臺灣高等法院民事判決 102年度上易字第1217號
上 訴 人 賴文中
訴訟代理人 楊思勤律師
被 上訴人 劉永蒼
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國102年9月
27日臺灣基隆地方法院102年度訴字第116號第一審判決提起上訴
，本院於民國103年4月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：被上訴人於民國88年7月2日與上訴人訂立房屋 買賣契約書（下稱系爭買賣契約），購買上訴人所有坐落於 中正區祥豐段517、518、554號地號土地及其上1054建號即 門牌號碼基隆市○○區○○路000號1樓之國民住宅（下稱系 爭房地），價金新臺幣（下同）295萬元，被上訴人已給付 頭期款15萬元，餘款280萬元依系爭買賣契約第4條約定，由 被上訴人清償上訴人以系爭房地向中國信託商業銀行抵押之 同額貸款（下稱系爭貸款），另第6條約定被上訴人若有違 約情事，應賠償上訴人之損害及律師費。詎被上訴人未依約 清償系爭貸款，致中國信託商業銀行聲請拍賣系爭房地，被 上訴人則串通其妻劉黃碧華（下稱劉黃碧華）以低價拍定系 爭房地，因拍定價額不足清償系爭貸款，中國信託商業銀行 另對上訴人聲請強制執行系爭貸款餘額1,286,761元本息暨 違約金，上訴人並支出本件訴訟律師費8萬元。爰依系爭買 賣契約第4條、第6條約定，請求被上訴人賠償1,286,761元 本息、違約金及律師費8萬元等語。（原審為上訴人全部敗 訴之判決，上訴人不服，提起上訴。）並上訴聲明：㈠原判 決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人1,366,761元，及其中 1,286,761元自93年7月1日起至清償日止，按年息7.43%計算 之利息，暨按上開利率20%計算之違約金。
二、被上訴人則以：系爭房地為國民住宅，因受2年內不能移轉 所有權之限制，故兩造訂立系爭買賣契約時約定由被上訴人 使用系爭房地，並代上訴人繳納系爭貸款。被上訴人自88年 至91年11月25日已繳納41個月貸款，加計頭期款15萬元，共 計給付1,281,600元，惟上訴人積欠信用卡款遭銀行於89年 聲請查封系爭房地，致被上訴人嗣後無法辦理系爭房地過戶 ，且上訴人均推拖不予處理。系爭房地因原法院查封而無法 移轉所有權，被上訴人自得拒絕繳納系爭貸款等語，資為抗 辯。答辯聲明：上訴駁回。
三、上訴人主張被上訴人於88年7月2日與上訴人簽訂系爭買賣契 約買受系爭房地，價款295萬元，被上訴人除給付頭期款15 萬元外，其餘280萬元則依系爭買賣契約第4條約定，由被上 訴人清償系爭貸款。嗣台新國際商業銀行（下稱台新銀行） 以上訴人積欠信用卡款168,337元本息，於89年9月14日以89 年民執全字第494號聲請原法院查封系爭房地，被上訴人仍 繼續繳納系爭貸款至91年11月25日止。系爭房地嗣經中國信 託商業銀行持原法院92年度執字第4151號債權憑證（原執行 名義為原法院89年度促字第10919號確定支付命令），以93 年度執字第1483號聲請強制執行，由劉黃碧華拍定取得所有 權等事實，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約、建物登記 謄本、執行命令、收據、存摺等影本在卷可稽（見原審卷第 6至15頁、第44至50頁），復經本院依職權調閱上開支付命 令及強制執行事件等案卷查明屬實，堪信為真實。至上訴人 主張被上訴人於91年11月25日後，未依系爭買賣契約第4條 約定繼續清償，致上訴人受有1,286,761元本息、違約金及8 萬元律師費之損害，則為被上訴人所否認，並以上開情詞置 辯。是以本件兩造爭執之要點即在於：被上訴人是否因可歸 責於己之事由致違反系爭買賣契約第4條之約定？上訴人得 否依據系爭買賣契約第6條約定請求被上訴人損害賠償？茲 敘述如下。
四、被上訴人是否因可歸責於己之事由致違反系爭買賣契約第4 條之約定？上訴人得否依據系爭買賣契約第6條約定請求被 上訴人損害賠償？
㈠按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務 ；買受人有正當理由，恐第三人主張權利，致失其因買賣契 約所得權利之全部或一部者，得拒絕支付價金之全部或一部 ，民法第367條、368條第1項本文定有明文。次按除依法院 確定判決申請移轉、設定或塗銷登記之權利人為原假處分登 記之債權人外，土地經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分 登記後，未為塗銷前，登記機關應停止與其權利有關之新登 記。土地登記規則第141條第1項第2款定有明文。是不動產 經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分登記後，在未為塗銷 登記前，登記機關既應停止與其權利有關之新登記，則對該 不動產相關權利登記之請求，即處於給付不能之狀態（最高 法院100年度台上字第367號判決意旨參照）。 ㈡經查上訴人於88年5月18日向中國信託商業銀行借款245萬元 、35萬元，並以系爭房地設定最高限額336萬元抵押權，權 利存續期限為88年5月12日至128年5月11日，嗣上訴人於88 年7月2日將系爭房地出賣予被上訴人，約定由被上訴人按月
清償上訴人就系爭房地於中國信託銀行之房屋貸款280萬元 ，作為系爭買賣契約之價金，被上訴人自有給付價約定價金 之義務，而被上訴人自88年7月26日起均按月存入上訴人於 中國信託商業銀行帳號0000000000000號之帳戶，至91年11 月25日止已給付1,155,164元，加計被上訴人原給付予上訴 人之頭期款15萬元，共計給付1,305,164元。又上訴人積欠 台新銀行信用卡款，經台新銀行於89年9月14日聲請原法院 以89年度執全字第494號假扣押查封系爭房地，業據本院依 職權調閱原法院89年度執全字第494號強制執行事件案卷， 並有上訴人所提存摺影本1份在卷可按（見原審卷第44至50 頁），是系爭房地既因上訴人積欠台新銀行信用卡款，經台 新銀行於89年9月14日聲請原法院假扣押查封，上訴人至91 年11月25日止仍未清償對台新銀行之債務，致未能塗銷系爭 房地之查封登記，上訴人就系爭房地所有權移轉登記，已陷 於給付不能之狀態，且上訴人遲未清償對台新銀行之信用卡 債務，終將遭台新銀行聲請強制執行，由他人拍定系爭房地 之所有權，故被上訴人自屬有正當理由，恐第三人主張權利 ，致失其因買賣契約所得權利之全部或一部，被上訴人依民 法第368條規定，拒絕給付系爭買賣契約之價金，洵屬有據 。
㈢上訴人固主張：系爭房地為國民住宅，被上訴人及其妻不符 合國民住宅申購要件，致無法辦理系爭房地所有權移轉登記 ，又依系爭買賣契約約定，須待被上訴人清償系爭貸款完畢 後，始得辦理系爭房地所有權移轉登記，被上訴人不得拒絕 繳納系爭貸款云云。惟按兩造簽訂系爭買賣契約時（即91年 12月11日修正前）之國民住宅條例第19條第1項規定：政府 興建之國民住宅，其承購人居住滿2年後，經該管國民住宅 主管機關之同意，得於提前清償國民住宅貸款本息後，將該 住宅及基地出售、出典、贈與或交換。其承購、承典、受贈 或交換人應以具有購買國民住宅之資格者為限，並視同國民 住宅配售戶。且申請承購或承租國民住宅者，應符合國民住 宅出售出租及商業服務設施暨其他建築物標售標租辦法第4 條規定之條件。又系爭房地為國民住宅，其出售、出租、贈 與或交換行為，均須依國民住宅條例第19條、國民住宅條例 施行細則第24條及第25條、國民住宅出售出租及商業服務設 施暨其他建築物標售標租辦法第4條辦理審查，上訴人於88 年5月20日取得所有權，兩造於88年7月2日簽訂系爭買賣契 約時，上訴人居住未滿2年，不符合當時國民住宅條例第19 條第1項規定得移轉登記予被上訴人之要件等情，業經本院 依職權向基隆市政府查明屬實，有該府103年3月28日基府都
宅貳字第0000000000號函，及基隆市地政事務檢送之建物登 記謄本、地籍異動索引、土地登記申請書等影本、在卷可按 （見本院卷第46至60頁、第64頁），核與被上訴人抗辯兩造 簽訂系爭買賣契約後，委託代書辦理過戶時始知系爭房地受 國民住宅2年內不得移轉之限制，被上訴人即將權狀、印鑑 證明、印鑑章等均返還上訴人等語相符，上訴人固否認被上 訴人交還權狀及印鑑證明，然亦自認系爭房地係被上訴人委 託代書辦過戶，但因被上訴人夫妻有不動產辦不出來（見原 審卷第30頁），堪認兩造確未約定須待被上訴人繳清系爭貸 款後始得辦理系爭房地之所有權移轉登記。上訴人主張被上 訴人未繳清系爭貸款，不得請求辦理所有權移轉登記云云， 顯屬無據。又查系爭房地須至上訴人取得所有權滿2年即90 年5月20日後始得辦理所有權移轉登記，惟於89年9月14日既 經原法院查封登記，上訴人已陷於給付不能，被上訴人即得 依民法第368條規定，於給付不能之狀態除去前，拒絕給付 價金，況依民法第368條規定買受人有正當理由，恐第三人 主張權利，致失其因買賣契約所得權利之全部或一部者，即 得拒絕給付價金，並無須待買受人得請求移轉買賣標的物時 始得行使此價金支付拒絕權之限制，故上訴人主張被上訴人 尚未繳納系爭貸款完畢，不得請求辦理系爭房地所有權移轉 登記，即不得拒絕繳納系爭貸款云云，洵無足採。 ㈣上訴人又主張：兩造簽訂系爭買賣契約後，上訴人即將系爭 房地交付予被上訴人使用，如被上訴人告知系爭房地經法院 查封，上訴人即得處理，惟被上訴人從未曾告知查封之事， 自不得拒絕繳納系爭貸款云云。惟查台新銀行以上訴人積欠 信用卡款，於89年間向原法院聲請假扣押強制執行查封系爭 房地，及中國信託商業銀行向原法院聲請核發支付命令及拍 賣抵押物裁定，均係向基隆市○○區○○街000號送達予上 訴人，該址與上訴人本件起訴狀所載之地址相同，自堪認係 上訴人之應受送達處所，其中假扣押裁定係由上訴人之受僱 人黃美云收受外，其餘均由上訴人本人收受，業據本院調閱 原法院89年度執全字第494號假扣押執行事件、89年度促字 第10919號支付命令、89年度拍字第1050號拍賣抵押物事件 案卷查明屬實。又中國信託商業銀行以上訴人積欠債務未清 償為由，聲請強制執行拍賣系爭房地，原法院於92年度執字 第4151號、93年度執字第1483號強制執行程序中，相關測量 通知、鑑價通知、詢價通知、拍賣公告等則均多次向上訴人 之戶籍地即福建省連江縣莒光鄉○○村0號送達，經依法寄 存於東莒派出所，此觀本院調閱上開執行事件案卷內之送達 證書記載即明，堪認上訴人確已受合法送達，並知悉系爭房
地經債權人聲請查封拍賣之事，故上訴人主張被上訴人未曾 告知查封之事，致上訴人不知系爭房地遭債權人聲請強制執 行，係可歸責被上訴人云云，尚屬無據。另被上訴人抗辯系 爭房地於89年9月14日為原法院查封後，其多次找上訴人協 調等語，雖為上訴人所否認，惟衡諸一般常情系爭房地一旦 查封拍賣，上訴人即陷於給付不能，被上訴人原已為上訴人 繳納之貸款亦恐落空，若謂被上訴人全然置之不理，仍繼續 繳納貸款，顯與常理不符，當積極與上訴人協調，故上訴人 否認被上訴人於查封後曾找上訴人協調，自難憑信。又上訴 人於原審曾自認被上訴人繳貸款1年以後曾告知上訴人不想 繳貸款，當時房價不好，讓系爭房地去法院拍賣，被上訴人 可以再找人投標買進，上訴人不同意，若如此作將致上訴人 信用不好等語（見原審卷第35頁），堪認系爭房地於89年為 法院查封後，被上訴人確曾多次找上訴人協調，惟上訴人既 未能塗銷系爭房地之查封，仍陷於給付不能，被上訴人依民 法第368條規定，拒絕給付價金，乃權利之正當行使，自屬 不可歸責於被上訴人之事由致未履行系爭買賣契約第4條清 償貸款約定，當無令被上訴人負損害賠償責任之餘地。五、綜上所述，系爭房地於89年間經原法院查封，上訴人已陷於 給付不能，被上訴人依民法第368條規定拒絕給付價金，為 其權利之正當行使。從而，上訴人依系爭買賣契約第6條， 請求被上訴人賠償1,366,761元，及其中1,286,761元及自93 年7月1日起至清償日止，按年息7.43%計算之利息，暨按上 開利率20%計算之違約金，為無理由，應予駁回，其假執行 之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判 決，並駁回其假執行之聲請，於法並無不合。上訴意旨指摘 原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊與防禦方法暨 所提證據，經本院審酌後，認為均無礙判決之結果，爰不一 一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 103 年 4 月 22 日
民事第十七庭
審判長法 官 藍文祥
法 官 楊絮雲
法 官 周舒雁
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 103 年 4 月 23 日
書記官 蔡宜蓁