管 委會也是將現在的45號的車位租給住戶使用，我們是 繼受該現有狀況，並沒有竊佔等語（見同上偵查卷第 56頁、原審卷第144頁反面），亦僅能證明附圖一編
號45號停車位非上訴人所擅自劃設，尚無從證明上開 地下二層車位平面圖係文化社區區分所有權人或被上 訴人所製作。
⒋此外，上訴人就文化社區區分所有權人就地下二層有按 附圖一所示之默示分管契約存在，並未再舉證以為證明 ，則其據以請求被上訴人交付停車位，即屬無據。 ㈡上訴人雖又主張：立福公司有與各承購戶約明地下二層停 車位之使用權者及其範圍如附圖二所示，應按附圖二成立 分管契約云云，但為被上訴人所否認，經查：
⒈按區分所有建物，依土地登記規則第81條第1款：「同 一建物所屬各種共用部分，除法令另有規定外，應依各 區分所有權人使用情形，分別合併，另編建號，單獨登 記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不 需使用該共用部分者，得予除外。」之規定可知，公寓 大廈之停車位與其他公共設施併同登記為一建號，由區 分所有權人全體共有，如購買車位者取得較多之應有部 分，自得對該特定之車位享有專用權。準此，公寓大廈 區分所有建物之買賣，若已由建商或起造人與各承購戶 定明停車位之使用權者及其範圍者，可解釋為係一種共 有物之分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效力 。又強制執行法上之拍賣應解釋為買賣之一種，即以債 務人為出賣人，拍定人為買受人（執行法院即屬代債務 人出賣之人），為維持共有物管理秩序之安定性，若受 任人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，依最高法 院48年度台上字第1065號判例要旨及大法官會議解釋 349號解釋意旨，固仍應受分管契約之約束。 ⒉惟查，上訴人主張立福公司有與各承購戶定明地下二層 停車位之使用權者及其範圍如附圖二所示一節，固據提 出訴外人蔡田素香與立福公司之不動產預定買賣契約書 （見原審卷第46-82頁）為證，惟僅屬立福公司與蔡田 素香1人之約定，無從遽認立福公司於出售文化社區房 地時，有與各承購戶間訂有同一內容之買賣契約書，約 定地下二層停車位之使用權者及其範圍如附圖二所示。 再者，依該預定買賣契約書附件七地下二層平面圖（見 原審卷第65頁）所示，系爭45停車位係在附圖二所示水 箱C後方之位置，與嗣後文化社區房地竣工時，使用執 照地下二層平面圖所示，系爭45號車位係位於28號車位 左側空地，顯不相同；另上訴人於92年7月間取得系爭 房地所有權後，係使用附圖一編號45所示停車位，亦如 前述，並非使用附圖二編號45所示之停車位，且文化社
區地下二層建物使用現況，水箱C後方並無任何停車位 之設置，亦為兩造所未爭執，實難認文化社區區分所有 權人就地下二層約定附圖二編號45停車位由上訴人專用 之分管契約存在。此外，上訴人復未能提出其他積極之 證據以證明文化社區區分所有權人就附圖二編號45停車 位，有成立由上訴人專用之分管契約，則上訴人據以請 求被上訴人交付附圖二編號45所示停車位，亦屬無據。五、綜上，上訴人依分管契約、民法第767條第1項前段、第962 條規定，先位聲明請求被上訴人交付如附圖一所示編號45號 停車位，備位聲明請求被上訴人交付如附圖二所示編號45號 停車位，均為無理由，應予駁回。上訴人之訴既經駁回，其 假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。原審為上訴人敗 訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指 摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用證據，經 本院審酌後，與本件之結論不生影響，爰不一一贅述，附此 敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 4 月 23 日
民事第十四庭
審判長法 官 吳光釗
法 官 周美雲
法 官 陳麗玲
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 103 年 4 月 23 日
書記官 林淑貞
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